『壹』 誰能提供一些高端別墅的銷售思路啊
看你的別墅定位是那個階層的，那個就是目標階層了！你就找那個階層的切入點！
『貳』 如何經營一個高端餐飲場所 700平方 獨棟別墅 主題 奢侈品收藏
生活分層級，營銷看對象。不同的餐廳擁有各自不同的消費人群，不同的目標人群應有不同的營銷方法。大眾餐飲營銷的原則是使每一個人都能成為其提升營業力的一個小數點，採用的是滾雪球的營銷方法，要求滾的雪地面積越大越好。高端餐廳採用的則是尖字塔營銷法，它的營銷目標是生活在城市頂層極少數的成功人士，必須繞開塔身直達尖字塔頂部進行營銷溝通。用20%甚至更少的人創造出比80%還要多的社會效益和經濟利益，如何爭取有錢人的份額是高端餐廳營銷的最高原則。
用富人姿態，熟曉一個圈層的身份密碼
能把蘿卜白菜烹調得像鮑魚翅燕一樣精貴，在鮑魚翅燕的奢華美味中尊寵食客身份，這就是我們所說的高端餐廳的氣質特徵。高端餐廳除了產品自身具有很高的品質素養外，更重要的是高端餐廳所提供的服務能暗合這部分高端人群的想法，在文化精神、生活方式、社會態度、行為性格和價值取向上和他們趨向一致，能為他們營造符合其身份的消費氛圍。所以同大眾餐廳相比，高端餐廳營銷更注重服務的品質和個性、注重於心理資源的開發運用、注重於細節的精雕細琢、更注重於身份特徵的營銷。在高端餐廳的營銷實踐中，針對高端人群的消費特徵，筆者提出了「別墅型奢侈品營銷法則」，重在對富人圈進行消費研究。
我們知道別墅屬於高端產品更是屬於奢侈品，不是一般消費者能享受得到的，它的消費群體有較高的經濟實力，這些人大多為政界、商界、文化界領袖級人物，亦或是大型企業的高管層，他們有其自己的生活情趣和事業目標，有自己的生活圈子。所以別墅產品在進行營銷溝通和市場推廣時，強化的是產品帶給主人那種至高無上的領地感、不受外界侵擾的私密性、奢侈高尚的生活品質享受、備受尊寵的優越心態、無微不至的個性化定製服務，在關注產品綜合素質和產品創新的考量基礎上更關注他們的精神和文化品位的追求。
對目標人群的家庭、事業、性格、愛好、文化、修養、飲食偏好、經常出沒的休閑娛樂場所、喜歡看的書刊雜志、關心的經濟政治問題、以及他們的朋友、圈子等等，進行深度分析從而迎合他們的需要或超前滿足他們的期望，這就是別墅營銷要訣。別墅屬於稀缺性產品，它的消費人群也非常有限，這和高端餐廳的市場特徵不謀而合。所以那些國內外經典的別墅營銷案例，可以為高端餐廳的市場營銷提供源源不斷的策略借鑒。
一對一營銷，一次一個地建造客戶關系
有了對一個城市富人圈心態和行為愛好的深入分析後，就必須集中火力對目標一個一個做營銷工作。美國著名思想領袖唐·佩珀斯和馬莎·羅傑斯博士，在其合著的全球暢銷書《一對一未來》中有一個影響深遠、廣泛被服務型企業借用的著名「一對一營銷」理論。一對一營銷的定義是：一對一營銷的原則是顧客份額，而不僅僅是市場份額。不是在下一銷售階段將盡可能多的產品推銷給可能會購買的任何一個對象，一對一營銷商的目標則是一次賣給一位顧客盡可能多的產品，直至該顧客惠顧生意的整個期間。大眾營銷商是開發出一種產品後努力去為之尋覓顧客，而一對一營銷商則是培育出一位顧客後努力為其搜尋產品。
在一對一營銷理論中，強調一次一個顧客地建造關系，而非成片成群開發顧客，強化單位顧客在單位時間里消費產品或服務的價值最大化，滿足顧客在消費的過程中每一樣個性化需求。這一理論用在高端餐廳的營銷活動上，就表現為：一次滿足一個高端顧客，盡一切努力提升這個顧客的消費額，讓餐廳成為這個高端顧客的專屬。然後利用這一個高端顧客去影響他所在的圈層，最終使餐廳成為這個圈層的專屬。高端餐廳的消費人群相對較窄，資源不像大眾餐廳那樣闊綽，所以一對一深度溝通和服務就顯得特別重要。高端餐廳一對一營銷要注意的是：要在保持高貴的姿態上，不顧一切地接近目標。
《一對一營銷》一書中還特別強調一個公司、尤其是負責客戶關系管理、維護和開發的經理要有識別顧客的能力，因為這種「識別每個顧客的能力使得一家公司有可能計算出顧客份額——該顧客做的全部生意中這家公司所佔的份額，以及每個顧客的終身價值。一對一營銷商能夠區分顧客而不僅僅只是產品，由此可以確定和預測出哪些顧客更有價值以及如何滿足每個顧客的個性化需求。」在高端餐廳中一般都設置有顧客經理，他們的工作重點就是想盡一切辦法成為顧客信賴的朋友，搜集相對詳盡的顧客資訊。但是評估顧客價值（現有價值、潛在價值、未來價值）的工作則顯得相對滯後和無力，更不用說評估顧客的終身價值了。這對顧客經理在自身知識構成、專業能力、前瞻性智慧方面有著苛刻的要求，同時還涉及顧客經理對國家宏觀經濟發展趨勢等大環境的認知把握。為社會頂尖人士提供服務的高端餐廳，其顧客經理必須要有評估顧客價值及其終身價值的能力，必須要准確無誤地知曉服務對象的份量，這關繫到餐廳未來的發展，也關繫到餐廳在開展營銷活動時的大小投入。
筆者前不久為貴陽一家頂級奢豪的餐廳做形象包裝時，在給銷售人員進行培訓和所作的營銷計劃中，就充分地運用了一對一營銷理念。建立貴州富人資料庫，針對目標消費對象想盡一切辦法一一接近他們：時尚端莊的美女拿著精美的請柬和昂貴禮品一一登門拜訪、追蹤，每個包房配置2名「VIP美食管家」等等，不卑不亢有理有節的一對一營銷，終究贏得部分高端客戶認可。我們私下開玩笑說她們是「美食特工」。
其實對於一對一營銷中對顧客終身價值的評估，早在幾年前筆者給重慶小天鵝火鍋雲貴公司（現已升級為新龍門實業公司）做新聞營銷推廣策劃時，深入企業內部駐店一個星期進行深度調研，就發現他們的客戶服務中最有創新意義的就是對顧客進行價值評估。小天鵝對最有價值顧客的終身價值評估為50萬人民幣/位，並由此展開一系列關於顧客的營銷工作，取得非常好的效果。顧客終身價值評估指數，就是顧客在餐廳所能感受到的尊寵度指數，就是餐廳每天的盈利指數和未來發展的希望指數，所以顧客經理的工作非常重要。
支持高價位，導入奢侈品價值概念
筆者將高端餐廳的產品設計注入新的營銷資源，用奢侈品概念來帶動高端人群對產品和服務的關注，引入這一概念其意義並不在於產品本身，而是通過產品、價值和概念的組合，增加產品特性和大眾餐廳的差異，強化產品精神與高端人群在消費心理上的零距離溝通，並以此來支持頂級細分市場上的高價位。比如筆者在為貴陽一家頂級餐廳做產品形象的包裝策劃時，在產品概念的設計上就充分運用了奢侈品這一文化概念。
該餐廳經營新派官府菜，由新派官府菜創始人吳林大師（國際烹飪藝術大師、國際美食評委、中國烹飪大師）和盧錦泉大師（獲得世界大賽烹飪金獎、粵港澳十佳名廚金獎、中國烹飪名師、中國飯店協會大師，曾被特邀擔任國家領導人專廚）掛牌主理。整個餐廳僅設6席包間，以「高貴、昂貴、精貴、尊貴、華貴」的奢豪形象切入貴陽餐飲市場。人均最低消費分三個等級即300元／人、500元／人、800元／人，可謂貴陽第一貴。通過無數次創意和論證，我們決定用奢侈品概念來包裝和營銷這一美食至尊，而所謂能稱得上奢侈品的，它一定蘊涵著傳統正宗而又顯露時尚鋒芒的歷史與文化。而官府菜上百年的富貴歷史，已然智慧地詮釋了頂級餐飲在尊貴品質上的奢侈內涵。
原產地概念：貴族講究血統，名餚講究出處，奢侈品也強調原產地，如法國的香水，義大利的皮具，瑞士的手錶等等這些奢侈品都有明確的原產地符號。在產品的原產地概念包裝上，我們充分利用名震全國烹飪界的「新派官府菜創始人——吳林大師」、和具有百年歷史的「官府菜」（新派官府菜母體）這兩個「原產地」價值來做文章。原產地保證菜品原汁原味，原產地意味著正宗和傳統，同時與市場上現有高端餐飲從血統上進行劃分，創建頂級餐飲「奢侈品」價值體系。
官府菜又稱府邸菜，興盛於明清時期，由王府、皇親國戚、富豪商賈、達官顯貴、社會名流及軍閥官邸的私家廚師所開創。全國著名的官府菜有譚家菜，由官宦譚宗浚父子所創。其次還有孔府菜、段家菜、任家菜、王家菜等都屬於官府菜。自其作為餐宴以來，極為政界、商界、軍界、文化界、戲劇界名人所追捧。吳林大師所創的新派官府菜就源於對譚家菜的融合創新。
製造工藝概念：奢侈品的製造工藝無一例外的繁復，用料的苛刻講究，製作程序的嚴密構成了奢侈的理由。餐廳經營的新派官府菜將底蘊深厚的富貴文化、歷史文化、菜品文化和環境文化融為了一體，超過行業平均水平數倍的雕琢時間，極盡苛刻與完美的製作標准，使每一道菜都成了一件件高貴的藝術品和奢侈品。新派官府菜有五大特點：一是選料考究；二是下料狠；三是火候足；四是慢火細做，追求香醇軟爛；五是將菜品文化和環境文化融為一體。新派官府菜在製造工藝上的苛刻與完美，是傳遞奢侈美味價值與內涵的行銷利器。製造工藝概念詮釋產品的尊貴品質。
藝術氣質概念：但凡能夠稱得上絕世美味佳餚的，必將是一個時代的非物質文化遺產，一個時代的奢侈品和藝術品。人們對於商品最高的評價就是將其和藝術品相提並論。奢侈品極度重視產品設計，特別偏愛在其中加入藝術和視覺的元素，憑借一些藝術細節提升產品和品牌形象。新派官府菜在菜品形態的表現上與傳統高端菜餚的區別，核心就是藝術美感，每一道菜都是一件高貴的藝術品和奢侈品。它出品精緻大氣，形象逼真，彰顯官府貴族氣派；有的菜品甚至霸氣十足，富麗堂皇，大有寧嘗官府菜一口，不吃家常菜一桌的食慾效果。一菜一點中都體現著奢華、大氣、文雅之風范，令人拍案叫絕。官府菜是歷史菜，是文化菜，是身份菜，是品位菜，是高貴的藝術品，是可供典藏的非物質文化遺產！
限量供應概念：通過限量生產來營造稀缺的感覺，為菜品高昂的價格提供有力的支撐，同時在限量產品的帶動下促進普通產品系列的銷售。每天僅6桌的稀有尊貴席位僅限於社會最高層的權貴人士享有。讓限量版的美味奢侈品成為人們爭相追捧的對象，在熱銷的同時成為消費者心中可望而不可及的美味夢想。加之吳林獨創的多款獲得國內國際大獎的金牌菜品，如極品燕鮑翅，獲第四屆國際美食大賽「金鼎獎」；太後南瓜翅，獲中國餐飲業最高獎「金鼎獎」，也是連戰夫婦在京訪問期間的欽點菜餚，限量供應的台位和金牌菜餚，烘託了產品的稀有價值。
尊重優越心態，以定席者姓氏命名包間
如同奢侈品牌消費基礎一樣，高端餐廳的服務重在體現顧客的優越心態。優越心態則又集中體現在就餐的具體環境和服務內容里。為了體現顧客的這種優越心態，我們為上述餐廳僅有六個包間名稱進行了絞盡腦汁的創意，最終確定以訂席者姓氏或者根據訂席者要求命名包間名稱，以體現顧客獨一無二的尊崇感。如訂席人（或者根據訂席者要求以某領導或貴賓的姓為包間名亦可）為周姓，則該包間名為「周府」。每個包間配置兩名VIP美食管家，要求通曉英語。菜單以黃榜的形式呈現，猶如一道皇帝頒發的一道「聖旨」，客人落座後將預定的菜單製作成黃榜，並當眾宣讀，爾後掛在專用位置。包間里擺放一些奢侈品物件，如
皮具類實物，藝術收藏品，汽車、珠寶、鍾表、服裝、服飾、化妝品、香水等奢侈品雜志，大大增強了包間的文化氛圍，又充分尊重了顧客的優越心態，讓顧客覺得這里就是自己至高無上的王國。一旦顧客這種優越心態被淋漓盡致地體現出來，餐廳的下一步營銷工作就事半功倍了。
消費對象的特別性，決定了高端餐廳屬於高成本運作，它的風險遠遠大於一般餐廳，如果沒有上游資源和足夠的運作成本，不要輕易踏進這條深不見底的暗河。來源：中華管理在線 作者：王一臣
『叄』 高端別墅的營銷推廣，一般會選擇哪些媒體
首先你要考慮高端別墅的目標消費者是哪些人，他們擁有什麼特徵，年齡，學歷，收入等等，我個人認為選擇別墅所在區域比較有權威的報媒，還可以考慮一些區域的電梯媒體，進攻參考。
『肆』 別墅的營銷活動這么做呢請高手出山！
首先也要講清楚是什麼樣的別墅啊，有什麼與眾不同的特點什麼的。內
營銷策劃講求創意的容，只要抓住其中某個點進行推廣就夠了。
前期要有鋪天蓋地的廣告，不管是不是目標客戶都要讓所有人知道這個盤，
樓盤開盤舉行盛大的品鑒會，尤其是別墅這樣的高端住宅氣勢很重要，
邀約的客戶也必須是重量級的潛在客戶，別墅的潛客跟某些高端汽車品牌還有星級酒店差不多的，完全可以藉助這樣一些別的行業挖掘客戶。
『伍』 高端別墅項目做業主的線下營銷活動有哪些好的創意
高端別墅裡面都是一些比較高端的人群，所以這個時候你可以做一些家庭內的精裝修或者是創意傢具這樣的線下營銷活動。因為現在的精裝修和創意傢具非常的火爆，所以也能夠契合消費者的心理。
『陸』 尋求一種新的別墅項目營銷方式
墅的營銷計劃最成功的計劃是北京的森林公園清水河別墅的銷售計劃。
5個特點：
頂及生活享受
休閑娛樂頂及場所
頂及配套設施
方便交通特點
富人交流好圈子
『柒』 誰能給出一個具體的別墅銷售方案
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下列挑好的說，不好的就不說。
別院、別堡、別宅、別苑、別閣、別庭、別舍、別府、別邸、別園 ......
美墅、湖墅、林墅、山墅、院墅、御墅、綉墅、雅墅、碧墅、園墅 ......
像很多洋房、排屋高檔住宅都是按這樣的方式取的名，雖不是別墅，但又沒有說樓盤是別墅，包裝後很誘導購房的消費者的。
國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；佔地面積又相當大，容積率又非常低。
別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：「四層單棟洋房」、「雙拼、聯排排屋」、「疊加小高層」都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不屬於別墅。
別墅（Villa）：「口」
雙拼（Two Family House）：「日」
排屋（Town House）：「目」
排屋有公攤面積，中間有共體牆。別墅是沒有公攤面積的，別墅花園佔地面積在房地證上有土地使用權面積的。
別墅的買賣雙方合同一般都有註明：
1、本商品房戶型為：別墅；
2、獨立別墅所屬地塊（包括別墅佔地）佔地面積???平方米。
容積率是指建築總面積與建築用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建築總面積，其容積率為0.4。
規劃對低密度住宅的大體標准概念，高層低密度住宅容積率不大於2.2；多層低密度住宅容積率不大於1.2；排屋（Town House）容積率不大於0.7；別墅（Villa）容積率不大於0.35。
2006年5月31日，國土資源部發布通知，「中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。」同時明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬於別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應量的控制必將引發別墅（Villa）在售項目的價格高漲。
自停批別墅用地的政策出台以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品，在國家對「別墅和高爾夫用地雙禁」政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。
中國各級城市都已經沒有新建或者在建的別墅樓盤了，以前拿了土地還沒開發的，已沒有了。目前因不能開發別墅項目，也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。
現在有開發商採用外觀以別墅整體設計的2套雙拼，賣給客戶後再改成1套別墅，來規避政策上帶來的風險及稀缺問題。特別是外觀設計整棟的二層雙拼，整棟二層雙拼容積率低於三層的別墅容積率，這個方法也很不錯，但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會比容積率高的別墅品質及價值要高。
別墅價值體現不單是按每棟建築面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價格要高出一倍左右。