A. 洛陽別墅的營銷策略
我覺得
別墅是小眾產品個性化極強
別墅產品的策劃 取決於定位後產品的設計上 小區服務配套上
也就是功能性要有特色 一切都在項目前期策劃上體現
如果你只要行銷策劃 那我要問你羅!!!!
賣別墅和賣商場或公寓 有啥不同啊!!!!!
給你一份我去年策劃思路案例 又可能我們在討論羅!!!!
北戴河聆濤園企劃說明書(簡略版)
運籌帷幄之中
精明的人懂得先行取勝，當發展商完美的將自身優勢與外部條件有機結合後，接下來就需要一個系統而專業的運作過程，讓這個富含生命潛質的產品加上後天的包裝和引導，使其具備在市場上壓倒多數的生存力和競爭力，能夠在激烈的競爭中游刃有餘……
產品淺析
一、從別墅的大環境
1、概述
別墅將體現居住人的身份和社會階層作為主要攻關點去規劃延展，空間居住的文化理念是別墅賴以生存和維系的基礎，房地產消費群實際上是一個特定文化模式下的亞文化群，文化是整個社會生活方式的總和，而這些消費者的匯總就是在特定的區域中具有相類似的文化、興趣、愛好、習俗等生活方式的人群，因此，體現身份和階級性就成了別墅存在的主要根據。依山傍水而建的獨立洋房，文人雅士商賈豪富的幽居之所，順理成章地圈起一部分富足者，以居所體現他們與眾不同的存在價值。
2、特徵
中國房地產業經歷了近20年來的大發展，特別是近來別墅熱的升溫，別墅的內涵與外延已發生了一定變化。使用對象從以前的少數特權人士到現在更多的富有人士。功能從以前的臨時修養之所拓展到作為生活起居的第一居所，從以前的單純的住所拓展到居住、辦公兼有。但無論別墅的功能如何拓展，種類如何演變，別墅都不能缺少以下特徵：
 別墅永遠是為少數人建造，只有少數人才有條件享用；
 別墅意味著佔用著大量稀缺資源，除奢侈佔用土地之外，別墅大都依風景區、天然水域等稀缺資源而建造；
 別墅必須體現個性化，不能大批量生產。
3、分類
從別墅消費需求的角度我們大致可以把別墅歸納為6類：
⑴居家生活型別墅，就是把別墅作為第一居所需求
這種項目主要針對少部分經濟實力雄厚的成功人士建造。比如聖美利加項目就有這種情況，開發商按照客戶要求設計建造，完全體現別墅所有者的個性愛好和需求；
⑵度假型的別墅，也就是兩套房，一套在市區，一套在郊區，5天在市區，2天在郊區。
這種居住與生活方式造就了這部分度假型的別墅需求，而且有預計說今後度假型的連體別墅需求量將會增大；
⑶出租型別墅，這種項目在北京、上海等經濟發達地區較多。
例如在上海虹橋、在張江或金橋，有著很多外國公司的高級主管或外企員工，他們在上海一般不會把別墅買下來，但公司高額的住房補貼使得他們有能力租住別墅；
⑷旅遊型別墅，那就是在旅遊風景區或度假區建造的帶有經營性質的別墅。
在國外有許多專業的旅遊投資公司從事這種開發，業主只要買下這座別墅的時段使用權，即可在指定的時間享受在此居住的待遇，平日有專職的物業公司代為管理，價格比同等檔次的星級酒店便宜許多，最重要的是這里有一種獨特的家庭氛圍和人性化享受，度假就在屬於自己的家裡；
⑸辦公型的別墅
一般是一個大公司把一棟別墅買下來自用，既有了花園式的辦公環境，又有了高級管理人員的寓所。在上海市區有不少老洋房就被一些大公司作了辦公之用；
⑹投資型別墅
由於很多別墅能夠獲得較高的租金收益，具有較高的投資價值，使其頗受投資者關注。
二、從本案的角度
1、個案優勢
北戴河作為海濱療養勝地，隨處可見詩情畫意的自然景觀，用林之蔥蘢海之浩淼裝點自家的窗欞，亦是平生快事。本案具有作為別墅的基本條件，先天資質有一定的優勢，具體體現為：
 占據北戴河可獲得土地較佳的地理位置，雖不能取得直接觀海效果，但由於臨海一線的房產不是作為銷售項目，對本案影響不大。
 北戴河自身的環境氛圍已經形成了吸引旅遊的天然資源，對項目的順利銷售提供了保障。
 市場上現未有強大的同類產品競爭個案，位於南戴河的「碧海藍天」在本案銷售期內沒有特別大的動作，且在地理位置上與本案不存在競爭性。
2、個案難度
別墅物業已經作為「成功•富足」的象徵，已經成了生活中的「最高境界」，普通百姓是望塵莫及的。這就在產品規劃上提出了諸多限定性要求，從而給銷售增加了不少的約束，具體到本案，就存在以下項目難度：
 項目的客戶以區域客為主流
秦皇島本身的消費購買行為不足以支撐高價位的房產商品，且本案產品為旅遊型的分時度假模式操作，更加限制了它的客源組成。
 目標客戶可選擇性較多
本案的客源組成以北京的投資客為主，在銷售行為和廣告宣傳上必然要向北京傾向，運作上可能會採用雙銷售處的模式進行。然而對北京的客源來說，別墅產品的可選擇性很多，這就需要本案將度假性和投資回報的特點加以最大化發揚。
 北京房產市場上注目度的宣傳有較大難度
北京房產在銷在建案量頗多，宣傳媒介不集中，個案很難在短時間內憑借單純的廣告效力迅速造勢，只有有獨特賣點、有心的操作
產品規劃簡述
一、 別墅產品功能特點
住宅首先要滿足使用功能，滿足日常起居的便利與舒適，滿足居室的生態要求。因此，功能區分隔、使用功能的細分化、專門化，已是必然趨勢。
作為高檔物業的別墅來說，則更應注重功能的設計和配置，更應滿足高於一般家庭的生活需求。在增強居室私密性的同時，更應注意室內、外空間的過渡，以及與私家花園，即自然環境的交融。並在提高居家舒適度和便利性，空間格局的經濟性、合理性方面，應多費心思，有所創新。這既是時代的要求，也是未來的趨勢。本案在規劃上，應首先滿足作為別墅產品的必要條件，而後，在獨特賣點上下功夫。
1、 別墅物業空間劃分為「五個區」
 禮儀區：入口（玄關）、起居室、過廊、餐廳等
 交往區：早餐室、廚房、家庭室、陽光室等
 私密區：主臣、次卧、兒童房、客人房、衛生間、書房等
 功能區：洗衣間、儲藏室、壁櫥、進入式衣廚、車庫、地下室、閣樓、健身房、傭人房等
 室外區：外立面、前院、後院、平台等
2、別墅的戶型設計和室內空間格局，理應更注重人與環境的溝通與交互作用，如日照採光、空氣對流、起居室、客廳、餐廳、過廊等居室活動空間與私家花園、自然環境的視覺通透，融為一體（亦即以大面積的玻璃牆體為隔斷與圍護）。
3、別墅物業較其它的物業而言本身面積比較大，它的客廳、卧室空間設計比較大氣，比如發展商常採用落地玻璃和陽光室，造成一種舒適性尤其是卧室，傳統的住宅若為15—20平方米之大，巨大的落地玻璃讓人直面自然與窗外的美景，陽光燦爛、空氣清新，對於別墅的居住者來說感到非常的舒適，從而體驗生活的輕松和閑致。
二、別墅建造用材等特點
有利健康的無化學揮發、無輻射影響以及輕質高強度、既保溫又隔熱的種類環保型綠色建材正在越來越多地被運用在別墅項目中。
三、別墅小區規劃特點
1、 布局規劃
別墅產品的設計裡面特別關心整個小區的規劃布局。比如說綠化問題，別墅
區綠化應該以分散綠化為主，使得每一棟別墅住宅都能看到景觀。對於每個綠化小景又都力圖完美。使每一住戶主都能夠坐則推窗入畫，行則移步換景。中國園林造景離不開水，有水才能構造山水般詩意的人生。
2、環境
別墅區別其它物業的差別，就是它能夠密切的貼近自然。別墅物業的這種環境概
念既保證了現代人快節奏的生活方式，又能夠與環境緊密結合，從中尋出現代別
墅的概念。別墅最主要的特色就是一個環境概念，別墅因為是貼著地面走的，它
跟周圍的環境關系是非常重要的。環境其實有兩個要素，一個是自然環境，一個
是人文環境。人文環境是歷史積累起來的，自然環境包括山山水水，首先就是別
墅物業的小區。
3、社區營造
別墅小區的營造和優化，已成為有力的市場競爭手段。例如怎樣通過植被和成年
喬木的移植，通過對樹種的選擇，來增加光合作的氧氣釋放量和對有害氣體的吸
收量，以及對塵埃、雜訊的吸附和凈化；又如何通過潺潺流水來調節溫度、濕度，
產生負離子，通過水澡的生物鏈，增強水體的生物自凈能力；再如何利用不同植
物間相剋相生的習性，形成小區良好的生態循環系統，促進生長、使之枝繁葉茂，
營造一方人工森林或人造山林，使業主真正有回歸自然之感。
四、別墅配套設施特點
1、會所規格例舉
A：娛樂休閑會所
舞廳、歌舞廳、棋牌室、圖書館、健身房等；
B：綜合功能型會所
醫療保健、兒童樂園、老年活動中心等；
C：豪華舒適型會所
高爾夫球場、草地網球地、桑拿浴池、游泳池等
2、 別墅物業周圍配套機能例舉
 大型超市
 郵電局
 自動提款機（或銀行）
 美容中心
 洗衣中心等
3、 關於物業管理服務及安保設施和配套例舉
 設備養護
 24小時保修服務
 養綠護綠
 家政式社區服務
 24小時電子巡更
 紅外線周界報警
 一、二層設門磁、窗磁、三樓設門磁
五、別墅產品在市場中的賣點構成
別墅理應有一個完整的設計、推廣、包裝體系。縱觀目前別墅物業在市場中的賣點訴求，歸納如下：
1、別墅物業的賣點構成
A、基本賣點
 優美健康的生態環境；（環境賣點）
 舒適氣派的家居生活；（房型空間賣點）
 完善成熟的配套設施；（配套賣點）
 快捷便利的立體交通；（交通賣點）
B、特別賣點
 崇尚個性住宅，品質永恆；（無價賣點）
 追求生態效應，環境超群；（稀有賣點）
 超大棟距，獨成逍遙天地；（布避賣點）
 多層的價格，超高的得房率；（低價賣點）
 買一送一、再呈多個超大回扣；（實惠賣點）
 人腦加電腦，多重保安（物管賣點）
 明智的投資，超值的回報（投資賣點）
2、別墅物業主要行銷通路和策略
別墅特別墅是中高檔以上級別的別墅物業，與普通商品住宅的行銷通路和策略常有不同，其關鍵因素在三個環節：
 有效目標客源的甑選、定位及對這類人群的正確把握；
 達成與有效目標客源的直效溝通；
 行銷招待如何與之全面配合和銷售策略的靈活有效。
常見行銷策略為：
 運用多種方式對有效目標群（特別是金字塔上部客層）實行「一對一」直效營銷；
 廣告策略隨有效目標客源而調整，輔助配合銷售進行；
 銷售執行策略靈活、機動、有效；
 銷售方式多樣化（如帶租約銷售、以租代售、包租返利等多種銷售方式的使用）。
「一對一」直效營銷
「一對一」直效營銷是指營銷過程中間環節，達成產品與有效客源在同一界面，直接面對面，加強目標命中率，促進銷售的實現，是一種實用、有效、節約成本的銷售模式。
直效營銷模式具體舉措
 事件營銷：組織由目標客源直接參與的如「項目與文化」研討、交流會
 公關營銷：如組織由目標客源直接參與的各類聯誼會、酒會
 情感營銷：如有獎活動等
直效營銷推廣路徑
推廣路徑選擇應體現直效的特點，建立與有效客源程的直接交流平台，促進有效溝通。常常是放棄大眾化傳播媒體，或者將傳統廣告起輔助的作用，選擇針對性極強的媒體如各類高級俱樂部、高爾夫球場現場、高級酒店等場所POP或內部各類高檔雜志等。
廣告企劃
一、案名建議:
主推案名： 藝墅尊邸
案名解釋：
•藝墅：諧音「藝術」，本案的運作方向今後將走向一種藝術化的表現方式，賦予度假別墅符合身份和階級的象徵文化理念是整體銷控策劃的重點。藝術，不僅賦予本案高素質的質感表現，更能迎合購買者對別墅概念和文化的追求。
•「尊邸」二字直接明了的劃分開客戶群體，在案名上體現本案基本定位是針對「精神貴族」度身打造出的高檔次產品。
•整個案名字面表現上雍容尊貴，朗朗上口、親切易記，又通過「墅」字的變換使用突出了產品定位，匠心獨運。
第二主推案名： 臻 品
案名解釋：
•臻：臻於極致，暗示本產品是頂級頂尖人士的專署。另「臻」與「珍」字諧音，
臻品，可以讓本案從案名上就自然劃分出產品的檔次定位，直接親近產品目標客戶，有效地為產品後期的推廣提供便捷條件。
二、 副推案名
盛世別苑
香榭藝墅
香榭園墅
異陽尊品
水榭山莊
華爾茲別墅
水岸別業
海邊墅
絕代風華
三、廣告總精神
「豪門度假生活」
直接、明了地訴求本案的利益點和產品特點——再現「豪門的度假生活」。由於本案未來將針對兩種不同角度的客戶進行宣傳，一是購買本產品作為投資賺錢載體的投資客戶，一是進駐做管理的企業，前者和後者都要看到產品的賺錢途徑和效應。廣告總精神提出「豪門度假生活」的定位，可以同時針對這兩種不同身份和思考角度的客源進行點對點的直效宣傳，更能夠打動一些有度假計劃的潛在酒店客源，達到一舉三得的效果。
銷售階段劃分及各階段主要工作內容
一、銷售階段設計
本案為大型度假別墅，根據現在市場實際情況，未來市場發展方向，我們把項目的營銷周期化分為以下幾個階段。
1、 籌備期：
通過營銷推廣策劃，明確營銷推廣的總體思路和策略，對營銷推廣組織實施，做出初步安排和計劃，通過售樓中心和工地現場的建設包裝，樹立樓盤初步信息，反饋市場信息，完成銷售前的各種准備工作。
2、 引銷期： (分為內部認購期和開盤期)
通過對樓盤綜合形象的樹立和推廣，提高樓盤市場知名度，向公眾灌輸項目的主題思想，了解市場反應，市場實際需求，檢討價格策略和推廣策略。針對市場的不同需求，以針對性的「賣點」進行推廣。引導消費者對樓盤的關注和認同。核對目標客戶群的劃分，針對「賣點」制定更有針對性的推廣策略。
3、強銷期：
這時消費者已對樓盤形成了初步認同。本階段將通過樣板房參觀活動、業主聯誼活動，對工程進度、工程質量、物業管理、會所設施、企業文化等綜合宣傳，進一步強化消費者的認同感，刺激並促成消費者的購買行為。
4、續銷期：
針對消費者對樓盤認為存在的問題，通過各種促銷活動，做針對性的宣傳銷售。
5、清盤期：
在樓盤銷售尾期，對樓盤的環境實景加以報導宣傳，對開發商實力加以肯定。聘請知名物業顧問公司加盟物業管理，擴大物業管理公司宣傳力度，最終完成項目清盤。
二、銷售階段劃分
2003.3.1 — 2003.4.30 籌備期
2003.5.1 — 2003.6.15 內部認購期
2003.6.16 — 2003.6.30 開盤期
2003.7.1 — 2003.9.30 強銷期
2003.10.1 — 2004. 11.30 續銷期
2004.12 — 清盤期
以上階段劃分為我方初步設定，詳細內容待貴司方案確定後再做調整。
三、 各階段主要工作內容
1、 籌備期
任務：入市策略擬定，相關資料准備，辦理入市手續
工作重點：
 建築設計定案
 互動園林定案
 行銷策略定案
 研究市場情況
 召開動腦會議
 擬定公關（PR）活動及促銷（SP）計劃
 確定產品推廣的造勢活動
 售樓資料（戶型圖、售樓書、認購須知、價格表、項目說明、貸款利率表及投資回饋利率表等）准備齊備
 會所經營項目定案
 會所布置圖定案
 接待中心及樣板房設計製作
 小區大門及入口道路製作完成
 廣播稿製作
 電視廣告製作
 報紙廣告製作
 銷售人員招聘與培訓
 現場POP設計
 確定銷售組織架構
 工地圍牆設計製作
 路牌廣告製作發布，引起注意，吸引客戶
 車身廣告製作發布
 模型廠家定案製作
2、 內部認購期
任務：
1、 散布擴大知名度
2、告知業界與媒體造成耳語傳播
3、攔截其它競爭物業客源
4、 極力塑造產品形象，引發消費者一窺究竟的慾望
工作重點：
 對來客散播耳語，使客戶介紹客戶，以醞釀待購客戶群體
 公開前的引導，以使目標客戶停止其它投資沖動
 預收訂金，而於公開發售當日於現場補足首期款，簽定
購房合同，形成公開當日購買熱潮
 報紙廣告定案刊出
 電視、電台廣告定案播出
 先期海報散發
 商品房預售許可證辦理完成
 工地圍牆製作完成
 售樓現場包裝製作完成
 銷售人員進場
 公關活動具體實施
 進行大力度的區域性宣傳，以吸引區域性客戶
3、開盤期
任務：
1、 一舉豐收前期醞釀成果，造成現場購買人氣旺盛的局面
2、 將銷售成績迅速公布於眾，震撼目標客戶，誘發其購買慾望
3、 配合公關活動聚積人氣
工作重點：
 收集客戶資料及聯絡以往記載客戶，營造現場氣氛，
並檢討客戶反應以修正銷售及廣告路線
 模型進場，備齊各種銷售資料
 反復講習銷售教材及答客問
 所有廣告媒體量達到高峰，隆重公開本項目
 通知已繳訂金客戶到售樓處補足首期款，簽購房合同
 先期購買者適當派發禮品，吸引貪小便宜的客戶
 價格表上市
 樣板房製作完成
4、 強銷期
任務：
1、加強客戶介紹
2、 舉辦各種業主活動，利用客戶耳語推廣
工作重點：
 客戶追蹤
 開放樣板房
 舉辦業主聯誼活動
 大力宣傳重金助學，強化開發商注重教育環境的塑造
 戶外媒體再加強
 電台、電視廣告頻數加大
 加強現場銷控及炒作
 針對所有客戶，大量使用各種媒體
 針對銷售情形，分析市場，修正廣告
 利用已訂客戶介紹客戶，並積極追蹤，促成成交
 報紙廣告更具針對性，賣點更為突出
 舉行封頂儀式，增加客戶信心及公司聲譽
5、 續銷期
任務：
1、 針對目標客戶集中區域加強海報派夾、持續DM郵寄
2、 電話追蹤有望客戶
3、 加強補足，簽約工作
工作重點：
 延續銷售氣勢
 過濾客戶資料，追蹤客戶，掌握回籠客戶
 持續跟催補足及簽約
 法律咨詢中心聯系定案
 研討未售出戶型的原因，調整廣告媒體策略
 舉行互動園林落成儀式，加大環境宣傳
 繼續發動客戶介紹客戶
6、 清盤期
任務：
1、 清理尾盤
2、 安排物業管理公司進場
3、 做好交房工作
工作重點：
 開動腦會議，研究滯銷樓盤對策
 調整媒體宣傳方式，重點攻擊
 加大項目實景形象，公司品牌形象的宣傳力度
 加強補足，簽約工作
 准備交房資料，確定交房具體時間
 核准項目實物與前期承諾是否有矛盾之處
 做好交房工作，並加大宣傳力度，讓未買房者堅定信心
 做好與物業公司的交接
 會所所有服務項目准備完備
全程策劃內容
一、市場調查與市場機會分析
1、 宏觀市場調查與分析
2、 競爭項目市場調查與分析
3、 本區域居民居住偏好調查與分析
4、 項目SWOT分析
5、 項目市場細分分析
二、項目市場定位分析決策
1、 項目總體定位分析決策
2、 項目目標客源定位分析決策
3、 項目價格定位分析決策
4、 項目檔次定位分析決策
5、 項目形象定位分析決策
6、 項目主力戶型定位分析決策
7、 項目物業管理模式分析決策
三、項目建築設計策略分析決策(略)
1、 項目規劃環境布局建議
2、 項目建築風格分析決策
3、 項目總平面與單體建築建議
4、 項目園林與景觀的設置建議
5、 項目會所及配套設施的建議
6、 項目戶型層次種類分類建議
7、 項目開發規模節奏分析建議
四、 項目總體銷售戰略分析決策(略)
1、 項目銷售目標分析決策
2、 項目銷售模式分析決策
五、 項目銷售戰術分析決策
1、 銷售賣點設計分析決策
2、 銷售階段設計分析決策
六、 項目品牌戰略包裝計劃設計(略)
1、 公司品牌與項目的結合
2、 項目品牌VI設計建議
3、 項目品牌推廣設計編制
4、 項目標志設計構思
七、 項目包裝模式設定(略)
1、 售樓部內部裝修風格建議
2、 售樓部外圍氣氛設定
3、 工地現場包裝整體方案
4、 售樓工具的設計製作推薦（模型、售樓書等）
5、 樣品房裝修設計建議
6、 外據點展銷推廣設置
八、 媒體組合分析決策(略)
1、 北京、天津、秦皇島媒體房地產方面分析(略)
2、 項目媒體組合(略)
3、 媒體費用比例(略)
九、 廣告策略分析決策(略)
1、 廣告階段目標(略)
2、 廣告表現(略)
十、項目銷售實施全程建議(略)
1、 銷售前期准備要案
2、 銷售人員招募與培訓安排
3、 銷售組織與管理
B. 別墅裝修風格有哪些
美式別墅裝修風格：美式別墅裝修風格舍棄了傳統設計中的復雜和奢華，主張自然，包容。與一些富含自然氣息的家居配件裝飾，如布藝、鐵藝製品、天然木等材質妙用，烘托出自然、簡朴的田園氛圍，適合追求回歸自然的生活理念，並具有懷舊和大家庭生活的家庭選用。
中式別墅裝修風格：中式別墅裝修風格又分為古典中式風格和新中式風格兩種。古典中式風格發展於明清時代的宮廷建築藝術風格，追求古樸、典雅、莊重，其軟裝設計元素主要表現為具有傳統圖案的花板、屏風、圈椅、字畫等中國元素，表達了對清雅含蓄、端莊風華的東方精神境界的追求，比較適合追求傳統文化的家庭使用。
地中海式別墅裝修風格：地中海風格以其富含親和力的氣度廣受浪漫主義和藝術韻味的人群喜愛。在軟裝配飾選色上面，以自然的柔和色彩為主，其利用白灰泥牆、連續拱廊與拱門、陶磚、海藍色屋瓦等軟裝設計元素，展現出蔚藍色的浪漫情懷；在組合軟裝設計上，以空間大化利用為主，著重空間布局搭配，營造出大氣的空間設計感。
C. 觀唐別墅的建築設計
1. 總平面設計
小區結構取雙向軸對稱布置，輔以環形道路劃分的地塊，使用地方正，法度嚴謹。按用地內景觀資源分布，在總圖排布上將戶型分為「宅」與「園」兩種類型。將「宅」按面積大小分為450m2、350m2、300m2三檔共五種戶型，各有特點不同。將「園」按面積大小分為320m2、290m2二檔共兩種戶型。通過用地分配、布置戶型使資源的利用最大化，目標人群亦可各取所需。同時我們亦將若干套型按組團處理，而不是孤立處理成不相乾的個體，相信透過層層的院落，看到的不僅僅是現代人庭院里懷舊的生活，不僅僅是都市人回歸田園的渴望，不僅僅是滿庭草木的芬芳，也不僅僅是滿堂書卷的儒雅，更是深刻的中國意境與中國式生活觀、世界觀的偉大復甦。提煉傳統形式美中的精髓，運用現代建築形式處理手法，達成傳統與現代、繁復與簡約在精神上的統一。
「以人為本」對居住空間來說是不變的主題。上面我們似乎更多地是在討論一種觀念。一種中式意識之所以稱為中式建築的靈魂元素，其單單是一種審美情趣，若落實到建築實踐即「實用便捷，尺度宜人」。有多大的地，擺多少棟房子？多大建築面積配多大庭院面積？單體面積下的開間配置和功能配置是怎樣的？這些簡單的數字是保證一次對傳統居住形態探討得以實施而不是紙上談兵的基本要素，也可以說「傳統」是我們審美情趣上更高的追求，而不是設計弊端的保護傘。
2. 道路系統
交通的易達性和等級分明在於合適的道路和所負擔戶數比例分配全區的大環路和不同等級的小環路，環環相套，盡最大可能地避免了千帆皆從窗前過的哨兵戶和缺乏社區感的盡端戶，區內的道路等級分為6m寬雙向行駛的大環路和4m寬單項行駛的宅間路。這一方面上是功能上的通行，消防需要，另一方面合適的街道尺度控制也更多地承載了京城裡坊、胡同的意向。
3. 立面設計
一個好的立面是對於建築空間關系的真實表達。從這個角度來看，立面的對立沖突就不可避免。一方面是文化本位的廳堂所要求的正統制式：在這兒追求的是屋頂、房身、台基的比例關系；柱、牆、窗的虛實對比，開間上的對稱所限定的秩序感；在細節上是將傳統工程做法符號化處理，共同營造文脈的沿承。而另一方面是廚衛餐廳等功能化空間受技術進步所帶來的新造型需求：在這兒的理念是「形式追隨功能」，立面不再是一個單純的二維元素孤立的被欣賞，而是被認知為空間造型的延續，是圍合「虛」的界面，是帶來空間流動性的三維介質。在這種語境中，上下、里外，替代了對稱韻律等古典詞彙，成為了立面構成的主要要素。在「觀唐」大二期的立面創作中，調和這一對矛盾貫穿始終。這也是對於傳統建築形式的繼承與反思的對立統一。構築了「觀唐」二期的主基調。在使用傳統制式的語言的建築部分中，筒瓦、灰磚、紅柱、木門窗是在嚴格的比例關系下完美呈現的。
屋頂是建築的視覺焦點，我們使用的是筒瓦的做法，這是屋頂舉架、瓦、滴水、椽子、博風板、撥檐等一系列的傳統制式做法，正是因為完整地採用了傳統做法，從而奠定了觀唐「中式」的主基調。
牆的立面形態上沿承了傳統建築形式的硬山山牆的做法，牆作為支承和保護者，屹立在建築的最外端，抵擋風雨、阻絕干擾，維護內部的靜與私密。這一次我們在山牆上基本沒有開窗，正是從這一點出發，山牆比開間牆略略出挑，也是這個含義，而在山牆和出挑的屋檐保護下的開間牆，則盡可以大面積的敞開，面對庭院、陽光了。牆的承重部分是鋼筋混凝土的，但它外飾面是對縫的兩種不同深淺的面磚，它們的長寬是一致的，只是在高度上有所區別，採用的是錯縫粘貼，這樣就和傳統的四合院建築的牆身沒什麼區別了。在細部上還設計了腰線和高部的花窗，更顯得制式味十足。
門窗和柱，這在傳統建築中毫無疑問是木製的，這也是傳統建築的靈魂所在。一方面我們採用純木門窗；另一方面，因承木色和紅色共同營造傳統氛圍，在門窗比例上控制窗扇的高寬和窗欞的劃分，進一步接近傳統建築的比例。
在使用現代語言這一部分，完整的建築制式被打破，材質本身被強調，在這里我們使用了灰色的拉毛塗料，它作為一種含有豐富肌理變化的語言元素被使用，構成了立面創作的母題，突出在白色塗料體型之外，在陽光下給予多種光影變化。它和多處使用的轉角窗一起打破了規整的方盒子感，使得建築輕巧起來，富於流動性，從而這種弱化了的體量，便於與主樓的傳統制式相統一，共同上演了傳統與現代的對話。同時，這種單體相對弱化、強調群體效果做法正是中國傳統建築經典處理手法之一。譬如：北京故宮、三大殿、東西六宮、建築單體的變化，甚至是不易察覺的，但它們按照先祖對自然、對人倫的秩序觀念組合在一起（利用空間收放對人的理的暗示作用），恰當組織形體的相互對比，構成了氣勢揮弘的紫禁城。我們正是從這種理寫出發在一組建築中分出主次，各唱各戲地混響出一首空間詩歌。在這一部分，構造上採取了與之呼應的現代形式。如：門窗採用金屬披水，女兒牆上加以金屬壓頂。這種深色的金屬材質，為建築添加了挺拔感，同時在立面造型上找到線的感覺。
就這樣在立面上，傳統和現代各自以不同話語闡釋著自己對建築對生活的詮釋。
4. 戶型設計
「院落」承載著「觀唐」的價值核心。在戶型設計上，我們可以更加單純的追求市場對戶型配置的要求。這一點可以在「觀唐」戶型全南向布置、獨立通暢的客廳及采景的客廳的設計上體現；在總面積、面寬方面加以控制。交通核心的布置、面積就決定了戶型品質。室內空間的完整、門窗洞口的對位關系、高度方向上的人體尺度設計更在細節上把握著整個項目的品質。各戶型的共同特點：風車式布局，交通便捷，房院契合，採光通風好，穿透式起居室設計。
D. 別墅是什麼意思
別墅，是指改善型住宅，在郊區或風景區建造的供休養用的園林住宅，是第一居所。
普遍認識是，除「居住」這個住宅的基本功能以外，更主要體現生活品質及享用特點的高級住所，現代詞義中為獨立的園林式居所，都是獨立成棟的。
中國最早的別墅是叫別業，所謂別的意思就是第二，古代也很早就出現了別墅，大的有帝王的行宮，將相的府邸，小的有富商巨賈地主鄉紳的山莊、庄園。在國外第一居所的房子叫做house，第二居所叫villa。
(4)別墅價值體系擴展閱讀：
別墅分為以下5種：獨棟別墅、聯排別墅、雙拼別墅、疊加式別墅、空中別墅。
1、獨棟別墅
獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領地，是私密性的單體別墅，表現為上下左右前後都屬於獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。
2、雙拼別墅
雙拼別墅基本是三面採光，外側的居室通常會有兩個以上的採光面，一般來說，窗戶較多，通風不會差，重要的是採光和觀景。
3、聯排別墅
由三個或三個以上的單元住宅組成，一排二至四層聯結在一起，每幾個單元共用外牆，有統一的平面設計和獨立的門戶。Townhouse別墅是大多數經濟型別墅採取的形式之一。
4、疊拼別墅
由多層的別墅式復式住宅上下疊加在一起組合而成。一般四至七層，由每單元二至三層的別墅戶型上下疊加而成，這種開間與聯排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯排別墅窄進深的缺點。
5、空中別墅
空中別墅發源於美國，稱為「penthouse」即「空中閣樓」原指位於城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般理解是建在公寓或高層建築頂端具有別墅形態的大型復式/躍式住宅，躍式住宅。
E. 什麼是高檔別墅式住宅區
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估計是指排屋、洋房類的高檔社區。
房屋價值體現不單是按建築面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的房屋，每平方米價格要高出一倍左右。
國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；佔地面積又相當大，容積率又非常低。
別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：「四層單棟洋房」、「雙拼、聯排排屋」、「疊加小高層」都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不屬於別墅。
別墅（Villa）：「口」
雙拼（Two Family House）：「日」
排屋（Town House）：「目」
排屋有公攤面積，中間有共體牆。別墅是沒有公攤面積的，別墅花園佔地面積在房地證上有土地使用權面積的。
別墅的買賣雙方合同一般都有註明：
1、本商品房戶型為：別墅；
2、獨立別墅所屬地塊（包括別墅佔地）佔地面積???平方米。
容積率是指建築總面積與建築用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建築總面積，其容積率為0.4。
規劃對低密度住宅的大體標准概念，高層低密度住宅容積率不大於2.2；多層低密度住宅容積率不大於1.2；排屋（Town House）容積率不大於0.7；別墅（Villa）容積率不大於0.35。
2006年5月31日，國土資源部發布通知，「中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。」同時明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬於別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應量的控制必將引發別墅（Villa）在售項目的價格高漲。
自停批別墅用地的政策出台以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品，在國家對「別墅和高爾夫用地雙禁」政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。
中國各級城市都已經沒有新建或者在建的別墅樓盤了，以前拿了土地還沒開發的，已沒有了。目前因不能開發別墅項目，也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。
現在有開發商採用外觀以別墅整體設計的2套雙拼，賣給客戶後再改成1套別墅，來規避政策上帶來的風險及稀缺問題。特別是外觀設計整棟的二層雙拼，整棟二層雙拼容積率低於三層的別墅容積率，這個方法也很不錯，但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會比容積率高的別墅品質及價值要高。
F. 別墅目前研究的概況及發展趨勢是什麼
2008年在一系列消極因素打擊下，世界經濟持續多年高增長隨之結束，2009年，全球經濟更可能出現戰後首次的負增長。另外，經濟衰退、低通脹，及潛伏在經濟、金融領域的風險不斷釋放等等，揭示著世界經濟的衰退與風險的一步步放大。為穩定金融市場和刺激經濟增長，各國紛紛出台措施。然而，各主要經濟體經濟復甦的跡象依然難覓，從2009年最新公布的數據來看，主要發達經濟體經濟衰退程度日益加深，金融危機正從發達國家向越來越多的發展中國家迅速蔓延，對全球實體經濟的影響在不斷加劇。面對經濟形勢的變化，面對國際金融危機帶來的空前挑戰，中國以前所未有的力度展開了新一輪宏觀調控。實施積極財政政策和適度寬松貨幣政策傳遞了清晰的信號：擴內需、保增長、調結構的調控措施，將推動中國經濟走出困境，邁向新的發展階段。從2008年9月15日央行宣布6年來首次下調貸款利率，到22008年11月份擴大內需十大措施的出台，到中央經濟工作會議重申保增長的調控目標，再到十大產業振興政策的密集獲批……面對危機，中國正在果斷有力地展開行動。經濟危機在何時以何種形式結束，依然未知。國際經濟走弱、保護主義抬頭、石油價格波動……一系列國際因素給中國的發展帶來了不確定性，也給2009年中國經濟帶來一連串挑戰。如果中國經濟不能有效地擺脫這些桎梏，2009年就可能成為繼2008年這一「歷史上最困難一年」之後更困難的一年。當然，每個挑戰的背後都孕育著希望。2009年及未來幾年，是全球危機進行時，也是反危機與反衰退的進行時。可以看出，目前正值中國別墅行業大變革、大發展的時代，在當前經濟形勢下認識局勢掌控方向，對別墅行業所受到的影響和未來的發展態勢予以翔實的剖析，無論是對於中國別墅行業的長遠發展，還是對別墅行業在具體工作中的突破都具有積極的指導作用。那麼，在當前經濟形勢下，我國別墅行業會受到怎樣的影響？而我國別墅企業又該如何分析當前發展形勢、制定應對策略呢？最重要的，又如何在危機中尋找機遇，獲得更大的發展呢？本報告主要依據國家統計局、國務院發展研究中心、國家發改委、國家商務部、中國海關總署、行業相關協會、國內外相關刊物的基礎信息以及別墅行業研究單位等公布和提供的大量資料，結合深入的市場調查資料，立足於當前經濟整體發展形勢，對新形勢下中國別墅行業的發展情況、經濟運行數據、主要細分市場、進出口、市場營銷、競爭格局等進行了分析及預測，並對未來別墅行業發展的整體環境及發展趨勢進行探討和研判，最後在前面大量分析、預測的基礎上，研究了別墅行業今後的發展與投資策略，為別墅行業生產、貿易、經銷等企業在激烈的市場競爭中洞察先機，根據市場需求及時調整經營策略，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供了准確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對銀行信貸部門也具有極大的參考價值。（註：本報告將保持時實更新，為企業在這瞬息萬變的時代提供最新資訊，使企業能及時把握局勢的發展，及時調整應對策略。）
報告目錄第一部分 當前經濟形勢分析第一章 2009-2012年全球經濟形勢分析與預測
第一節 危機四伏的世界經濟
一、高增長低通脹時期的終結
二、全球糧食安全問題
三、國際油價泡沫的破裂
四、全球性通脹壓力
五、覆蓋全球的金融風暴
六、前景展望與全球調整
第二節 全球經濟形勢分析與預測
一、2009年全球經濟形勢分析
二、金融危機對全球經濟的影響及演變
三、2009-2012年全球經濟前景預測
第三節 歐洲經濟形勢分析與預測
一、2009年歐洲經濟形勢分析
二、金融危機以來歐洲拯救行動及演變趨勢
三、2009-2012年歐洲經濟前景預測
第四節 北美經濟形勢分析與預測
一、2009年美國經濟形勢分析
二、金融危機以來歐洲拯救行動及演變趨勢
三、2009-2012年北美經濟前景預測
第五節 亞洲經濟形勢分析與預測
一、2009年亞洲經濟形勢分析
二、金融危機以來亞洲拯救行動及演變趨勢
三、2009-2012年亞洲經濟前景預測第二章 2009年我國經濟形勢分析
第一節 2009年我國宏觀經濟形勢分析
一、2009年我國宏觀經濟形勢分析
二、2009年我國宏觀經濟運行情況分析
三、2009年我國宏觀經濟存在的問題
四、2009年影響中國經濟的十大國際因素
第二節 2009年以來我國經濟政策分析及解讀
一、2009年以來國務院政策及解讀
二、2009年以來商務部政策及解讀
三、2009年以來財政部政策及解讀
四、2009年以來海關總署政策及解讀
五、2009年以來其他部委政策及解讀
第三節 四萬億投資路線圖解析
一、2008年9月-2009年3月刺激經濟重大政策
二、區域經濟結構醞釀新格局
三、環渤海：投資拉動促產業升級
四、東北：挖掘4萬億蘊藏的機會
五、東部：投資關鍵是啟動巨額民間資本
六、中部：外資助力投資拉動或成亮點
七、西北：投資重點在民生領域
八、西南：投資重在基礎設施
第四節 十大產業調整和振興規劃解析
一、十大產業調整和振興規劃出台及意義
二、十大產業調整和振興規劃解讀及影響第三章 金融危機我國經濟的影響及應對策略
第一節 美國金融危機對我國實體經濟的影響及應對
一、美國金融危機最新演變形勢分析
二、美國金融危機對我國實體經濟的影響分析
三、應對不斷深化的美國金融危機的若干建議
第二節 中國應戰金融危機「路線圖」
一、保增長：振興實體經濟
二、財政政策：施展「組合拳」
三、貨幣政策：釋放更大資金能量
第三節 全球金融危機對我國出口企業的影響及其對策
一、金融危機對我國出口的整體影響
二、金融危機給我國出口企業帶來了更大的貿易風險
三、我國出口企業應對全球金融危機的策略
第四節 金融危機視角下中國企業跨國並購思考
一、當前中國企業跨國並購的驅動因素
二、中國企業海外並購面臨的挑戰
三、企業並購案例解析
四、對當前中國金融企業跨國並購的啟示第四章 新經濟形勢下我國經濟前景分析與預測
第一節 我國走出國際金融危機影響的獨特優勢和條件
一、我國政府的應變能力和應對舉措適時且有力
二、我國受虛擬經濟的直接影響不深
三、我國有一個相對完整的內循環市場
四、經濟結構調整、梯度性產業轉移空間大
五、經濟發展的整體優勢沒有改變
六、微觀主體適應調整變化的能力已經提高
七、中國國際地位和影響發生重大轉變
第二節 2009-2012年我國經濟前景分析與預測
一、2009年我國經濟前景分析與預測
二、2009-2012年我國經濟前景分析與預測
第三節 2009-2012年我國經濟發展機會分析
一、從危機走向富強金融危機中的中國機會
二、在經濟結構調整中尋找投資亮點
三、擴內需、保增長形勢下我國經濟發展機會分析
第四節 經濟復甦猜想——百名經濟學家展望中國和世界經濟前景第二部分 新經濟形勢下別墅行業發展分析第五章 新經濟形勢下全球別墅行業發展分析
第一節 全球別墅行業發展情況分析
一、全球別墅行業發展現狀分析
二、全球別墅行業發展最新動態分析
三、全球別墅行業發展趨勢分析
第二節 主要國家和地區行業發展情況分析
一、歐洲
二、美國
三、日本
四、其他國家和地區第六章 新經濟形勢下我國別墅行業發展分析
第一節 別墅行業發展基本情況
一、我國別墅行業發展現狀分析
二、我國別墅行業市場特點分析
三、我國別墅行業技術發展狀況
第二節 2008-2009年別墅行業總體運行情況
一、總體生產情況
二、效益分析
三、成本費用分析
第三節 2008-2009年別墅行業市場供需分析
一、產量分析
二、銷售和庫存
三、產品價格分析
四、進出口分析
第四節 2008-2009年別墅行業細分及區域市場分析
一、細分市場分析
二、區域市場分析
第五節 2009年我國別墅行業存在問題及發展限制
一、主要問題與發展受限
二、基本應對的策略第七章 產業鏈發展分析及其影響
第一節 上遊行業發展分析及其影響
第二節 相關行業發展分析及其影響
第三節 下遊行業發展分析及其影響第三部分 行業競爭格局分析第八章 新經濟形勢下行業競爭格局分析
第一節 中國別墅行業波特競爭模型分析
一、行業原有競爭者分析
二、潛在競爭者分析
三、替代者分析
四、消費者討價還價能力分析
五、供應者討價還價能力分析
第二節 我國別墅行業競爭格局分析
第三節 我國別墅行業集中度分析
一、我國別墅行業生產集中度現狀
二、我國別墅行業生產集中度變化趨勢
三、提高我國別墅行業集中度的益處分析
第四節 我國別墅企業競爭行為分析
一、競爭內容
二、競爭對象
三、競爭方式
四、競爭形態
五、競爭結果第九章 主要企業競爭格局分析
第一節 企業一
一、企業概況
二、2008-2009年企業經營情況分析
三、2008-2009年企業財務數據分析
四、2009年企業發展最新動態與應對策略
五、企業未來發展展望與戰略
第二節 企業二
一、企業概況
二、2008-2009年企業經營情況分析
三、2008-2009年企業財務數據分析
四、2009年企業發展最新動態與應對策略
五、企業未來發展展望與戰略
第三節 企業三
一、企業概況
二、2008-2009年企業經營情況分析
三、2008-2009年企業財務數據分析
四、2009年企業發展最新動態與應對策略
五、企業未來發展展望與戰略
第四節 企業四
一、企業概況
二、2008-2009年企業經營情況分析
三、2008-2009年企業財務數據分析
四、2009年企業發展最新動態與應對策略
五、企業未來發展展望與戰略
第五節 企業五
一、企業概況
二、2008-2009年企業經營情況分析
三、2008-2009年企業財務數據分析
四、2009年企業發展最新動態與應對策略
五、企業未來發展展望與戰略
第六節 企業六
一、企業概況
二、2008-2009年企業經營情況分析
三、2008-2009年企業財務數據分析
四、2009年企業發展最新動態與應對策略
五、企業未來發展展望與戰略第四部分 行業發展趨勢與戰略探討第十章 新經濟形勢下別墅行業發展趨勢預測
第一節 影響別墅行業發展的主要因素
一、影響別墅行業運行的幾種有利因素
二、影響別墅行業運行的幾種穩定因素
三、影響別墅行業運行的幾種不利因素
第二節 影響企業未來生產與經營的關鍵趨勢
一、市場整合成長趨勢
二、需求變化趨勢及新的商業機遇預測
三、企業區域市場拓展的趨勢
四、科研開發趨勢及替代技術進展
五、影響企業銷售與服務方式的關鍵趨勢
第三節 2009-2012年別墅行業發展預測
一、產業政策趨向
二、技術革新趨勢
三、未來市場走勢
四、別墅價格問題及趨勢預測
五、國際環境對國內別墅行業的影響
第四節 我國未來別墅生產能力與產量預測
一、對別墅生產能力的預測
二、我國未來別墅產量預測
第五節 我國未來別墅需求與消費預測
一、能源消費需求綜述
二、別墅消費需求分析預測第十一章 新經濟形勢下別墅行業發展戰略探討
第一節 別墅行業發展戰略
一、制定別墅行業發展政策
二、合理開發和利用別墅資源
三、推進科技進步與創新
四、促進別墅行業可持續發展
五、金融危機下行業發展戰略
六、應對西方貿易保護主義策略
第二節 提升別墅行業競爭力的建議
第三節 國外先進經驗對我國的借鑒
第四節 企業經營管理策略
一、成本控制策略
二、定價策略
三、競爭策略
四、並購重組策略
五、營銷策略
六、人力資源
七、財務管理
八、國際化策略第十二章 新經濟形勢下別墅行業投資策略探討
第一節 別墅行業投資環境
一、政策環境
二、技術環境
三、市場環境
第二節 別墅行業投資狀況分析
一、投資效益分析
二、投資趨勢預測
第三節 別墅行業投資方向及建議
一、產業發展的空白點分析
二、投資回報率比較高的投資方向
三、新進入者應注意的障礙因素
第四節 別墅行業投資風險及控制策略分析
一、市場需求波動
二、新技術挑戰
三、價格變動
四、法律體系
五、其他
第五節 全球金融危機環境中我國國際投資戰略分析
一、當前金融危機給我國經濟帶來的若干不利影響
二、利用我國對外投資解決國內經濟問題的可行性
三、我國國際投資未來發展戰略分析
G. 中央別墅區的基本概況
中央別墅區（Central Villa District），英文縮寫為CVD。它的形成主要是因為人們對居住要求不斷的提高。如今很多都市新貴在置業時，不會僅局限於一個樓盤的配套是否完備，而是會從區域發展前景、區域圈層定位、區域交通體系、區域生態環境等若干個方面提出更高的要求。而一個成熟的中央別墅區，除了代表著容積率低、環境優越、圈層融合之外，亦會讓都市新貴趨之若鶩，甚至帶動一個區域的價值提升。
北京是國內最早擁有中央別墅區的城市。京城東北郊溫榆河與機場高速路相交圍合而成的區域，是北京最早的高檔別墅群落。經過十多年發展，已成為名副其實的CVD(中央別墅區)，形成了一處高端居住帶。特別是政府斥資15億元對溫榆河進行治理，奧運會水上項目基地將在溫榆河邊建設，投資40餘億元的北京國際展覽中心選址在天竺等，目前中央別墅區正朝著京城最為出色的別墅區這一目標穩步前行。與奧北別墅區、西山別墅區、潮白河別墅區、亦庄別墅區、昌平八達嶺別墅區、城南別墅區、東部泛CBD別墅區、燕西別墅區共同構成『北京九大別墅區』。
H. 別墅的容積率一般是多少
容積率一般是由政府規定的。
現行城市規劃法規體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規劃，一般而言，容積率分為：
獨立別墅為0.2~0.5；
聯排別墅為0.4~0.7；
購房者須知：容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。
I. 別墅院子設計哪些功能
看需求。
賞花觀樹聞香聽水, 納涼休憩，弈棋飲茶燒烤讀報，踢球游泳散步，喂魚種菜摘果逗寵，曬太陽晾衣服。
有的需要停車功能。
總體而言，需要結合業主需求 & 預算 &實際場地及環境， 力求做到人性化，漂亮實用的庭院。