A. 小區物業管理規章制度
物業管理系統
（1）安全規定
1.非社區家庭不得隨意進入社區。訪客必須在看門人處登記，如果他們同意，他們可以進入。
2.裝修施工人員進入社區，並獲得物業管理處簽發的臨時許可證。
3，住宅單元的機動車應當發給卡登記制度;自行車應停放在指定地點，機動車不得停放在居民區。居民車輛只能停放在社區的地下停車場。
4.如果家庭搬家很大，如果搬走了貴重物品，他們必須由居民陪同搬出社區，並配合保安人員記錄物品，姓名，家庭住址等的數量，以便他們可以在將來檢查。必須以書面形式列出姓名，數量，所有者的房間號，身份證號碼，委託人姓名，身份證號碼和簽名確認以刪除該項目。
5.當公安，消防，交通，醫療衛生領域出現緊急情況時，物業經理和居民有義務積極配合，維護社區的安全和穩定。及時採取措施維護現場秩序，通知有關部門，做好善後工作。
6.遵守社區和財產管理辦公室頒布的規則和條例，以阻止和阻止不遵守該制度的居民。
7，居民應「看好自己的大門，管理自己的家庭，保住自己的家園」，增加自我保障意識。
8.居民應該勇敢地停止和報告破壞公共秩序並造成隱患的人。
9，社區經營戶應當依法經營，遵守國家政策法規，服從物業管理辦公室管理，不得從事非法經營活動。
（2）環境保護管理條例
1，愛美化，不摘花，不踐踏草坪，不破壞樹木。
2，關心公共設施，不要拆除，弄亂，建造，弄亂，保持社區干凈整潔。
3，商業市場，商業網點，食品商店不應扔垃圾，傾倒污水和排放其他污染物。
如圖4所示，社區中沒有任何單位或個人可能產生影響居民正常休息的噪音。特別是嚴禁在晚上10點至早上8點之間製造各種噪音，違者有權進行干預並採取必要措施。
5，社區各類車輛停放在指定地點，禁止，整理，整理。
6，不要在家中使用燃煤採暖，供暖，餐飲設備。
（3）衛生管理條例
1，請自覺維護社區的公共衛生，不要吐，扔掉果皮，紙屑，煙頭等，不要高空拋物線，不要在建築物，樓梯等公共場所的公共通道內堆垃圾，放物品。
2，垃圾袋裝，放置在垃圾收集點，以便及時收集和清理。
3，不要將垃圾，塑料袋等雜物放入廁所或下水道。
4.不要飼養家禽，牲畜和高大兇猛的動物。寵物必須遵守相關的政府規定，不得影響鄰里的其他地方。隨著寵物在社區中散步，它不會污染環境。寵物受到主人的傷害。
5.居民不得在走廊和公共場所處置垃圾。
如圖6所示，社區中的任何公共場所都不應該被塗抹，塗鴉或不加區別地張貼。違法者負責清潔和塗裝費用，並暴露在公告板上。
7，商業網點不得在公共場所，在走廊堆放物品或佔用公共場所擴大營業場所。
8，提醒進入社區的親友，遵守社區管理規定，維護社區清潔。
9.物業管理處負責社區的垃圾清除和消毒工作，積極配合環境衛生，衛生防疫部門採取多種形式進行環境衛生宣傳，讓每個人都喜歡清潔而且所有這些都是衛生的。
（5）停車管理規定
1，住宅停車場，用於購買（出租）停車位供家庭使用，所有外國車輛未經許可，不得進入;嘈雜的人員不允許進入。
2，長期停放地下停車場的住宅車輛必須申請車輛停放卡，一輛車和一張卡，卡進出;臨時停車必須登記，臨時車輛停車卡批准後，卡出入，離開時返還卡。
3.租用固定停車位的車輛應停放在原地。租用非固定停車位的車輛應由保安人員按順序停放。停放在臨時入口區域的車輛的停車場。
4，停車場24小時值班並記錄，嚴格按照消防規定配備消防設備和設備。
5，停車場應保持衛生環境，停車場內沒有停車位，客人，飲酒，睡覺，下蹲，吵鬧和長時間聊天。
如圖6所示，車輛進入停車場並被禁止鳴喇叭，速度限制為5 km / h。
如圖7所示，禁止車輛停放含有毒，易燃，易爆物品和其他危險物品的車輛;
如圖8所示，車輛必須進出車輛，注意前後車輛之間的距離，並且不得妨礙其他車輛進出和使用其他停車位。
9.停車場的保安人員應仔細檢查車輛類型，車牌號碼和車輛是否有鎖定或外部損壞，並通知車主問題並進行登記;
10，車輛停放後，車輛主要取走車上的物品，鎖上車鎖，車門和車窗，否則風險自負;
11，汽車主要關注停車場的消防，供水，供電，通訊等公共設施。如果意外損壞，需要根據價格進行補償。如果造成嚴重事故，將承擔責任;
12.固定停車位的車輛主要按照物業公司規定的停車費標准支付;臨時車輛由管理員指導停放停車位並根據停車時間規定收費;
13.如果車主意外丟失車輛通行卡，他應立即通知管理人員提供相關信息。核實後，應支付卡的費用，物業管理公司應重新發卡;
14.如果車輛在停車場受損，原則應由雙方協商解決。在嚴重的情況下，保險公司可以提出索賠，值班保安應與物業公司協助調查處理;
15，所有停放的車輛必須按規定停放。對於非法駕駛和停放車輛的所有者，管理員有權採取警告，罰款，拖車和其他處罰，並由業主造成的損失由業主負責。
（6）消防安全管理規定
1，消防工作堅持「預防為主，反分裂」的原則，實行綜合管理和集體防治。
2.加強消防法律法規和消防安全知識，提高居民對消防安全的認識。
3.物業管理辦公室定期檢查，維修和維護社區的公共消防設施和設備，使其始終處於良好的待命狀態，並將檢查報告給公司備案。
4.嚴禁將危險品車輛帶入社區，教育兒童不要在社區玩耍。
發現應該及時救出最初的火災。如果情況嚴重且難以消除，應立即撥打「119」尋求幫助，幫助維持火災秩序，配合事故發生。
6，自覺遵守電氣安全使用規定，不能拉臨時電氣線路，禁止擅自拆除，更換燃氣（燃料）設施和用具。
7，遵守市政府有關規定，掀起煙花爆竹，防止火災隱患。
如圖8所示，對於室內裝飾，必須嚴格遵守裝修管理規定，以防止火災事故。
9，不要讓香煙被拋出窗外，未熄滅的火不得倒入垃圾桶。
10.樓梯，走道和安全出口應保持暢通無阻，不得擅自關閉或堆放碎片。
B. 物業公司到底應不應該，盈利
物業公司不是做公益，他當然要營利的，請採納吧。
C. 心泊家園怎麼樣好不好值不值得買
樓盤名稱：心泊家園
樓盤位置：江蘇省蘇州市崑山市張浦鎮陽光中路3號
規劃信息：其佔地面積為0平方米，容積率，綠化率36%，共0棟樓，停車位地面停車位
（所載信息僅供參考，最終以售樓處信息為准。）
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D. 崑山張浦有哪些小區
大大小小差不多三十來個，列如江南春堤，玫瑰苑，牡丹苑，新悅花園，恆隆尚座，專茶風新村，親和屬佳苑，農房英倫尊邸，舜江淺水灣，舜江碧水豪園，舜江首府，海上印象，親水佳苑，上海星城，益閔花園，銀鹿新城，森隆藍波灣，菁華時代，名城花園，順城名灣，銀河新都，心泊家園，現代農藝，新都匯.....等等，都是我純手打出來的，望採納
E. 物業年度工作總結的亮點有哪些
工作總結做的好可以給你的工作畫上一個完美的句號，做得不好，或者是對你所做的工作闡述不當，可能會抹殺掉你的工作能力和表現，對於你將來的發展很不利，所以，為了寫一份好的工作總結，不要猶豫，趕緊到出國留學瞧瞧吧，下面是工作總結網的小編收集的物業管理工作總結的相關信息，歡迎大家前來了解。下面是一篇
2013年上半年，XX物業公司在集團領導的大力支持下，緊緊圍繞集團公司提出的「社會化、市場化、規范化」要求，本著「熱情高效服務、依法依規管理」的工作方針，加強了部門管理和員工自身素質培養，不斷創新和挖掘內部潛力，努力完成各項任務。現將主要工作及計劃匯報如下：
一、 上半年工作情況
(一)生產經營指標完成情況
2013年上半年，物業公司按照年初與集團公司簽訂的實現銷售收入XXXX的《生產經營責任書》目標，緊抓經營指標落實，有效控製成本。截止6月30日，我公司已實現銷售收入XXXX，完成全年指標XX%，實際總支出XXXX。
(二)服務管理工作情況
1.不斷規范內部管理制度，提高物業人員服務意識及綜合素質
一是重點落實公司三體系認證工作。我公司於6月10日正式開展了質量、環境、職業健康安全三體系貫標培訓工作。此舉是XX物業公司落實集團「持續改進管理年」要求和本公司2013年度工作計劃，全面提升管理水平的的重要舉措。貫標工作由XXXXX認證中心全程指導，目前此項工作正在文件編制階段。貫標工作全員參與，通過全面梳理各項工作，嚴格執行行業標准，為物業服務管理規范化奠定了基礎。
二是細管理、抓培訓、樹形象。公司牢牢樹立管理即是服務的理念，細化各項管理。公司細化管理制度，明晰流程程序，強調工作責任心及主動性，做好職責定位，使物業工作有條不紊。制定了全年培訓計劃，以學習物業服務行業知識、物業法規制度為主要內容，採取領導授課、全員輪流授課、案例分析、模擬現場操作等形式，達到促進員工自覺學習，提升服務意識、服務形象、服務行為、服務技巧的目的。截止目前，共開展集中業務工作培訓10期，全員參與授課15人次，在員工中營造了勤學專業知識、勤分析工作不足、樂於分享工作心得的良好氛圍。一系列培訓使公司管理規范化、人員專業化、服務標准化的目標落到實處。員工不斷改善服務方式方法，樹立了企業良好的形象。
三是建立長效機制，抓好各項制度的考核落實。堅持上下班打卡制度，員工上、下班必須按照公司提供的打卡方式，到指定地點打卡，以記錄出勤情況。辦公室以考勤機記錄的出勤情況及輔助考勤單據統計考勤，考勤成績將與工資及年底考核掛鉤，將考核工作落到實處;堅持每周例會制度，總結上周工作，對發現的問題拿出解決辦法，布置下周主要工作，同時做好會議記錄的文字確認簽字及歸檔工作，確保了公司內部信息及時流通，指示精神傳達到位，截止6月26日，共對23份會議記錄採取雙式存檔。今年以來，公司還對《部門經理考核辦法》、《員工考核細則》等文件進行了完善和修訂，以促進各項制度有效執行。
2.緊抓日常服務管理工作，提升園區整體品質，構建小區和諧氣氛
一是真誠、溫暖、快捷服務確保小區溫馨、祥和、安全。上半年節假日多，公司節日期間組織保潔人員對小區公共設施設、樓道、停車場、景觀池、草坪的垃圾進行了徹底的清掃、清倒，整治了衛生死角;組織安保人員就節日安全防範進行培訓，制定了安全應急預案，明確了分工，落實了責任，加強了措施;在小區大門張貼對聯，中心花園樹上掛燈籠、包金布，設立煙花爆竹燃放區，指定燃放點，由專人負責巡查;節前維修人員對小區各種共用設施設備進行了徹底的檢測、維修，保證了節日期間水、電及各類設施設備的正常運行。
二是加強安保隊伍建設，嚴控車輛停放秩序，切實提高園區安防等級。進一步加強了安保隊伍建設，狠抓了隊員培訓教育，在加強隊伍管理的同時，大力開展了安全教育和技能培訓，既提高了隊員的安全防範意識也提高了隊員的安防技能，尤其在消防知識和技能掌握方面，取得了很好的效果。同時，為規范小區秩序,解決小區車輛亂停亂放現象的發生，加強了園區對車輛停放的引導和督促檢查,發現不按規范停放的車輛及時進行督導,採取先友情提示和上鎖提醒的方式，對屢次亂停亂放的車輛進行了上鎖和處罰，為此，大大改善了車主無序停放的不良習慣。
三是規范調整綠化保潔工作范圍，保證園區衛生整潔、環境優美。對綠化人員年齡及工作范圍進行調整，上半年解除3名年齡滿60歲綠化養護人員，招聘1名50多歲養護人員，減少養護人員相應增加一線人員收入，保證了綠化保潔人員思想穩定，工作有序開展。上半年，綠化保潔部繼續嚴格執行裝修垃圾處理管理制度，規范垃圾堆放地點及處理時間;對小區內雜草進行了徹底清理，改善了園區生活衛生環境;對一些影響電力供應的樹枝進行了修剪，保障了電力供應安全;對園區內綠化地植物進行了大面積機械噴灑農葯除滅病蟲害，保持樹木良好生長。目前重點工作是積極採取澆灌措施，保障已植草皮安全渡過夏天。
四是加強住戶裝修管理，嚴控違規裝修情況發生，保證園區房屋使用安全、規范。加強了住戶裝修管理,嚴格按裝修協議檢查,半年裝修巡查108戶,並填寫《客服裝修巡查工作記錄表》。上半年裝修驗收61戶，同時依據《凌雲金湖家園房屋裝飾裝修管理協議》在檢查裝修過程中處理違規9筆，有5筆及時進行了更正，目前還有4筆違規事情正在處理中。加強對園區公共設施、保潔情況、保安情況、樓道單元門進行檢查，在日常巡查中發現問題202處，並及時上報相關部門進行處理。累計巡查空置房572戶，保證了空置房屋使用安全。
五是確保小區各項服務業務正常開展。上半年共收繳水費XXXXXX，收繳電費XXXXXX;辦理停車卡XX張;辦理裝修XX戶;質保外維修XXX單，完成XXX單，完成率XXX;質保內維修XXX單，完成XXX單，完成率XXX;可視對講維修XXX單，完成XXX單，完成率XXX;有償服務繳費XXXX多元。同時，落實了物業管理費催繳工作，門禁卡辦理及煤氣卡的辦理工作。
3.完善園區配套服務項目，保證各項設施設備正常運行，為業主提供便利
一是制定大項維修計劃，積極完成日常報修項目，確保小區用水、用電安全。為徹底解決小區存在的問題，維修部於節後對共用設施設備進行了系統維修。針對各組團架空層石板路在下雨天暴露出來的不足，對道路進行了「填鋪式」改造，保證了業主電動車、自行車出入便利;對園區鐵制圍欄進行了除銹、刷漆保養;對各組團內雨水井、污水井、供水井井蓋進行了補充、更換、養護;搶修了B3-1、D6-1、E11的主供水閥、水管爆破，及時恢復了正常供水;除了以上的整體大的維修外，維修組還接了364個業主日常報修單，及時處理了356單，圓滿處理率高達98%以上。
二是圈定招商項目，完善商鋪租金收繳制度，確保商業街文明、有序、規范經營。上半年共出租商鋪9戶，其中包括物流公司、房地產指揮部、超市、美術培訓、工會閱覽室、五金門窗、餐飲、小吃等。在商鋪房屋租金的管理上，2013年上半年相較去年制度更加完善，制定了規范的租金催繳通知單，提前張貼告知拖欠租戶，並在後期及時與公司財務溝通進行情況核實。同時，為了保持商戶思想、秩序穩定，在日常的巡查中，市場開發部加強了與商戶的走訪、溝通，了解商戶的實際經營情況和思想，加深商戶與單位的融洽關系。截止目前，商業街共出租商鋪20個，涵蓋了菜場、餐飲、超市、培訓機構、日用五金等民生基本設施，為小區居民提供了快捷、便利的服務。
4.抓好物業各項費用收繳工作，增加創收項目，提高效益
根據《武漢市物業管理條例》、《武漢市物業收費管理辦法》，結合現階段園區配套情況及各方面因素，擬寫發布了《2013年住宅物業綜合費、車輛停泊服務費收費標准及優惠辦法》，2013年，XX家園物業綜合費為八折優惠，物業費收繳XXXX，繳費率達XX%;商鋪租金及車位租賃費用收繳共XXXX;承接工業區辦公區域保潔業務及垃圾清運費收繳共XXXX;其他收入共XXX。
5.用好宣傳陣地，架起溝通服務橋梁
宣傳工作有著統一思想、鼓舞士氣、弘揚先進、增進溝通的諸多積極作用。公司於上半年制定了宣傳報道工作管理辦法，激發員工發現工作中的亮點、難點，交流工作心得、體會，落實宣傳報道考核與獎勵措施。同時辦好物業月刊和宣傳欄。每月確定期刊主題，固定了期刊欄目，注重便民服務信息的收集與發布。積極組織稿件投《集團報》。今年以來，公司員工累計寫投稿件74篇;在內部網平台發布《物業月報》8期，刊發稿件38篇;《集團報》刊登稿件8篇。在員工的宣傳意識不斷加強的同時，也在公司與業主間構起了一架溝通服務的橋梁，特別是一些便民服務信息得到了廣大業主的歡迎。
(三)思想政治工作情況
一是健全黨組織機構，鞏固黨員隊伍。年初，根據人員變動情況，公司黨支部對支部委員進行了及時調整，明確了職責分工，分析了公司員工和黨員隊伍現狀，制定了黨員發展計劃、積極份子培養計劃和員工年度培訓目標。2013年1名發展對象、1名入黨積極分子正在接收黨支部的培養和考察。為增強黨的號召力和影響力，上半年一名預備黨員轉正時，黨支部決定將黨支部大會擴大到全體管理人員，此舉不僅濃厚了公司的政治氛圍，而且使全體黨員和職工在了解黨的組織程序的同時受到一次思想洗禮和政治教育。公司黨員立足崗位發揮模範帶頭作用突出，5月底，群眾評議黨員合格率100%。
二是全面深入開展「講、顧、守」學習教育活動。結合公司實際，將全員納入「講、顧、守」學習教育活動。一是及時制定活動方案。根據集團黨委總體活動要求，黨支部結合實際及時制定了活動方案，並宣貫到全員。二是豐富學習教育內容。學習內容以黨委下發的學習材料為主，業務知識為輔，學習形式採取集中與自學相結合，給每名員工配發了學習筆記本，於6月中旬進行了一次學習筆記評比活動。三是認真分析、評議。5月份，在全體員工中開展了學習自查自評，分析不足並制定個人改進措施，員工對公司、黨支部在管理和黨建工作方面提出意見和建議8條。6月7日，黨支部召開了支部委員民主生活會，總結工作，開展批評和自我批評，針對民主生活會中查找出的問題和員工提出的意見和建議制定改進措施。
三是發揮好群團組織的積極作用。黨支部將分工會、團支部的工作納入思想政治的重要組成部分，積極發揮兩個組織的作用，加強組織建設、豐富活動內容、凝心聚力。分工會大力開展崗位練兵、勞動競賽活動，一、二季度分別在客服部前台和房管組開展了現場接待和業務知識競答崗位練兵比賽;「三•八」婦女節期間開展了女職工參觀活動;參加凌雲健身日獲得了「二龍戲珠」項目三等獎。團支部先後開展了「推行服務現場『6S』管理，從我做起」的主題團日活動、「三•五」學雷鋒義務除草、「五•四」青年節青年團員到周邊物業公司參觀見學活動。在認真策劃各次活動的同時，注重關心職工，分工會看望慰問職工生病住院、親屬去世3次;團支部幫助性格內向的個別同志，鼓勵其多參與集體活動，大膽融入集體。黨支部、分工會、團支部積極發揮組織作用，增強了員工的歸屬感、集體榮譽感，激發了工作熱情。
(四)安全穩定情況
一是認真貫徹上級安全穩定工作要求，及時傳達上級安全穩定工作指示，積極維護安全穩定工作。層層簽定了「六無」責任書，分解安全責任、落實責任人;確保人員安全穩定。每周進行員工安全穩定教育，每月進行人員安全穩定形勢分析，及時化解職工不良思想情緒，做好軍車及駕駛員教育管理;確保園區安全穩定。定期分析周遍治安情況，做好日常值勤、巡邏、人員出入管理;加強設施設備維護，對電梯、窨井蓋等進行維護更換;做好防間保密，對所有外來商鋪經營人進行經營資質審查，掌握准確信息，對個別經營者報請集團公司保衛保密處進行監控，加強員工保密意識教育。截止目前，公司人員普遍思想較穩定，安全意識較強;園區安全管理加強，在周遍治安形勢復雜的情況下，及時採取措施，確保了園區安全。
二是合理配置人員、設備，有效防範安全問題發生。XXX家園安保部現有保安隊員XX人，管理人員XX人，設有安保經理XX名、保衛幹事XX名、班組長XX名。設置了XX個班組，採取兩班倒的工作模式對小區24小時實施安全值班。小區設有監控攝像XXX部，其中，雲台XXX部、固定槍頭XXX部、電梯固定XX部。監控中心實施24小時值守，發現疑點及時處置，有效防範了安全問題的發生率。
三是切實解決思想問題。不安全因素的存在，說到底是思想認識問題還沒有從根本上解決好。對此，公司結合「講顧守」學習活動，廣泛開展安全教育活動，提高每個職工的安全意識和自我保護能力。通過大家自覺搞好對照檢查，總結經驗教訓，查找問題和不足，牢牢樹立責任意識和憂患意識：責任意識即責任感、事業心，是干好所有工作的基礎，安全生產上的責任意識是搞好安全生產的重要前提;憂患意識就是要牢固樹立安全生產無小事的思想，從每一個環節做起，從每一個細微處抓起，防微杜漸，警鍾長鳴，使全體職工以高度的事業心、責任感和主人翁熱情，立足本職，扎實工作，全身心的投入到安全生產、文明服務中。
二、 下半年工作打算
一是建立規范化管理體系，高效完成取證工作。為了建立符合現代企業管理發展要求的規范化生產管理體系，全面提高公司經營生產管理水平，滿足招投標工作需要，加強對公司質量、環境、職業健康安全管理體系貫標的管理，協調推進各部門的貫標工作，建立起公司快捷、高效、標准化的運營體系，確保高質量、高水平完成取證工作。下一步，公司計劃於6月底前完成貫標學習，收集舊文件，體系結構調整、設計、新文件編制;7至9月進行文件實施、體系運行、內審、完善體系、內部整改、管理評審;10月底前完成現場檢查、准備、認證、整改;11月取證。
二是不斷加強各項服務管理。加強小區環境衛生管理，創建文明、整潔、優美的和諧小區。下一步，保潔組計劃建立樓道保潔、廠區保潔工卡制度，在規范內部考核管理的同時加強外部監督，促使綠化保潔工作規范、效率開展;進一步加強小區秩序管理。尤其要加強車輛管理和裝修材料的進場管理，避免車輛亂停亂放和裝修材料污染地面的現象發生;規范房管巡視路線。每日上午，下午各一次按先裡面後外圍的路線，對公共設施，保潔情況，保安情況進行巡視，並在《房管員日常巡查表》上做出記錄，及時填寫報修單，如發現異常情況應及時進行處理;張貼設備編號，規范登記維修。往設備上貼標簽是維修設備管理過程中一個不可缺少的環節。下一步，維修組計劃結合公司「6S」管理工作的深入開展，按照設備帳目在標簽上填好編號,然後將其貼到目標設備上,實現帳物相對，規范園區設施設備維修工作;實現商鋪租金催繳人性化、效率化。欠費催繳是天經地義的事，關鍵是催繳的方式雙方是否接受。這就需要市場開發部在下半年的工作中更加勤於巡視，更快的與各部門溝通，及時解決商戶們所反映問題，得到商戶們的信任和肯定。現在，構建和諧社會要以人為本，服務和管理也建立在這上面，只有想辦法實現人性化管理，才能盡力化解難題和矛盾，從而促使租金收繳的工作更效率。
三是加強小區文化建設，努力構建和諧小區。加強小區文化建設是構建和諧小區的有效載體,是堅持以人為本精神的需要。營造安全、健康、和諧的小區文化氛圍和理念是加強文化建設的重要內容,為此，公司計劃從抓班組內部文化建設入手，結合公司發展目標及宣傳工作的開展，明確小區文化建設方向，進一步加強小區文化基礎設施建設，更好地發動廣大業主積極投身到小區建設中來，促進小區工作的全面進步、和諧發展。
四是繼續落實好年度黨支部工作計劃。緊緊圍繞集團公司黨委工作計劃、本公司年度工作目標和各階段重點工作要求，完成好年度思想政治工作任務，特別是「講、顧、守」學習教育活動後續整改要落實到位。
五是進一步抓好培訓工作，注重培訓實效。不斷加強業務培訓、思想教育和日常考核，幫助員工逐步提高個人素質，調整好工作心態、找準定位，使服務更專業。
六是進一步做好安全穩定工作。確保職工隊伍思想穩定，加強園區安全工作分析，掌握住戶基本情況，及時發現問題並督促整改。同時，向有經驗的物業公司學習，以規范的管理和優質的服務贏得各類業主的認可。
下半年，XX物業公司將在集團公司的帶領下，重管理，抓培訓，創新服務理念;重品牌，拓市場，增強競爭實力;重人才，創機遇，擴大發展空間;勵精圖治，開拓物業市場，眾志成城，創XX物業輝煌。
F. 崑山心泊家園還沒有覆蓋長城寬頻嗎
可以打長城寬頻全國統一客服電話95079問一下便知道了。在全國任何地方都可以打這個電話了解當地長城寬頻資費及申請安裝事項。不過在崑山，由於領地優勢，最好的寬頻是電信[客服電話10000]，其次是聯通[客服電話10010]，電信和聯通在全國共佔有百分之九十的寬頻業務，網速快而穩定不會掉線，4M至10M寬頻就能滿足你所有上網功能。裝其它垃圾寬頻會頻繁的掉線[網上查看]，你肯定會後悔的。
G. 物業管理前期介入 的論文
你跟我寫的一樣啊，我就勉為其難的給你吧。。。哈哈。。我畢業一年了。因為字數限制論文不能全出入，如果你感覺好可以聯系我
QQ422561274完了給你發郵件過去，是WORD格式的，格式就不用你弄了。。哈哈
淺談物業管理前期介入的必要性
摘 要
由於現代化的建築和物業具有設計復雜,高新技術含量高,建設周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業正常使用和發揮功能,對物業實施有效管理需要專業的物業服務企業的前期介入物業建設項目。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。從項目規劃、設計開始提前介入, 從物業管理的角度參與物業建設項目的優化設計, 對開發項目的規劃、設計、建築、安裝、維護和保養等工作按物業管理的要求進行主動控制,更加確保物業建設質量。對物業實施超前管理,為完善物業建設提出建設性意見,避免物業建成後的使用和管理問題。
關鍵詞：前期介入；服務質量；管理；維護
目 錄
第1章 緒論…………………………………………………………………………………1
1.1 物業管理前期介入的背景…………………………………………………………1
1.2 研究意義……………………………………………………………………………2
1.3 物業管理前期介入的概論
第2章 物業前期管理的內容……………………………………………………………5
2.1 物業前期管理內容分類……………………………………………………………5
2.2 物業前期管理的工作內容…………………………………………………………6
第3章 物業管理前期介入的作用及意義………………………………………………8
3.1 物業管理前期介入的作用…………………………………………………………8
3.2 物業管理前期介入的意義…………………………………………………………12
結束語………………………………………………………………………………………15參考文獻……………………………………………………………………………………16
致謝…………………………………………………………………………………………17
第1章 緒論
1.1物業管理前期介入的背景
由於現代化的建築和物業具有設計復雜,高新技術含量高,建設周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業正常使用和發揮功能,對物業實施有效管理需要專業的物業管理企業的前期介入物業建設項目。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。從項目規劃、設計開始提前介入, 從物業管理的角度參與物業建設項目的優化設計, 對開發項目的規劃、設計、建築、安裝、維護和保養等工作按物業管理的要求進行主動控制,更加確保物業建設質量。對物業實施超前管理,為完善物業建設提出建設性意見,避免物業建成後的使用和管理問題。因為物業的設計師和設計人員不是專業的物業管理者,在項目規劃設計階段,規劃設計人員往往容易從設計技術、美觀等角度考慮問題。其在制定設計方案時,不可能全面考慮後期的物業管理經營中及實際操作中可能出現的問題,或者很少從業主長期使用和後續物業管理正常運行的角度考慮問題,造成物業建成後管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。
同時由於設計階段與物業的建成存在較長間隔,建築、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者,對物業可能出現的問題有比較清楚的了解,其前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論,完善設計細節,提出一些合理的建議,使物業的功能設計更有利於日後的使用和管理,可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。隨著物業管理這個新興行業的迅速發展，物業管理機制在對建成物業的管理和對使用的服務上，發揮了積極作用，得到了社會的認可。從表面上看，物業管理是對物業的使用管理和對業主的服務。然而，隨著物業管理的深層次發展，隨著業主對房產質量和物業管理服務質量要求的不斷提高，高水準的物業管理企業所管理小區應當成為業主的理想家園，營造設施齊全、環境幽雅、服務高位、意境獨特的居住氛圍。那麼，擺在開發商及物業管理公司面前的一個共同問題，就是物業管理公司的前期介入。
1.2 研究意義
1.從房地產開發的角度
從房地產開發的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風險收益。利的方面：有物業管理公司介入，加強了決策、規劃的准確性，保證物業順利地開發；同時保證物業開發質量，促進物業銷售，加快資金周轉。弊的方面：主要是增加了成本(前期介入費由房地產開發商負責承擔)，假若物業管理公司提出返工建議，可能還增加返工費用，也可能增加工期等等。綜合而知，房地產開發商雖然在前期介入中承擔了一定風險，但會帶來更大的收益，從經濟性的角度來看，利大於弊，房地產開發商應該支持物業管理前期介入。
2.從物業管理公司的角度
物業管理公司從參與的角度來看，利的一面是：由於前期介入，熟悉了解物業，為今後接受新業務奠定了基礎，便於本企業進一步擴大業務領域，佔領業務市場。不利的一面是：可能增加成本費用(如果費用由物業管理公司承擔)。
3.從社會總體的角度
從社會總體角度來看，由於前期的介入有利之處在於規劃施工階段得到了把關，減少了失誤，把物業的不足之處消滅在萌芽狀態中，有利於社會總體經濟利益提高。
綜上分析：利明顯大於弊，政府應大力扶持物業管理的早期介入。
1.3物業管理前期介入的概論
1.3.1物業前期介入的概況
一、前期物業管理的性質與時限
前期物業管理是在物業業主購買物業以前由項目開發建設選聘的物業服務企業，並與之簽訂物業服務合同由其來進行物業管理。它與項目投入使用後，由業主大會或業主委員會選聘的物業服務企業來進行物業管理是由本質上的區別的。前者的物業管理活動較之後者要復雜得多，對項目開發的整個過程直到投入使用進行管理監督，其服務內容在物業建設的不同階段有不同的側重，比如規劃設計階段、建築施工階段、代理物業銷售階段等。現實中有更多的前期物業管理者是物業開發單位自己或下屬企業，這些企業服務的對象是直接服務於建設者，間接服務於未來的業主。而後者則是在投入使用後，對功能齊全已經完全交付使用的物業實施管理，服務對象只直接服務於物業的業主，其服務內容是滿足關打業主的物業消費。正是由於前期物業管理是直接服務於建設者，間接服務於未來的業主，因此，在物業銷售時，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同的內容。
前期物業服務企業的管理活動，只限於在從與建設者簽訂的物業管理服務合同至投入使用後，業主大會或業主委員會，與新的物業服務企業簽訂新的物業管理服務合同錢的這一區間之內。按照「條例」的規定，就是前期物業服務合同至業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時終止；前期物業服務合同可以約定期限。但是，前期物業服務合同所約定的期限並不影響新簽訂的物業服務合同的生效。
二、 期物業管理對物業的接管驗收
物業的接管驗收是物業項目開發建設單位將已建成的物業向前期物業服務企業一腳的過程，這是前期物業管理活動中最重要的一個關鍵環節。物業接管驗收工作的完成，標志著物業已全面竣工開始投入使用。前期物業服務企業對驗收接管的物業必須是全方位的，應當對物業的共用部位、共用設備設施進行認真的查驗。對於在驗收接管的過程中發現的建築質量問題，安裝質量問題等，及時向建設單位提出，並要求其處理。接管驗收的結果雙方應該簽署書面報告。而且建設單位還應當按照國家規定的保修期間和保修范圍，承擔物業的保修責任。
物業建設單位在向前期物業服務企業移交物業時，其所開發建設的物業必須是經過建築竣工驗收合格以上的，對沒有進行竣工驗收的或竣工驗收不合格的建築物，前期物業服務企業就應當拒絕接管驗收。由於物業服務企業在物業的管理活動過程中需有必要的辦公場所。因此，建設單位在向前期物業服務企業移交物業時，應當按照規定在物業管理區域內提供必要的物業管理用房。
物業的共用部位和共用設備、設施是所有業主的共有財產、建設單位在物業接管驗收前對於業主依法享有的物業的共用部位、共用設備設施的所有權或者使用權，建設段位不得轉讓給他人。如果建設單位在將物業的共用部位、共用設備設施擅自轉讓給了第三人，是對全體業主的民事侵權，自然要承擔民事侵權的賠償責任。
建設段位和物業服務企業辦理物業承接驗收手續時，除了向物業服務企業移交物業物業的共用部位、共用設備設施等以外，按規定還應向物業服務企業移交以下資料：
1.竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
2.設備設施的安裝、使用和維護保養技術資料；
3.物業質量保修文件和物業使用說明文件；
4.物業管理所必需的其他資料。
所有這些物業的文字資料，不但對業主來說很重要，對於物業服務企業來說也是十分重要的，物業服務企業在管理服務過程中，有許多問題的解決是需要物業的原始文字資料的。因此，前期物業服務企業在前期物業服務合同終止時，應當將上述資料一並移交給業主或者業主大會。
1.3.2 物業管理前期介入的概念
前期介入的含義：物業管理的前期介入，是一個長效服務的概念，是指物業管理公司在接管物業以前的各個階段（項目可行性階段、建築物規劃方案設計階段、施工階段等）就參與決策，制定出物業管理方案，並從管理和運作的角度為開發商提出從樓宇設計、施工監管、設備選用、功能規劃、房屋租賃、工程交接等多方面有建設性的意見。物業管理服務最好是在物業開發的初期，即基礎工程建設開始就介入，但此時不是全面介入，通常只是由一位熟諳工程和設備的專家參與，該專家將根據物業管理的需要對有關結構設計和設備配置等技術性問題提出專業意見，並且參與部分工程的施工監管。因為大多數建築設計院在規劃設計時，往往帶著理想化的理念去設計，未能充分或准確考慮日後的物業管理給住戶帶來的麻煩，從而給物業管理公司帶來了不便甚至困難。比如，空調機的安裝及排水考慮失誤，造成製冷效果或裝修困難；鐵圍欄及其他鐵制材料的過多使用，造成 日後的保養負擔過大等。這些情況都說明設計院對物業管理的問題欠缺考慮。同時,由於物業管理公司熟知這些問題，因而能在前期介入時就提出專業意見。像廣州有名的和生創展集團對物業管理的前期介入就十分重視，主要體現在物業管理參與規劃與設計圖紙的審查上，集團對過往工作做全面的總結，以案例形式進行培訓和考核。
第2章 物業前期管理的內容
隨著人們生活水平的不斷提高，人們對物業的要求也越來越高，而物業中的相關問題也比較突出，其建成後是很難改變的，所以物業管理公司的前期介入已成為必然性。而物業管理公司自身與開發商、業主之間的存在著許多程序。
2.1物業前期管理內容分類
在物業管理前期介入階段，物業服務企業的管理內容大致可以歸納為以下幾個方面：
一、物業服務企業通過投標來接洽物業管理業務
無論物業服務企業是開發商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系 統組建的，要獲得物業管理業務首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業務。
1.進行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物業服務企業既要從自身的實際 出發，考慮擬接管的物業與本企業的資質等級是否相符，該物業的接管能否發揮本企業的優勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭。可靠性是指該物業的建設是否有保證，開發商的資信條件是否較好並能協作配合，等等。這樣做可避免管理權競爭得手後，由於開發商或建設方面的原因 ，使工作留有漏洞，造成今後的物業管理難以完善，給企業帶來不應有的損失。可盈利性是指物業服務企業根據自己的經營目標，測算物業的管理能否給企業帶來正常利潤，或近期雖 無利潤但企業能在該地區打開新局面，爭取更多的業務。
2.具體測算物業管理費用，並草擬總體管理方案。
3.投標競爭、洽談、簽訂物業管理合同(協議)。
4.選派管理人員運作物業前期管理。
二、建立與業主或使用人的聯絡關系
物業管理的對象是物業，而服務對象則是人，即業主和使用人。因此，物業服務企業既 應與第一業主(開發商)共同協商，又要與未來業主或使用人取得聯系，聽取意見。
1.聽取業主或使用人對物業管理的要求、希望。
2.了解業主或使用人對物業使用的有關安排、打算。
3.參與售房部門同業主或使用人簽約，並提供草擬的業主公約、裝修施工管理辦法、 門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業轄區綜合管理辦法。
三、看工程建設現場
物業管理前期介入的目的是為以後的管理創造良好的條件，因此，物業服務企業應根據 物業管理要求，對物業的規劃設計及建築施工提出合理化建議。
1.審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備 安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。
2.對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案，磋商解決辦法。
3.在施工現場做好日後養護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。
4.參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，並按 整改計劃督促整改。
四、計管理模式，草擬及制定管理制度
物業服務企業在前期介入中要根據業主和使用人的希望與要求，設計日後的管理模式， 制定相應的規章制度，其中還須與開發商一起草擬有關文件制度。
1.籌建業主管理委員會。
2.與開發商一起草擬物業轄區的規章制度、業主管理委員會章程、業主公約、裝修施 工管理辦法等。
3.設置物業轄區的組織機構，規定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業轄 區綜合管理辦法等。
4.制定上崗人員的培訓計劃，並實施計劃。
五、立服務系統和服務網路
物業管理的專業化、社會化、企業化特徵決定了其特定的環境條件，物業管理的成敗在 很大程度上取決於物業管理公司與這些環境條件即與社會有關部門相互關系的協調，這里既有行政管理關系，又有經濟關系。
1.保安、清潔、養護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同。
2.同街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛 樂等部門進行聯絡、溝通與協調。
3.建立代辦服務項目網路。
六、理移交接管事宜
物業服務企業在物業交付使用之前，還要為物業的交接做好准備。
1.擬訂移交接管辦法。
2.籌備成立業主管理委員會。
3.協助和辦理移交接管事項。
2.2 物業前期管理的工作內容
物業管理公司前期介入的工作內容
一、規劃設計階段的介入
在工程項目的論證階段，物業管理公司就應對物業的市場定位、物業管理的基本思路和框架、物業管理的運作模式發表意見並能得到物業建設單位的採納。
1．將就整個項目的配套設施建設進行審評並提出意見和建議，重點考慮配套設施的布局，既要方便於未來業主的使用又要防止對業主的生活產生影響和干擾。
2．確定物業管理早期介入並明確與各方之間的溝通的渠道，制定分階段物業管理的目標和要求。堅持「兩會一單」制度，堅持參加開發商的項目專題會議和工程例會，從保障未來業戶的利益、有利於物業銷售和售後物業管理出發，從而提高工程質量、降低工程成本，避免事後大量難以彌補的終生遺憾。
3．對物業內部智能化系統的設計、商業配套設施的建設、中心會所及休閑區域的布局等根據企業實際運作中積累的豐富經驗論證設計方案並提供整改的書面意見。
4．此階段根據前期物業管理總體策劃方案的思路，進行詳細物業管理方案的制訂和實施進度表的確定，包括人員的編制及招聘、培訓計劃、費用測算等。
二、建設階段的介入
在建設階段，將跟蹤此階段的整個過程，召集或參與多次專題討論會。根據物業建設的進程逐步招聘相應的部門管理人員並對招聘的物業管理人員進行培訓，組織編寫各類文件和規章制度，建立對內、外關系的工作程序和工作要求，起草業主公約、裝修守則和物業管理中涉及到的文件資料。並與物業建設單位一起，同供電公司、自來水公司、煤氣公司等相關執能部門協調，從而確定今後相應的管理方式和收費標准。
三、銷售階段的介入
1．在銷售前，將物業管理方案整理並全面完成，將許多涉及業主買房應知的內容，以書面文件的形式確定下來。
2．銷售前對租售員進行系列的物業管理培訓，使他們對物業管理的基本概念和基本知識有所了解，對公司內的物業管理內容和模式有統一的理解。
3．在租售現場設立專職的物業管理咨詢人員，接受購房、租賃者的咨詢，通過這種咨詢和宣傳溝通能更好的幫助物業的租售，也能使未來業主對物業管理豎立信心，增強未來業主對物業保值增值的信心。
4．為使業主或未來業主對物業管理有所了解，在租售時，讓已招聘到崗的部分物業管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員的規范化工作，更使得業主對物業管理的印象加深。
H. 物業公司向業主拜年的宣傳語
以下好多，你把主語修改一下就可以用了，希望可以幫到你
1. 我用所有的喜悅，為你祈禱，願你在這一年裡平安、快樂。
2. 一串真摯的祝福，一個不平凡的心意，乘著愛的鹿車，送進您的心裡。
3. 新年好，新的一年又開始了，願你有個好心情，我在這里祝福您
4. 新年新氣象，祝您在新的一年裡身體健康，合家歡樂，馬到成功。
5. 溫馨季節，思念滿懷，願你新年快樂。
6. 願你享有期望中的全部喜悅，每一件微小的事情都會帶給你甜美的感受和無窮的快樂，願你新年快樂。
7. 家人關心你；愛滋潤你；財神記著你；朋友忠於你；我這兒祝福你；幸運之星永遠照著你！
8. 老師：過年好！您的博愛給予我靈魂，您的艱辛教育我成長。願您的汗水化做無數顆冰凌花讓您欣慰！讓您快樂！
9. 祝福是份真心意，不是千言萬語的表白。一首心曲，願你歲歲平安，事事如意！
10. 這一刻，有我最深的思念。讓雲捎去滿心的祝福，點綴你甜蜜的夢，願你擁有一個幸福快樂的新年！
11. 我把新世紀的祝福和希望，悄悄地放在將融的雪被下，讓它們，沿著春天的秧苗生長，送給你滿年的豐碩與芬芳！
12. 感謝你的關懷，感謝你的幫助，感謝你對我做的一切……任何時間，請接受我最真心的祝願！
13. 對你的思念象裊裊的輕煙不絕如縷，對你的祝福是潺潺的小溪伴隨一生一世。
14. 遠方的你是否無恙？在遙遠的思念里，改變的是我的容顏，不變的是永遠愛你的心！真心願你新年快樂！
15. 在這個充滿喜悅的日子裡，在長久的離別後，願新年的鍾聲代給你一份寧靜和喜悅，和新世紀的祝福。
16. 但願我寄予您的祝福是最新鮮最令你百讀不厭的
17. 親愛的朋友，讓我們一起靜靜地等待未來、希望和光明以及馬上就要敲響的新年的鍾聲！
18. 你的愛是我一生的盼望，所以你的每一滴淚，都化作了我的哀愁。親愛的，祝你一生幸福。
19. 親密的愛人：你平安否？願把我思念遙相寄。綿綿愛意與關懷，濃濃情意與祝福。真誠地祝福你--新年快樂！
20. 過去的一年我們合作的都很愉快，謝謝您的關照，祝您全家歡樂，心想事成！
21. 願你，置身於異國他鄉的兄弟，駕馭生命之舟，泊位於幸福之港，年年如意，歲歲歡樂!
22. 那些難忘的日子，是我永遠吟唱的旋律。你如今還好嗎？
23. 你我相擁傾聽新年的鍾聲猶如年輪的呼吸，簇擁著我們共同的夢，滿心的愛意化作真摯的祝福「新年快樂」!
24. 祝福是份真心意，不是千言萬語的表白。一首心曲，願你歲歲平安，事事如意！
25. 我對你的思念象深谷里的幽蘭，淡淡的香氣籠罩著你，而祝福是無邊的關注一直飄到你心底。願我的愛陪伴你走過新的一年！
26. 我把新世紀的祝福和希望，悄悄地放在將融的雪被下，讓它們，沿著春天的秧苗生長，送給你滿年的豐碩與芬芳！
27. 這一刻，有我最深的思念。讓雲捎去滿心的祝福，點綴你甜蜜的夢，願你擁有一個幸福快樂的新年！
28. 元旦表示年新的一年，新的開始，萬事從頭起，良好的開端是成功的一半祝你永遠是成功者
I. 中海物業管理公司是私營企業還是國營企業它有哪些歷史
中海物業管理公司是私營企業。中海物業管理有限公司(以下簡稱「中海物業」)起源於香港，1991年7月18日在深圳正式注冊成立，是中國海外集團旗下中海地產股份有限公司的全資子公司。
(9)心泊家園物業擴展閱讀：
中國海外集團在香港承接建設了許多具有歷史價值的規模性工程項目，興建了無數與市民生活息息相關的公營房屋、私人住宅樓宇、醫療機構、文化設施、公共建設、酒店、橋梁、道路等。擁有可以競投投標額不受限制的樓宇建築、海港工程、道路與渠務、地盤開拓和水務工程五項最高級別的施工牌照(簡稱5塊C牌)。
其中，被國際權威機構評為二十世紀全球十大建築的香港新機場客運大樓，香港西九龍填海造地、中國人民解放軍駐香港海軍基地、中環填海、後海灣干線、迪士尼基建等，均為香港同期同類項目中最大的工程。尤其是合約額101億港元的香港新機場客運大樓工程，被國際權威機構評為世界二十世紀之十大建築之一。