1. 為什麼要實行物業管理
一、物業管理在現代化城市管理中的意義
1、物業管理是城市管理的基礎
物業管理的范圍是一個個相對獨立的小區、大廈，城市管理的范圍則是由這些單位組成的整個城市。根據國內權威的物業管理研究專家譚小芳老師的觀點，物業管理將這些遍布全市、建築面積和規模較大的區域，規范地管理起來，提升了城市品位，在創建全國衛生城市、環保模範城市等活動中，起到了直接的積極作用。尤其是老住宅小區經過整治後，全部轉入了物業管理，改善了市容市貌和居民居住環境，破解了全國各地在城市現代化進程中的難題。
2、物業管理是城市管理的延伸
物業管理小區是城市經濟活動、社會活動、文化活動以及各種創建活動的微觀地理單位，通過物業管理模式，將城市管理中分散的管理職能集中起來，由企業實行統一有效的管理。小區的內部宣傳教育、安全防火、治安、環境、衛生、文化等工作大多由物業管理公司承擔或協助政府完成， 許多 物業管理公司與業主、社區共同開展愛綠護綠、保護環境、文化娛樂、愛心捐助等活動，填補了政府對公共環境和公共設施以外的社區生態環境和人文環境的空白，完善和發展了城市管理功能。
3、物業管理是城市管理的縮影
物業管理幾乎涵蓋了人們工作生活的方方面面：住宅小區物業管理給大家一個舒適的居家環境；高層辦公樓宇物業管理給大家一個便捷的工作空間；商業樓宇、工業科技園區、特種行業的物業管理，都密切關繫到人們的日常工作和生活。可以說，物業管理是衡量城市管理水平的重要標志，沒有健全的物業管理就沒有現代化的城市管理。
二、物業管理在現代化城市管理中的作用
1、物業管理轉換了城市管理體制
物業管理是建立在市場經濟基礎上、由業主和物業管理公司雙方以合同為紐帶的經營型管理模式，從而以市場化、專業化、社會化的管理取代了行政性的單一管理，並形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財產權和管理權的關系，轉換了房屋管理機制，也減輕了政府的負擔。政府從管理一切、包辦一切，轉變為監督服務，強化了城市管理的其他功能；而市民則從被管理的對象，成為了管理的資源和主體，真正做到了「以人為本」。
2、物業管理有利於長效管理
城市從「重建設、輕管理」 進入「建管並重，重在管理」的發展階段， 亟待建立長效 管理 機制。 物業管理企業為贏得市場，將利用其專業能力，實行長效管理；對於業主， 房產最重要的私有財產，必然督促企業加強管理，一旦達不到要求，就會重新選聘物業管理公司，從而在最大程度上實現物業的使用價值和利益最大化。這種市場化運作機制是實現城市長效管理的基本保證。在老小區整治基本結束後，制訂了《老住宅小區物業管理標准和考核辦法》、《老住宅小區物業管理群眾滿意度測評細則》等規章，確保老小區的長效管理。
3、物業管理拉動了消費需求
今後一段時期，住房仍將是居民消費的熱點。一方面，良好的物業管理具有品牌效應，已經成為許多人選擇物業時的一個很有份量的砝碼，從而成為房地產持續發展的保證；另一方面，物業管理對擴大消費，拉動經濟增長也有重要作用，據測算，在房屋 70 年的使用過程中，物業管理及裝修、房屋修繕、設施改造的長期消費支出與購房支出的比例為 1.3 ： 1 .物業管理不但有利於刺激居民購房的積極性，隨著社會經濟快速發展，物業管理所創造的經濟總值將越來越多。
4、物業管理促進了和諧社區的建設
物業管理的發展目標是追求社會效益、環境效益和經濟效益的有機統一，隨著行業的發展，其功能也由關注建築實體轉變為更為關注人、文化和價值等精神內涵。他們一方面 以物為媒， 以人為本，為業主解決各種困難，在維護公共秩序、防偷防火、協助公安機關做好防範工作等方面發揮了重要作用；另一方面，他們會同社區積極組織開展業主喜聞樂見的各種文化活動，建立新型鄰里關系，營造互幫互助、誠實友愛的人文氛圍，與社區建設相得益彰，同時，在引導居民樹立環保意識、優化生活秩序、建立綠色生活方式等方面發揮了有效的倡導作用。
2. 為什麼要進行物業實行物業委託
本來這部分人屬於房管站、修繕隊等機構，由於改革，飯碗出現問題，苦於沒有出路，借鑒香港的物業管理由頭，搞出一個物業管理模式。而且是強行委託的規定。不過，也真有管理的不錯的，這個是成功轉型的結果。
3. 新規物業法是什麼時候實施的
與物業相關的法律法規有《物權法》、《物業管理條例》等，你說的物業法應該多指的是《物業管理條例》
《物業管理條例》是根據《國務院關於修改<物業管理條例>的決定》修訂的，為的是規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境而制定的法律條例。 由國務院於2007年8月26日發布，自2007年10月1日開始施行。共7章70條。
《國務院關於修改部分行政法規的決定》國務院令第666號,已經2016年1月13日國務院第119次常務會議通過，現予公布，自公布之日起2016年3月1日施行。
4. 物業城市的實施原則是什麼
它的實施原則是法治精治共指原則、大服務小執法原則、市場化原則三大原則，主要應用於公共事務、公共服務、公共資產運營、公共秩序的維護工作。
5. 中國物業管理條例從那一年開始實施
2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布。
2007年8月26日《國務院關於修改〈物業管理條例〉的決定》修訂
6. 物業的定義
處在管家的職位擺著領導的譜
7. 物業管理
1 概念
物業管理（property management），受物業所有人的委託，依據物業管理委託合同，對物業的房屋建築及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，並向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。
物業管理是指業主對區分所有建築物共有部分以及建築區劃內共有建築物、場所、設施的共同管理或者委託物業服務企業、其他管理人對業主共有的建築物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。物權法[1]規定，業主可以自行管理物業，也可以委託物業服務企業或者其它管理者進行管理。物業管理有狹義和廣義之分。狹義的物業管理是指業主委託物業服務企業依據委託合同進行的房屋建築及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、生活秩序和環境容貌等管理項目進行維護、修繕活動。廣義的物業管理應當包括業主共同管理的過程，和委託物業服務企業或者其它管理人進行的管理過程。
2 經營范圍
物業管理公司是按照法定程序成立並具有相應資質條件，經營物業管理業務的企業型經濟實體，是獨立的企業法人。它屬於服務性企業，它與業主或使用人之間是平等的主體關系，它接受業主的委託，依照有關法律法規的規定或合同的約定，對特定區域內的物業實行專業化管理並獲得相應報酬。
物業管理公司在物業管理中的權利主要有：①根據有關法律法規，結合實際情況，制定小區管理辦法;②依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理;③依照物業管理合同和有關規定收取管理費用;④有權制止違反規章制度的行為;⑤有權要求業主委員會協助管理;⑥有權選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專項管理業務;⑦可以實行多種經營，以其收益補充小區管理經費。
物業管理公司在物業管理中的義務主要有：①履行物業管理合同，依法經營;②接受業主委員會和全體業主的監督;③重大的管理措施應當提交業主委員會審議，並經業主委員會認可;④接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。[2]
3 物業管理范圍
3.1 綜合管理
小區規劃紅線范圍[3]內，涉及共用財產和公共事務的管理
(1)負責制定物業管理服務工作計劃，並組織實施;
(2)每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實施;
(3)白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴;夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場;
(4)協助召開業主大會並配合其運作;
(5)管理規章制度健全，服務質量標准完善，物業管理檔案資料齊全;
(6)與業主簽定物業服務合同等手續;公開服務標准、收費依據及標准;
(7)應用物業管理系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理;
(8)全體員工統一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗;
(9)每年進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，徵求意見用戶不低於總戶數80%。
(10)建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生，能隨時投入運行。
3.2 房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護
按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件-：共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為准;不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、暖氣等設備確保居住小區內樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護，包括：
(1)樓房及小區內共用部位共用設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標准》；
(2)保證護欄、圍牆、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用;道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；
(3)確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損；
(4)負責小區智能化設施的日常運行維護；
(5)定期清洗外牆。
3.3 綠化
小區規劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋後，道路兩側區間綠地
按市園林局規定的《二級養護標准》養護。
3.4 保潔
小區規劃紅線以內，業主戶門以外維護和保持服務范圍內的清潔衛生,包括：
(1)有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；
(2)設定垃圾集納地點，並每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；
(3)每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物;
(4)對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、牆壁等，進行一周一次清掃;
(5)按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠葯、消毒劑、除蟲劑；
(6)在雨、雪天氣應及時對區內主路、幹路積水、積雪進行清掃。
(7)發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業主的宣傳，維持正常的生活秩序。
3.5 公共秩序維護
小區規劃紅線以內，業主戶門以外公共區域的秩序維護和公共財產的看管，包括：
(1)相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防範措施；
(2)維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛通暢；
(3)看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；
(4)夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少於一次的防範檢查和巡邏，巡邏不少於2人，做到有計劃、有記錄；
(5)有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案;發生時，應立即採取措施，並及時報警和配合公安部門進行處理。
3.6 停車管理
機動車輛、非機動車輛在停車場(存車處)、位的管理
(1)有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案；
(2)對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行；
(3)保證停車有序，24小時設專人看管;有發生緊急情況預案；
(4)長期存放的，應簽訂停車管理服務協議，明確雙方的權利義務等。
3.7 消防管理
公共區域消防設施的維護及消防管理
(1)有健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災消防預案;
(2)消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護;
(3)定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。
(4)發生火災，及時報警，協助消防人員疏散、救助人員等。
3.8 高壓供水養護、運行、維修
(1)保證居民正常生活用水;有停水處置預案;
(2)水箱蓋上鎖並定期清洗消毒，確保水質合格;
(3)維修服務標准執行京房地修字[1998]第799號文件規定。
(4)發生突發公共衛生事件時，要加強對供水系統的消毒，禁止無關人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。
3.9 電梯養護、運行、維護
(1)主梯6：00-24：00不間斷運行，0：00-6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，並在候梯廳公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設有電梯門的，均須開啟載客;
(2)凡有高峰梯的，在高峰期6點-8點、17點-19點與主梯同時運行;
(3)主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鍾內搶修完工，其它維修應於23點至次日5點以內完工;有發生緊急情況時的處置預案;
維修服務標准執行京房地修字[1998]第799號文件規定。
(4)一旦發生電梯停電關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。
3.10 裝修管理
服務房屋裝飾裝修管理
(1)有健全的裝修管理服務制度;
(2)查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽定裝修管理協議，告知業主裝修注意事項;
(3)裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理;對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調解因裝修引發的鄰里糾紛;
(4)業主裝修結束後，應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門;
(5)及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。
4 物業費收取標准
4.1 一級收費標准
1.00元 /平方米·月 (已包含稅、費 )
基礎條件
小區封閉;
有不少於小區住宅總建築面積 3‰的物業管理服務用房; 綠化率 35%以上(包括水面);
綠化、休閑活動中心、場地 1500平方米以上; 固定活動館所 300平方米以上; 專用固定停車泊位 1個 /3戶;
具備樓宇可視對講系統、監控系統、電子巡更系統或其他三項以上安全防範設施; 固定體育活動場館不少於二項設施。
公共秩序維護 :
1、門崗室美觀整潔，人員統一著裝，設專人 24小時值勤，其中主出入口不少於 12小時立崗值勤。對本區機動車出入驗證;對外來機動車登記換證。
2、按照規定路線和時間進行 24小時不間斷巡邏，不少於 12次，對小區重點部位每小時巡查一次，並做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。
3、小區內公共娛樂設施、水池等部位設置安全警示標志。4、對出入小區的機動車輛進行引導，行駛有序並停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。 5、設有中央監控室的實施 24小時安全監控並記錄及時。
6、看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。
7、對火災、水浸等突發事件有應急處理預案。
8、定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。
保潔服務
1、小區內公共區域(硬化地面、主次幹道)每天清掃 2次，干凈整潔;室外標識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭 2次。
2、公共區域日常設專人保潔，保持公共區域干凈整潔無雜物。
3、公共樓道每天清掃 2次;扶手每天擦洗 2次，保持干凈整潔。
4、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。
5、按樓棟口、樓層收集垃圾，每天 2次。
6、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。
7、垃圾設施每天清潔 2次，無異味。
8、公共區域玻璃每周擦洗 1次。
9、對區內主路、幹路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。
10、進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現象。
11、建立消殺工作管理制度，根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺葯物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。
12、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，並報告有關部門進行處理。
4.2 二級收費標准
0.75元 /平方米·月 (已包含稅、費 )
基礎條件
小區封閉;
有不少於小區住宅總建築面積 3‰的物業管理服務用房; 綠化率 30%以上(包括水面);
綠化、休閑活動中心、場地 1000平方米以上; 固定活動館所 200平方米以上;
具備樓宇可視對講系統、監控系統、電子巡更系統或其他一項以上安全防範設施; 體育活動場地不少於一項設施。
公共秩序維護
1、門崗室整潔，人員統一著裝。設專人 24小時值勤，其中主出入口不少於 10小時立崗值勤。對本區機動車出入驗證;對外來機動車登記換證。
2、按照規定路線和時間進行 24小時不間斷巡邏，不少於 8次，對小區重點部位每 2小時巡查一次，並做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。
3、小區內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。4、對出入小區的機動車輛進行引導，行駛有序並停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。 5、設有中央監控室的實施 24小時安全監控並記錄及時。
6、看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。
7、對火災、水浸等突發事件有應急處理預案。
8、定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。
保潔服務
1、小區內公共區域(硬化地面、主次幹道)每天清掃 1次，干凈整潔;室外標識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭 1次。
2、公共區域日常設專人保潔，保持公共區域干凈整潔無雜物。
3、公共樓道每天清掃 1次;扶手每天擦洗 1次，保持干凈整潔。
4、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。
5、按樓棟口收集垃圾，每天 2次。
6、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。
7、垃圾設施每天清潔 1次，無異味。
8、公共區域玻璃每月擦洗 2次。
9、對區內主路、幹路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。
10、進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現象。
11、建立消殺工作管理制度，根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺葯物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。
12、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，並報告有關部門進行處理。
4.3 三級收費標准
0.45元 /平方米·月 (已包含稅、費 )
基礎條件
小區封閉;
有固定管理服務用房; 綠化率 25%以上;
綠化、休閑活動中心、場地 500平方米以上;
固定活動館所 100平方米以上;有簡單的體育活動器械、設施。
公共秩序維護
1、門崗室整潔，人員統一著裝。設專人 24小時值勤，其中主出入口不少於 8小時立崗值勤。對本區機動車出入驗證;對外來機動車登記換證。
2、按照規定路線和時間巡邏，其中夜間巡邏不少於 5次，每次巡邏不少於 1小時，並做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。
3、小區內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。
4、對出入小區的機動車輛進行引導，行駛有序並停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。
5、看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。
6、消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。
保潔服務
1、小區內公共區域(硬化地面、主次幹道)每天清掃 1次，干凈整潔;室外標識、宣傳欄、信報箱等每半個月擦拭 1次。
2、公共樓道每天清掃 1次;扶手每周擦洗 2次，保持干凈整潔。
3、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。
4、按樓棟口收集垃圾，每天 1次。
5、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。
6、垃圾設施每周清潔 2次，無異味。
7、公共區域玻璃每月擦洗 1次。
8、對區內主路、幹路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。
9、根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺葯物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。
10、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，並報告有關部門進行處理。
4.4 四級收費標准
0.35元 /平方米·月(已包含稅、費 )
基礎條件 小區基本封閉;
有固定管理服務用房;
有簡單的綠地、樹木、植物。
公共秩序維護
1、配備門崗室，設專人 24小時值勤。對本區機動車出入驗證;對外來機動車登記換證。
2、小區內公共娛樂設施、水池等部位設置安全警示標志。
3、消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。
保潔服務
1、小區內公共區域(硬化地面、主次幹道)每天清掃 1次，干凈整潔。
2、公共樓道每天清掃 1次;扶手每周擦洗 1次，保持干凈整潔。
3、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱。
4、按樓棟口收集垃圾，每天 1次。
5、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。
6、垃圾設施每周清潔 1次，無異味。
7、公共區域玻璃每 2個月擦洗 1次。
8、對區內主路、幹路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。
9、根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺葯物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。
10、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，並報告有關部門進行處理。
在四級收費標准中，除基礎條件、公共秩序維護、保潔服務必須達到相應的標准外，《辦法》中對房屋管理、設施維修養護、綠化養護管理和綜合管理服務也列出了相應的規定，物業部門需符合所有條件，方能收取相應的費用。