① 購房者警惕售樓「陷阱」
為了促進銷售，取得良好的成交業績，開發商也是「操碎了心」。「貸款X.X折，全款X.X折」、「買房送XXX」，更有甚者如恆大之前推出的「無理由退房」等，可謂十八般「武藝」齊上陣。那麼開發商到底有哪些銷售手段？在此，為廣大購房者總結了一些常見的銷售手段。
銷售手段「花樣百出」
1、老帶新折扣優惠（通常9.7折—9.9折）
2、全款每平減300元，貸款有折扣優惠
3、全款總體價格有折扣優惠
4、送現金禮包，直接在房款里抵扣
5、買房送「購房貴賓卡」
6、炒作
7、媒體廣告宣傳銷售
8、賣場的精緻包裝,包括售樓處、園區、樣板間和看房路線等的包裝。
9、售樓員的電話銷售
10、關系客戶銷售
11、「經典生活體驗中心」售樓處對外開放
即售樓處對外開放，強調專業細節的體驗和生活的體驗，建議分專業區和休閑區，休閑區包裝成酒吧、咖啡廳的形式，提供茶。咖啡等飲品，播放高雅的背景輕音樂，並配有時尚雜志、藝術類等書籍。
12、連鎖銷售（例如：讓客戶介紹客戶）
13、產品推介會
14、無理由退房
例如：恆大地產廣西某項目於近期推出無理由退房活動，凡成功購買的客戶均可享受無理由退房。而在成都、東營等地，也有開發商向客戶做出類似的承諾。
15、溢價回購
例如：位於上海的某樓盤宣布只要是一次性付款的購房者，都可以在合同中和開發商約定，3年後只要不想繼續持有這套房產，開發商都可按照現在購買價格再溢價16%進行回購。 不過，如果考慮3年後讓開發商回購的購房者，在明年交房後將不能辦理房產證，因為交易過戶產生的稅費成本相當高昂。
16、替業主還貸20個月
例如：北京某項目推出新的促銷計劃：購房者在簽約購房之後，首付三成餘下的房款可辦理30年期的銀行還貸手續，而自還貸起始日到項目交房前的月供，將由開發商代為支付。據悉，該項目的交房時間大概是2013年8月，這意味著購房者可以少繳20個月左右的房貸。 按照該項目成交均價1.1萬元/平方米計算，一套100平方米的兩居室，總價為110萬元，30年貸款的月供大概為5150元，而如果由開發商支付20個月，相當於項目優惠10萬元。
17、降價補差價
根據某知名地產市場研究部統計，自11月中旬少數城市「降價補償潮」初現至今，短期內已從上海、深圳等一線城市迅速蔓延至青島、合肥、成都等二三線城市，甚至個別城市在售項目還推出降價補差價的升級版，不僅著力於項目保值，還承諾未來一定的升值空間。
18、零元起拍，以在線專賣的形式實行全程網路銷售。
根據「買別墅送洋房」的促銷活動，只要買疊院別墅，就可以送100平方米的全能三房，而且，開發商會和買家簽訂送洋房的贈予協議，因此買家不會受到限購的影響。
20、送房產稅
今年年初，上海某樓盤做出促銷宣傳：在該樓盤買房，可享受到買房即送五年房產稅的優惠，按最高標准計算，相當於房源打9.8折優惠。隨後，上海又有兩家樓盤打出「買房送房產稅」的廣告。
21、不要給客戶太多的選擇機會
有時客戶面臨太多的選擇時反而會猶豫不決拿不定主意。所以最好能在一到二個機會下，比較銷售，作出決定。
22、不要給客戶太多的思考機會
客戶考慮越多，可能就會發現商品越多的缺點，反而會使他決定不購買，所以銷售人員要留給客戶思考時間的長短要適當。
23、不要有不愉快的中斷
在緊湊的銷售過程中，若有不愉快的中斷，可能就會失去先機。
24、中途插入的技巧
在進行說服工作中，如有人從旁插入，談及與銷售人員前後不相關的問題，亦會使客戶產生懷疑的心理。
25、延長洽談時間
使客戶人數增多，造成購買的氣氛，尤其是銷售初期，客戶較少時，更要盡量延長洽談時間。
警惕常見銷售「陷阱」
營銷手段一：低開高走 人為製造板塊升值潛力
被開發商掛在嘴邊、也是最常使用的手段之一便是「低開高走」，以證明樓盤快速增值。即開始銷售時價格較低，然後售價逐漸上升，讓後來的購房人誤認為房子升值了，而加快購買速度。
像這種低開高走，人為製造房子升值潛力的開發商並不在少數。專家認為，運用這種戰略，開發商不但營造出售價較低的開盤價，吸引了購房者的瘋搶，藉助媒體的力量傳達出樓市熱銷的現狀。而且還把位置不好的房子售出，這也以後在銷售位置好的房源時，就可以順理成章地提高售價，讓購房人誤以為此項目迅速升值，而購房者則處於「買漲不買落」的心理跟風買房。
一房產策劃經理向記者透露，開發商後來銷售的房子的價格原本就是事先定好的，並不存在太多的升值。
營銷手段二：飢餓營銷 少推快跑製造人為房荒
「這次房源不多，要買乘早」、「下次開盤肯定漲」、「排號已經快滿了，趕緊（交錢）拿個號吧」，售樓員巧妙的運用了開發商的營銷手段，更加刺激了購房者的買房沖動。
開發商拿出少量的房源加推，人為造成市場供不應求，房源緊張，房價趨漲的態勢，再加上一些媒體的「軟文」助力，購房者繼而被引誘消費。業內人士透露，不少房地產項目在銷售出40%左右的房子後，就會對購房人說：「房子都賣完了，等下期吧。」其實，這時開發商手中還存有60%左右沒賣出去的房。開發商之所以這樣做，其銷售策略就是在製造樓盤熱銷的假象。
營銷手段三：明星效應 開發商借「星」攬客
有些開發商普遍喜歡藉助「外力」。專家表示：「明星營銷既滿足了部分市民的追星夢，又使項目增加了來訪量，效果可見一斑。而且，目前市場上營銷同質化嚴重，開發商手中可以打的牌已經基本用盡，用明星代言的營銷方式，空間較大。這是因為通過開發商的渠道邀請到大明星，用大明星的知名度，易引起轟動效應。也容易給購房者造成大明星青睞的樓盤，提高其本身的價值素質。」
（以上回答發布於2015-10-19，當前相關購房政策請以實際為准）
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② 我想做房產中介 但沒有經驗 請問我該看些什麼書籍和時事雜志 謝謝
基本書來籍是法律 稅收自 因為你必須要知道合同法 房屋買賣租憑法，還有買賣手續。還有相關的國家文件，等等。。。。。
其次是地產書籍，因為你做的是房屋出售 或者出租。那麼對房子的行情要有很大的了解
我有個朋友看的書籍 知道了未來兩年後房價會漲很多，他就在漲價以前自己租了別人20套房子 合同期簽的是3年到5年不等 也賺錢了 所以行情很重要 還要注意位子，像開發區的租房價就要比郊區高 因為有需求裡面有些意見是我的直觀看法。
③ 售樓員怎樣向顧客推銷房子。
售樓員向顧客推銷房子方法如下：
要成為一名優秀的房地產售樓員,就要掌握好房地產的專業知識;保持高昂的士氣和極具親和力的精神面貌;能站在顧客的角度考慮問題,與顧客交朋友;掌握消費者的購房心理,注意好談判中的細節;克服掉常見的不良銷售習慣,讓客戶喜歡,從而讓客戶喜歡公司,喜歡上推銷的產品。
對置業顧問來說，銷售學知識無疑是必須掌握的，沒有學問作為根基的銷售，只能視為投機，無法真正體驗銷售的妙趣。
一次成功的推銷不是一個偶然發生的故事，它是學習、計劃以及一個置業顧問的知識和技巧運用的結果。
推銷完全是常識的運用，但只有將這些為實踐所證實的觀念運用在"積極者"身上，才能產生效果。在取得一鳴驚人的成績之前，必先做好枯燥乏味的准備工作。
推銷前的准備、計劃工作，決不可疏忽輕視，有備而來才能勝券在握。准備好推銷工具、開場白、該問的問題、該說的話、以及可能的回答。
事前的充分准備與現場的靈感所綜合出來的力量，往往很容易瓦解堅強對手而獲得成功。，最優秀的置業顧問是那些態度最好、商品知識最豐富、服務最周到的置業顧問。
對與公司產品有關的資料、說明書、廣告等，均必須努力研討、熟記，同時要收集競爭對手的廣告、宣傳資料、說明書等，加以研究、分析，以便做到"知己知彼"，如此才能真正知己知彼．採取相應對策。
銷售中心的設計，門面裝修，也很重要。內部的布局最好有展示區、接待區及銷控區，不要混雜，內部的色彩基調宜用暖色，使人產生暖洋洋的感覺。
④ 售樓接待流程
客戶接待也是銷售組織的基本過程，一般分以下八個環節。
第一步：禮貌地迎接客戶。
第二步：安頓客戶。分幾種情況：
「自助式」服務，客戶入接待中心並直接說隨便看看時，則聽君自便，便售樓人員應保持與客戶2一一2．5米的距離范圍內「游戈」，隨時可搶先向可能有疑問的客戶提供咨詢；
「一對一」服務：安頓客戶巡視有關展示中心後坐下來，是留住顧客的重要一步，給資料、倒水並展開詳細雨咨詢與問答；
「一對多服務」：售樓處客戶較多，一個售樓人員必須同時接待兩個甚至兩個以上客戶，安頓客戶則是最重要的一環。安頓客戶的目的，是盡量不讓客戶受冷遇。
第三步：提問、咨詢、了解客戶的需要。調用售樓人員的綜合判斷能力、洞察
能力，從客戶零散的信息中把他的實際需要：是換房，是第一次買房，還是買
第二套房等。
第四步：放大問題，利益陳述。這一步是切中要害的關鍵。
第五步：留住顧客。客戶到售樓處後不可能第一時間就明確要在我們的花園買
房，說要考慮考慮。這不要緊，但要記住，一定要讓客戶留下電話，姓名，同
時我們要把名片遞給他確保這次洽談的第一印象。送走客戶後，後再將客戶咨
詢情況登錄到「客戶信息登記表」上。
第六步：簽署協議。客戶購房意向確定後，應及時簽署認購協議和銷售合同，
收取定金，落袋為安，免節外生枝，簽署協議的關鍵點是，協議的條款應盡量
的合情合理，既照顧客戶的利益，也要學會保護我們自己。
第七步：為客戶辦理一切事務。有關按揭、公證、交易鑒證、合同備案、辦理
地產證等事務全由我們全盤搞掂，讓客戶從我們這里體會到買得放心，辦事順心、住得安心的服務宗旨。
第八步：售後服務售後服務。包括四層意思，
一是繼續為客戶完成各項服務承諾，辦理各項事務，保質保量；
二是制定新老客戶「手拉手」優惠獎勵措施鼓勵者客戶推薦新客戶買房。三是公司建立客戶服務部和客戶資料庫。
四是建立你自己的客戶檔案，將最有可能的各類客戶進行分類。
3、留住客戶的方法
1)站在顧客的立場考慮問題。
2)顧客容易找到你。打開你的手機，售樓處要預留一部電話，以便客戶隨時
能打進電話。
3)即使客戶找你聊天但也不要讓他吃閉門羹。
4)電話在鈴聲響起後4聲內要接起電話。
5)為顧客排隊提供方便，如座椅、遮陽、茶水、報刊雜志、音樂、食品等。
6)即使再忙，也要在10鍾左右返回，安頓在等侯的客戶，並向他解釋等侯的
原因。
7)給客戶自便的權利，讓他四處看看，但提醒他注意安全。
8)我必須對我們的項目了如指掌。
9)特定價格限量發售，提供特別優惠，不可出現脫銷。
10)堅持准確無誤地執行訂單(認購書)的原則，但對客戶的特殊情況提供
靈活措施。
11)即使是成交後，也要跟客戶保持聯系，告訴他我們的最新信息。
12)為客戶付款提供方便，便千萬不要出現亂七八糟的多收費。
13)按時交付使用，承諾要兌現，產品保證要有實質內容。
14)為客戶退款提供方便，盡量快地及時退款。
4、如何抓牢客戶
1)為廣告打出後做好各方面的准備。
2)傾聽客戶的咨詢和意見；不要錯過客戶的意見，及時記錄下來，設立客戶
服務部，及時反饋意見，為不滿意的顧客提供解決的辦法。
3)傾盡我們之所以能幫助想得到幫助的客戶。
4)讓老客戶成為我們的宣傳大使。
5)讓顧客時刻感覺到我們在關心他。讓他不斷得到實惠。
6)研究和交流失去顧客或不成交的原因。
7)隨時了解你的競爭對手，明白與他們相比我們的優劣勢在哪裡!
8)兌現承諾，否則就不要承諾。
9)記住質量，永遠是質量。這是致勝的法寶。
⑤ 售樓處招待員是做什麼的
主要工作就是接待客戶以及負責好接待處的環境衛生。
具體工作職責有：1.為售樓處來內訪客戶/VIP客戶根據其需容求提供茶飲服務；
2.注意洽談簽約區的環境衛生，及時通知保潔人員做整理工作；
3.公共區域書報、雜志及項目資料的整理和補充；
4.做好房地產公司房台的預定，清楚公司每日房態，按時合理確定房台及做好壞房台、空房台的登記，確保良好的訂房台次序；
5.負責洽談等工作，完成領導交辦的其它工作。
⑥ 售樓部接待員是做什麼的
接待員是做什麼的，一般常識來說，售樓部接待員主要負責：
1、 負責房地產公司前台接待工作和引領工作，保持微笑，問候進門的客戶。
2、接待來訪客戶並及時准確通知被訪人員。
3、負責工作區域內的環境維護，保證設備安全及正常運轉。
4、 負責房地產公司電話接轉、收發傳真、文檔復印等工作。
5、 負責各類辦公文檔、商務文檔、合同協議的錄入、排版、列印。
6、 收發快遞，資料傳遞等。
7、 日常文書、資料整理及其他一般行政事務。
接待員是指於門前接待的人員，以前又稱為知客，例如於寺廟接待信眾的僧人稱為知客僧。知客一詞現時仍常見於香港及澳門，在中國大陸的一些大城市也可見到。
接待員也可能指企業詢問處的職員，行政部門的第一線服務員，他們負責接待訪客，了解其來意，並有效分流到其他部門，進一步給來賓深度服務。
(6)售樓部雜志擴展閱讀：
接待員的素質，最理想是令賓客感受「賓至如歸」。 所以知客要熟識人際關系、社交禮儀，與業務相關的內外各方，保持密切的聯絡，發揮團隊精神，知易行難。
在某些社會性教育機構，為方便相關人員咨詢學習內容，專門設置的接待部門，為咨詢人員介紹學習內容，或者為其提供指導建議。
接待員的要求：
1、普通話標准,形象氣質佳,聲音甜美。
2、負責來電接聽及轉接,來訪外來人員和客戶登記接待。
3、具備良好溝通、表達技巧,工作嚴謹,善於溝通,具有良好的團隊合作精神。
4、工作細致、認真、有責任心,較強的溝通協調以及語言表達能力。
⑦ 售樓部市場營銷微信推廣活動方案
第一步：微抄信營銷策劃
1、客戶定襲位。房子是針對年輕群體推出的還是別墅型針對高收入群體推出的?先明確你的目標客戶是哪一部分人群，有針對性地結合這些人群的心理特點去分析。
2、產品定位。所出售的房子是屬於田園風格，還是地中海風情，或者歐美風又或者是飽含古典文化特色的中國風。
3、價格定位。價格怎樣定才合理?可以在微信公眾平台發起問卷調查，綜合分析用戶的心理價格來確定。
4、營銷策略定位。營銷的方式有很多，傳統房地產的營銷方法通常是以線下為主，通過聘請一些兼職人員發放大量的傳單，或者做大量的戶外廣告，或者展會。
第二步：推廣
1、網路媒體推廣
可以和合作的媒體互推，也可以在門戶網站進行推廣，藉助名人微博、知名論壇等推廣。
2、平面媒體推廣
在X展架上、報紙雜志上都可以印上二維碼，還有電梯廣告。
第三步：運營維護
⑧ 售樓處的接待員是做什麼
崗位職責：
1、為售樓處來訪客戶/VIP客戶根據其需求提供茶飲服務；
2、隨時注意洽談簽約區的專環境衛生，及時屬通知保潔人員做整理工作；
3、負責水吧區環境衛生的整理，杯具及水吧其他物品的清洗、清潔；
4、公共區域書報、雜志及項目資料的整理和補充；
5、負責洽談等工作，完成領導交辦的其它工作。
望採納