您好！
您可以看一下有點多
交房前後物業公司與開發商工作交接明細 接管驗收前
接管驗收前的准備工作
1. 成立管理處
在小區入伙前三個月，（竣工驗收工作在入伙前一至三個月內進行），成立管理處，管理處主任和工程技術人員到位（其他管理人員分步到崗，具體見「入伙前籌備工作」第1項內容），落實管理用房和職工宿舍。 2. 組織驗收小組
由物業管理公司牽頭，組織機電安裝維修工程部和管理處的有關人員組成驗收小組；驗收小組應在驗收前完成以下工作：
1）提前派出部分工程技術人員進駐現場，與地盤的工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監理工作，主要是參與機電設備的安裝調試。了解整個樓宇內所裝配的設備設施，熟悉各類設備的構造、性能、產地；熟悉水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向，為入伙後的管理、維修養護打下基礎。
2）主動與開發商和承建單位聯系，協商樓宇交接問題，如：商定交接注意事項和開 始交接日期等。
3）與施工單位雙方制定驗收方案，統一驗收標准。 4）准備竣工驗收的表格資料：
A. 房屋接管驗收表
B. 室內接管驗收遺留問題統計表 C. 公共配套設施接管驗收表
D. 公共配套設施接管驗收遺留問題統計表 E. 機電設備接管驗收表
F. 機電設備接管驗收遺留問題統計表
3. 相關記錄及表格
房屋接管驗收表
室內竣工驗收遺留問題統計表 公共配套設施接管驗收表
公共配套設施接管驗收遺圖問題統計表 機電設備接管驗收表
機電設備接管驗收遺留問題統計表
1/12頁
樓宇資料的接管移交
1. 接管樓宇資料的驗證及部分移交的資料 1）產權資料
A． 項目批准文件； B． 用地批准文件； C． 建築執照；
D． 業主姓名、聯系方式及建築面積清單；
2）驗收合格資料
A． 竣工驗收證書； B． 消防驗收合格證； C． 綜合驗收合格證書； D． 用電許可證； E． 供用電協議書； F． 電梯使用合格證；
3）工程技術資料
A. 竣工圖一一包括總平面圖、建築、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；
B. 地質勘察報告；
C. 工程合同及開、竣工報告； D. 工程預決算分項清單； E. 圖紙會審記錄；
F. 工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）； G. 隱蔽工程驗收簽證； H. 沉降觀察記錄； I. 竣工驗收證明書；
J. 鋼材、水泥等主要材料的質量保證書； K. 新材料、構配件的鑒定合格證書；
L. 水、電、採暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書； M. 供水、供暖的試壓報告；
4）資料的存放：
上述的全部資料存放在物業管理公司保存，復印件在管理處辦公室，以便隨時查閱。
2/12頁
接管驗收過程
接管驗收程序
1. 開發商（大業主）通知物業管理公司接管驗收；
2. 物業管理公司驗收小組按《樓宇接管資料的移交》核對所接收的資料，具備條件的，應
在七日內簽發驗收復函並約定驗收時間；
3. 物業管理公司驗收小組同移交人對房屋質量、使用功能、外觀質量、公共配套設施設備
等進行竣工驗收；
4. 對竣工驗收中發現的質量問題，由驗收小組填寫各類遺留問題統計表，約定期限由移交
人負責整改，並商定時間復核；
5. 對室內物件無明顯不合符檢驗標准要求的房屋，由管理處接收鑰匙。管理處對接管了鑰
匙的房屋承擔保管責任，應避免人為損壞；對仍存在缺陷的房間等整改驗收合格後再接管鑰匙。 6. 業主入伙時，由管理處房管員陪同對室內進行全面細致的質量檢查。對發現的質量問題
由管理處整理後報告置業公司，由其限期施工隊逐項返修，經管理處或業主驗收後消項。 7. 在保修期內，在使用過程中業主或管理人員發現的由於建築施工或產品製造上的缺陷時，
報告開發商查驗證實後，由其責令施工隊更換或返修。
接管驗收標准及檢驗辦法
1. 標准范圍
參照建設部《物業承接查驗辦法》（建房[2010]165號）及達到業主的合理要求。 2. 標准及檢驗辦法
2.1 梁、柱、板主體：
1）按圖紙設計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫； 2）無鋼筋外露； 2.2 頂棚：
1）抹灰面平整。面層塗料均勻，無漏刷、無脫皮； 2）無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污債： 2.3 牆面：
1）抹灰面平整。面層塗料均勻，無漏刷．無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； 2）塊料（如磁磚）面層：
A. 粘貼牢固，無缺校掉角；
B. 面層無裂紋、損傷、色澤一致； C. 對維砂漿飽滿，線條順直；
3）牆面：無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現象； 1）毛地面：平整，無裂紋； 2）塊料（如磁磚）面層：
A. 粘貼牢固，無缺校掉角；
B. 面層無裂紋、損傷、色澤一致．對縫線條順直； C. 對縫砂漿飽滿，線條順直； 3）水泥砂漿面層：
抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無起泡等缺陷； 4）衛生間、廚房和前後陽台地面：
3/12頁
A. 用小桶或塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向准確到地漏，不應有積水，倒泛水；
B. 第二天到樓下檢查樓面無滲漏； 2.5門窗：
1）開啟自如，手輕搖晃門窗與牆面接觸牢固，無晃動和裂縫出現；目視零配件裝配齊全，位置准確，無翹曲變形；
2）從室內輕搖晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活；
3）木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形；
4）單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動現象；玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫，無損傷和無刮花痕跡；
5）窗檯泛水正常，無向室內倒流缺陷；可選擇以下檢查方法：
A．先關緊所有的窗戶，從天面或頂層房間窗戶（屬天面均有檐口的房屋，普遍為多屋住宅區）自上而下均勻澆水，停止澆水後半小時逐間檢查每個窗檯（牆面）是否有水滲入；
B．查詢天氣預報，在驗收期間出現下雨的日期前，先將所有窗門關緊，雨後逐間檢查場面和窗檯泛水； 2.5樓梯、扶手：
1）砼結構的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露； 2）鋼木結構的樓梯：
A． 用力輕搖無晃動，安裝牢固； B． 鋼筋無銹蝕，無彎曲；
C． 木扶手錶面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手； 2.6插座．
1）電器插座：單指輕擊檢查蓋板安裝牢固，無晃動並緊貼牆面；蓋板無損壞，符合安全要求，滿足「左鄰右火」規定，每個都檢測，試電筆檢查每個插座電源接通是否正常； 2）公用電視天線和計算機設備插口、插座：單指輕擊蓋板安裝穩固，蓋板無損壞 3）電話插座：只進行外觀驗收，單指輕擊蓋板安裝牢固，蓋板無損壞；
2.8接線盒： 1）單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無損壞；
2）用試電筆檢查每處預留線頭的電源接通是否正常，並用電膠布安全纏包線頭； 2.9開關：
1）安裝牢固，目視蓋板無損壞，
2）全檢開關靈活，開啟接觸效果良好； 2.10照明燈具：
1）用木或硬竹片等輕碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損； 2）打開所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發光正常；
3）產品合格，使用壽命達到要求，室外公共照明燈全部接通連續工作3天，統計有多少自然損壞的。 2.11供水系統：
1）安裝牢固無能搖動；打開每層的供水總閥門（注意關閉室內的水閥管道完好無損，無滲漏水，無銹跡； 2）管道接頭無滲水；
3）水龍頭（花酒）和水閥：打開水網，流水暢通，接頭無漏水； 2.12排污管道（含塑料管）：
4/12頁
1）安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；
2）從樓上的各排水口注水，樓下目視管道介面密實無滲水；樓上排水暢通無堵塞； 3）鑄鐵管：灌水後無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻； 2.13地漏：
過濾鐵蓖安放穩固，管縫密實，無滲漏水，無堵塞，排水暢通； 2.14衛生潔具：
1）安裝牢固，配件齊全，完好無損，面層無污漬和刮花痕跡； 2）灌水後排水口介面密實，無滲水．接水軟管無銹跡； 3）便器：
水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通； 2.15室內配電箱：
1）安裝牢固，配件齊全，試操作一次空氣開關等控制是否正常； 2）開關符合型號規定；
3）導線與設計相符，布線規范；
4）目視箱蓋無損壞，操作一次開關靈活； 2.16其它： 1）水表、電表
安裝牢固，無搖晃；看錶內讀數運轉是否正常：目視外觀完好無損，鏡面玻璃無損傷； 2.17基礎設施：
1）房屋牆體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等； 2.18天台：
1）屋面隔熱層、防水層：
A． 板端縫、伸縮縫油青緊貼； B． 隔熱板、防水層表面無裂縫； 2）落水口暢通，管道完好；
3）扶欄無破損、變形，無明顯銹蝕； 2.19屋面避雷設施；
各種避雷裝置的所有連接力牢固可靠； 1）消防栓：
A． 油漆均勻，無少刷、漏刷現象； B． 閥門完好，無滲漏水； 2）消防箱：
A． 消防管、消防帶等配套齊全；
B． 箱門上標識清楚，箱門玻璃安裝個牢固、門鎖開啟自如， C． 消防管無滲漏水，閥好； 2.21小區燈光系統： 1）按設計要求安裝；
2）燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常； 3）燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無損傷和刮花； 2.22綠化：
1）按設計要求種植花草樹木，對照綠化設計圖紙，不缺株少苗，無改品種，成活率達98％以上，無病蟲發生，無綠化死角，無雜草縱生，綠地純度98%； 2）綠化用水：
綠化水管布局合理，閥門開關距離四周不超過 l00米，布局覆蓋率100%閥門開關靈活，
無漏水，安裝穩固，無搖晃；
2.23周邊道路：
1）道路面平整，無起砂，無空鼓，無損傷；
2）路沿砌築整齊，灰縫飽滿、無損傷；
3）塊料面層：拼砌整齊，平整穩固，塊料無裂紋、無缺棱掉角；
4）路牌標志清楚，地面線條垂直；
2.24垃圾池（箱）：
1）沖洗水管：
A. 垃圾池通水率100％，水管安裝牢固，介面處密實，無漏水；
B. 水閥門關靈活無漏水：
C. 水閥箱裝鎖，鎖頭開啟靈活；
2）鐵箱類：
油漆面層均勻，無損傷，無銹跡，安放地面平穩；
3）塑料類：
桶身完好無損，桶底無裂紋，不漏水．配有桶蓋且完好無損；
2.25崗亭：
1）鋁材和不銹鋼類：
安裝牢固，配件齊全，型材面無損傷，玻璃無污債；
2）電動道閘：
安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄無損傷；
2.26車庫：
1）露天停車場：
路面平整，無起砂，無空鼓，無裂紋；
2）地下停車場：
A. 參照《物業承接查驗辦法》的相關內容；
B. 車道標識：入口、出口標識清楚，油漆均勻；
3）露天（夾層）車棚：參照相關室內驗收標准；
4) 單車架： 焊接牢固平直，油漆面均勻，無銹跡；
5）照明設施：配套齊全，燈具完好無損，開關靈活，照明正常；
6）排水系統：設有專門的排水溝。參照明暗溝驗收標准，排水泵參照相關機電設備驗
收標准；
2.27窨井、檢查井和化糞池：
1）池內無垃圾雜物，進排水暢通，池避無裂痕；
2）檢查井和化糞池進出水口高差不小於5CM，井蓋擱置穩妥並設置井圈；
2.28明暗溝：
1）溝底無斷裂，無積水，溝壁和底抹灰平整；
2）溝蓋板安裝平穩、牢固，排水暢通；
2.29水池、水箱：
1）按設計要求和有關衛生標准進行驗收；
2）無滲漏水現象；
2.30信箱：信箱門鎖開啟靈活，房號標志清楚，有序；
2.31景觀、雕塑和文化娛樂設施：按設計標准和所要求達到的效果驗收。
6/12頁
接管驗收後
工程完善和工程遺留問題處理規定
1. 工程完善
指開發建設單位在房屋本體工程竣工進行竣工驗收後，才進行的部分公共配套設施的工程完善：
1）室外改造、完善工程，如下所示：
A． 游泳池、網球場等室外娛樂設施；
B． 綠化、區間道路等配套設施；
2）室內改造、完善工程，如下所示：
A．樓道燈改造等
2. 工程遺留問題
指在竣工驗收和樓宇使用過程中，發現的安全隱患、使用的建築材料不合格、設計無法
達到使用的要求、保修無法解決的設計缺陷等方面內容；
3. 處理規定
1）管理處對完善配套工程執行監督職能，指定專人作好協調工作；
2）對發現的遺留問題，及時向公司匯報，並協助物業管理公司作好與開發建設單位的
聯系工作；
4. 管理工作規定
1）在業主未辦理人住手續之前進行的完善和工程遺留問題改造時：
A． 管理處對已接管的房屋和設施實施保管；
B． 分清責任范圍，管理處指定專人與施工隊保持聯系，協調解決須交叉工作的矛
盾，以確保已接管房屋和設施的完好；
C． 配合施工隊的用水用電，要求（必要時，鑒定協議）施工隊進出場有序；
D． 按設計要求限制施工隊活動范圍；
2）在業主（住戶）開始辦理人住手續之後進行的完善和工程遺留問題改造時，除按第
1條的規定繼續執行以外，還必須在以下工作方面加強管理：
A. 限制噪音施工時間，確保業主的工作不受影響；
B. 給進場施工隊人員（保修人員）辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，給已
入伙的業主帶來安全隱患；
C． 管理處增強保安力量監督施工隊的人員管理；
D． 施工隊離場前，必須到管理處申請「放行條」，在經管理處房管員以上人員核
查無誤後（核查有無違反管理規定，收回出入證，督促水電結算等），並經房管員
以上人員簽名後施工隊方可撤離小區。
7/12頁
交房前
業主入伙前籌備工作
竣工驗收時間：在樓宇入伙前一至三個月進行；
入伙時間：住戶入伙時間。
1. 健全管理處
竣工驗收前三個月，公司任命管理處主任，管理員、工程技術人員等到位，組成管理處新的籌建班子；其他人員根據工作進展需要，採取分步到位的方法。
管理處各類人員可按以下程序和時間到位。
A． 入伙前三個月，任命管理處主任，工程負責人等投入入伙前的各項准備工作；
B． 竣工驗收前二個月，小區消防中心值班人員進入現場，與機電安裝維修工程部
人員一起，參與機電設備安裝調試的監理工作，掌握小區設備設施的基本情況和操
作規程；
C． 竣工驗收前半個月，電工，給排水，進入現場，熟悉樓宇結構、公共配套設 施和設備等，參加竣工驗收，配合房管員監督樓宇工程遺留問題的整改上作 ；
D． 竣工驗收前半個月，部份保安人員到位，上崗培訓後，負責對所接受的物業守
衛工作；
E． 入伙前一個月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公；
F． 入往前一個月，炊事員到位，食堂開餐；
G． 入往前半個月，衛生人員到位，開始對小區內環境和已接收的房間進行清潔工
作。
H． 入伙前半個月，全部保安人員配齊上崗；
I． 入伙前半個月，維修班、運行班組成立，人員配齊到位；
2. 入伙工作方案
管理處成立後，管理處主任負責根據物業管理公司編寫的《物業管理方案》，編寫管 理處入伙工作方案，入伙工作方案的內容包括以下內容：
A． 核實《物業管理方案》中擬定的管理處人員配備情況；
B． 根據實際情況和《物業管理方案》中的要求以及要達到的標准，擬定入伙後 在加強治安、車輛管理、垃圾清運等方面的配套改進意見或整改措施，如下所示： * 治安方面：增設報警系統；
* 車輛管理：增設區間道路標志；增設自行車棚；
* 垃圾清運：增設垃圾池（屋）或垃圾清運站等；
* 樓道燈： 改成節能燈（如：溫感、聲控或觸摸式等）
C． 擬定管理處辦公用房和員工宿舍的裝修方案；
D． 根據《物業管理方案》的開辦采購計劃，擬定分步購置計劃；
E． 制定入伙流程；
F． 其他；
3. 准備入伙資料（開發商）
1）根據物業公司原有的格式和實際情況編寫和印刷《業主手冊》、《臨時管理規約》等。
2）印刷「辦理入伙手續須知」，內容要求寫明管理處辦公地，業主應帶的證件，並附簡
明扼要的入伙程序流程說明圖等。
3）印刷其他規定等。
4）印刷入伙表格；
8/12頁
4. 協調工作（開發商）
1）與供電局、自來水公司、郵局等單位搞好聯系工作，保證入伙後水、電等的供應。
5. 通知入伙（開發商）
通過登報或寄發通知書的形式，提前一個月向業主發出入伙通知。寄發通知應包括以下
資料：
1）入伙通知書
2）辦理入伙手續須知
3）收費項目一覽表
6. 入伙時的環境布置（開發商）
1）樓內環境：
A. 入口處掛橫幅，內容有「歡迎您公司**小區」等，插彩旗，營造熱烈的氣氛。
B. 插指路牌，由入口處到管理處。指路牌標明「**小區物業管理處」字樣。
C. 入口處標明管理處辦公地址和辦公時間。
2）管理處辦公環境：
A． 擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受。
B． 張貼醒目的「辦理入伙手續流程圖」，辦理手續設置要求做到「一條龍服務」
程序，標識清楚，一目瞭然。
C． 管理人員著裝整潔，精神飽滿。
D． 辦公室內資料擺放整齊有序。
9/12頁
交房過程
業主入伙程序
提前確認和預約每日辦理交房手續的名單。
1. 入伙流程圖
驗證→資料發放→交費→鑰匙發放→驗房
2. 驗證
1）入伙通知單原件、和購房合同復印件一份
3. 資料發放與保管
1）發給業主保存的資料：
A. 業主手冊
B. 臨時管理規約
C. 收費項目一覽表
2）發給業主填寫並需返回管理處的資料：
A. 臨時管理規約：經業主和管理處簽約後，業主保管一份，管理處留存一份；
B. 業主公司情況登記表：即日填寫返回管理處；
C. 裝修申請表：住戶申請裝修時填寫，並返原件給管理處存檔；
3）管理處按業主房號進行建檔編號，檔案中應包括的內容：
A. 業主入伙通知單
B. 入伙驗房表
C. 業主公司情況登記表
D. 裝修申請表
4. 交費
1）管理服務費：
以寫字樓入伙通知單上發出的日期為准，次月開始計收全月管理服務費；
2）裝修押金：
A. 時間：辦理人住手續時交納；
B. 標准：每百平方米 元；
C. 退款：住戶裝修完畢，憑房管員簽字的裝修押金的收據可辦理退款手續；
3）樓道維護費、裝修垃圾清運費：
A． 時間：辦理入伙時交納；
B． 標准：每戶平方米 元；
4）工本費：
5）其他：
開發商未配套，需由住戶付款，由管理處統一組織施工；
5. 鑰匙發放
1）憑管理服務費發票到鑰匙房簽名領取房間鑰匙或門禁卡（一卡通）；
6. 驗房
按國家有關的規定執行。 交房後
小區保修工作程序
1. 保修工作流程
驗房→申報→施工→驗收
2. 驗房
業主領取鑰匙後，在房管員的陪同下，對室內項目逐一進行驗收，驗收合格，雙方簽定「業主入伙驗房表」；
1）驗收合格：
住戶須在三日之內交此表回管理存檔；
2）驗收不合格：
A． 業主必須三日之內將此表交回管理處，由管理處負責聯系或安排維修事宜；
B． 超過三日且在房屋的保修期限內時，業主未申請裝修的情況下，若外牆和樓板滲水等質量問題仍屬保修，房間內易損壞如燈泡、水龍頭等則由業主負責；
3. 申報保修
1）住戶從領取鑰匙之日起三天之內憑「業主入伙驗房表」 到管理處，由主管房管員在「保修登記表」上登記；
2）「保修登記表」上須明確預約時間、聯系電話等；
3）房管員在預約的時間內．及時填寫「派工單」委派管理處維修人員或通知施工單位進行維修；
4. 維修
1）維修形式：
A. 開發建設單位委託管理處負責維修。
B. 開發建設單位設專人配合管理處進行維修工作。
2）注意事項
在一年的保修期內,業主陸續入伙，有些保修是在房屋使用過程中才發現如樓面和外牆滲水等，凡需進入室維修時，維修人員必須注意：
A． 業主在場：維修人員必須在預的時間內到場，若臨時有其他任務需取消維修預約時，應及時通知住戶並另約其他時間；
B． 業主留有鑰匙：維修人員應對室內的設施負責,不得隨意將鑰匙交給非維修人員，完成任務及時返還鑰匙；
5. 驗收
業主、房管員和維修人員（或維修單位代表）三方到場驗收，並簽字認可。
11/12頁
未出售房屋所有權
開發商作為未出售房屋的業主，與其他業主享有同樣的權利，在業主大會上也同樣享有投票權。開發商通過開發建造了建築物整體，對整個建築物具有所有權。當開發商將房屋售出後，房屋的所有權就轉讓給了購買者，而未出售的房屋不論用來干什麼，只要這部分房屋的所有權未發生轉移，所有權人就仍然是開發商。根據《物業管理條例》的規定：「房屋的所有權人為業主。」這時，開發商就是未出售房屋的業主。根據《物業管理條例》的規定：「業主在物業管理活動中，享有下列權利：參加業主大會會議，行使投票權；„„」，開發商作為未出售房屋的業主，在業主大會上，也就同樣的享有投票權。
投票權份額如何計算？律師解答：業主的投票權根據《物業管理條例》第10條第二款，業主在首次首次業主大戶上的投票權由省、自治區、直轄市具體規定。上海市對住宅類業主的投票權是按照擁有房屋套數進行計算的，實行一套一票;對於非住宅類物業的業主，按照擁有的物業建築面積計算首次業主大會會議上的投票權，每100平方米計一票，不滿平方米有單獨房地產權證書的，和其他業主合並計票，每100平方米計一票。為了防止單個業主具有過多的投票權，《上海市住宅物業管理規定》單個業主在首次業主大會會議上所持的投票權，最高不超過全部投票權的百分之三十。
《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》第二十一條 業主的表決權按照面積和人數計算。
業主的面積表決權數按照下列方法認定：
(一)專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
(二)建築物總面積，按照前項的統計總和計算。
業主的人數表決權數按照下列方法認定：
(一)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
(二)總人數，按照前項的統計總和計算。
按照規劃建設的已經辦理了不動產登記的車庫、車位，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產登記但是具有銷售(預售)許可證的車庫、車位，按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按買賣合同記載的面積計算。按照規劃建設的人防工程面積不計算投票權。
在政府給出的《北京市住宅區首次業主大會會議召開方案（示範文本）》中關於業主表決權一項添加了如下一句表述：「根據以上表決規則和本物業管理區域內業主及其專有部分面積明細表（見附件）確立各業主的表決權。」
或者是您也可以網路查詢其他的
望採納，謝謝
Ⅱ 物業錄車牌要求提交購車合同合理嗎
不合理，物業可以看購房合同，購車合同與他們勿瓜。。
Ⅲ 物業地下車位交費通知怎麼寫
xx小區關於地下車位交費的通知
各位業主：
由於年底地下車位到期，將在進出車庫設有門卡，從即日起，請於物業管理處辦理租賃繳自費手續。
特此通知
xxx物業管理公司 （章）
x年x月x日
Ⅳ 物業管理移交協議怎麼寫
物業管理是一個從物業開發規劃開始分階段、分期逐步全面推開的過程，同時也是物業 管理服務的多種經營、多類提供依其共性或關聯密切性而自然構成不同板塊的過程。物業管理法規對不同階段和不同板塊物業管理服務關系的組控也各有一些特殊規范必須或可供適用。因此，下面從物業管理用法實務和處理不同類型物業管理糾紛的角度，按物業管理各階段展開序列對物業管理易發糾紛及處理辦法作出論述。
一、物業管理超前介入階段
物業管理超前介入是指在房地產開發項目策劃和物業建設規劃設計時期，物業管理企業 及物業管理專家就主動介入或應房地產開發建設單位邀聘介入，為能在物業開發規劃設計中預先周全考慮和妥善安排便利以後業主自治管理事業和物業管理事業開展的項目(主要包括 業主委員會辦公場所的物業管理專用房、可供物業管理經營支配的商業用房和場地)，所作出的專業性技術咨詢服務活動。
在物業管理超前介入階段，介入的方式是提供物業管理專業咨詢服務。這種咨詢服務可 以是有償的，也可以是無償的。目前中國法規中還沒有關於物業管理專業咨詢服務合同的明文規定。中國《合同法》第124條規定：「本法分則或者其他法律沒有明文規定的合同，適 用本法總則的規定，並可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規定。」據此條規定，訂立、履行物業管理專業咨詢服務合同及追究違約責任辦法，應適用《合同法》總則的相關規 定，並可以參照《合同法》第21章關於委託合同的規定及第18章第4節關於技術咨詢合同的規定。
物業管理專業咨詢服務如果是無償的，則可參照委託合同規范訂立服務合同和解決發生 的糾紛，如果是有償的，也可以參照技術咨詢合同規范來訂立和解決發生的糾紛。物業管理專業咨詢合同是指就特定房地產開發項目中的可供物業管理專用或經營支配的商業用房和場 地的合理安排、規劃設計以及如何減少妨害物業管理有效實施的因素等專門子項目提供可行性論證、分析評價報告或專家建議等合同。需求咨詢方即物業管理專業咨詢合同關系主體的 委託人應當按照約定闡明咨詢的問題，提供技術背景材料及有關技術資料、數據；接受受託人的工作成果，支付報酬。
關於物業管理專業咨詢服務的違約糾紛處理，參照《合同法》第359條規定，物業管理專業咨詢合同的委託人未按照約定提供必要的資料和數據，影響工作和質量，不接受或者逾 期接受工作成果的，支付的報酬不得追回，未支付的報酬應當支付。受託人未按期提出咨詢報告或者提出的咨詢報告不符合約定的，應當承擔減收或者免收報酬等違約責任。物業管理 專業咨詢合同的委託人按照委託人符合約定要求的咨詢報告和意見作出決策所造成的損失，由委託人承擔，但當事人另有約定的除外。
關於物業管理專業咨詢服務形成的知識產品產權歸屬糾紛的處理，參照《合同法》第36 3條規定，在物業管理專業咨詢合同履行過程中，受託人利用委託人提供的技術資料和工作 條件完成的新的科技成果，屬於受託人。委託人利用受託人的工作成果完成的新的科技成果，屬於委託人。當事人另有約定的，按照其約定。
二、前期物業管理階段
1.物業接管驗收期
物業接管驗收，是由已與開發建設單位或公房售房單位簽訂《物業管理委託合同》的物 業管理企業參照中國建設部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標准》(ZBP30001-90)及 相關新標准，接管委託單位移交的物業所進行的驗收。《房屋接管驗收標准》之「1.2」中規定：「凡按規定交房管部門接管的房屋，應按本標准執行；依法代管、依約託管和單位自 有的房屋的接管，可參照本標准執行。」
新建物業的接管驗收不同於竣工驗收，二者在驗收主體、驗收目的、驗收條件、驗收交 接對象等方面存在區別。接管驗收是在驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，其首要條件是竣工驗收合格，並且供電、採暖、給排水、衛生、道路 等設備和設施能正常使用，房屋幢、戶編號已經有關部門確認，交接驗收的對象是由開發建設方移交物業管理企業管理的物業。根據《城市房地產開發經營管理條例》第18條第(五)項 規定，住宅小區等群體房地產開發項目竣工的綜合驗收中，包括「物業管理的落實情況」。因此，物業管理企業參與竣工驗收的環節也成為超前介入管理的一種表現形式，但此時它並 非驗收主角，也不獨立承擔什麼法律責任。實踐中，也有將竣工驗收與接管驗收結合起來，竣工驗收合格之日，物業也就移交物業管理企業接管了。
物業接管驗收是物業管理委託方與受託方之間發生的法定手續或約定手續，從管理服務 工作上講，物業管理企業通過接管驗收，即由對物業的超前介入咨詢服務轉入到對物業的實體管理之中；從法律關系講，接管驗收是物業管理企業履行生效的委託合同所應盡的第一項 重要義務，也是明確交接雙方責任、落實物業保修責任、維護將來入住業主合法權益、保證今後物業管理工作能夠正常開展的一個「法鎖」(即法律關系紐結)。
為防止留下今後糾紛隱患，物業管理企業在接管驗收時應當站在業主的立場上和從保證 今後物業維護保養管理的角度，特別注意以下幾個方面：
(1)接管驗收中若發現物業質量瑕疵，應明確記錄在案，約定期限督促開發建設單位對存在的物業質量瑕疵整修、加固補強，直至完全合格。對於其他質量問題，可約定期限由開 發建設單位負責維修，也可以採用費用補償的辦法，由接管方處理。
(2)落實物業的保修事宜。2000年1月10日國務院第25次常務會議通過發布施行的《建設工程質量管理條例》第40條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：①基礎 設施工程房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限(此即所謂「終身保修」制度)；②屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間和外牆面的 防滲漏，為5年；③供熱和供冷系統，為2個採暖期、供冷期；④電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修 期，自竣工驗收合格之日起計算。就開發建設方與建築施工單位關系而言，建設工程在保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。但就 開發建設方與其物業購買業主、承租使用人的關系而言，開發建設方應負物業保修責任，是物業保修第一責任人。
《城市房地產開發經營管理條例》第16條第2款明確規定：「房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。」在物業保修實務中，有兩種主要做法：一是 由開發商負責保修，向物業管理企業交付保修保證金，在需要時用於代修，保修期滿，按時結算；二是由物業管理企業負責保修，開發商一次性撥付保修費用。因此，在接管驗收之後 ，若業主提出物業質量瑕疵問題和保修請求時，應先了解清楚保修責任具體承擔者是誰，否則會造成搞錯保修責任人的糾紛。
(3)物業管理企業應督促開發建設方移交物業整套竣工驗收資料和竣工圖，包括產權資料和技術資料。
(4)為盡快發揮投資效益，開發建設單位應及時提出接管驗收申請。接管單位應在15日內審核完畢，及時簽發驗收通知並約定時間驗收。經接管驗收符合要求後，物業管理企業應 在7日內簽署驗收合格憑證，簽發接管文件，辦理了必要的手續以後，整個物業驗收與接管工作就完成了。
2.物業入伙期
當物業管理企業的驗收接管完成後，物業就具備了入伙條件。所謂「入伙」就是業主領 取鑰匙，接房入住或使用。由於物業的入伙階段是物業管理企業除管理物業以外，開展對人服務業務即與其服務對象業主接觸的第一關，這一時期除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手 續外，各種管理與被管理的矛盾、服務與服務感受的差異也會在短時期內集中地暴露出來。因此，這一時期通常也是物業管理問題和糾紛發生最集中的階段。所以，物業管理企業應高 度重視這一時期，一方面應及時將入伙通知書、入伙手續書、收樓接房須知、收費通知書、管理規約一並寄給或送達業主，以方便業主按時順利地辦好入伙手續；另一方面應充分做好 預防和依法處理糾紛的准備，充分利用這一機會，做好物業管理的宣傳講解工作，特別要闡明物業管理方的權利來源(委託授予的經營管理權和國家法定的具有權利與義務結合性的物 業管理職責)、權利性質(產權中的相對獨立的經營管理權和物業管理事務受託處理權或代理權)、義務和責任的有限性(限於復有物業財產的經營管理、使用物業公共秩序的監督和協助 業主們維護、改良生活環境以及保安責任、物業質量保修責任的非約定性等)，組織簽署共管規約的必要性和法定性、物業管理收費的項目及有關規范性文件依據。
例如，針對業主對收取防盜門、防盜鎖、監控和報警裝置等安全防範設施費用的異議， 應援用1996年1月5日建設部、公安部令《城市居民住宅安全防範設施建設管理規定》(49號) 第12條規定：「城市居民住宅安全防範設施建設費用，由產權人或使用人承擔。」此外，應秉行「全心全意為業主服務」的理念，切實為業主著想辦事，例如，對業主進行物業驗收時 予以熱情協助，並以專業知識和企業經驗指導業主注意一般物業可能存在的質量問題，以樹立起物業管理企業良好的「第一印象」，贏得業主們的信賴。
在物業入伙期易發糾紛主要是四類：
(1)服務態度和辦事效率方面的糾紛。這類糾紛一般按說明情況並向業主方賠禮道歉、請求諒解和物業管理企業內部追究有關服務工作人員紀律責任等方法來處理。
(2)服務差錯造成業主利益損害的糾紛。這類糾紛一般按實事求是、有錯必糾原則和侵權損害賠償原則作出處理。
(3)格式條款合同糾紛。關於此類糾紛見本節後面關於消費者合法權益保護方面的糾紛中的有關說明。
(4)業主驗收自己物業發現質量瑕疵而錯究責任人糾紛。在上面物業接管驗收部分中已闡明物業質量責任歸屬問題，有些業主因誤解而把物業管理企業當作責任人來找吵鬧要保修 而引起糾紛。這類糾紛一般採用讓業主了解國家有關法規規定，說明責任歸屬問題，化解業主對物業管理公司的敵視情緒的辦法來處理，並盡可能協助業主追究開發建設方的責任，督 促其履行保修義務。
(5)房屋銷(預)售合同中關於售後物業管理約定的糾紛。按物業管理規范性文件規定，住宅區房屋銷售時，開發建設單位應當與購房者在房屋銷(預)售合同中訂立有關售後物業管 理條款，並向購房者提供入住管理公約和住戶手冊。經雙方簽字、蓋章後的入住管理公約和住戶手冊，是房屋銷(預)售合同的組成部分，具有受合同法保護的效力。但業主入住後發現 物業管理企業的服務效果不能令人滿意，從而提出要辭退之，於是雙方發生合同約束力問題糾紛。對這類糾紛應當具體分析和提出個案對策，不能籠統簡單地規定不可以辭退或者應當 辭退的原則。
3.房屋裝飾裝修期
業主入住時，大都要搞裝修裝飾，為減少二次裝修裝飾的浪費，便於居民進行家庭裝飾 ，中國建設部提倡住宅工程初裝飾，要入住只有初裝飾的住宅，必然要先進行裝修裝飾。因此，做好關於房屋裝修裝飾的物業管理工作，預防和制止違法裝修裝飾行為，是在物業的業 主人伙後突出的一項重要事務。《重慶市物業管理辦法》第24條明確要求：業主或者使用人 裝修房屋，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將裝修房屋的禁止行為和注意事 項告知業主和使用人。物業管理企業應當對裝修房屋活動進行指導和監督，發現違反前款的行為，應當勸阻和制止，並督促其改正；對拒不改正的，應當及時告知業主委員會並報有關 行政管理部門依法處理。
……
對房屋裝飾裝修中易發的糾紛之處理，應注意以下幾點：①《建設工程質量管理條例》 第15條第2款規定：「房屋建築使用者在裝修過程中不得擅自變動房屋建築主體和承重結構 。」若擅自變動了則按第69條規定「責令改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款。」造成損失的，應依法承擔賠償責任。②異產毗連房屋，系指結構相連或具有共有、共用設備和附屬 建築，而為不同所有人所共有的房屋。《建築裝飾裝修管理規定》第28條規定：「房屋所有權人或使用人因裝飾裝修損壞毗連房屋的，應負責修復或賠償。」③業主與其所聘用的施工 隊伍之間因裝飾裝修房屋質量或報酬發生的糾紛，不屬於物業管理糾紛，當事人協商解決不了的，可以申請調解、仲裁或提起民事訴訟。④為防止環境侵害行為和保護業主環境權，對 能產生震動、噪音、妨害相鄰人安寧的裝飾裝修房屋活動，應當限定每天允許施工的時間。
三、業主團體自治主持下的物業管理階段
業主委員會成立後，前期物業管理轉入業主團體自治管理與專業化物業管理相結合的運 行階段。
1.物業管理企業的辭退糾紛
關於辭退物業管理企業糾紛的處理是適用信任原則還是適用違約原則？按照委託合同的 信任基礎法理和中國《合同法》有關規定，委託合同當事人可以以賠償損失為代價隨時終止合同。但按不少地方現行物業管理法規規定，只有物業管理委託合同期滿，或者接受委託的 物業管理企業提供的管理服務未能達到政府部門(深圳規定)和委託合同規定的管理服務效果標准或者有其他違約行為的，業主委員會或委託方才可以決定終止委託合同(江蘇省規定)。 這種限制信任定律發揮作用，從而限制合同解除自由的規定是否妥當呢？有人認為，從物業管理委託合同具有商事性角度看，不同於一般的民事委託合同，且物業管理事務繁雜，受託 的物業管理企業投入的勞動量亦大，辛辛苦苦幹了一段時間打下了物業管理上台階的基礎，如果沒有什麼違約行為，業主委員會將之辭退，好像不太公平，應當立法保護物業管理企業 的商業利益。其實這個問題可以用一句話點透：在市場經濟競爭中，無功就是過，守約但不能比別的經營者更多快好省地創造綜合效益，就難免會失去委託人對其能力的信任，也自然 就難免被更能乾的經營者所取代。立法限制委託人善意(即為獲得更優秀的受託人)解除合同，實質上是限制了正當競爭和保護停滯不前乃至落後的經營管理方式及服務方式。因此，為 充分發揮競爭機製作用和維護委託合同的信任基礎，鞭策物業管理企業居安思危，努力以自己不斷提高的服務水平來維系與業主們之間的信任關系，在有關立法上不應對物業管理委託 合同的解除設不必要的限制，而應回到《合同法》第410條的原則立場上來。況且，違約行為也並不必然導致合同解除，追究了違約責任後，合同還可能繼續履行，沒必要以違約作為 合同解除的基本前提。當然，考慮到物業管理委託合同的商事性和物業管理企業的營業性，如果業主委員會在不存在違約情形下解除合同，為此付給原受託方的損失賠償額數目也不會 很小。
從各地方的物業管理省級文件相關規定比較而言，上海市和重慶市的規定比較穩妥，即 ：物業管理企業應當在物業管理合同終止或者解除後10日內，向業主委員會辦理下列事項， 並報區、縣(自治縣)房地產行政主管部門備案：①對預收的物業管理服務費用予以按實結算 ，多收的部分應予退還；②移交全部物業檔案資料和有關財務賬冊；③移交物業管理用房和業主共有的其他財物。上海市的第26條和重慶市的第15條都未有另給合同解除附加前提條件 。
2.房屋維修、更新的費用糾紛
根據權利與義務相一致原則和損失與賠償相等稱原則來處理物業管理轄區內的房屋維修 、更新的費用糾紛。
(1)屬於業主獨有(房屋室內)部分的自用部位和自用設備的維修、更新費用由業主負責。
(2)房屋使用人承租的，依中國《合同法》第220條規定：「出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。」其第221條規定：「承租人在租賃物需要維修時可以 要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
1995年5月9日建設部第42號令頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第21條規定：出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。租用房屋從事生產、經營 活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。因此，物業管理企業代為經租商業用房，應注意在租賃合同中明確約定修繕責任條款。
(3)房屋共用部位和共用設施設備的維修、更新費用，由整幢房屋本體業主按照各自擁有的建築面積比例共同承擔，1989年11月1日建設部第5號令《城市異產毗連房屋管理規定》 第9條，比較詳細地規定了凡異產毗連房屋發生自然損壞(因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞)，所需修繕費用的處理原則。深圳市的規定突出了住宅維修基金，由業主按規定分攤 ，分期繳納，房屋共用部位、共用設施設備由物業管理公司組織定期養護和維修，其費用從住宅維修基金中支出。
(4)物業管理區域內的水、電、氣、通信、有線電視等管線及其他屬公用事業部門專項管理的設施，也可以委託物業管理企業管理維護，並承擔相應費用。
(5)屬人為損壞的，由該行為人負責承擔維修、更新費用或者給予賠償。
(6)物業出現嚴重損壞而影響業主、使用人權益和公共安全時，區、縣房地產行政主管機關應當督促限期維修；必要時，房地產行政主管部門可以採取排險解危的強制措施，排險 解危的費用由當事人承擔。(參見1989年7月8日建設部第11號令《城市房屋修繕管理規定》)
(7)房屋的共用部位、共用設施設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。反之，依 不動產相鄰關系法理及規定，因物業維修、裝修造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責修復或賠償。
3.物業的使用糾紛
物業的使用糾紛是因涉及公共秩序、公共環境衛生、公共利益的利用物業行為違法或不 正當所引發的糾紛。處理這類糾紛應適用社會公益優先保障原則、維護相關行政管理秩序原則和尊重物業所有權屬主意思原則。
物業管理法規明列出物業使用關系中的禁為行為：損害房屋承重結構和破壞房屋外貌； 佔用、損壞房屋的共用部位、共用設施或者移裝共用設施設備；在天井、庭園、平台、屋頂以及道路或者其他場地搭建建築物、構築物；侵佔綠地、毀壞綠化；亂設攤點、集貿市場； 亂倒垃圾、雜物；在建築物、構築物上亂張貼、塗寫、刻畫；隨意停放車輛和鳴喇叭；發出超出規定標準的噪音；排放有毒、有害物質；從事業主公約所禁止的營業；法律、法規及政 府規章所禁止的其他行為。對違反強行性禁為規范的行為人，不僅業主、使用權人、居民、業主委員會、物業管理企業有權勸阻制止和舉報，而且有關行政主管部門的執法監察機構有 權依法予以行政處罰。
中國1998年修改完善的《土地管理法》確立了土地用途管制制度，城市規劃法與土地利用總體規劃相互銜接和相互配合以控制各種地塊的用途。物業管理區域內按照規劃建設的住 宅、公共建築和公共設施，不得改變使用性質。住宅因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合有關法律、法規的要求，其產權人應當徵得相鄰業主、使用人、業主委員會的書面同意 。利用物業設置廣告等經營性設施的，應當符合《廣告法》等有關規定的要求，徵得相關業主、使用人和業主委員會的書面同意，並簽訂合同。對物業擁有產權的業主們應該按一定比 例享受在共有共用的地方因設置廣告等經營性設施所產生的經濟效益。
4.車輛停占車位及車輛保管糾紛
……
中國《消費者權益保護法》賦予了消費者九項權利：①安全權。消費者在購買、使用商 品和接受服務時享有人身、財產安全不受損害的權利。②知情權。消費者享有知悉購買、使用的商品或者接受的服務的真實情況的權利。③選擇權。消費者享有自主選擇商品或者服務 的權利。④公平交易權。消費者在購買商品或者接受服務時，有權獲得質量保障、價格合理、計量正確等公平交易條件，有權拒絕經營者的強制交易行為。⑤求償權。消費者因購買、 使用商品或者接受服務受到人身、財產損害時，享有依法獲得賠償的權利。⑥結社權。消費者享有依法成立維護自身合法權益的社會團體的權利。⑦獲取知識權。消費者享有獲得有關 消費和消費者權益保護方面的知識的權利。⑧受尊重權。消費者在購買、使用商品和接受服務時，享有其人格尊嚴、民族風俗習慣得到尊重的權利。⑨監督權。消費者享有對商品和服 務以及保護消費者權益工作進行監督的權利。有權檢舉、控告侵害消費者權益的行為，有權對保護消費者權益工作提出批評和建議。
根據物業管理服務的特點，物業管理企業和物業消費者應特別注意關於消費者權益的下 列規定：
(1)《消費者權益保護法》第49條規定：「經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或接 受服務的費用的一倍。」這就是所謂「加倍賠償」(又稱「退一賠一」)的法律依據，其中關鍵是對「欺詐行為」的認定。國家工商行政管理局於1996年頒布實施的《欺詐消費者行為處 罰辦法》第3條列舉了可以直接認定為屬欺詐行為的具體類型，第4條又列舉了經營者如果不能證明自己沒有「欺騙、誤導消費者」的故意，就必須承擔加倍賠償責任的一些情況。此外 ，計量不準就是商品質量不合格，根據有關法規規定，購到計量不準商品的消費者可以向經營者索取商品金額價格3倍的賠償。
(2)《消費者權益保護法》第25條規定：「經營者不得對消費者進行侮辱、誹謗，不得侵犯消費者攜帶的物品，不得侵犯消費者的人身自由。」第43條規定，違反上述條款規定的 ，「應當停止侵害、恢復名譽、消除影響、賠禮道歉，並賠償損失。」這就是消費者名譽權、人身自由權受到侵害時要求精神損害賠償的法律依據。《民法通則》第120條規定，也是 人身權受到侵害時可以要求精神損害賠償的依據。在物業管理實務中，特別要注意對保安人員的行為規范化、合法、尊重人權的教育，防止發生侵犯業主、使用人等的人身權、人身自 由的錯誤和違法行為。
(3)《消費者權益保護法》第24條規定：「經營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害消費者合法權益應 當承擔的民事責任。」含有這方面的內容無效。格式條款合同的格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，並在訂立合同時未與對方協商的條款。條款合同不同於示範合同，它是由 當事人一方(經營者)預先擬訂，相對方只能對該擬訂的合同概括地表示全部同意接受或者全部不予接受，而不能討價還價的合同類型，在法理上也稱為「服從合同」。中國《合同法》 第39、40、41條對格式條款作了專門規范，要求提供格式條款的一方應當遵循公平原則，確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款， 按照對方的要求，對該條款予以說明。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利於提供格式條款一方的解釋。
順帶指出，關於一些業主、使用人拒交物業管理費引起的收費糾紛，物業管理企業可依 照《民事訴訟法》第189條的規定向法院申請啟動督促程序即申請支付令，每件交納申請費1 00元。督促程序因債務人異議而終結的，申請費由申請人負擔；債務人未提出異議的，申請費由債務人負擔。
在業主團體自治主導的物業管理階段，除了上面已述的各種糾紛，還有其他一些在物業 管理活動中會發生，但不是物業管理特有的糾紛，如無因管理之債糾紛、保安糾紛等等。物業管理從業人員特別是物業管理企業經理層人員及行政主管機關的工作人員，應在日常工作 和學習中，注意收集、研究物業管理實務糾紛案例分析資料和相關法學理論文著，以利於不斷提高自己依法辦事的工作水平和理論水平……
參考物業管理文章