Ⅰ 為什麼有些地塊是拍賣有些地塊是政府徵收
先是政府徵收,然後政府再拍賣給開發商。
Ⅱ 什麼是土地出讓拍賣、招標、掛牌
朋友:三種土地出讓方式的具體程序:
協議出讓程序
市土地局根據市政府批準的出讓地塊方案向境內外發布出讓土地信息。
有意受讓者提出用地申請,並填寫用地申請表。
市土地局向申請受讓者提供出讓地塊的有關資料和規定。
必要時向成片開發土地的有意受讓者提交土地開發建設方案。
雙方協商達成一致意見。
簽訂土地出讓合同,並繳付定金,按土地出讓合同規定,在付款期限內向市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土
地出讓金。
受讓者在付清出讓金後,到市土地局辦理土地使用權登記手續,領取《中華人民共和國國有土地使用證》。
招標出讓程序
市土地局制定出讓土地招標方案,報經市政府批准發布招標公告。
有意投標人到指定地點購買土地使用規劃、投標須知、土地投票書、土地使用合同書文本及其它有關文件。
市土地局向有意投標者解答有關出讓土地法規及出讓有關問題。
投標者在規定的投標截止日期前繳納保證金(不計息),並將密封後的投標書投入標箱。
市土地局組織有關部門組成評標委員會,主持開標、評標、決標工作。
對有效標書進行評審,市土地局向中標者發出中標證明書,未中標者由市土地局退保證金。
中標者在規定的時間內與市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門簽訂土地出讓合同,並繳納定金,保證金可抵充定金。
中標者按合同規定支付全部出讓金後,到市土地局辦理土地使用權登記,領取土地使用證。
拍賣出讓程序
市土地局制定出讓土地拍賣方案,報經市政府批准後,發布拍賣出讓土地公告。
市土地局向競爭者提供土地使用合同書文本、土地使用規劃及其他有關文件。
驗證競買者資格,發放應價牌。
市土地局主持拍賣競買,簡介拍賣地塊情況,宣布拍賣起價。
競買者舉牌應價。
競買獲勝者與市土地局簽訂土地出讓合同,繳付定金。
競買獲勝者按土地出讓合同規定,在付款時限內向市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土地出讓金。
競買獲勝者付清全部土地出讓金後30日內,到市土地局辦理土地使用權登記手續,領取《國有土地使用證》。
再見```
Ⅲ 土地拍賣規則巨變,土地財政落幕
「15%土拍溢價率紅線之後,爭搶地王的事情將成為歷史。在控制『麵包』價格這么久後,終於要全面控制『麵粉』價格了。」在地產行業工作多年的張紅感嘆。
2021年8月29日,深圳市發布的2021年第二批住宅用地集中出讓公告宣布,地塊溢價率上限統一由45%調整為15%,達到溢價率上限後即搖號。
此前,8月26日廣州公共資源交易中心也宣布,集中出讓48宗住宅用地使用權,掛牌地價最高溢價率不超15%,地價最高的海珠江泰路地塊更將溢價率限死在9%。同一天,杭州市發布的第二批住宅用地集中出讓公告也明確,一般地塊溢價率上限調整為15%,「競品質」試點地塊的溢價率上限由10%調整為5%等。
據悉,天津、青島、成都、合肥等地也陸續發布第二批集中供地詳情,新一輪供地制度正在形成,整個土地市場將迎來全新洗牌。
有消息透露,自然資源部在2021年8月曾召開閉門會議,明確二批次核心城市土地出讓政策調整,規定單宗住宅用地溢價率不得超15%,且不得通過提高起拍價方式調整溢價率。
15%溢價率紅線之後,房價會降嗎?土地財政又將走向何方?
土拍往事與瘋狂溢價
1987年底,全國第一宗土地拍賣在深圳舉行。這是大陸第一次以公開拍賣的方式有償轉讓國有土地使用權,這也是中國土拍的開始,更是中國三十餘載房地產市場化的開始。
多年後,著名地產人王石在自傳中這樣評價1987年末的這場拍賣會:中國房地產發展的最基本基石就是由此奠定的。這一槌,打破了我國土地使用制度的歷史,直接促成了憲法的修改,堪稱中國房地產開天闢地的「一拍」。
值得注意的是,當時全面參考的對象是香港。
在此前的1986年12月,一份名為《深圳市房地產改革赴港考察報告》被送到深圳市領導的案頭。
這份報告全面介紹了香港的土拍制度,報告寫道:「香港政府把全港土地收歸政府,在全面規劃和初步開發基礎上,採取高地價政策,通過政策和公開拍賣的形式,為香港政府獲取巨額收入。香港政府通過供應和拍賣經過規劃的土地,有效地控制了整個城市建設,控制了基建規模,刺激並帶動了金融、股市和香港整體經濟的發展。」
也是在1986年,《中華人民共和國土地管理法》頒布,當年8月國家土地管理局正式成立。關於土地使用權有償轉讓,國家土地管理局在1987年11月正式向國務院提交了試點報告,並公布了包括深圳、上海、天津、廣州、廈門等試點城市。
第一個實行政策的是特區深圳。在第一拍之前,深圳方面早已觀摩並熟悉香港的土地拍賣。彼時,准備拍賣的編號為H409—4的地塊,緊靠深圳水庫,面積8588平方米,規劃為住宅用地,使用年限50年。
在第一拍競拍現場,除了44家競拍企業代表,還有來自全國17個城市的市長。
整個拍賣過程持續了17分鍾,深圳第一拍以超出底價300多萬元,525萬元的總價成交,平均地價為611元/平方米。
從此,土拍模式迅速在全國各地推廣。之後,國內不少城市的土拍市場,土拍高溢價率現象屢見不鮮。2010年,合肥E1002地塊溢價率高達325%。2016年,經過56輪報價,杭州蕭山23號地塊溢價率達到323%;25號地塊溢價率更達到325%。
直到2021年,高溢價地塊仍屢見不鮮。2021年4月,廣東佛山,在「激戰」111輪後,華潤置地最終以總價64.5億元,溢價率106%,奪下陳村地塊。
「麵粉」與「麵包」
在如火如荼的大基建時代,土拍政策讓處於高速發展的中國城市受益。此後三十餘載,土地收入成為不少城市建設經費的主要來源。
2020年,全國國有土地使用權出讓收入8.4萬億元,同比增長15.9%。當年,全國賣地收入超過1000億的城市達14個。這其中不少城市對於賣地收入的依賴度超過100%。2019年,中國最主要的50個城市賣地收入高達4.16萬億元,是稅收收入的120%,12個城市的土地財政依賴度超過了100%。土地收入堪稱地方政府重要的財政支柱。
中國人民大學經濟學院院長劉守英曾對媒體表示,急劇膨脹的土地財政幫助政府以前所未有的速度積累起原始資本。同時,這些賣地收入支撐了中國幾百個城市的基礎設施建設,有力地推動了中國經濟發展和城市化、工業化進程。
近年來,在城市建設方面深受贊譽的新一線城市杭州,2020年賣地收入高達2574億,土地財政依賴度高達122.96%。僅2020年6月,杭州住宅用地土拍平均溢價率高達21.37%。
然而,「麵粉」價格往往決定著「麵包」定價。
比如,2014年龍光地產以2.5萬元/平方米樓面價拍得深圳龍華一宗地,遠高於當時周圍的房價水平。此後,招商、華僑城、金茂等開發商也紛紛進入龍華,所拍土地樓面價大多遠高於當時周邊住宅。此後,龍華房價持續上漲。
直到2021年,高溢價土地仍然是不少城市地產市場的「強心針」。
2016年10月,佛山開始實施限購區土拍限價。但2020年4月,佛山又開始大范圍取消了土拍限價。
2020年佛山出讓110宗經營性用地,共計收入1243.83 億元,同比大增70.01%。
據統計,2021年1~3月佛山合計網簽成交321.35萬平方米商品住宅,同比增長94.8%,累計網簽套數達28660套,同比增長93%,一季度成交總額高達563.55億元,刷新近5年歷史新高,且同比大漲122.6%。
土地財政的終局?
房價上漲、土地財政依賴,似乎到了非解決不可的時刻。
有消息透露,自然資源部在2021年8月曾召開閉門會議,明確要求二批次核心城市土地出讓政策調整,規定單宗住宅用地溢價率不得超過15%,且不得通過提高起拍價方式調整溢價率。
易居研究院首席研究員嚴躍進對中國新聞周刊表示,深圳等城市的相關政策,進一步體現了地產限價政策繼續從緊從嚴的導向。過去全國不少城市有各類限價政策,但是深圳等城市顯然不滿足既有的限價政策,在既有基礎上進一步調低限價的價格線,目的在於進一步促進價格的穩定。
不少分析稱,除了抑制房價過快上漲,15%的土地溢價率,也在倒逼地方政府逐步走出對土地財政的嚴重依賴。
廣東住房政策研究院首席分析師李宇嘉對中國新聞周刊表示,多年以來,國內很多城市依靠蓋新房擴張城市的邊界,這個過程已經趨於結束。很多城市在國土空間規劃實施以後,建設用地的規模將得到控制,「在這種情況下,城市發展想靠新增低成本供地去賣房,是不可持續的」。
早在2018年,時任中國城市規劃設計研究院院長楊保軍就表示,城市的迅猛擴張是一個「非常態」,中國城市大規模擴張的「高潮」已經過去,未來城市的更新將是「常態」。
劉守英也對媒體表示,隨著城市化速度下降以及「以地謀發展」模式潛在的諸多問題不斷暴露,土地作為經濟增長發動機的功能將不再繼續,新一輪的土地管理制度應契合中國經濟發展階段的轉化。
2021年6月,國家財政部、自然資源部、稅務總局、中國人民銀行聯合發布通知,將由自然資源部門負責徵收的國有土地使用權出讓收入等4項政府非稅收入,全部劃轉給稅務部門負責徵收。
這是在土拍設溢價率紅線之外,今年事關土地財政的另一則重磅消息。土地財政的終局,或許已經到來。
Ⅳ 青島市瑞昌路141號地塊拍賣了三角地的居民去那兒住
去青島玩三天就可以了。
青島冬無嚴寒,夏無酷暑,是著名的游覽、避暑、療養勝地。景點有:
棧橋公園為開放式景點,是百年青島的標志,也是青島最好的觀景點之一 ,乘2、5、8、25、26、231、301、304、316、321、501、801路可抵達,距離青島火車站只有幾百米。票價:免費開放。
五四廣場為現代建設的青島標志性景點,為紀念為保衛青島而引發的「五四運動」而得名,CCTV常能看到。乘25、26、31、104、202、228、212、223、225、304、316、321、501、801等二十幾條公交車可抵達。票價:免費開放。
八大關景區為開放式景區,八大關景區為德國佔領時期所建設規劃,並聯合歐洲二十幾個國家的皇族貴人一起建有風格各異的歐式古建築群,引種歐洲各種樹木,以作為他們的休閑療養用的皇族園林。乘15、26、31、202、212、223、228、304、311、316、321、501、801等二十幾路公交車可抵達。票價:免費開放。
魯迅公園以獨特的紅礁石和優雅的環境取勝,是青島海濱風景區著名景點之一。 地址:琴嶼路1號 票價:免費開放,乘6、26、231、304、311、312、316、321、501、801路車在魯迅公園站下車。
小魚山是青島前海最佳觀景點之一,為青島市十大景觀之一。 地址:福山支路24號 門票價格: 旺季:15元淡季:10元 乘6、26、202、223、228、304、311、312、316、321、501、801路車可抵達。
小青島為青島市十大景觀之一。 地址:琴嶼路2號 門票價格: 旺季:15元 淡季:10元。 乘6、26、231、304、311、312、316、321、501、801路車在魯迅公園站下車。
海軍博物館(3A )是中國唯一一座全面反映中國海軍發展歷史的軍事博物館。設室內展廳、武器裝備展區和海上展艦區。是全國愛國主義教育基地之一。 地址:萊陽路8號 ,門票價格:旺季:30元 淡季:20元 交通:6,26,202,304,316路
電視觀光塔(3A )是青島最佳觀景點之一,也是集觀光、餐飲、娛樂、購物、休閑的絕好去處。 門票:散客:旺季:30元 淡季:15元(淡季憑公交IC卡) 團體:30人以上15元 ,地址:青島市太平山一路 交通:1,3,15,25,36,212,217,225,302,307,308,368路。
康有為故居紀念館(2A )票價:旺季8元 淡季5元。 地址:青島市福山支路5號 ,交通:6,26,202,304,316路。
青島海底世界是集海底觀光旅遊和海洋科普教育為一體, 地址:中國青島萊陽路1號 門票:90元,通票100元, 交通:6,26,316,304,202,228,801路。
信號山公園(3A )是青島市內最佳觀景點之一,門票:12元 地址:青島市齊東路17號丁 龍山路18號 交通:1,214,220,221,225,228路。
花石樓 位於八大關景區內、為德國佔領時期所建,德國總督的私宅,後成為蔣介石的私宅,毛澤東療養時的住處,為青島著名建築景觀之一。 門票價格:5元 ,地址:黃海路18號 ,交通:26,31,304,316路。
天主教堂建於本世紀30年代初,也稱聖彌愛爾大教堂,它是青島地區最大的哥特式建築,青島著名建築景觀之一。 地址:浙江路15號 ,門票:5元 ,交通:1,2,5,25,367,228,231路。
青島山炮台遺址公園3A 坐落在風景秀美的青島山上,為島城最佳觀景點之一,這里曾經是第一次世界大戰亞洲唯一的戰場,其地下工事保存完好,是一處集教育、休閑、游覽為一體的人文景觀。 門票:旺季:10元 淡季:8元 ,遺址展覽館:旺季:5元 淡季:4元,地址:青島市市南區興安支路1號 ,交通:15,25,,220,604路。
嶗山風景區(4A)通票160元。(清流、太清、仰口游覽區旺季票價每人次70元,淡季為50元;北九水游覽區旺季票價為每人次50元,淡季為30元;華樓游覽區票價為每人次10元),交通路線: 1.去南線:A. 嶗山旅遊專線,俗成802路,從團島發往埡口. B.304路,從輪渡發往埡口. C.104路 從台東發往流清 2.去北線: A. 312路, 從路動發往仰口. B. 109路,從李村發往仰口. C. 123路,從李村發往仰口. D. 106路,從李村經仰口至埡口. 3.去中線: A.311路, 從輪渡發往北九水. B.110路, 從胎動發往北九水.
Ⅳ 土地拍賣流程以及規則
拍賣程序與規則如下:
一、發布拍賣公告;拍賣公告至少應當在拍賣日前20日發布。
二、競買人報名提出申請並提交資格身份證明文件,交付履約保證金;
三、拍賣人按拍賣文件要求對競買人資格和資信進行審查、核驗,對符合條件的申請人頒發競買資格證書;
四、公開拍賣。拍賣應在拍賣文件規定的時間、地點由土地拍賣主持人按以下程序主持進行:
1、拍賣開始前,競買人憑競買資格證書領取統一編號的應價牌,競買人少於三人的,主持人應當終止本宗地的拍賣;
2、競買人顯示應價牌,主持人點算競買人;
3、主持人介紹拍賣土地的位置、面積、用途、使用年限、規劃要求和其他有關事項;
4、主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度,沒有底價的,應當予以說明;
5、競買人按規定的方式和要求應價;
6、主持人確認該應價後繼續應價;
7、主持人連續二次宣布最後應價而沒有再應價的,如果最後應價達到了拍賣底價,主持人在第三次報出最後應價後落槌,即表示成交,如果最後應價未達到拍賣底價的,主持人應宣布收回拍賣標的,停止拍賣;
8、主持人宣布最高應價者為競得人。
五、拍賣成交後,出讓人、拍賣人、競得人當場簽訂《拍賣成交確認書》。
六、競得人應按規定繳納交易服務費並按《成交確認書》約定時間簽訂土地使用權出讓合同。《成交確認書》對出讓人、拍賣人、競得人具有合同效力。
七、競得人支付的保證金可抵作土地使用權出讓金。其他競買人繳納的保證金在拍賣活動結束後3個工作日內全額退還(不計息)。
八、競得人有下列行為之一的,競得結果無效。所收保證金不予退還。給當事人造成損失的,依法承擔賠償責任:
1、競得人反悔,拒絕簽訂成交確認書或土地使用權出(轉)讓合同的;
2、競買人、競得人提供虛假文件隱瞞事實的;
3、競買人、競得人的採取行賄、惡意串通等非法手段競得的;
4、法律、法規規定的其它違約情形
Ⅵ 土地拍賣意味著什麼
土地拍賣,意味著土地使用權或者土地承包經營權將發生改變。
Ⅶ 最新公告:青島市第二批集中供地拍賣中止
8月11日,青島第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故「終止」,再次實施公開出讓時間,以屆時公告為准。
Ⅷ 青島第二批集中供地調整後掛牌減13幅,總起拍價312億元
8月18日,山東省青島市自然資源和規劃局重新掛出第二批集中供地的地塊信息,與此前掛出的地塊信息相比,第二次掛出的地塊總計87幅,減少了13幅。
另外,此次的土拍規則也出現了變化。根據要求,同一企業及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買,購地資金不得使用參與競買企業控制的非房地產企業融資。供地把控溢價,其中高新區的溢價率限制在15%以內,其他最高限價在土地拍賣前輸入網上交易系統,達到限價後,轉到線下競高品質住宅建設環節。競買人提交的資質證明文件不符合要求,或同一企業及其控股的各個公司參加同一宗地的競買,取消競得人(暫定)資格,扣除5%競買保證金作為違約金不予退還, 競買人3年內不得在青島參與土地競買。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對澎湃新聞(www.thepaper.cn)表示,此次青島的土拍嚴打馬甲拍地,對於馬甲拍地的現象給與了比較全方位的管控。第一、明確房企拿地資格,即同一企業及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買。第二、若房企以馬甲的方式拿地,那麼將被取消拿地資格,同時面臨土地競買保證金5%比例的沒收、未來3年不能參與拿地等約束。此類規定,要求房企積極重視起來,防範通過馬甲拿地的方式來變相增大拿地勝算。
另外,嚴躍進表示,青島在拿地資金方面也進行了嚴格管控。此次青島政策明確,房企拿地資金方面有五條紅線不能觸碰,包括:房企股東不能違規提供融資,金融機構不能違規提供融資,房企上下游企業不能違規提供融資,外部企業和個人不能違規提供融資,房企控制的非房企公司不能違規提供融資等。類似政策管控了房企各種變相突破管控尋求融資的做法。此前部分房企出現了超投模式,或者說在同股不同權的基礎上,引入金融機構變相加大拿地杠桿,類似做法自然也會面臨管控。
根據地塊出讓信息,此次青島第二批集中供地重新掛牌的87幅地塊,總建築面積達765萬平方米,起拍總價312億元,將於9月8日-10日開拍。其中,市北區5幅地塊掛牌,總佔地面積20.84萬平方米,規劃總建面57.92萬平方米,起拍總價41.16億元;李滄區共計8幅地塊掛牌,總佔地面積21萬平方米,起拍總價48.76億元。
Ⅸ 出大招!山東土地拍賣溢價率超100%自動流拍
7日,青島黃島區國土資源和房管局發布土地出讓公告,月底將拍賣7宗土地。值得注意的是,公告提出:「按照價高者得原則確定競得人,溢價率達100%以上視為不理性競拍,系統自動流拍。」這是青島土地市場首次採用「熔斷」機制。樓市專家張百忍認為,7宗土地是優質地塊,限價政策表明政府的態度。
出讓公告中提出:「本次國有建設用地使用權拍賣出讓按照價高者得原則確定競得人,如溢價率達100%以上,視為不理性競拍,系統自動流拍。」這是青島土地市場首次採用「熔斷」機制。
那麼你知道在房地產開發過程中,最為重要的土地拍賣都有哪些過程嗎?
根據《招標拍賣出讓國有土地使用權規范》的具體規定,如下.
招標、拍賣、掛牌出讓土地流程:
(1)公布出讓計劃,確定供地方式;
(2)編制、確定出讓方案;
(3)地價評估,確定出讓底價;
(4)編制出讓文件;
(5)發布出讓公告;
(6)申請和資格審查;
(7)招標拍賣掛牌活動實施;
(8)簽訂出讓合同,公布出讓結果;
(9)核發《建設用地批准書》,交付土地;
(10)辦理土地登記;
(11)資料歸檔。
(以上回答發布於2016-12-08,當前相關購房政策請以實際為准)
更多房產資訊,政策解讀,專家解讀,點擊查看