⑴ 正規的會所是干什麼的
正規會所一般指俱樂部（娛樂活動的組織團體或者其場）
俱樂部（又稱會所；英文名：Club）單從字面上理解就是人們聚集在一起進行娛樂活動的組織團體或者其場所，俱樂部是具有某種相同興趣的人進行社會交際、文化娛樂等活動的團體和場所；
從而讓有興趣的人在一起聚集活動，演變成俱樂部。另有俱樂部專屬域名.CLUB，可譯為俱樂部、驛站、平台、匯、會；內容概念涵蓋商業企業、中心社團、組織機構、愛好圈子
俱樂部功能：
社交功能：
以運動為主要活動內容的俱樂部，就具有良好的社交功能。許多人參加團體運動項目是為了運動中那種親密無間的情誼及希望有一個歸屬。
娛樂功能：俱樂部成員的一個重要活動內容就是娛樂。
心理功能：成功的俱樂部能夠起到滿足安全、地位、社交這三種需求的作用。
力量功能：一個人一旦成為某一俱樂部的成員，就可能樹立更強的信心，感到集體力量的強大。
⑵ 如何吸引客戶過來樓盤
客戶一般不會明確說自己的具體需求的，就買房子而言，一般地銷售人員會把房子的十大優點、八大優勢恨不得一口氣說完，結果卻沒抓住客戶的心。
在買房這件事上，不同的人因為不同的原因驅動的，這是大前提，其次是客戶為什麼選擇你所在的樓盤這是其二，你必須對客戶的需求足夠掌握，基於此做的需求覆蓋才有價值，否則你說的都是廢話。
那如何初次見面就把握客戶需求？我的建議是把你房子的優勢修一寫下來，不要太多，一般五條就行，然後讓客戶來排序，一定得排個12345出來，再取前三個客戶最重視的點，卯足鄰了展開說，如此才會客戶感興趣。
⑶ 什麼是獨幢別墅
獨棟別墅是花樣VILLA之一種。
【引言】：「別墅」這一名稱是舶來品。現在常說的「別墅」，實際上涵蓋了國外的兩種物業類型：一種是HOUSE，一種是Villa。如果直譯過來，House應該是「房子」、「住宅」；而Villa才是真正的「別墅」，也可以譯成「庄園」、「城堡」，一種帶有詩意的住宅。事實上，國內目前房地產市場所銷售的大部分「別墅」，並不是Villa，而是HOUSE。
別墅的特點：1、別墅造型外觀雅緻美觀，獨幢獨戶，庭院視野寬闊，花園樹茂草盛，有較大綠地。有的依山傍水，景觀宜人，使住戶能享受大自然之美，有心曠神怡之感；2、別墅內部設計得體，廳大房多，裝修精緻高雅，廚衛設備齊全，通風採光良好；3、別墅還有附屬的汽車間、門房間、花棚等；4、社區型的別墅大都是整體開發建造的，整個別墅區有數十幢獨立獨戶別墅住宅，區內公共設施完備，有中心花園，水池綠地，還設有健身房、文化娛樂場所以及購物場所等。
目前在市場上我們按照別墅的建築形式將別墅產品分為五大類：獨棟別墅、聯排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、空中別墅。焦點別墅網以圖文方式將北京市場上別墅產品按建築類型作一次全面歸納整理，以期與關注中國別墅業的網友們共享信息。
花樣VILLA-別墅建築類型大觀（一）——獨棟別墅
【定義】獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領地，是私密性很強的獨立式住宅，表現為上下左右前後都屬於獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建築的終極形式。
獨棟別墅示意圖
【特徵】私密性強，市場價格較高，定位多為高端品質。
【北京市場獨棟別墅全覽】
亞瀾灣 玫瑰園 萊蒙湖 湖光山舍 原生墅 西山美墅館 優山美地 碧水庄園三期 萬萬樹 碧海方舟 獨墅逸致 水印長灘三期 溫哥華森林 大湖山莊 西山美廬 龍熙順景 長島瀾橋 大寧山莊 紫玉山莊 WEHOUSE 觀唐 東山墅 易郡 龍城花園四期 三水青清 麥卡倫地 名都園 運河岸上的院子 親愛的Villa 納帕溪谷 楓橋別墅 陽光假日別墅 紅螺湖別墅 和安花園 加洲陽光花園 天成花園 麗高王府 麗斯花園（二期） 朗月長河 華中園新內閣 金寶純別墅 水色時光 水岸別墅 興隆湖景別墅 龍苑別墅 翠湖別墅
【北京市場獨棟別墅典型作品賞評】
（一）觀唐項目
◆項目概況：項目位置：朝陽區香江北路；開發商：博華紫光置業有限公司；開盤時間：2004年9月10日；地處京順路中央別墅區核心，比鄰已建高檔別墅項目香江花園，北側為香江北路，東側為香江西路。四周道路系統四通八達，京順路、京承高速路、機場快速路與三環、四環、五環構成方便快捷的立體交通網路。
◆焦點賞評：北京第一個高端中式宅院，街巷式布局，院落式空間，凝聚古樸、典雅、吉祥、寧靜、封閉、圍合的中式居住氛圍。
(二）萬萬樹項目
◆項目概況：項目位置：順義區 寺上、火神營出口（張喜庄出口）；開發商：北京東君房地產開發有限公司；開盤時間：2003年9月；項目概況：佔地面積5萬平方米，綠化率62.00％ 容積率0.380，含地下建築面積共達約500平方米的獨棟建築，每戶附送1000到400平方米不等的精裝修園林化庭院。
◆焦點賞評：是一個庭院和宅子一樣同樣擁有土地證書來出售的項目，最大優勢在於它的山地山形，盡量保護地形地貌及低密度是設計的一個重點。讓建築沿山而建，使別墅散落在群山懷抱、綠樹叢生的山坡上。
(三）溫哥華森林項目
◆項目概況：項目位置：昌平區北七家鎮東沙各庄；開發商：首創置業北京楓樹置業有限公司；開盤時間：首期2004年5月底開盤；項目概況：均為獨棟別墅，均價9500元/平方米,共有23種立面形式，19種戶型平面。每幢均為地上兩層，地下一層，地上面積從220~400平方米，地下面積從120~200平方米。
◆焦點賞評：京城唯一一處擁有上萬棵原生高大樹木的別墅區，四種北美建築風格使之充滿富有歷史感和滄桑感的加拿大小鎮街區風情，森林別墅新一代別墅生活！
(四）東山墅項目
◆項目概況：項目位置：東四環朝陽公園東岸；開發商：北京太合嘉園房地產開發有限責任公司；開盤時間：2004年8月28日；項目概況：佔地100公頃，整體規劃為11大半島組團，155席獨棟別墅點綴在森林、河流、湖泊、溪谷之間，以80萬平米的綠化面積、4.5萬平米水面、0.32低容積率，創造出都市中的自然奇跡。
◆焦點賞評：「金字塔頂尖的群體」客戶定位，低調含蓄從容，高端城市別墅的經典傑作。
(五）運河岸上的院子項目
◆項目概況：項目位置：通州區CBD東、京哈高速2號運潮減河北岸；開發商：北京泰禾房地產開發有限公司；開盤時間：2004年9月19日；項目概況：位於通州運河沿岸，具有國際化特徵的208幢中國當代宅院。由海內外多位國際建築設計大師聯袂設計操作支持，其中的「1+8BOX」多主題會館、十二大宅、中心會所、園林、規劃、單體設計等，代表著深厚的中國建築文化，完成了國際化的中國居住方式和理想。
◆焦點賞評：建築色彩沉穩、大氣、寧靜，現代中式宅院的回歸之作，把中國特有審美觀和現代生活價值觀相融合，在本土的市場上培養現代生活。
(六）財富公館項目
◆項目概況：項目位置：朝陽區溫榆河南岸；開發商：北京財富房地產開發集團有限公司；開盤時間：2005年4月15日；項目概況：主打戶型建築面積1300平米起，更有3000多平米的超大戶型打造別墅中的航母，室內功能布局氣派豪華，擁有尊貴雙弧形樓梯，奢華地下游泳池，每套售價2000萬元起，四周為千畝以上生態綠化帶簇擁，周邊配套設施一應俱全。
◆焦點賞評：富豪的F1住宅，奢侈品中的奢侈品，法式古典貴族風格豪宅的典範。
(七)西山美廬項目
◆項目概況：項目位置：海淀區香山南路99號；開發商：香山雙新房地產公司；開盤時間：2004年7月10日；項目概況：北鄰香山風景區，西南鄰石景山區，西側緊依西山山脈，東側緊鄰香山南路及百米綠化帶，距離西五環路400米，交通便利。戶型從350平方米至1000平方米不等，7米挑高玄關、客廳，70平米主卧區，建築空間間而不隔，盡顯鋪張尺度。
◆焦點賞評：全獨棟陣容，盡顯緩厚重的官宅氣勢，景觀秀美的流水別墅區，建築風格雍容大氣，環境清新怡人。取山建宅，以宅養人，人山共樂！
(八)納帕溪谷項目
◆項目概況：項目位置：昌平區 亞北溫榆河上游.大柳樹環島東800m；開發商：北京翰宏基業房地產開發有限公司；開盤時間：2003年11月23日；項目概況：總佔地面積1200畝，包括600多獨棟別墅，容積率0.3，綠化率64%，送全套精裝修。戶型320—600平米，贈送400—1000平米花園。
◆焦點賞評：位置優越，周邊配套齊全，環境優美，多重庭園風格各異的美式花園別墅。
(九)優山美地項目
◆項目概況：項目位置：順義區 後沙峪鎮榆陽路4號 開發商：北京碧水源房地產開發有限公司 開盤時間：2005年6月 項目概況：全中式風格，價格為400元/套。
◆焦點賞評：原汁原味的西式泊來後，傾情演繹中國文化底蘊、承襲儒式文化的莊重端凝、采之西方明朗通透的現代中式大家作品。
⑷ 哪有100平方別墅設計圖下載
我來回答；獨棟別墅是花樣VILLA之一種。
【引言】：「別墅」這一名稱是舶來品。現在常說的「別墅」，實際上涵蓋了國外的兩種物業類型：一種是HOUSE，一種是Villa。如果直譯過來，House應該是「房子」、「住宅」；而Villa才是真正的「別墅」，也可以譯成「庄園」、「城堡」，一種帶有詩意的住宅。事實上，國內目前房地產市場所銷售的大部分「別墅」，並不是Villa，而是HOUSE。
別墅的特點：1、別墅造型外觀雅緻美觀，獨幢獨戶，庭院視野寬闊，花園樹茂草盛，有較大綠地。有的依山傍水，景觀宜人，使住戶能享受大自然之美，有心曠神怡之感；2、別墅內部設計得體，廳大房多，裝修精緻高雅，廚衛設備齊全，通風採光良好；3、別墅還有附屬的汽車間、門房間、花棚等；4、社區型的別墅大都是整體開發建造的，整個別墅區有數十幢獨立獨戶別墅住宅，區內公共設施完備，有中心花園，水池綠地，還設有健身房、文化娛樂場所以及購物場所等。
目前在市場上我們按照別墅的建築形式將別墅產品分為五大類：獨棟別墅、聯排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、空中別墅。焦點別墅網以圖文方式將北京市場上別墅產品按建築類型作一次全面歸納整理，以期與關注中國別墅業的網友們共享信息。
花樣VILLA-別墅建築類型大觀（一）——獨棟別墅
【定義】獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領地，是私密性很強的獨立式住宅，表現為上下左右前後都屬於獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建築的終極形式。
獨棟別墅示意圖
【特徵】私密性強，市場價格較高，定位多為高端品質。
【北京市場獨棟別墅全覽】
亞瀾灣 玫瑰園 萊蒙湖 湖光山舍 原生墅 西山美墅館 優山美地 碧水庄園三期 萬萬樹 碧海方舟 獨墅逸致 水印長灘三期 溫哥華森林 大湖山莊 西山美廬 龍熙順景 長島瀾橋 大寧山莊 紫玉山莊 WEHOUSE 觀唐 東山墅 易郡 龍城花園四期 三水青清 麥卡倫地 名都園 運河岸上的院子 親愛的Villa 納帕溪谷 楓橋別墅 陽光假日別墅 紅螺湖別墅 和安花園 加洲陽光花園 天成花園 麗高王府 麗斯花園（二期） 朗月長河 華中園新內閣 金寶純別墅 水色時光 水岸別墅 興隆湖景別墅 龍苑別墅 翠湖別墅
【北京市場獨棟別墅典型作品賞評】
（一）觀唐項目
◆項目概況：項目位置：朝陽區香江北路；開發商：博華紫光置業有限公司；開盤時間：2004年9月10日；地處京順路中央別墅區核心，比鄰已建高檔別墅項目香江花園，北側為香江北路，東側為香江西路。四周道路系統四通八達，京順路、京承高速路、機場快速路與三環、四環、五環構成方便快捷的立體交通網路。
◆焦點賞評：北京第一個高端中式宅院，街巷式布局，院落式空間，凝聚古樸、典雅、吉祥、寧靜、封閉、圍合的中式居住氛圍。
(二）萬萬樹項目
◆項目概況：項目位置：順義區 寺上、火神營出口（張喜庄出口）；開發商：北京東君房地產開發有限公司；開盤時間：2003年9月；項目概況：佔地面積5萬平方米，綠化率62.00％ 容積率0.380，含地下建築面積共達約500平方米的獨棟建築，每戶附送1000到400平方米不等的精裝修園林化庭院。
◆焦點賞評：是一個庭院和宅子一樣同樣擁有土地證書來出售的項目，最大優勢在於它的山地山形，盡量保護地形地貌及低密度是設計的一個重點。讓建築沿山而建，使別墅散落在群山懷抱、綠樹叢生的山坡上。
(三）溫哥華森林項目
◆項目概況：項目位置：昌平區北七家鎮東沙各庄；開發商：首創置業北京楓樹置業有限公司；開盤時間：首期2004年5月底開盤；項目概況：均為獨棟別墅，均價9500元/平方米,共有23種立面形式，19種戶型平面。每幢均為地上兩層，地下一層，地上面積從220~400平方米，地下面積從120~200平方米。
◆焦點賞評：京城唯一一處擁有上萬棵原生高大樹木的別墅區，四種北美建築風格使之充滿富有歷史感和滄桑感的加拿大小鎮街區風情，森林別墅新一代別墅生活！
(四）東山墅項目
◆項目概況：項目位置：東四環朝陽公園東岸；開發商：北京太合嘉園房地產開發有限責任公司；開盤時間：2004年8月28日；項目概況：佔地100公頃，整體規劃為11大半島組團，155席獨棟別墅點綴在森林、河流、湖泊、溪谷之間，以80萬平米的綠化面積、4.5萬平米水面、0.32低容積率，創造出都市中的自然奇跡。
◆焦點賞評：「金字塔頂尖的群體」客戶定位，低調含蓄從容，高端城市別墅的經典傑作。
(五）運河岸上的院子項目
◆項目概況：項目位置：通州區CBD東、京哈高速2號運潮減河北岸；開發商：北京泰禾房地產開發有限公司；開盤時間：2004年9月19日；項目概況：位於通州運河沿岸，具有國際化特徵的208幢中國當代宅院。由海內外多位國際建築設計大師聯袂設計操作支持，其中的「1+8BOX」多主題會館、十二大宅、中心會所、園林、規劃、單體設計等，代表著深厚的中國建築文化，完成了國際化的中國居住方式和理想。
◆焦點賞評：建築色彩沉穩、大氣、寧靜，現代中式宅院的回歸之作，把中國特有審美觀和現代生活價值觀相融合，在本土的市場上培養現代生活。
(六）財富公館項目
◆項目概況：項目位置：朝陽區溫榆河南岸；開發商：北京財富房地產開發集團有限公司；開盤時間：2005年4月15日；項目概況：主打戶型建築面積1300平米起，更有3000多平米的超大戶型打造別墅中的航母，室內功能布局氣派豪華，擁有尊貴雙弧形樓梯，奢華地下游泳池，每套售價2000萬元起，四周為千畝以上生態綠化帶簇擁，周邊配套設施一應俱全。
◆焦點賞評：富豪的F1住宅，奢侈品中的奢侈品，法式古典貴族風格豪宅的典範。
(七)西山美廬項目
◆項目概況：項目位置：海淀區香山南路99號；開發商：香山雙新房地產公司；開盤時間：2004年7月10日；項目概況：北鄰香山風景區，西南鄰石景山區，西側緊依西山山脈，東側緊鄰香山南路及百米綠化帶，距離西五環路400米，交通便利。戶型從350平方米至1000平方米不等，7米挑高玄關、客廳，70平米主卧區，建築空間間而不隔，盡顯鋪張尺度。
◆焦點賞評：全獨棟陣容，盡顯緩厚重的官宅氣勢，景觀秀美的流水別墅區，建築風格雍容大氣，環境清新怡人。取山建宅，以宅養人，人山共樂！
(八)納帕溪谷項目
◆項目概況：項目位置：昌平區 亞北溫榆河上游.大柳樹環島東800m；開發商：北京翰宏基業房地產開發有限公司；開盤時間：2003年11月23日；項目概況：總佔地面積1200畝，包括600多獨棟別墅，容積率0.3，綠化率64%，送全套精裝修。戶型320—600平米，贈送400—1000平米花園。
◆焦點賞評：位置優越，周邊配套齊全，環境優美，多重庭園風格各異的美式花園別墅。
(九)優山美地項目
◆項目概況：項目位置：順義區 後沙峪鎮榆陽路4號 開發商：北京碧水源房地產開發有限公司 開盤時間：2005年6月 項目概況：全中式風格，價格為400元/套。
◆焦點賞評：原汁原味的西式泊來後，傾情演繹中國文化底蘊、承襲儒式文化的莊重端凝、采之西方明朗通透的現代中式大家作品。 21289
⑸ 北京市垃圾分類試點有哪些
北京市600個開展生活垃圾分類達標的居住小區名單
東城區（31）
雅安國際公寓 交通部宿舍 東皇城根北街40號院
陽光都市 煤炭部宿舍 中景豪庭
萬國城公寓 人大宿舍 巷上嘉園
京香福苑小區 外交部宿舍30號院 大龍公寓
安馨園小區 船級社宿舍 興華小區
寶鈔苑小區 燈市口空軍干休所 東城衛校小區
二條外交部宿舍 韶九社區86、88號院 海運倉小區
201小區 外交部宿舍13號院 海晟名苑
安全局宿舍 小取燈胡同8號 官書院小區
菊兒小區 沙灘北街乙2號 全國婦聯宿舍
文化部宿舍
西城區（32）
阜外大街西里社區 宏匯園小區 府南社區（華海物業）
朝陽庵社區 中央音樂學院小區 府南社區（秘書局）
錦觀園小區 教育部小區 府南社區（背陰胡同37號）
三里河一區2號院 冠英園小區（福誠物業） 府南社區（靈境43號）
三里河一區3號院 冠英園小區（國天物業） 愛民里小區
三里河一區5號院 冠英園小區（國信苑物業） 麗豪園
南沙溝小區 冠英園小區（同心物業） 德勝世家
三里河二區A區 冠英園小區（石化物業） 教育局宿舍
三里河二區B區 玉桃園小區 新風中直小區
豐融園小區 新街口西里 陽光麗景
豐匯園小區 府南社區（愛惠物業）
崇文區（14）
幸福家園 東四塊玉南街4號院 新怡家園
金魚池西區 花市棗苑 白橋苑
金魚池中區 望陶園 冠城名敦道
金魚池東區 新世界家園 永合馨苑
優勝美苑 革南2號院
宣武區（36）
香爐營2號院 相來家園 戲院宿舍
中信錦園 廣信嘉園 南運巷
盛景家園 楓樺豪景 南菜園甲1號
菁華名邸耕天下 南線閣9號院 華能宿舍
萬明路18號院 西華經典 萬和世家
祿長街19號院 凌雲居 都市晴園
紅土店 信建里 二熱社區（小馬廠東里）
暢柳園 白廣路27號院 麗陽四季
韻竹園 育人里 瑞蓮家園
廣義街10號院 菜園街10號院 馨蓮茗園
西便門內居委會 北櫻桃園17號院 二熱社區（手帕口）
西便門東里 文化部宿舍 建功南里小區
朝陽區（182）
博雅苑小區 嘉和麗園2區 兆佳小區
天安豪園公寓 外交公寓C區 建佳小區
麥子店9號公寓 武警12號院 化工設備廠宿舍區
清靜明湖小區 武警56號院 北內宿舍小區
維多利亞小區 外交公寓B區 化聯宿舍區
朝陽公園西里南區 鑫泰公寓 勁松農光里二區
朝陽公園西里北區 霞光里11號院 博海小區
空後七號院 國際港2區 勁松七區
亮馬名居 遠洋新干線2區 勁松八區
皇石國際 雙盈嘉業30號院 勁松五區
京達花園1區 292醫院一區 勁松六區
京達花園2區 292醫院二區 勁中有機宿舍區
景園公寓 銅牛集團宿舍區 北京垂大一區宿舍
北京高爾夫公寓 棗營南里1區 北京垂大五區宿舍
碧湖居小區 棗營南里2區 勁松二區
朝陽公園北區2小區 龍閣公寓 北京岳安松花園小區
農業部南區宿舍 長城飯店宿舍小區
農展館家屬院 麥子店軍區總院宿舍 北容宿舍區
農工院宿舍區 麥子店三針宿舍區 都誠心嶼小區
五建宿舍區 衛戍區干休所宿舍區 北京飯店宿舍區
地稅局宿舍區 國家博物館宿舍區 首都機場宿舍區
瑞辰國際小區 民航總局宿舍區 北京久築小區
東岳小區 市水務局宿舍區 工美集團宿舍區
中國文聯宿舍區 商檢局宿舍區 北汽集團宿舍區
朝陽公寓 團結湖北里小區 北啤宿舍區
伯寧花園小區 團結湖南里小區 勁松雙新小區
海悅名門小區 輕工宿舍區 磨房北里219號院
昆侖公寓 機場宿舍區 中信房地產宿舍
麥子店三全公寓 華光宿舍區 居實磨北宿舍區
福景苑公寓 團結湖路17號院 勁松虎東房管小區
富麗花園小區 紫荊豪庭公寓 磨房北里一區
外經貿宿舍小區 錦湖園小區 東三環南路56號院
農業部北區宿舍區 團結湖南里三區 富頓中心公寓
棗北第一小區 中遠集團宿舍區 樂瀾寶邸小區
棗北第二小區 水碓子東、西里小區 中美汽車檢測廠宿舍
棗北第三小區 住五宿舍小區 東方雅苑小區
棗北第四小區 南一條小區 華騰園小區
華康賓館宿舍區 北一條小區 風度柏林小區
朝陽飲食公司宿舍區 城建五小區 華騰北搪小區
凱賓斯基公寓 團結湖東里1、2號樓 順邁金鑽小區
和平里房管宿舍 團結公寓 和諧雅園小區
龍寶宿舍小區 果品宿舍小區 北人宿舍區
外交公寓 團圓居小區 廣渠路66號院
農業部外經貿中心宿舍 團東里7、8號樓 北內宿舍區
光明公寓 一二條小區 北空宿舍區
第二小區 輕工宿舍小區 大郊亭3號院
麥子店街8號院 中國文聯宿舍小區 大郊亭4號院
栆北遠洋宿舍小區 電影機械研究所宿舍區 大郊亭5號院
棗北6號樓 房地集團外服宿舍小區 制葯廠宿舍區
嘉和麗園1區 交通部宿舍小區 化實宿舍區
外交公寓A區 團結湖北三條小區 珠江帝景小區
35號院1小區 物塑小區 匯成家園小區
35號院2小區 全國政協宿舍 朝陽雅築小區
30號院岳安1小區 團結湖外交部宿舍 富華小區
30號院岳安2小區 團結湖北5條 鐵十六局青年路宿舍區
遠洋新干線1區 勁松三區 潤楓水尚小區
國際港小區 勁松四區 富東嘉園小區
麥子店23號院 光華木材廠宿舍區 青年路小區
麥子店5號院 北京齒輪廠宿舍 沙板庄小區
地質儀器廠家屬院 重汽宿舍區 逸翠園小區
勁松一區 麥子店聯邦公寓 農光里（榆光）小區
海淀區（119）
寶盛里小區 玉南路9號院社區 六街坊東社區
科技部社區 六街坊西社區
今典小區 新華社黃亭子社區 九街坊社區
錦秋家園 頤源居社區 安和園
知春路2號院 蓮花小區 荷塘月舍
金暉家園 門頭馨村南區 百旺家苑
天兆家園 門頭馨村北區 潤千秋
西土城路8號院 雙新園小區 古月園
中央教科所社區 寶山龔村新村 西山庭院
人濟山莊 寶山石坊院 上地佳園
美林花園 永金里小區 上地西里
萬壽山莊 湯泉逸墅 61886部隊家屬院
韋伯豪家園 總政金溝河干休所社區 雙榆樹小泥灣社區
六道口二社區 永景園 冠城園
展春園一社區 北京腫瘤醫院宿舍 總參四部社區
展春園二社區 鳳凰嶺小區 華盛家園
西王莊小區 裕禧隆園 郵科社區
學知園社區 清景園小區 稻香園南社區
二干所社區（志新西路16號）鋒線閣小區 蘇州橋西社區
二干所社區（志新西路19號）怡清園小區 人大附中社區
中科院社區 雪梨澳鄉小區 八一社區
六道口社區 冶金小區 萬壽路8號社區
溫泉人家小區 95112廠社區 總後北太平路17號院干休所
頤陽山水居東區 恩濟庄18號院 採石路7號社區
頤陽山水居西區 供電局西八里庄職工宿舍 採石南路55號
怡麗北園社區 頤慧佳園A區 明日家園社區
金雅園小區（回遷） 頤慧佳園B區 復興路甲49號
望福園 雙紫園小區 萬壽路西街11號社區
望塔園丙西區 玲瓏花園 太平路31號社區
金雅園 世紀新景 翠微路21號社區
觀山園 中化社區 朱各庄10號社區
遠大園四區 西釣社區 動物園社區
北炮小區 甘東社區 廣通苑社區
六號院小區 阜北社區 上園社區
香山飯店家屬區 白中社區 海洋局社區
力度社區 工商大學社區 中關村南大街40號院社區
博亞德園社區 四道口社區 舒至家園小區
中國水科院南院社區 進口社區 大慧寺5號院小區
普惠寺社區 白堆子社區 中國林業科學院社區
三住宅社區 潘庄社區 國際關系學院校區
豐台區（75）
六營門小區一期 蓮香園二期 程庄路16號院二期
六營門小區二期 蓮香園三期 程庄路16號院三期
六營門小區三期 頂秀欣園二區一期 307醫院家屬區
萬源西里一期 頂秀欣園二區二期 曉月新城一期
萬源西里二期 頂秀欣園二區三期 曉月新城二期
萬源東里一期 風荷曲苑小區一期 曉月新城三期
萬源東里二期 風荷曲苑小區二期 天倫錦城一期
萬源東里三期 風荷曲苑小區三期 天倫錦城二期
萬源南里一期 萬潤小區一期 天倫錦城三期
萬源南里二期 萬潤小區二期 天倫錦城四期
萬源南里三期 育仁里小區一期 天倫錦城五期
梅源里一期 育仁里小區二期 天倫錦城六期
梅源里二期 怡海社區一區一期 天倫錦城七期
梅源里三期 怡海社區一區二期 潤景家園一期
梅源里四期 怡海社區二區 潤景家園二期
東營房一期 怡海社區三區 嘉園三里一區
東營房二期 怡海社區四區一期 嘉園三里二區
京鐵家園一區一期 怡海社區四區二期 嘉園三里三區
京鐵家園一區二期 怡海社區四區三期 嘉園三里四區
京鐵家園二區一期 怡海社區五區 嘉園三里五區
京鐵家園二區二期 怡海社區六區一期 嘉園三里六區
京鐵家園三區一期 怡海社區六區二期 嘉園三里七區
京鐵家園三區二期 怡海社區六區三期 嘉園三里八區
京鐵家園三區三期 怡海社區六區四期 未來假日小區一期
蓮香園一期 程庄路16號院一期 未來假日小區二期
石景山區（16）
依翠園小區 金頂街三區 重聚園二期
西山楓林一期 西山峻景 重聚園三期
西山楓林二期 法醫樓小區 遠洋山水一期
時代廬峰 金頂街二區 遠洋山水二期
特鋼小區 重聚園一期 海特花園小區
楊庄中區
門頭溝區（10）
德露苑小區 中門寺街67號院 工小教師住宅樓
葡東小區 桃園小區 綠島小區
承澤苑小區 新橋家園 蘭龍家園
永興小區
房山區（15）
行宮社區 公路局家屬院 財政小區
二街社區 海逸半島 工商小區
管委家屬院 武裝部家屬院 農委小區
文水公寓 建委小區 西潞園社區
西潞東里 民政小區 蘇庄二里
昌平區（7）
二撥子西區 龍澤苑西區 萬潤家園
龍興園南區 流星花園三區 王府公寓
通達園小區
順義區（11）
馬坡花園一區 裕龍四區 金寶花園
馬坡花園二區 裕龍五區 龍苑別墅
濱河小區 裕龍六區 恆豐花園
裕龍花園 東方太陽城
通州區（11）
天橋灣小區 達富苑小區 半壁店小區
吉祥園 科印廠家屬院 翠屏北里
東方生活區 新華聯錦園2-3小區 瀾花語岸
華興園小區 八里橋小區
大興區（11）
永華南里小區 黃村西里小區 香海園小區
興水社區 瑞康家園 郁花園二里小區
鐵路小區 三合南里小區 康隆園小區
黃村東里小區 康和園小區
平谷區（8）
都麗豪廷 林蔭家園 金鄉嘉園
仁合家園 建蘭馨居 新興小區18號院
怡馨家園 海泰家園
懷柔區（10）
泉河園二區 麗湖馨居 龍湖花園
匯都家園 鏡春園 青春苑西區
家天下 南大街35號 兆龍居小區
天韻家園
密雲縣（7）
沿湖南區 沿湖北區 驪景家園
果園西路38號院 檀州家園東區 康馨雅苑社區
雲秀花園
延慶縣（2）
東外小區 新興小區
開發區（3）
中芯花園 博客雅居 管委會宿舍樓
⑹ 會所與餐廳的區別
會所 就是以所在物業業主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。會所具備的軟硬體條件：康體設施應該包括泳池、網球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應具有網吧、閱覽室等其他服務設施。以上一般都是對業主免費或少量收費開放。
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會所起源
北京最早的一家會所「皇傢俱樂部」成立於1990年，由境外投資，引進國外高檔俱樂部的經營與管理模式。1994年，北京出現了會員制俱樂部：長安俱樂部、京城俱樂部。他們的特點是都在城市的中心位置，俱樂部內豪華、高檔，休閑娛樂一應俱全。當時的富有者為了生意上的需求多在此結交朋友，這里成為了真正的商業俱樂部，並多以商務會員為主。19
96年至1997年，以俱樂部為主的會所開始轉型，大型的高檔社區出現了私家會所，會所的設計以及經營管理方面受港式會所的影響較大。
會所分類
從使用范圍上看，會所可分為公共會所和社區會所。
公共會所的使用者不做任何限定，面向所有人開放，但絕大部分採用會員制的形式存在。
社區會所大多隻面向社區業主，也有採用會員制的，其中部分社區會所為確保經營持久，也對外服務。
公共會所又分為商業類會所和度假類會所。商業類會所是以商業為主的俱樂部會所，他們多為會員制並且收費較高，且多為國際集團式管理。現在北京幾家著名的俱樂部有長安俱樂部、京城俱樂部、美洲俱樂部、青鳥健身俱樂部、中體倍力健身俱樂部、THESPA健身俱樂部等。
度假型會員俱樂部多以休閑、娛樂為主，會所像酒店一樣。比較典型的有龍苑別墅、紫玉山莊、快樂無窮大。
社區會所大多以主題形式存在，可分為生活型、健康休閑型、文化型。如寶星園社區內的陽光雙會所、今典花園的今典潛水俱樂部、通用國際的SPA會所等。
會所原來是一個舶來品，意思是身份不凡人士聚會的場所。演變至今，會所已成為物業項目的配套設施之一，買房人在考察樓盤時，從關心項目的價格、位置、交通、戶型等，進而開始注重社區的公共設施，會所也成為項目吸引買房人目光的必備武器。隨著社會的發展和人民生活水平的提高，體育產業蓬勃發展，人們更加註重生活質量，健身休閑已成為時尚。在這種大環境下，會所已成為眾人所關注的熱點。 餐廳 概述餐廳就是指在一定的場所，公開地對一般大眾提供食品、飲料等餐飲的設施或公共餐飲屋。 餐廳
餐廳 英文名：dining-room
英：restaurant
日：しょくどう（羅馬音：syo ku do u）
不同種類的餐廳具有不同的功能。①多功能餐廳。餐廳中面積最大，設備設施最齊全的大型廳堂。既可作大型餐宴、酒宴、茶會的場所，又可用作大型國際會議、大型展銷會、節日活動的場所。②宴會廳。供中餐宴會、西餐宴會用廳。③風味餐廳。為客人提供不同的特色菜餚、海鮮、燒烤及火鍋等的餐廳。④風味小吃餐廳。提供各地糕點、小吃等風味食品為主的餐廳。⑤零點餐廳。為散客提供適合個人口味隨意性點菜或小吃的餐廳。⑥日本料理。⑦歌舞餐廳。既供應中西餐、酒水、小食品，又提供音樂欣賞、伴唱、跳舞活動的場所。⑧西餐廳。以供應美式、法式或俄式餐為主的餐廳。⑨扒房。為高消費水準的客人提供扒烤類食品和名酒的餐廳。⑩自助餐廳。食品分類放置，客人憑券入廳後可自由選食；也有客人入廳後自由選食，然後按價付款的自助餐廳。食品不得帶出餐廳。�
餐廳的營運通常包括四大方面，一是食品原材料采購，二是食品加工，三是銷售，四是就餐服務。
咖啡廳。以供應飲料、咖啡為主，兼供小吃及西餐、快餐的餐廳。另外還有花園餐廳、旋轉餐廳、快餐廳和團體餐廳等。
餐廳的店面及通道的設計與布置，應體現流暢、便利、安全。餐廳內部空間、座位的設計與布局包括流通空間、管理空間、調理空間、公共空間。餐廳中座席的配置有單人式、雙人式、四人式、火車式、沙發式、長方型、情人座及家庭式等多種形式。餐廳的動線應盡量使餐廳中客人的流通甬道寬暢，服務人員的動線越短越好。應充分利用自然光線，給客人以舒適明亮的感覺，因為舒暢的心情更利於進食。空氣調節系統是餐廳中必不可少的，因為室內空氣與溫度的調節對餐廳的經營有著密切的關聯。餐廳還應根據營業需要考慮音響設備的布置。
相關定義：
餐飲業定義——餐飲業是指在一定場所，對食物進行現場烹飪、調制，並出售給顧客，主要供現場消費與服務的機構。從現實上看，餐飲業不僅是指有店鋪經營的，也包括無店鋪經營的，不一定要求有固定場所，如運動會的餐飲供應商，通常是無店鋪的，移動經營甚至是臨時組合的。餐飲業是一種新的叫法，以往人們多叫飲食業。
⑺ 房地產項目營銷策劃目標
向您推薦一本《房地產項目全程策劃——理論、實操與案例》，賈士軍/編著，廣東省出版集團廣東經濟出版社。定價65元。
⑻ 怎麼樣才能讓客戶被你的樓盤吸引
計劃經濟在某種意義上講，是統制經濟、短缺經濟，或者叫倉庫經濟，采購員滿天飛。而市場經濟是自由經濟，過剩經濟或推銷經濟、推銷員經濟。 在市場經濟條件下，如何生產已經是一個讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。這裡面，營銷是企業最本質的經營活動。 研究一般的商品到貨幣，已經不是一個輕松的話題了，研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。 在市場經濟的競爭中，我們所有的勞動和一切付出，都要受到市場的最後檢驗，它的自身價值最終都是要經過銷售才能得到承認。 所以，營銷是永恆的主題，是社會生產目的決定的，是企業生存和發展的客觀要求所決定的。 從商品到貨幣，既是一個生產經營過程的完結，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產經營過程的開始。否則，就會窒息，就會破產，就會淪為乞丐。 從某種意義上講，企業營銷不等於銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建築總體設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務以及信息反饋等組成。 如果我們不能正確理解營銷是企業最本質的職能，只是到了應該出售自己產品的時候才來組織推銷，那麼，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產開發的盲目性，必然會導致銷售的無的放矢，使企業陷入被動的局面。因此，營銷不是從推銷產品的時候才開始的，而是要從開發設計時就應該著手，它不僅僅是銷售機構、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應當說關注的大事。從房地產商來講，首先是董事長，總經理對營銷理念的正確把握和運作。 我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。 所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。隨著金融機構的介入，有效需求的規模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現實需求和潛在需求組成的。這種需求的滿足可以由多種方式，多個營銷主體去實現。這里就存在市場機會和市場風險。由於多種方式的可選擇性，多個主體的供應，那麼，對本企業及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。這種對房地產市場需求的絕對性與本企業房屋產品的相對性（不確定性），就是營銷工作中最大的難點。克服難點或者講出路，只能是發展商去全面迎合適應市場和客戶，而不是相反。這種適應，不是始於建築成品或者是半成品，而是從征地、立項就要著手的了。到了入市的時候，可變性不大，避免造成營銷中的「黑屋」、「死角」。 營銷工作的目標，是把這種相對的、普遍的、不確定的需求，轉變為絕對的，具體的（特定的）需求。 可以概括為： 作為現代企業的從業人員，迎接挑戰，接受挑戰，就是熱愛生活，熱愛生命。一個成功企業家的心態，永遠是：我要拿到最大的蛋糕，鮮花一定屬於我。 市場需求來源於客戶，爭奪的對象也是客戶，因此，房地產營銷就不能不研究客戶了。 從理論上講，客戶既是顧客，也是未來的業主，營銷運作的結果，就是主客易位的過程。也就是從購買者變成所有者。這種轉變，使我們實現了收益，實現了資本的回收與增值，同時，也創出了品牌，佔領了市場。從這個意義上講，顧客就是上帝，顧客就是一切。 曾八次榮登美國《福布斯》雜志為世界首富的日本企業家堤義明講了他爺爺的事故：一個乞丐來買包子，他親自收錢，親自給包子。別人問他為什麼不為那麼多經常光顧我們店的老顧客親自服務？他說，大多數有正常經濟能力的人來買包子，是很正常的事，一個乞丐攢了錢來買包子是極不容易的事，因此，我要親自服務。那麼，為什麼不送給他呢，他說，他本來是乞丐，但今天就是顧客，他需要的不僅僅是幾個包子，同時也需要得到做顧客的尊嚴，如果不收錢，反而會羞辱了他。他最後講了一句至理名言，「我們的一切都是顧客給予的」。 二、房地產公開發售的策劃與運作 1、定位 樓盤公開發售前，要做好充分的准備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的准備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果准備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對於銷售的意義要有一個准確的把握。 如何精心准備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什麼樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。 定位分以下幾種內容： 1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對於消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬體，不僅立足於番禺本地消化，更放眼於廣州市區，定價對人也有吸引力，結果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業、休閑置業等投資者。 2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由於公務、商務活動越來越現代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標准，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難於啟動市場。中房集團開發的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內銷售時，都強調5A級，當時外商都很驚訝於中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，採光良好，對消費者就有吸引力，也為其發展智力提供了條件。 3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大於求，小商販形不成規模，商場發展紛紛推出經營性定位，即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊設備等中心，發展商設計營業方向，然後將之切割出售，這就免除了客戶買了之後不知做什麼，或者想做某種生意而苦於沒有一種大環境的顧慮。由於能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業氛圍，就可以吸收更多的買家。 4）象徵性定位。由於消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、「貴族」住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特徵——象徵性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白雲堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象徵性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。 2、價格設定 一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之後，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：1、類比法：所推銷的物業，應清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據發展商自身和市場情況確定。3、評估法：由專業地產評估師對樓盤進行全方位的評估後作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。採用低價戰略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。採用高價策略：為了標榜物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。 3、定價比例 一般來說，先設定一個標准層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然後確定一個樓層系數，標准層以上一般每層加價比例為0.8％，標准層以下每層下調0.5％。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30％。 用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。 商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50％。 4、概念的策劃與引導 從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者「學會」想要什麼，在滿足消費者需求方面的競爭便不那麼重要，更重要的是如何引導和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，並深入人心，之後畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。 5、銷售的策略 銷售樓盤可以採取先易後難，也可以採取先難後易的方法，先進行試銷，根據試銷的情況作一些適當的調整，最後全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應達到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導致市場崩潰。應該引而不發，或蓄勢待發，重兵投入一發而不可收，「一網打盡」，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。 6、銷售的組織和實施 樓盤的銷售要實行專業對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結合。中介公司具有國內外客戶的網路，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應該為我所用。但長期從事房地產開發的發展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰術的專業隊伍。因此，培養和提升銷售人員的敬業精神十分重要。一個優秀的推銷員不僅僅是推銷產品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關系，而是單單進行產品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業意識的修養，因為任何一次銷售都會由於推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應具備的基本素質，推銷員是市場經濟整個鏈條中非常關鍵的一環。 三、大宗交易的策劃與運作 筆者主持過多項大宗不動產交易，有11萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）、7.1萬平方米廣州中房大廈（合同價10.8億元）和北京京瑞大廈（總建面積8.1萬平方米，7.38億元）等項目的轉讓。也有廣州半山花園（15萬平方米高尚居住小區）和影城花園（總建面積5.1萬平方米，金額價1.99億元）等項目的銷售。 1、不動產大宗交易的內容和意義。房地產發展商能夠將所擁有或興建的物業整盤整幢一次性轉讓出去，對於化解企業經營的市場風險，緩解資金不足、實現預期收益，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事。必須抓住機遇，果斷正確地決策，促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。 2、叫價。大宗交易的叫價學問，難處在於不可補救，零售就不會有這種擔心。因此，要注意幾種叫價形式： 1）直接式叫價。明碼實價，迴旋餘地小，這在房地產呈賣方市場時是常用的交易方式。 2）間接式叫價。先試探性報價，留有交易餘地，最後雙方協商讓步完成交易。 3）透明叫價（玻璃價）。讓對方容易弄清你的經營成本，並在比較中與你成交。 4）隱蔽價。對方不清楚你的經營狀況，以自身的購買目的為准，在交易中一般採用此種交易方式。 需要指出的是，叫價與成交價的回落值，一般在8－12％之間比較正常，相反，叫價的虛值部分過高，可能一開始就導致失敗。 3、談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久，一般過程需要一年半載，大致分以下幾個階段：①牽線和意向階段。②要約和信譽調查，項目和公司評估審計。③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執行和制約機制的設定（法人地位、水、電控制），定金5％，首期款15－30％。 談判的班子，主要由負責經營的具有相當授權的領導、公關人員、會計師和律師組成。 4、轉讓方式。整盤計價轉讓，分項計價轉讓，先回購後轉讓，部分股權轉讓，全部股權轉讓（賣公司、法人資格）。 5、風險與防範。由於執行合同時間跨度大，建設周期長，期間建材設備價格波動、進口關稅、政策因素影響、金融匯率變化（如日本三菱集團在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金，，由於匯率變化等因素虧損8億多）等，如果沒有一定的預見性，很可能預期利潤會不翼而飛，還會出現虧損。因此有關合同、財務的風險以及成本敏感性變化都要有所預測和防範，以確保預期利潤的安全實現。 考慮到合理減輕稅費負擔，在可能的情況下，盡量採用轉股形式。由於轉股價款受到注冊資本的公司權益的聯系，不可能超出太多。其餘部分可以總承包來實現收益 銷售技巧一、購房客戶的類型、特徵，如何應付1、理智穩健型(40歲左右) 特徵：考慮問題深思熟慮、冷靜、穩健，不易被推銷員言辭打動，認為疑點的地方一定要搞清楚措施：加強產品品質，公司性質、實力。獨特優點，出奇制勝。有理有據，虛心解決問題。2、熱情沖動型(年輕男性較多) 特徵：天性愛激動，易受外界慫恿和刺激。措施：趁熱打鐵狂轟炸。成交量不到50% 3、沉默寡言型特徵：出言謹慎，外表反應冷漠。措施：靜、引導。親切誠懇態度拉近感情。4、憂柔寡斷型特徵：猶豫不決，反反復復。措施：從我的角度堅決的給他自信，讓客戶慢慢產生依賴於幫他的決定，分析清楚。5、喋喋不休型特徵：過分小心，想用言語說服你措施：取得信任，加強產品信心、不會跑適當引導，適當快刀斬亂麻，交定金一定要快，無後悔餘地。6、盛氣凌人型特徵：趾高氣昂、嚇唬、態度拒人於千里之外，外強中干。措施：不卑不亢，保持原樣，尋找弱點，不抵怵。7、求神問卜型特徵：做決定之前找風水先生，決定權取決於此(別人手中) 措施：不要否定他的世界觀，以現代觀點配合其風水觀。適時提醒他一下，可接觸些了解些談得來先肯定在否定，否定時強調任的價值。8、畏首畏尾型特徵：前怕狼後怕虎，一個問題反復憂慮，缺乏經驗，考慮太多。措施：有力的業績品質和保證，強調肯定，不必產生其他想法。9、神經過敏型特徵：悲觀、什麽事都能刺激他。措施：慎言少說話、少說多聽，重點嚴肅說服10、斤斤計較型(似5) 特徵：心思細膩，什麽都想要，想佔便宜。措施：要用氣氛逼他，盡快做決定，馬上調價，強調已經有優惠11、借故拖延特徵：個性遲疑，推三推四。
⑼ 會所一聽就很骯臟嗎
網路知道原來有一個這方面知識的帖子，我摘了幾條：
1、會所原來是一個舶來品，意思是身份不凡人士聚會的場所。演變至今，會所已成為物業項目的配套設施之一，就是以所在物業業主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。
2、從使用范圍上看，會所可分為公共會所和社區會所。
公共會所的使用者不做任何限定，面向所有人開放，但絕大部分採用會員制的形式存在。社區會所大多隻面向社區業主，也有採用會員制的，其中部分社區會所為確保經營持久，也對外服務。
公共會所又分為商業類會所和度假類會所。商業類會所是以商業為主的俱樂部會所，他們多為會員制並且收費較高，且多為國際集團式管理。現在北京幾家著名的俱樂部有長安俱樂部、京城俱樂部、美洲俱樂部、青鳥健身俱樂部、中體倍力健身俱樂部、THESPA健身俱樂部等；度假型會員俱樂部多以休閑、娛樂為主，會所像酒店一樣。比較典型的有龍苑別墅、紫玉山莊、快樂無窮大。
社區會所大多以主題形式存在，可分為生活型、健康休閑型、文化型。如寶星園社區內的陽光雙會所、今典花園的今典潛水俱樂部、通用國際的SPA會所等。
ps：也有一些打著會所旗號的企業，還是要樓主去具體分辨；僅從會所的名稱上不存在什麼骯臟的問題。可能是很多人還不了解會所的概念吧。
⑽ 會所屬於什麼場所
就是以所在物業業主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。會所具備的軟硬體條件：康體設施應該包括泳池、網球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應具有網吧、閱覽室等其他服務設施。以上一般都是對業主免費或少量收費開放。
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會所起源
北京最早的一家會所「皇傢俱樂部」成立於1990年，由境外投資，引進國外高檔俱樂部的經營與管理模式。1994年，北京出現了會員制俱樂部：長安俱樂部、京城俱樂部。他們的特點是都在城市的中心位置，俱樂部內豪華、高檔，休閑娛樂一應俱全。當時的富有者為了生意上的需求多在此結交朋友，這里成為了真正的商業俱樂部，並多以商務會員為主。19
96年至1997年，以俱樂部為主的會所開始轉型，大型的高檔社區出現了私家會所，會所的設計以及經營管理方面受港式會所的影響較大。
會所分類
從使用范圍上看，會所可分為公共會所和社區會所。
公共會所的使用者不做任何限定，面向所有人開放，但絕大部分採用會員制的形式存在。
社區會所大多隻面向社區業主，也有採用會員制的，其中部分社區會所為確保經營持久，也對外服務。
公共會所又分為商業類會所和度假類會所。商業類會所是以商業為主的俱樂部會所，他們多為會員制並且收費較高，且多為國際集團式管理。現在北京幾家著名的俱樂部有長安俱樂部、京城俱樂部、美洲俱樂部、青鳥健身俱樂部、中體倍力健身俱樂部、THESPA健身俱樂部等。
度假型會員俱樂部多以休閑、娛樂為主，會所像酒店一樣。比較典型的有龍苑別墅、紫玉山莊、快樂無窮大。
社區會所大多以主題形式存在，可分為生活型、健康休閑型、文化型。如寶星園社區內的陽光雙會所、今典花園的今典潛水俱樂部、通用國際的SPA會所等。
會所原來是一個舶來品，意思是身份不凡人士聚會的場所。演變至今，會所已成為物業項目的配套設施之一，買房人在考察樓盤時，從關心項目的價格、位置、交通、戶型等，進而開始注重社區的公共設施，會所也成為項目吸引買房人目光的必備武器。隨著社會的發展和人民生活水平的提高，體育產業蓬勃發展，人們更加註重生活質量，健身休閑已成為時尚。在這種大環境下，會所已成為眾人所關注的熱點。