A. 「花園洋房」和「多層」有什麼區別
一、花園洋房發展背景
作為房地產建築形態中的重要組成部分的花園洋房物業，在中國的發展史可追溯到國際化大都市上海，自十九世紀中期開始，花園洋房物業作為長江經濟圈中領銜城市——上海和珠江經濟圈前沿地域——廣東和福建等區域開始盛行。
同時，花園洋房物業也成為當時社會「上流階層人士」追求居住品質、彰顯身份地位的重要標示參數，是西方社會文明、生活方式與中國文化融合的新興特色地產業新品！
從現在房地產定義觀點來看，當時的花園洋房，相當於目前房地產市場中的獨棟別墅；然而，現今市場中的相繼出現的花園洋房和當年的花園洋房已相去甚遠。
二、花園洋房概念
（一）狹義花園洋房
現代型的花園洋房，從其概念來講，一般分為狹義花園洋房和廣義花園洋房。
狹義花園洋房則是指Garden-Villa(花園別墅)，也就是我們通常所說的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，明顯特點就是帶有私家花園、草坪和車庫，擁有獨立院子式的低密度建築群落，通常表現在2-3層的小樓，著重強調戶戶有花園（多數為入戶花園）或是露台等，包括市場中的洋式聯排（或雙拼）的TOWNHOUSE，戶型面積相對會較大，居住舒適程度較高。
狹義花園洋房，此類建築物業形態主要體現在各類聯排別墅上和低層建築物業上。
就建築風格而言，近年來，狹義花園洋房在建築風格上得到不斷深化和延展，在洋式建築風格的基礎上，結合國內實際情況，派生出了具有「中國特色式」的新江南風格。
於住宅樓內部構建樓層景觀。精心打造住宅樓內的層層空中花園，復原自然，讓四季變化來到建築中；打造入戶景觀，設計超大景觀露台。
（二）廣義花園洋房
目前，在市場中常見的花園洋房多數為廣義花園洋房，從全國房地產市場的情況來看，廣義的花園洋房可定義為：建築樓層在六層以下，建築結構為板式的建築，尤以四、五層為主，強調生態、景觀的均好性，綠化率比較高，一般首層贈送花園，頂層贈送露台，通常會有入戶花園設計，也有將戶外綠化景觀引入室內的情況，或「獨立入戶花園」或「獨立生活陽台」。
三、花園洋房PK常規多層物業
在市場上，通常人們會把花園洋房與常規的多層物業相混淆。從某些方面來講，後者的確有些局部的基本特徵類似於花園洋房，但其相同之處僅僅存在於「外表」，譬如，兩者的樓層數可能會差別不是很大、兩者的部分材料會用的一樣，但要注意的只是「部分」。
相對於常規的多層物業，花園洋房有著明顯的諸多方面優勢：
首先，明顯特點是花園洋房容積率更低。
判斷花園洋房舒適性的第一基礎指標便是容積率，花園洋房容積率一般在1.0-1.5之間。就居住密度和私密性而言，很顯然，常規多層的的居住密度明顯要大大高於花園洋房，因為前者最常見的建築形態最低也在六層，甚至會達到七、八層！
其次，品質感較強，舒適性更高。
在用材上，通常只會在別墅項目中才有的元素，也逐漸在花園洋房中得到體現。思想比較前衛的開發商通常會在花園洋房的戶型設計上斟酌再三，既要保證居住者通透的視野開闊，又要做到使用面積的緊湊、合理。同時利用花園洋房特殊的露台、退台、錯層、躍層等方式，使室內空間與陽台、生態長廓連成一體。
第三，贈送的物業附加值多。
一般而言，花園洋房會贈送一定的附屬面積，譬如入戶花園、綠地、閣樓、車庫等，同時，實際得房率也較高，發展商綜合實力、品牌影響力和物業管理公司的品牌感召力、業務經驗等也更為豐富。
第四，獨特的「家在花園」特色。
這里的「花園」，已不再是概念層面的「花園」，而更多的則是落實到實際中的不僅僅指社區大環境的生態花園，譬如中心組團綠地、廣場綠地、小組團綠地、宅間庭院綠地等。
同時，還有微觀層面的屬於每戶業主私有的花園或者類似花園的室外空間，這更是花園洋房這種住宅產品的設計核心和精髓。例如地面層的庭院花園、地下或半地下庭院，二層以上入戶花園、較大面積的陽台、露台、屋頂平台、屋頂花園等。其設計宗旨則是全力為每一戶住宅都提供適宜的室外或半室外休閑空間。
第五，突出「洋房」實質性概念。
洋房主要突出在「洋」字上。那麼，這個「洋」又該怎麼理解呢？從業界專屬名詞來理解，其核心主要針對的則是建築的風格、造型、立面以及裝飾細部等。
具體可包括現代風格、古典風格、中式風格、歐式風格、北美風格、北歐風格、地中海風格、鄉村風格等等。但從市場上來看，又以現代中式風格、鄉村風格最為常見。
新式「花園洋房」以其低密度但不張揚、奢華的特點，滿足了眾多崇尚新生活方式的中產階級族。
第六，洋房價格一般會高於普通多層。
B. 花園洋房下躍層計入產證嗎
每一個單元戶型的價格，則是根據各個戶型的垂直位置（樓層）和水平位置（在一層樓中專的位置）差以屬及每個戶型的朝向、採光、通風等的不同定出系數（好朝向、好位置的戶型當然系數就高），再用這棟樓擬定的均價與系數相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。因此，你在挑房時就會產生用「均價」的價格，買不到自己合適的房子。
一般來說，多層的樓盤接近均價的戶型位於4層或5層；高層在6-8層，戶型位置多為東、西向；一梯二戶的多層樓盤單位面積最高價與均價相差5%-8%，高層是在15%-20%之間。
C. 別墅是屬於復式住宅還是躍層式住宅
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別墅是人類居住的終極理想和最高形式。
別墅本來就非常少，單就別墅而言，上海、重慶、北京、南京、廣州比較多，有很多省會城市連別墅都沒有。目前買別墅，建議委託當地的房屋中介公司去找找看，最好提前給中介的經辦人員小費，在運氣很好的情況下，才可能有機會買到二手別墅。
別墅價值體現不單是按每棟建築面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價格要高出一倍左右。別墅一般佔地均在2畝左右，直轄市及省會城市的別墅目前在2000W左右，但低於1000W就可以肯定不是別墅啦。如只是周末住住，選偏遠的農村別墅性價比最好。
國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；佔地面積又相當大，容積率又非常低。
別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：「四層單棟洋房」、「雙拼、聯排排屋」、「疊加小高層」都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不屬於別墅。
別墅（Villa）：「口」
雙拼（Two Family House）：「日」
排屋（Town House）：「目」
排屋有公攤面積，中間有共體牆。別墅是沒有公攤面積的，別墅花園佔地面積在房地證上有土地使用權面積的。
別墅的買賣雙方合同一般都有註明：
1、本商品房戶型為：別墅；
2、獨立別墅所屬地塊（包括別墅佔地）佔地面積???平方米。
容積率是指建築總面積與建築用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建築總面積，其容積率為0.4。
規劃對低密度住宅的大體標准概念，高層低密度住宅容積率不大於2.2；多層低密度住宅容積率不大於1.2；排屋（Town House）容積率不大於0.7；別墅（Villa）容積率不大於0.35。
2006年5月31日，國土資源部發布通知，「中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。」同時明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬於別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應量的控制必將引發別墅（Villa）在售項目的價格高漲。
自停批別墅用地的政策出台以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品，在國家對「別墅和高爾夫用地雙禁」政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。
中國各級城市早已沒有新建或者在建的別墅樓盤了，以前拿了土地還沒開發的，已沒有了。目前因不能開發別墅項目，也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。
現在有開發商採用外觀以別墅整體設計的2套雙拼，賣給客戶後再改成1套別墅，來規避政策上帶來的風險及稀缺問題。特別是外觀設計整棟的二層雙拼，整棟二層雙拼容積率低於三層的別墅容積率，這個方法也很不錯，但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會比容積率高的別墅品質及價值要高。
D. 這樣的躍層 洋房戶型好嗎
還可以吧，起碼兩個卧室朝陽，客廳朝陽，採光通風都還不錯。
E. 復式,別墅,樓中樓,躍層有什麼區別
1 、復式是起源於跳層，又比跳層好，一般復式的房間型是客廳或餐廳位置上下兩層相連，其他位置上下兩層區分，有室內樓梯。
2、別墅是一個享受家庭以外生活的地方。它是第二個居住地，而不是第一個居住地。現在人們普遍認為，除了「住宅」的基本功能外，住宅主要體現的是老年人住宅的生活質量和享受特徵，現在一般稱為獨立的種植園式住宅。
(5)洋房有躍層嗎擴展閱讀：
注意事項:
1、樓中樓也叫躍層式住宅,由兩個標准層組成,功能上可以分開布局,上下有獨立的樓梯。
2、別墅(villa)，即別業，是居宅之外用來享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。追溯其起源，並沒有一個明確的時間起始點。我國古代也很早就出現了別墅，大的有帝王的行宮，將相的府邸，小的有富商巨賈地主鄉紳的山莊、庄園。
F. 洋房躍層裝修會不會比一般樓層躍層裝修要貴很
不會，你所覺得的洋房裝修費用高實際不是那樣的，因為洋房的公攤面積要比高層內小的多，室內容實際面積大。比方說同樣100平方的房子，高層裝修可能室內實際面積只有八十，而洋房有90多，這樣從表面上看是洋房的裝修價格貴，但貴的部分都是你實際用到的，從實際來看並不貴。而且高層裝修有個垃圾清理費用，跟你的樓層高度有關系。洋房一般很低或者不需要。
G. 什麼是復式洋房
洋房是指解放前建造的，一般為四面或三面臨空，裝修精緻，備有客廳、餐室，有數套衛生間等結構較好的獨立式或復式、別墅式住宅。
1．復式住宅（和躍層住宅的優點相比，復式住宅稱為別墅稍顯勉強）
復式住宅一般是指每戶住宅在較高的樓層中增建一個夾層，兩層合計的層高要大大低於躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層式為5.6米），其下層供起居用，如炊事、進餐、洗浴等；上層供休息睡眠和貯藏用。
優點是：
（1）平面利用系數高，通過夾件層復合，可使住宅的使用面積提高50%~70%；
（2）戶內隔層為木結構，將隔斷、傢具、裝飾融為一體，既是牆，又是樓板、床、櫃，降低了綜合造價；
（3）上部層採用推拉窗戶，通風採光好，與一般層高和面積相同住宅相比，土地利用率可提高40%。
不足在於：
（1）復式住宅面寬大、進深小，如採用內廊式平面組合必然導致一部分戶型朝向不佳，自然通風、採光較差；
（2）層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產生局促憋氣的不適感；貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用；
（3）由於室內的隔斷、樓板均採用輕薄的木隔斷，木材的成本較高且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。
2．躍層式住宅
躍層式住宅是指住宅佔有上下兩個樓面，卧室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其他輔助空間用戶可以分層布置，上下層之間不通過公共樓梯而採用戶都內獨用小樓梯連接。
優點是：（1）每戶都有較大的採光面，通風較好；（2）戶內居住面積和輔助面積較大；（3）布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。
H. 關於躍層你了解多少
很多購房者都會中意躍層類型的房子，尤其是年輕人，喜歡住空間稍寬敞、功能區更齊全的房子。近年來，樂山也有不少新盤也推出躍層戶型，得到了購房者的追捧，可見躍層市場的火爆。可是，大家對於躍層真的了解嗎？躍層戶型該如何設計如何選擇？小編在此簡單地給大家介紹一下躍層的相關知識點，希望對您有所幫助。
什麼是躍層式住宅？
所謂躍層，就是說住宅有樓上樓下兩層樓面。一般來講，起居室、客廳、衛生間、廚房以及其他房間都是分層布置的，上下兩層之間採用戶內獨用小樓梯連接。通常來說，躍層住宅至少是佔有兩個樓層的，別墅、洋房佔有三層、四層甚至更多。躍層住宅一般首層設計有廚房、客廳、餐廳、衛生間，最好還要有一間卧室；第二層會有獨立主卧室、次卧室、衛生間、書房等等，功能分區很明確。
躍層式住宅的優點和缺點？
躍層住宅的優點是每個空間都有比較大的採光面，通風效果比較好；另外，每個空間的分布也會很明確，活動空間比較多，面積相對於平層來講會比較寬敞，居住舒適度更高。最重要的一點就是躍層戶型通常都是動靜分區的，空間相對獨立，私密性也更好。
躍層住宅的缺點是房款總價會比平層高一點；不僅如此，在裝修時，裝修費也會更貴一些，設計更加復雜；另外，躍層住宅對於家裡有小孩或者老人的家庭來說會沒那麼方便，如果不注意的話，會存在一定的安全隱患。因此，選擇躍層戶型需要根據自己買房裝修預算和家庭的實際情況而定。
躍層式住宅該如何選？
1、看躍層住宅的層高。好的躍層住宅，住宅總挑高肯定要在6米以上，挑高越高，住起來更加舒適，做成兩層後不會感覺太壓抑。
2、看功能分區。躍層住宅最大的有點就是動靜分區，選擇時要看看戶型的設計，看活動區和休息區是否相互區分。
3、看空間大小。我們買躍層戶型都是為了住的舒服，所以在選擇房子時要看空間的大小。雙廳的面積和卧室的面積太過於緊湊，整個房子住起來會感覺壓抑，所以選擇合適的空間特別重要。
I. 河邊洋房頂樓躍層好還是大平層好
如果是河邊的洋房，頂樓躍層是大平層會比較好，這樣看起來會比顯得時尚大觀。
J. 洋房躍層裝修技巧有哪些
洋房來躍層裝修技巧有:
一、空間劃分源技巧
一般來說，小居室的功能區分都較為明顯，所以我們可依照人的活動區來劃分，將活躍度較大的區域布置在一樓，比方說廚房、客廳、浴室等，而卧室、書房等白天不常用的則可設置在二樓。
二、吊燈安裝設計技巧
由於這種房型的規格較窄，而每個區域的功能又不同，所以為了使得層次感更為明顯，可運用燈光來區分各個區域，不同的功能區選用不同的色彩，這樣就很好的將居室分隔成多個局部。
三、小戶型躍層採光技巧
雖說整體看上去較高，不過由於居室規格窄，若是窗戶設置不合理，那麼在採光上也會使很大的一個問題所以首先要在樓下設置一個飄窗，若是戶型不適合開窗的話，那麼在室內裝修時就要多關注一些採光事項了。