① 安徽邦友福物業管理有限公司怎麼樣
安徽邦友福物業管理有限公司是2009-09-02在安徽省蚌埠市禹會區注冊成立的有限責任公司(自然人投資或控股)，注冊地址位於安徽省蚌埠市禹會區金域名城綜合樓四樓。
安徽邦友福物業管理有限公司的統一社會信用代碼/注冊號是91340300694108189D，企業法人姚全憬，目前企業處於開業狀態。
安徽邦友福物業管理有限公司的經營范圍是：物業管理；綠化服務；保潔服務；安防工程、網路工程、監控工程、綜合布線系統工程服務；家政服務；園林景觀工程施工；道路路面清掃；垃圾清運；渣土外運；代居民收水電費；代辦移動通訊業務；房屋拆遷服務；養老服務；房屋中介；房屋租賃；停車服務；展覽展示服務；管道安裝、疏通及維修。（依法須經批準的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動）。在安徽省，相近經營范圍的公司總注冊資本為177609萬元，主要資本集中在 100-1000萬 和 1000-5000萬 規模的企業中，共544家。
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② 物業公司停車場管理操作規定培訓心得
物業管理是一種與房地產綜合開發的現代化生產方式相配套的綜合性管理，它是與因住房改革而出現的產權多元化格局相銜接的統一管理，是與建立市場經濟體制相適應的社會化、專業化、企業化、經營型的管理。這種集高度統一的管理全方位多層次的服務、市場化的經營為一體，寓經營與管理於服務中的物業管理，其實是一種服務性的行業。
在實習中，我在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業管理相關工作，注意把書本上學到的物業管理理論 知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律 。簡短的實習生活，既緊張，又新奇，收獲非常的大
物業管理屬於第三產業，是一種服務性行業。同屬第三產業，物業管理又具有自己特有的性質，即它是集管理、服務、經營於一體，並寓經營、管理於服務中的產業。為物業所有人與使用人提供優質、高效、周到的服務，使物業升值。恆佳物業管理公司想業主之所想，急業主之所急。其運作處於良好水平，收費率達到88%以上，業主滿意度達到中上等水平。小區環境優美，綠化程度高，設施齊全完備，經常開展各項活動，豐富業主的業餘生活，屬於高品質小區。其經營目標是為業主創造一個「安全、溫暖、快捷、方便、潔凈」的生活小區。
本次我實習的主要工作是接待業主來訪、故障申報以及投訴處理。其中，主要應該注意的是熱情接待業主，並盡快的幫助業主解決實際問題。針對一些不屬於物業負責范圍內的問題，進行進一步分析，提出對策與解決方法，大大降低業主利益損失程度。過年前，在領導的指導下，對小區內的安全隱患進行了清除和排解。為小區業主提供了一個干凈的環境，度過一個安全而又和諧的新年。同時，也對小區業主繳費情況進行錄入與整理，保障每個業主的利益，也同時對一些惡意欠費的業主進行上門回訪和問題的處理。
加強培訓、提高業務水平
物業管理行業是一個法制不健全的行業，而且涉及范圍廣，專業知識對於搞物業管理者來說很重要。但物業管理理論尚不成熟，實踐中缺乏經驗。市場環境逐步形成，步入正軌還需一段很長的時間。這些客觀條件都決定了我們從業人員需不斷地學習，學習該行業的法律法規及動態，對於搞好我們的工作是很有益處的。
客服部是與業主打交道最直接最頻繁的部門，員工的素質高低代表著企業的形象，所以我們一直不斷地搞好員工培訓、提高我們的整體服務水平，我們培訓的主要內容有：
(一)搞好禮儀培訓、規范儀容儀表
良好的形象給人以賞心悅悅目的感覺，物業管理首先是一個服務行業，接待業主來訪，我們做到熱情周到、微笑服務、態度和藹、這樣即使業主帶著情緒來，我們的周到服務也會讓其消減一些，以使我們解決業主的問題這方面，陳經理專門給全部門員工做專業性的培訓，完全是酒店式服務規范來要求員工。如前台接電話人員，必須在鈴響三聲之內接起電話，第一句話先報家門「您好」，天元物業×號×人為您服務「。前台服務人員必須站立服務，無論是公司領導不是業主從前台經過時要說」你好「，這樣，即提升了客務部的形象，在一定程度也提升了整個物業公司的形象，更突出了物業公司的服務性質。
前台接待是管理處的服務窗口，保持信息渠道暢通，監督巡查、調度和協調各部門工作，是前台接待的主要職責。在日常服務中，前台不僅要接待業主的各類報修、咨詢、投訴和建議，更要及時地向相關部門、施工單位反映業主需求，監督維修跟進工作，對維修完成情況進行回訪，完成最後閉環。為提高工作效率，在持續做好人工溝通記錄的同時，前台接待還要負責收費資料的統計存檔，使各種信息儲存更完整，查找更方便，保持了原始資料的完整性
(二)搞好專業知識培訓、提高專業技能
除了禮儀培訓以外，專業知識的培訓是主要的。我們定期給員工做這方面的培訓。主要是結合《物業管理條例》、《物業管理企業收費管理辦法》等污染法規、學習相關法律知識，從法律上解決實際當中遇到的問題，我們還邀請工程部師傅給我們講解有關工程維修方面的知識，如業主報修，我們應能分清報修位置、基本處理方法、師傅應帶什麼工具去、各部分工程質量保修期限是多少，是有清楚了這些問題，才能給業主宣傳、講。讓業主清楚明白物業管理不是永遠保修的，也不是交了物業管理費我們公司就什麼都負責的，我們會拿一些經典案例，大家共同探討、分析、學習，發生糾紛物業公司空間承擔多大的責任等。都需要我們在工作中不斷學習、不斷積累經驗。
管理處接待來訪設訴工作制度
為加強管理處與業主、住戶的聯系，及時為業主、住戶排憂解難，提高社會效益，特建立接待來訪投訴工作制度。
一、接待來訪工作由客戶服務中心負責，宣傳接待投訴的辦公地點、電話，讓業主、住戶來訪投訴有門、信任管理處。
二、任何管理人員在遇到業主、住戶來訪投訴時，都應給予熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得刁難，不得推諉，不得對抗，不得激化業主、住戶情緒，並做到對熟人、陌生人一個樣、對大人小孩一個樣、忙時閑時一個樣。
三、對住戶投訴、來訪中談到的問題，客服人員應及時進行記錄，須於當天進行調查、核實，並將結果和處理建議匯報辦公室主任，由主任決定處理辦法和責任部門。
四、責任部門在處理來訪、投訴時，要熱誠、主動、及時，要堅持原則，突出服務。不得推託、扯皮、推卸責任、為難業主、住戶、或乘機索取好處、利益等，在處理完畢後應將結果回復業主、住戶和管理處主任，做到事事有著落、件件有迴音。
五、全體管理人員要認真負責做好本職工作，為業主、住戶提供滿意管理、服務，減少住戶的投訴、批評，將業主、住戶的不滿消解在投訴之前。
物業管理實訓心得
一、實習目的
會計是實踐性很強的學科,作為未來社會的會計專業人員，應該培養較強的會計工作的實際操作能力。在經過兩年半的專業學習掌握大量理論知識的前提下,將理論聯系於實踐，加深對工作流程和工作內容的了解，提高運用會計基本技能的水平，達到學以致用的目的，爭取做到既鍛煉了自己的實際操作水平，又培養了分析解決實際問題的能力，認識自身的優勢和不足。同時了解社會，接觸實際，學會為人處事和溝通，為成功走上工作崗位做好准備。因此，作為一名會計專業的學生，我懷著一種美好的憧憬，於2011年2月開始了相關的專業實習。
二、實習單位及崗位簡介
我的實習單位是xxx有限公司，成立於XX年11月，是一家鄉鎮綜合性私營企業，旗下有清華家電城、歡樂買超市、紫羅蘭家紡等分支。
公司財務部設有一個會計(薛姨)，一個會計助理(梅姐)和一個出納。我的實習崗位是出納，負責歡樂買超市，日常實務操作主要涉及日常現金的收付管理、前台收銀櫃的零錢兌換、工資的支付、往來業務的核算，包括以經濟業務的發生為基礎填制憑證,登記賬簿，填寫銀行電匯單,記錄銀行對賬單，編制出納報告等。實習單位以半手工、半電算化方式進行會計核算的，採用的是科脈*啟謀商業管理軟體和速達財務軟體。
三、實習內容及過程
第一次真正意義上的實習，心情既興奮又緊張：興奮的是我終於走出校園真正接觸並處理真實的經濟業務;緊張的則是初入崗位，自己會做不好。
上班的第一天，在會計的監督下，前任出納和我做了交接工作。我將移交事項(主要就是庫存現金、銀行存款、出納憑證、日記賬、收款收據、印章)逐筆登記在移交清冊上，然後逐項點清，最後三方簽字蓋章。隨後，前任出納又將保險櫃的鑰匙及工作台、室的鑰匙交給我，並教我使用保險櫃。在基本掌握之後，我立即更改保險櫃密碼。之後，梅姐教我使用單位的財務軟體。首先修改了口令，然後才正式開始學習。雖然不是我在校期間學習的用友、金蝶軟體，但處理起來大同小異，當初基本功學的很扎實，所以沒多長時間就上手了。
接下來的幾天，薛姨安排我瀏覽公司以前的憑證，並觀察梅姐工作，了解工作的大致內容和過程。因為在校做過大量的練習，基礎打得很好，所以根本就不願意細看。也許正是因為這種自負的心態，才會在以後工作中出現問題：超市為購買褲子的顧客提供免費免褲腳的服務，開憑證時我不是不會，只是不知該記哪個會計科目。只好硬著頭皮去問，薛姨雖然沒說什麼，但自己總要有覺悟。於是我又把以前的憑證拿出來，仔仔細細的看了一遍，熟悉企業賬戶的設置及使用，對於特殊的明細還專門做了記錄，如進場費、攤位費等的歸屬;「營業外支出」賬戶在不同時期明細的使用等。
經過近一星期的觀察，我終於「修成正果」，開始自己著手處理工作。一天工作的開始就是發放備用金，根據總額按不同面值和幣值的比例發放到收銀員手裡，並由收銀員在領用單上簽字。而一天工作的結束就是晚上營業結束後收錢。超市有一個進銷存的軟體，和收銀機的系統連在一起。先列印出當天的收銀匯總表，收銀員來交錢，首先清點數目，檢查有無假幣，然後開「xxx歡樂買收據」，出納和收銀員簽字。交款完畢，和收銀員收銀匯總表進行核對，檢查金額是否相符，短款由收銀員負責賠償。根據收據和匯總表做日銷售損益表，填制記賬憑證，登記賬簿。一天的工作就此結束。
一早一晚的時間就是坐在辦公室，隨時為收銀台兌換零錢和處理相關業務。每天都有經濟業務發生，都要填制記賬憑證，都要登帳。日記賬看似簡單，但真正操作起來很容易出錯。為了避免出錯，我登帳時都是加倍的小心再小心，帳登下來一點錯誤也沒有。月末結帳，每一帳頁要結一次，每個月也要結一次，計算下來，還是按計算器按到手酸。我會先用鉛筆寫結果，然後再計算一遍，如果兩遍結果一致，且賬實相符，再往帳薄上填寫。帳結完之後，我通常會把本月的帳從頭到尾再算一遍。最後再用每一賬頁的合計數通過「上期期末數+本期借方發生額—本期貸方發生額=本期期末數」驗算一遍，以確保計算正確。
月末還要集中錄入憑證，先進入速達會計軟體的錄入記賬憑證的界面，錄入摘要，然後選會計科目，並在相應的會計科目的借貸錄入金額，最後再檢查各個要素准確無誤後保存。錄入期間，我發現了自己的不足，就是會計科目編號的識記。在錄入科目時，如果你記得編號，直接輸入即可自動顯示。而我並不熟悉編號，只好按部就班，通過會計科目按鈕一步一步找，很浪費時間。不過還好，公司業務不復雜，錄入一些憑證後，我就記住了常用科目的編號，錄入速度有了很大的提高。
實習期間，收款業務只涉及收銀和出售會員卡，因此最常接觸的應屬付款問題。因為款項一旦付出，發生差錯是很難追回的，難以追回的由我負責賠償，所以在辦理付款業務時特別的謹慎。支出每一筆資金的時候，我一定要知道准確的收付金額，明確收款人和付款的用途，對於不合理不合法的付款我是堅決不予以支付。付款時最重要的就是審核單據手續是否齊全，而重中之重就是查看簽字是否齊全：首先要由店長清點核實貨物，並簽字，表明貨物核實入庫;然後，由經理簽字表示同意付款;最後由會計簽字確認。三個簽字少一不可。公司的付款一般都是以現金結算，所以我都要求收款人當面清點確人。
每個月我都要定期將銀行存款日記賬與銀行對賬單核對，並作出銀行存款余額調節表。這份工作是通過科脈*啟謀軟體完成的，將銀行記錄和銀行發來的對賬單輸入到銀行對賬單庫中，確定對賬的科目和方式，按對賬條件進行篩選，並將篩選的記錄送入銀行日記賬未達賬庫中。最後在銀行對賬單庫與日記賬庫之間進行記錄的自動核對和核銷，自動生成銀行存款余額調節表。
3*15消費者保護日後，經理下達命令：超市進行全面盤點。單位採取見貨盤點方式，各賣區長負責統計填寫商品盤存表，我和梅姐輪流監察。盤點後，將盤存表輸入財務軟體生成盤存單，然後和後台庫存表進行核對，電腦系統自動生成盤點損益表。結果少了價值好幾十萬的貨物。經理大發雷霆，三天兩頭開會，最後決定責任到人，以後輪崗查小票，一個月盤點一次。
盤點產生的緊張氣壓一直延續到發薪日。每次核算工資，我都要忙一兩天。單位實行點名制，早晚各一次，從而核實遲到、早退、請假的次數，在計算工資時扣款。此工作由店長負責統計匯總，之後由我據其核算工資情況：首先，要明確基礎工資，基礎工資據其工作時間的長短而有所增減。所以第一項任務就是整理員工上班期限。通過速達軟體進入入職表，查看員工進入公司的時間和上交押金的情況(未交押金的員工不論工作期限一律按最低薪酬1200元/月)。押金情況沒有記錄要通過資金來源系統在「其他—員工集資」中查找。我將入職時間和押金情況整理在excel表中，保存並列印一份備案，方便查閱。其次，根據收銀員當月各自的收銀總額按n%的比例計算提成。然後，根據店長統計的情況核實代扣款項，並核算應代扣代繳的保險和個人所得稅金額。最後，登記工資發放表，核算出凈發金額。我按正確要求填寫現金支票去銀行提取現金，根據工資表的人員姓名，將實發工資款和工資發放清單放在每人的工資袋中。工資發放要求誰領誰簽字，代領的簽代領人的名字
除了以上工作，我還要做很多「小事」，比如：交話費、寄快件、計算核對銀行借款利息、送存現金、編寫出納報告等等。雖然這些只是小的不能再小的「小事」，但親歷親為的感覺很棒，通過付出自己的勞動完成每一件事都是很有成就感的。
一段時間下來，出納工作基本已經熟練掌握，工作也得心應手，相對地空餘時間就很多了。薛姨就會教我炒股等個人理財方面的東西，這才意識自己缺乏很多知識，要好好充電才行。真得很慶幸遇到這么好的老師。
四、實習總結及體會
在這短短的十周時間里，我每時每刻都告誡自己，我在公司里的表現不僅代表的是我個人的形象，還關乎著學校的聲譽，所以我在各方面嚴格要求自己，我虛心請教的態度和扎實的實力、出色的表現贏得了公司的認可。
近三個月的實習生活，讓我成熟了許多，個人能力也有了很大進步。我接觸到了真正的賬本、憑證，親手進行了實際業務的處理，不僅培養了實際動手能力，增加了實際操作經驗，還讓我對出納實務的認識從純理性上升到實踐。既開闊了視野，又增長了見識，真可謂上了非常珍貴的一課，讓我對今後的學習有了更進一步的認識：學習更重要的是如何將學到的知識應用於實踐，不應該局限於表面，深層的精髓不下苦功是難於取得的。
實習生活讓我懂得，在社會這個大家庭里，人際關系至關重要，良好的人際能給工作帶來順利，帶來機遇，帶來成功。一株臘梅在牆角瘦瘦地綻放，仍能一庭暗香;一條小溪在山澗緩緩地流淌，仍是一河生命。萬物都有所能，都有所歸。在工作中把每個人都當作良師益友，把握住自己，那麼就能收獲真正的成功。
今後的工作還會遇到許多新的東西，這些東西會給我帶來新的體驗和體會。因此，我堅信：只要對自己充滿信心，善於發現，勇於挖掘，有恆心、細心和毅力，一定會有更大的收獲，到達成功的彼岸。我深信這段實習的經歷為我踏入社會工作做了一次全面而充分的准備，會讓我以更好的姿態融入社會，為真正施展我的才能、走上工作崗位打下堅實的基礎。
物業管理實訓心得
通過在雅荷城市花園的一個月實習工作中對於物業管理有了更深的認識，物業管理不僅僅是一種服務行業，它也是一個人性化的工作，在工作中我不僅學會了如何去與人交流，而且還對自身的修養有了一定程度的提高。
雅荷城市花園有著豐富的人力和物力資源，在人力資源方面，員工不僅僅是技術性的，他們更著重於去培養員工的素質，他們追求的不僅僅是服務的質量，而是在服務質量好的前提下再加上服務態度，服務效率，在日常的維修，維護巡檢中，每天都會有專人去維修，維護以及檢查。對於一些公共設施，設備的維護與管理，更是一步到位。在短短一個月的時間里，我學到了很多東西，但還有一些還是學的不到位，在實習中我主要深入到保潔，保安，綠化和客服，在各方面我都學到了很多對我有益的東西。
通過在雅荷城市花園的實習，我了解了他們以「科學的規范管理，優質高效的服務，安全文明的環境，持續發展的要求。」為管理服務方針，工作人員都本著「想業主之所想，急業主之所急，做業主之所需回顧實習，對我有很多的幫助，使我學會了很多的東西。實習中我不懂的就問，發現了什麼問題就急時的向領導反應，使我對雅荷花園物業有了更深一層的了解，同時對管理處設施設備的管理，事物管理，保安管理，保潔管理，綠化管理有了初步的了解。
在實習中，我看到雅荷城市物業制定「一站式」物業管理服務制度，從根本上提高了小區物業管理的水平和服務質量，制定服務體系標准化，精細化，信息化，來實現高效率的服務質量。今年，公司還提倡員工開展「講制度，講品質，講預算，講協作。」的經營方針，從而提高服務的質量，效率，以及業主的滿意度。
對於設備設施的管理，在實習中我看到物業部著重改善設備管理制度，對各類設施設備做好日常維修，維護和保養，每天定量的檢查，巡視，並認真的做好記錄，發現問題急時解決。雅荷物業擁有雄厚的人力和物力，包括一些管理和技術人才，結合物業法律法規，對在線員工進行定期培訓，隨著市場競爭的越來越激烈，知識技能的不斷更新，公司會給每個員工提供各類型專業的學習，培訓機會，雅荷物業同時還提倡在「工作中學習，從學習中工作」。每位員工都爭做學習型員工，形成一種積極向上的好風氣和趕超的競爭氣氛，從而進一步提高了員工的素質和能力。
從實際出發，管理處制定嚴格的規章制度和崗位規程，工作標准，考核標准，考核辦法。實行定性和量性結合，增強考核的可操作性，使員工有一種危機感，緊迫感，從而提高員工的工作積極性。
一個月的實習轉眼即逝，在實習生活中，我學到了很多，同時也看到了自己哪些方面的不足，通過這次實習加深了我對物業管理知識更深一步的了解，讓我認識到理論和實踐相結合的重要性，還豐富了我的物業管理知識，同時也了解到物業管理工作的的重要性。
物業管理是一種微利的無形服務行業，也是一種全方位多方面的管理行業，所以在物業管理工作中要謹記物業管理無小事，要時刻把業主放在第一位，以業主的要求為中心，一切從業主的要求出發，在工作中要不斷學習，創新，爭取做一名優秀的管理人員。
③ 物業管理前景如何
近年來，我國房地產開發投資額均保持20%以上的增速，即使是遭遇金融危機的2009年，我國房地產開發投資額仍然保持了16%左右的增速，建設規模也保持較快的增速，相應的為物業管理市場提供了龐大需求規模。
未來物業管理市場將繼續呈現出較好的發展前景：
物業管理服務多次出現在政府工作報告中，有著前所未有的良好政策環境。
2012年，溫年家寶總理在《政府工作報告》中指出「大力發展社會化養老、家政、物業、醫療保健等服務業；鼓勵文化、旅遊、健身等消費，落實好帶薪休假制度；積極發展網路購物等新型消費業態」。物業管理多次出現在政府工作報告當中，在政策層面也為物業管理行業提供了利好的投資機會。
物業管理覆蓋率的提升和物業管理類型的拓展提升新增物業管理需求
從物業管理覆蓋率來看，我國物業管理行業的發展潛力巨大。《2013-2017年中國物業管理行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》顯示，我國一線城市北京、上海、廣州、深圳地區的物業覆蓋率達95%以上，二三線城市的物業管理覆蓋率也在逐步上升。
例如華東地區的青島和濟南的物業管理覆蓋率已經上升至50%左右；長沙和武漢的物業覆蓋率已經上升至45%；西部地區的成都、重慶、貴陽、昆明的物業平均覆蓋率也達到了38%左右；東北地區的大連、哈爾濱、長春、沈陽的物業覆蓋率已經上升至40%左右。物業管理覆蓋率的不斷提升，是我國新增物業管理市場容量的重要保證。
此外，我國物業管理內容滲透到傳統物業管理項目以外的醫院、學校、賓館、機關、營房、車站、碼頭等各個領域，也將為行業帶來廣闊的市場。
④ 物業管理理念!急!謝!
隨著我國城鎮住房制度改革的不斷深化，房屋的所有權結構發生了重大變化，越來越多的公有住房逐漸轉變成個人所有。與此相適應，原來的公房承租人逐步轉變為房屋所有權人，原來的公房管理者與住戶之間的管理與被管理關系也逐漸演變為物業管理企業與房屋所有權人的服務與被服務關系。近年來，物業管理行業進入了一個迅速發展的時期。據調查，上海、廣東、山東、遼寧等省市的物業管理的覆蓋面已達50%左右，深圳市物業管理的覆蓋面已超過90%。全國物業管理企業已有2萬多家，從業人員超過200萬。它的產生和發展，對於改善人民群眾的生活、工作環境，提高城市管理水平，擴大就業起著積極的作用。
一、那麼，什麼是物業管理呢？
廣義的物業管理是指在物業的壽命周期內，為發揮物業的經濟價值，管理者採取多種科學技術方法與管理手段，對各類物業實施全過程的管理，並為物業所有者或使用者提供有效周到的服務。廣義物業管理的范疇相當大，它涉及物業全部壽命周期內的多種管理與服務。如物業的開發建設管理、租售管理、裝修管理、修繕管理，以及物業使用者的經營、生產、居住而提供的多種形式的服務。
狹義的物業管理是指專業組織或機構，受業主委託，按合同或契約，運用現代經營手段和修繕技術對已建物業及其業主或用戶進行管理，對房屋周圍攻的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、公用設施、道路養護統一實施工隊專業化，並向住用人提供多方面的經營服務。隨著我國物業管理的進一步發展，廣義范疇的物業管理將呈現發展的趨勢。
二、物業管理在房產營銷中的作用。
物業管理自80年代初引入我國以來，可以說這一行業是伴隨著房地產行業的高速發展而不斷走向成熟的。好的樓盤需要好的物業管理，好的物業管理又需要好的樓盤作支撐，二者相互促進，相得益彰，共同發展。在北京、上海、深圳等地之所以出現了那麼多的高素質知名樓盤，物業管理功不可沒。現在一些房地產開發商可以說對物業管理非常重視，在房地產建設銷售階段引進國內知名物業公司進行管理，並以此在銷售上塑造賣點。但也有一些房地產公司受傳統觀念的影響，仍沿襲過去「老子生兒子」的辦法自己成立物業公司，沒有按照國家有關規定進行公開招標選聘，房屋售完之後就萬事大吉，對後續物業管理並沒有高度重視，這實際上是一種很明顯的「短視」行為，最終會影響公司的長遠發展。
購房消費者普遍關注物業管理，這已成為不爭的事實。那麼作為開發商如何利用物業管理這一利器有效促進銷售呢？物業管理在房地產營銷中扮演什麼樣的角色呢？
（一）、物業管理前期介入「建議」很重要。
就房地產開發而言，在項目前期，特別是在規劃設計階段，請物業管理有關專家參與論證很有必要。現在「人性化」的設計觀念很流行，但真正做到位卻不容易。再好的規劃設計單位與開發商在考慮方便住戶設計裝修、生活居住等方便總有不周全之處。筆者曾見過不少設計規格、建設檔次較高的小區，但在裝修階段卻搞得千瘡百孔，讓人為之婉惜。比如空調孔沒有預留或留錯了位置，管線設計不合理，影響了小區的外觀形象等等，這是誰的錯？可以說再好的設計都存在瑕疵，這方面誰可以彌補？物業管理卻可以發揮很好的作用。比較專業並富有經驗的物業管理人員，更能從業主的角度發現規劃設計上的一些問題並進行糾正，從而為建設更高素質的物業做出貢獻。這項工作做好了自然會對銷售產生積極的影響。
（二）、交房階段對銷售的促進非常重要。
當開發商正式按合同約定把房屋交給購房客戶，這期間物業管理扮演著非常重要的角色。這其中有兩個關鍵環節，一個是驗房與整改，一個是裝潢管理。驗房與整改如果處理不好，很容易引起開發單位（或銷售單位）與購房客戶的糾紛，那麼作為與開發商簽訂前期物業管理合同的物業公司如何處理這方面的糾紛就顯得很重要了。是維護開發商的利益，還是維護購房客戶的利益？很顯然應該維護兩方業主的利益，加強溝通與協調，促使問題盡快得到解決。從營銷的角度來看，我們及時認真地為購房客解決了問題，既維護了開發商及所開發物業的形象，也維護了物業管理公司的形象，很容易使本樓盤在市場上形成良好的口碑效應，從而有效地促進樓盤的銷售。在某市的一個樓盤，因交房階段購房客戶與開發商出現糾紛，引起媒體關注，開發商也沒有引起足夠的重視，結果該樓盤很快由暢銷變成滯銷就是一個很典型的例子。
關於另外一個環節――裝潢管理也非常重要。比如對空調機位的管理、太陽能熱水器的管理（很多小區是禁止安裝的）、防盜網的管理、裝潢垃圾的管理等，這些問題處理不好，會嚴重影響小區的形象，使欲購房客戶對本物業的信心下降，從而影響樓盤銷售。
（三）、物業管理對樹立房地產品牌發揮重要作用。
一個專業素質高、管理經驗豐富、運作規范的物業管理公司對樹立物業形象將起到很重要的作用。可以說從物業公司進駐某個小區或大廈開始，物業公司在樓盤形象的塑造與維護中就發揮作用了。如果說在規劃設計階段物業公司的參與和入住階段的物業管理能有效促進銷售的話，那麼物業公司對一個成熟小區的規范化管理將可以使開發商及其開發的物業揚名。萬科房產只所以名揚國內，除了樓盤自身素質之外，我們不能低估萬科物業管理所發揮的作用。打個不甚恰當的比喻，開發商與物業管理一個是打天下，一個是守天下，「天下」打得好，還要守得牢，守得好，這樣才能提升品牌的含金量。有的物業公司在物業管理上不僅管得好，服務得好，而且在創新上做足了文章，許多「名譽」或「稱號」接踵而來，確實讓開發商占盡風光。這也許是比較好的例證了。
三．利用物業管理品牌，促進物業營銷。
（1）．突出品牌物業管理在未來居住生活中的重要價值。目前，不少購房者不僅對自己所購房屋的質量感興趣，也對未來自己的居住質量，即物業管理服務的情況十分在意。同時，他們一般也都比較愛講 面子 。社區的品牌，物業管理的品牌都是他們樂於談出的話題。事實上，他們也真能從品牌物業管理中獲得生活上、工作上、學習上、自尊上、發展上、享受上的方便與好處。營銷中突出品牌物業管理在未來居住生活中的重要價值，對他們確實能夠構成為一個極大的吸引力。
（2）．突出品牌物業公司的雄厚管理實力。物業公司的雄厚管理實力主要體現在物業公司的技術力量、專業裝備水平、注冊資金以及管理人員的職稱、從業年數與專業管理水平等等。品牌物業公司的雄厚管理實力能夠給人一種理性上的認同與信任，為客戶在思想上、行動上接受物業項目、接受品牌物業公司打下堅實的基礎，提供了現實的可能性。
（3）．突出品牌物業公司的驕人管理業績。品牌物業公司的管理業績主要體現在管理項目的多少（建築面積、種類）、管理效果的好壞（取得部級、市級、地區級先進稱號的情況等等）、社會反映（業主、住戶及業主管理委員會的反映、媒體報道的情況、政府方面的意見、同行的評價等等）。品牌物業公司的驕人管理業績能夠給人一種感性上的認可與憧憬，讓購房者感受到實實在在的物業管理服務，並對自己的未來產生聯想和希望。
（4）．突出品牌物業公司的人情味與 人本管理 理念。一般來說，購房者不希望未來的物業公司是高高在上的 主人 ，也不希望未來的物業公司是亦步亦趨、唯命是從的 僕人 。他們喜歡那種願意為自己著想、尊重自己而又不巴結自己的朋友式的物業公司。品牌物業公司的人情味與 人本管理 理念讓人覺得親切、自然，縮短了客戶與物業公司的距離，讓客戶更容易接受物業管理，從而接受和購買物業。
利用好物業管理品牌，物業營銷必然如魚得水；反之，如果在利用物業管理品牌時措施失當，就可能會出現相反的效果。所以，在利用物業管理品牌進行物業項目營銷時，還要注意以下問題：第一，要把物業管理的高品位與較低收費聯系起來宣傳。目前人們收入不是很高的情況下，高標準的物業管理，讓人在聯想高收費的同時，容易對物業產生一種畏懼感。第二，要把物業管理服務的大眾性與特殊性突出出來，讓購房者對物業管理產生一種親近感的同時，對物業管理有一種嚮往與憧憬的空間。第三，物業管理品牌宣傳中，要突出物業公司的形象和企業信譽，確實給購房者一個具體的品牌化身，讓他們從 化身 中感受真實，樹立信心。
四、建立新型的物業管理服務理念
（一）建立物業公司的人情味與人本管理理念
「物業管理的根本宗旨是為全體業主和用戶提供及保持良好 的生活、工作環境，並盡可能地滿足他們的合理要求。」在實際操作中，物業 管理服務按物業工程周期可分為兩部分，即交付使用前後兩種服務。 物業交付使用前，管理公司的服務對象是大業主，即發展商或投資商。交付使用後的物業管理服務對象是個體業主和用戶。一般來說，購房者不希望未來的物業公司是高高在上的 主人 ，也不希望未來的物業公司是亦步亦趨、唯命是從的 僕人 。他們喜歡那種願意為自己著想、尊重自己而又不巴結自己的朋友式的物業公司。品牌物業公司的人情味與 人本管理 理念讓人覺得親切、自然，縮短了客戶與物業公司的距離，讓客戶更容易接受物業管理，從而接受和購買物業。
（二）締造物業管理新概念
零干擾服務：汽車開到住宅區門口，門就自動開了，主人走到樓門口。樓道門也應聲而開，路口電子屏流動顯示著當天的天氣預報和社區內特別通知等需要讓住戶們了解的當天信息。抄表、收費、澆花這些也全是「無人化」的。1999年出現在景田城市花園的「零干擾服務」是物業管理的一種新突破。
氛圍管理：在住宅區內用中華民族傳統美德營造出溫馨的服務氛圍，傳播文明、現代的生活方式，從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。由中海物業首先實踐的「氛圍管理」迅速被許多住宅區接受並加以弘揚，給深圳住宅區增添了傳統與現代相結合的文化魅力。
個性化服務： 在萬科俊園率先採用的「個性化服務」能根據不同的住戶提供不同的服務，體現了物業管理「以人為本」的宗旨。這些全新的服務告訴我們，我們身邊的物業管理服務能達到多麼好的程度。
「管理報告」制：我們繳的管理費都用在了什麼地方？所花的錢值不值？當不當？1999年3月萬科物業推出「管理報告」制度，每季向業主細說管理費如何花銷、住宅區管理得好不好。
（三）樹立以「住戶需求」為中心的經營思想和理念
物業管理既然成為營銷的一部分，那就同樣存在著定位的問題。在當今的房地產項目推廣中，物業管理已經占據了極其重要的位置，人們既買物業又買服務的認識在迅速提高。因此，物業管理對物業推廣的促進作用正與日俱增，尤其是寫字樓，物業管理服務的重要性更加突出。 物業管理定位要與項目定位以及目標客戶的身份、品味相協調，否則就會幫倒 忙。比如，項目定位是高級別墅，而物業管理費每戶每月只收50元，這樣就牛頭不對馬嘴了。反之，低價位普通住宅又說是「酒店式」管理，那人家還敢買嗎？
所以，物業管理企業要緊貼市場，了解市場動態，調查住戶的現實和潛在需求，分析住戶的行為動機、住戶的承受能力和水平，並對住戶的習慣、興趣、愛好等方面有一個清晰的理解，以便物業管理企業能在服務管理全過程中滿足住戶的需求。這樣，市場需要什麼，住戶需要什麼，企業就提供什麼服務，真正做到全心全意為住戶服務，使物業管理企業能在激烈的物業管理市場競爭中不敗之地。
（四）進行智能化管理，加大物業管理的科技含量
隨著網路系統的普及及人類生活水平的日漸提升，人們對居住辦公及經商環境的要求相應提高。智能化的居住環境亦成為現代人士的選擇，傳統式的物業管理模式已變得不合時宜。智能化的物業管理可提高服務效率而且節省人力及降低物業管理的營運成本，對傳統的物業管理企業是一個很大的挑戰。
由於居民都希望享有一個簡單便捷的家居環境，如「三表出戶」（即水電氣自動化讀表、計算及收費系統）、「一卡通」（電腦磁卡用作出入證及繳費記賬卡）及計算機網路系統等方便居民出入、上網、繳費等免除入戶抄表產生滋攏等的設施甚受歡迎。
因此，物業管理企業就應充分利用自動化設施，加大管理智能化的科技含量，更有效地實施各方面的管理服務，如在保安防盜方面，利用可視對講控制、緊急報警、電子巡邏系統、邊界防衛、防災報警等方式，提供更全面、快捷、穩妥服務；在物業服務方面，利用電子抄表、自動化停車場管理、自動化公共照明、電子通告及廣告、背景音樂及語音廣播、公共設備的自動監控、自動化的文檔系統等，使物業管理達到更有系統、更體貼，更便捷的效果；在物業管理網路信息方面，通過增加上網速度、專用電子郵箱、視頻等手段，以及綜合布線或有線電視網改造，管理服務所提供服務的范圍可以從地區性拓展至無地域界限，可提供比以前更多的服務及娛樂。
（四）運用物業管理TCS戰略，推行優質服務
運用 物業管理企業TCS戰略，就是把住戶的需求（包括潛在的需求）作為物業管理企業進行服務管理的源頭，在物業管理服務的功能及價格的設定、服務環節的建立以及完善的服務管理系統等方面，以便利住戶的原則，最大限度使住戶感到滿意。顧客完全滿意戰略（即TCS戰略），實行多元化的全方位優質服務。提高住戶滿意度的途徑有很多，如提高物業的內在質量，提高物業富有創意的其他附加值（如物業良好的環境保護意識、物業高層次的文化觀、集娛樂、休閑、健身於一體的會所等）。因此要做到：主動服務、及時服務、滿意服務、等償服務、成本服務、有償服務。
總之，過去的物業管理主要是滿足人們的生理需求，而現在的物業管理更多的是滿足人們心理需求、精神需求。提高物業管理水平，建立新型的物業管理服務理念是消費升級時的的必然要求。今天的物業管理絕不僅僅是保安、保潔，而是更加無微不至的人性化關懷。