⑴ 甲乙雙方用房產做抵押沒做房產登記,和擔保人有什麼關系,擔保人能免責嗎
必須有抵押登記,如果沒有屬於違規操作,中間操作人和擔保人都有責任。不動產回抵押以登記為成立標答准,由於你未辦理抵押登記,你享有的抵押權不存在。你簽訂的合同看做一般的債務合同。你享有債權,但無法就其房產享有變價優先受償的權利。至於擔保人,無論你簽訂的是一般保證合同還是連帶保證合同,由於保證人享有先訴抗辯權以及檢索抗辯權,你只能在債務人無法履行債務時,才能請求保證人代為返還。
⑵ 關於物權法:未辦理物權登記的,不影響不動產買賣合同效力。
未辦理物權變更登記的,不影響不動產物權變動合同的效力,但只是合同具有效力,而不是不動產物權的變更已經具有效力。換句話說,此時的物權變更仍不能對抗善意第三人,但是對於因此引起的糾紛而造成損失的一方當事人可以請求合同對方當事人彌補因此造成的損失。但不可直接對善意第三人主張物權,除非該第三人已經明知雙方當事人之間的物權變動。
對於情況1:,不動產未過戶就應當作為甲的遺產,甲乙之間的合同關系實際是一個債權關系,我國繼承法有規定被繼承人的遺產應當首先用於償還其債務,那麼乙可在繼承開始後,遺產分割前申報債權,並可以向法院申請合同效力認定,從而取得該不動產物權。
情況2:如果乙方在完成物權變動登記前就已經佔有該房屋,其仍然未取得完整的物權,那麼他對該房屋的處理當然是無權處置,效力待定。此時所取得的租金應當歸房屋的登記所有人,即甲方,當然如果是是甲方未在合同規定的時間內變更登記,則違約在先,無權請求返還孳息。雙方事後去補辦登記,該效力待定處置當然就轉為有效處置。
總之一句話,不動產物權的所有人在被撤銷或變更之前僅依登記為准,別的都不用考慮。物權變動合同效力僅是合同本身的效力,與物權效力是兩碼事。
⑶ 甲方將房產賣給乙方,未辦理過戶手續前未經乙方同意將房產證借給朋友抵押貸款,乙方該怎麼保護房產
如果你說的抵押已經辦理了登記,那在貸款還清,抵押解除之前,乙肯定是沒法把房過戶到自己了。這一點沒有任何辦法,除非還清貸款。
⑷ 民事審判中如何確認不動產物權的歸屬
物權的確認,是指當事人在物權歸屬發生爭議或者權利狀態不明時,請求有權機關確認物權歸屬、明確權利狀態。在民事審判中,經常會遇到需要確認物權的案件,例如,在「一房兩賣」情況下確認該房屋所有權究竟歸誰;在買賣合同中確定所有權是否已轉移給買受人;以及在復雜的抵押合同中分辯抵押物的所有人究竟為誰,誰的權利優先等等。物權,這個民事審判中最基本的問題,源於其自身不同於其他權利的特性,對於市場經濟的發展以及法治社會的確立具有至關重要的意義。對於物權歸屬的判斷,直接關繫到一個法律關系的終結和另一個法律關系的更新,關繫到權利的優先,也關繫到民事判決的傾向。雖然《合同法》的頒布為中國物權法的出台奠定了一定的基礎,但是,由於我國立法對於物權規定的有限,物權理論混亂不一,司法實踐中處理物權歸屬問題仍然具有很大的困難。在加快物權立法步伐、物權法行將出台的今天,筆者試從民事審判實踐出發,結合案例對如何確認不動產物權歸屬談一談自己的看法,與大家商榷。 首先我們來看看三個典型的案例: 案例一:甲與乙簽訂合同,將甲的一處房產賣給乙,合同簽訂後,乙按照約定將購房款15萬元如數交給甲,但由於一些原因,雙方一直未到房產機關辦理更名手續。一年後,房價上漲,甲覺得自己原來的房子賣賠了,於是,想將15萬元購房款退還給乙,解除合同;乙不同意,甲認為房屋所有人即房證上房主的名是我,那我就具有所有權,因此,起訴到法院,要求解除合同。 對這起案例,法院的判決是,原被告雙方繼續履行原合同,由甲辦理更名手續,將房屋過戶給乙。 案例二:這是一個典型的「一房兩賣」情況。甲乙雙方簽訂合同,甲將房屋賣給乙,乙付款給甲,但未辦理更名手續。後丙又出更高的價格欲購買該房屋,甲看丙的房價給的高,遂又與丙簽訂了賣房合同,將房屋又賣給了丙,同時辦理了更名手續,乙得知後,訴至法院,要求解除甲、丙之間的合同,確認該房屋屬於自己所有。 對這起案例:法院的判決是,丙對該房具有所有權,甲應返還乙的購房款,並賠償乙在合同中受到的損失。 案例三:甲乙簽訂合同,甲將房屋賣給乙,乙將全部房款付給了甲,但由於種種原因,房屋未能過戶。一個月後,甲瞞著乙將房屋抵押給銀行向銀行貸款,並在房產部門辦理了抵押登記。後由於甲無力償還銀行貸款,銀行訴至法院要求對抵押的房屋優先受償,用拍賣價款還貸,乙作為第三人提出異議,認為自己有合同依據,銀行不能行使優先受償權。 對這起案例:法院認為,雖然抵押在後,買賣在前,但銀行的抵押權先於乙在合同中的權利,因而,銀行對該房屋享有優先受償權。 上述三個案例,是在房產糾紛中常常發生的典型問題,人民法院在審理這類案件時,只要遵循物權確認的規則,就會輕而易舉的解決這些難題,同樣,理解了物權確認的規則,也就不難理解法院為何會做出上述判決了。筆者認為,在民事審判中應依據下列規則確認不動產物權的歸屬: 一、確認不動產所有權的最直接辦法是依據登記記載。 過去,一提到登記,我們會認為登記的主要功能是行政管理功能,實際上,登記制度的真正功能在於進行物權公示,也就是說,通過登記將不動產物權的設立、轉移、變更的情況向公眾予以公開,使公眾了解某項不動產上所形成的物權狀態。登記制度對於市場經濟秩序的建立和維護具有十分重要的意義。它的作用在於,確定物權的歸屬,解決物權的沖突和保護交易安全。具體來講,就是通過登記能確定某項不動產物權歸誰所有,登記記載的權利人實際上就是對物權的歸屬主體在法律上的認定。換言之,凡是登記所記載的權利人就是法律所承認的享有權利的人。即使登記發生錯誤,在登記沒有更改以前,也只能推定登記記載的人為真正的權利人。一旦實行了登記就是對物權進行了最有效的界定。掌握了這一規則,就不難解決「一房兩賣」及「一房多賣」的問題了。在這些情況下,首先要依據登記記載來確認不動產的所有權人。即登記的是誰誰就是房屋的所有人。在上述第二個案例中,雖然乙與甲簽訂了房屋買賣合同,但未辦理更名,所有權也就未發生轉移。丙作為善意第三人因登記更名而取得所有權,是房屋的所有權人,乙僅享有因合同而產生的債權,只能要求賣方承擔合同的違約責任。 二、區分登記的效力與合同的效力,不能機械地理解登記在所有權轉移過程中的效力。 實踐中,很多人常常混淆了合同的效力與登記的效力的區別。甚至有人認為,合同,就是確定不動產物權的依據,合法有效的合同,明確地表明了不動產的所有人到底是誰,說白了,就是看合同確定所有人。比如,甲與乙簽訂合同將房屋賣給了乙,並未更名,按照這樣的理論,房屋的物權所有人應當為乙,實際上,這種觀點是不正確的,辦理所有權過戶登記手續是發生所有權轉移的要件,而非合同生效的要件,不能因未辦理登記而否定合同的效力,同樣,合同的生效不必然發生所有權轉移的效力。對於不動產物權,登記記載是最直接確定物權所有人的方法,而非雙方之間合法生效的合同,合同,僅是債權的依據,而非物權。以合同確定物權的觀點必須要轉變。 這時,肯定有人要問,既然登記記載的權利人是不動產物權所有人,那麼,在上述第一個案例中,法院為什麼要判決賣方繼續履行合同,辦理更名呢?直接認定房屋所有權並未轉移,解除合同,賣方退還房款承擔違約責任不就行了嗎?這涉及到區分登記的效力與合同的效力問題。根據《合同法》第44條規定,「依法成立的合同,自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的,依照其規定」。合同法對登記的效力並沒有做出規定。《最高人民法院關於適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(一)》第9條規定:「依照合同法第44條第2款的規定,法律行政法規規定合同應當辦理批准手續,或者辦理批准、登記手續才生效,在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准、登記手續的,人民法院應當認定該合同未生效;法律行政法規規定合同應當辦理登記手續,但未規定登記後生效的,當事人未辦理登記手續不影響合同的效力,合同標的物所有權及其他物權不能轉移。」這一觀點改變了我國司法實踐中一貫的做法,即將登記的效力與合同的效力混同的觀點,而將二者區分開來,具有重要的實踐意義。登記是針對民事權利的變動而設定的,是一種物權公示的方法,在登記之前,當事人就不動產的轉移已經達成了合意,合同關系已經成立並生效。這時如果當事人任何一方違反了合同約定,那麼,就要承擔違約責任。如果將登記與交易的效力混為一談,那麼,因各種原因未登記的交易均為無效,則不利於保護合同當事人的權益。在案例一中,賣方因價格上漲而反悔,以未登記為由要求收回房屋,如果機械地理解登記的生效效力的話,則無法保護善意買方的權益。而且,最高人民法院的司法解釋也有規定:「財產所有權合法轉移後,一方翻悔的,不予支持。財產所有權尚未按協議轉移,一方翻悔並無正當理由的,協議又能夠履行的,應當繼續履行。」在案例一中,買賣雙方的房屋買賣合同沒有辦理過戶登記手續,因此不發生所有權的轉移,但買方享有登記請求權,賣方拒絕協助辦理產權過戶,已構成違約,法院支持買方的主張,判決雙方的買賣合同繼續履行是正確的。 三、在同一不動產上存在多項權利時,應按照下列規則區分各項權利的先後。 如果同一不動產之上存在著兩個或兩個以上的內容相互矛盾的物權時,首先,所有權人的權利要優先於抵押權人;所有權、抵押權作為物權優先於因合同而取得的其他債權。其次,登記的權利應優先於未登記的權利。均登記的,應當以登記的時間先後來確定應當確認和保護哪一項物權,登記在先的權利優先實現。另外,根據擔保法的規定,在不動產上設立抵押權,必須登記,否則不發生效力。比如,在同一房產上先後設有幾項抵押權,有登記的也有未登記的,登記的抵押權優先於未登記的受償。(這種情況下實際上不存在優先於否的問題,因為未經登記的抵押權未生效。)在登記的抵押權中,在前的抵押權要優先於在後的抵押權受償。在上述第三個案例中,銀行的抵押權優先受償的原因也在於此,銀行的抵押權已經登記,具備生效和對抗的效力,買方雖然有生效合同在手,但合同僅能成為其主張債權的依據,即使債權發生在前,也不能對抗登記了的抵押權,所以法院判決銀行就該房產拍賣、變賣後的價款享有優先受償權是正確的。 以上是筆者從事民事審判工作以來對不動產物權歸屬問題的一些淺顯的看法。物權法博大精深,絕非短期研究或隻字片語就能了解和說明的,因而,文章中錯漏之處在所難免,還望大家批評指正。
⑸ 房屋未辦理產權證怎麼寫
二手房買賣合同 出賣人(以下簡稱甲方):
電話
身份證號:
現住址:
買受人(以下簡稱乙方):
電話
身份證號:
現住址:
見證方:
電話
身份證號:
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定,甲乙雙方在平等、自願,協商一致的基礎上就買賣房屋達成如下協議: 第一條 乙方購買甲方位於
私有樓房住宅一處,建築面積為
平方米(位置、面積都以「甲方與
簽訂的合同」為准)。 第二條 雙方商定該房屋按甲方所提供的建築面積及房屋的內部情況,轉讓價格定為
萬元人民幣,大寫
人民幣。此價格內包含房屋本身及附屬設施設備的價格。 第三條 甲方應在簽署本合同時,向乙方提供以下證件原件及復印件: 1、身份證、戶口薄、結婚證; 2、購房合同、購房發票及相關的繳稅(費)憑證; 3、房屋共有人同意或委託出賣的證明; 4、辦理房屋買賣及過戶手續應出具的其他文件。 註:如有特殊情況發生,甲方子女必須無條件協助乙方辦理房產過戶手續。 第四條 甲方的承諾保證:
1.甲方保證自己所提供的原有購房協議及自己的身份證件真實有效,不存在任何虛假成分; 2.甲方保證自己對該轉讓房屋擁有處分權,保證在交易時該房屋沒有產權糾紛,轉讓該房屋不存在法律上的障礙。 3.甲方保證其配偶、兒女和其他享有繼承權的人對該房屋不主張繼承權、共同所有權和其他權利。 4.甲方保證該轉讓房產不涉及第三方的權利(如抵押等),否則造成不良後果由甲方出面解決。 5.甲方保證因國家政策性拆遷、自然災害等涉及到的土地與房屋賠償或補償歸乙方所有,與甲方無關。 6.若發生與甲方有關的產權糾紛或其它債權債務,概由甲方負責清理,並承擔相應的責任,與乙方無關。 7.由於建設方的原因,本房屋沒有辦理房屋產權證,甲方保證:建房單位在日後統一辦理房屋產權證時,甲方及時辦理房屋產權證,在10日內與乙方辦理房產過戶手續,保障乙方對房屋所有權的合法行使。如因變更時甲方造成的費用增加,所有增加費用由甲方承擔。如能變更正常,辦理房產證的費用由乙方負責。 8.在簽訂本合同後,房屋價格上漲或下跌均由乙方承擔,與甲方無關。 9.甲方保證在本協議中提供的聯系方式及現有住址變更的情況下,能及時的通知乙方,以方便乙方在辦理相關手續時,可以及時的找到甲方。 第五條上述房屋在甲方實際交付乙方之日前所發生的費用(水費、電費、天然氣費等)由甲方負責。在第二次付款後,甲方必須將購買房屋的所有相關手續全部交給乙方。在雙方在場的情況下,甲乙雙方征對房屋對以下項目進行交接: 甲方將上述房屋全部鑰匙、水卡、電卡、煤氣卡等給乙方,交房時已交清的所有憑證交付乙方,避免乙方在過後生活中發生不必要的麻煩。 乙方現場檢查後,如無任何異議,視為該房屋情況符合本協議書
約定,甲方完成房屋交付,上述房屋的佔有、使用、收益、處置權歸乙方行使。 第六條 付款方式; 第一次付款:在
年
月
日甲方向乙方收取房屋定金
元,作為房款的一部分。
第二次付款:在 年 月 日前付款 元整。 第三次付款:由於此房暫無產權證,乙方留 元尾款,此剩餘款作為甲方協助乙方辦理房產證的保證金。待產權證更名過戶到乙方名下,乙方取得產權證後尾款一次性付清。 第七條 違約責任
甲方必須配合乙方提供過戶時所需的相關資料,如在辦理過戶手續之前出現任何甲方或見證人違約,甲方須即時無條件歸還乙方所交納的全部費用,並承擔 元違約金,如無法聯繫上甲方或甲方故意拖欠,則須由見證方在收到乙方書面通知3個工作日內先行替甲方承擔違約的全部費用,如超過3個工作日見證方未支付違約金和本金予乙方,則逾期一日須交納以上款項的千分之五作為滯納金。 第八條 甲、乙雙方任何一方違背此協議任何一款或有欺詐行為 者均視為違約,另一方有權解除合同,違約或欺詐方將付房款百分之拾的罰金給對方,且負擔對方由此而引起的損失和費用。 第九條 交房日期:甲方收到乙方第二次房款。 第十條 本合同經公證處公證,在本合同履行過程中發生的爭議,由雙方當事人協商解決,協商不成的,依法向人民法院提起訴訟。 第十一條 本合同未盡事宜,可由雙方約定後簽訂補充協議。本合同的附件及補充協議為本合同不可分割的組成部分,具有同等法律效力。 第十二條 本合同連同附件共三頁,一式三份具有同等法律效力,合同持有情況如下:甲乙雙方各執一份,見證人執一份。 第十三條 此合同與房屋買賣合同同時起法律效力。 第十四條 本合同自三方簽字之日起生效。
出賣人(簽字): 買受人(簽字): 簽訂時間:_____年___月___日 簽訂時間:_ __年____月____日 簽訂地點: 簽訂地點: 見證方(簽字):
⑹ 甲乙之間簽訂了不動產抵押合同,但是未辦理抵押登記,那抵押合同是否生效,抵押是否生效呢
不能生效。
《中華人民共和國擔保法》第四十一條:當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的,應當辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起生效。
縱橫法律網 韋鋒律師
⑺ 預購商品房抵押合同說,甲方取得房屋產權證後,甲乙雙方還要重新辦理房地產抵押登記。這是為什麼我是甲方
因為你前面只是一個抵押信息,沒有實質抵押物。
要拿到產權再去辦理抵押,但內是一容般都不會要你出面了
按揭的 房子為什麼開發商都不讓你自己去辦理產權,就是因為你辦理產權後不去辦理抵押的話開發商就開賠償銀行的貸款了。 。
⑻ 一道案例分析題 哪位高手幫幫我~
該房屋登記為夫妻共有財產,且該合同合法有效,所以該房屋系夫妻共同財產無疑。又女甲在借款購房前已與乙進行協商,乙的表現是樂而從之,所以可認定借款購房系夫妻雙方的共同意思表示,且有『抵押書』為證。乙辯稱的內容無事實依據,應不予採信。但雙方沒有辦理房屋抵押登記,則該抵押書在法律上無效。但可按合同之債論。債權人為甲之父母,兄長;債務人為甲乙二人。債權人有事實認定債務人履行債務有困難時可行使不安抗辯權。
對於甲之父母,兄長的債權,甲乙應共同承擔。對於該房屋系甲乙二人的共同財產,可依據婚姻法有關方面的規定處理。
這只是我的個人看法。
⑼ 以購房合同作抵未辦抵押登記,抵押合同效力如何認定
未經過抵押登記的合同,為「民間借貸」合同。
同樣具有法律效力,此房歸甲方所有,甲方可以通過拍賣、變賣等方式變現償貸。
這裡面有一個特殊情況:如果在未還款期間,乙方持相關手續,到房產銷售部門申請「購房合同」丟失補發,可以有一定的機會逃避債務。
但是,甲、乙方雙方的借款合同是具有司法效力的,乙方欠債、還債的責任無法推脫。
⑽ 沒有登記的抵押權不得對抗善意第三人,下面這句話什麼意思
不能對抗善意第三人。
應該是《物權法》吧,有相應的規定,法條記不住,只給你說大概意思。
汽車、飛機、船舶抵押的,抵押權在簽訂抵押合同時成立,沒有登記的不得對抗善意第三人。
意思就是說,A把自己的船抵押給B,從B那借100塊錢,這個抵押權,當雙方在抵押借款合同上簽字的時候,抵押權就生效了。但是,如果沒有在相關部門登記的話(應該是船舶管理部門,具體名字我記不住了)這個抵押權僅對A和B有效,是無法對抗善意第三人的。
因為雖然A把船抵押給了B,但船舶還是由A實際佔有並使用的,如果此時A把船賣給了C,而由於設定抵押的時候,並沒有在法定機關進行登記,那麼如果A不告訴C這個船被抵押了,那麼C是不可能會知道這個船是有抵押權的。而依法物權又優先於債權,那麼,如果可以對抗善意第三人的話,那麼C做為一個市場上合法的購買人的權益將無法得到保護。所以,像汽車、飛機、船舶這一類,有法定機關進行登記管理,發放牌照,實行實名管理的動產,如果不對抵押權進行登記,是不得對抗善意第三人的。