㈠ 求國內外金融風險案例！！！麻煩各位了~~
國內：中航油事件，德隆，南方證券
國外：美國長期資本管理公司，最近的次級債，東南亞的金融風暴
㈡ 銷售項目管理的案例分析懂銷售管理的請進
一、物業管理前期介入的現狀 物業管理起源於英國，但真正意義上的現代物業管理卻是在美國形成關發展，開成時間是19世紀末至20世紀30年代。海外的物業管理對早期介入的管理相當重視。海外的物業管理公司要進入物業的早期管理，必須通過招投標才有資格對物業進行早期介入的管理運作。 海外物業管理早期介入一般是在立項決策階段介入。介入立項決策、規劃設計、施工安裝、竣工驗收各個環節的管理工作為： 1．所選派的管理人員對開發商的立項決策工作進行積極配合，對物業市場的細分、目標市場的定位、成本利潤分析、物業管理的標准和內容等基本問題發表誠懇的看法和建議。 2．所選派的管理人員根據自己對業主和用戶一般需求的深入了解與把握，對物業規則設計中容易忽略的細節問題如空調位置設計的佔地與美觀問題的處理，建築物內的管線布局怎樣考慮才能利於日後的維修養護等提供改進意見，避免或減少物業管理中的「先天不足」現象。 3．所選派的管理人員扮演「第二工程監理」角色，按施工進度察看施工現場。 4．所選派的管理人員參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、整潔情況檢查，並按整改計劃督促整改。 海外物業管理在前期管理動作中主要是與開發商及銷售商代理商緊密配合，促進物業租售，參與簽約活動；根據業主和使用人的要求、希望與建議，設計日後的管理模式，制定相應的規章制度，海外的做法是：在物業租售合同簽訂的同時，讓業主和用戶在有關物業維護、使用的「公共契約」上簽字，如《大廈公契》等開發商與物業管理公司依法制定的文件，並與物業權屬證一起作為檔案資料保存使用，還在住區管理工作正式啟動後張貼公布，便於對照執行。另外，海外物業管理的前期運作內容還包括： 1．始終保持公共場所的整潔。 2．嚴格控制和協助造訪者進出物業。 3．嚴格控制裝修人員進出物業。（新加坡的做法是：所建住宅物業是「空殼」，讓業主或使用者自我創造性的進行「第二次裝修」，但發達國家是先按物業裝修幾大流派或住戶愛好類型裝修好，將一個「完整」的物業移交給物業管理單位，並在3年內不準再裝修） 4．保障停車安全。 5．精神飽滿、禮貌周全地接待來訪者。 6．全天候地做好住區的治安管理工作。 日本關西地區管理專家掘重裕說，物業管理貫穿於整個建築物生命周期的一種業務，它從整個建築物的設計、建造、維護保養一直到最後拆除是全程跟蹤服務的。因此，從建築總體花費來看，基礎建設費用只佔整體費用的25%，而維護管理費用則佔75%，這與中國重基建而輕管理的資金分配方式有所不同。在傳統意識中，國內常常把物業開發看成是開發商、設計院和施工單位的事，物業管理是房屋建成後才開始的，似乎開發時期與物業管理無關。所以，以前國內的物業管理公司普遍對早期介入不重視。隨著對物業管理理論研究的深入，業內人士普遍認為物業管理介入的時間越早越好。這個結論的得出可以說是對我國過去十幾年管理實踐經驗和教訓的總結。 目前，國內一些規模較大、管理較規范的物業管理公司已經在接管物業時，進行早期介入的管理運作，並制定出相應的管理標准程序。我國現在暫無全國性的物業管理法律，不能夠制定出統一的運作標准及程序。雖然有不少地方性法規、章程或條例出台，但由於我國物業管理仍處於初始階段，有很多問題不是地方性法規所能解決的。所以，目前我國物業管理公司對早期介入的運作一般都是參照國外的做法，其工作內容已在之前提過。 福建省目前的物業管理也不很理想。根據廈門市房地產聯合網的調查，僅一成的業主滿意現有的物業管理，有50%的業主認為物業管理一般。泉州市物業管理的狀況也差不多如此，根據《泉州市市區房地產市場誠信調查報告》的數據統計，只有59.38%的業主認為物業管理處是按合同規定做好保修工作，只有55.73%的業主認為物業在交付使用前是驗收合格的，而有47.14 %的業主認為物業存在質量問題。可見，泉州市物業管理還有很多不足之處，特別在早期介入方面。業主認為物業存在質量問題達到了47.14 %之高，而大都是房屋裂縫，漏水，小區配套設施等問題。可想而知，泉州市的物業管理幾乎沒有做好前期介入，沒有對物業進行綜合、全面、細致的驗收。 泉州市的物業管理之所以存在種種不足之處，是與泉州市目前的房地產市場不規范有很大的關系。雖然泉州市房地產市場經過去年的整頓，比以前規范了很多了，但仍有一些不足的地方。比如，泉州市的大部分物業管理公司與開發商都是隸屬於同一個集團公司，物業公司既使發現有質量問題存在，為了集團公司的眼前利益，他們一般是睜一隻眼，閉一隻眼，這樣最終吃虧的還是業主。 當然，泉州市還有不少較為規范的物業管理公司。如南方物業管理公司（隸屬南益集團）、秋實物業管理公司等。他們的管理較為規范，也有進行前期介入的管理的經驗。例如，秋實物業管理公司，該公司成立於2000年11月，系具有獨立法人資格，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧的物業管理公司。現有的管理人員80%持有全國物業管理人員資格書。公司以創「全國城市物業管理優秀小區」為目標，推行ISO9001：2000國際質量管理體系，學習和借鑒國內外先進管理經驗。該公司在對泉州中聯房地產開發有限公司開發的刺桐豪園的接管時，便對物業進行前期的介入管理，他們的介入工作是全面而細致的，是站在為以後的小區管理和業主的角度，對物業進行嚴格的驗收。 二、物業管理前期介入的作用 隨著我國物業管理行業的發展、壯大，已經有不少的物業管理公司開展了早期介入的工作，有更多的物業管理公司意識到早期介入是保證物業管理順利起步與開展的重要條件，是實施物業管理的首要環節。實踐證明，早期介入具有以下作用： 1．有利於優化設計，完善設計細節 我國疆域廣闊，地理環境與經濟發展水平差距懸殊，這必然要對設計提出不同要求。比如在南方，高溫時間較長，空調用電量特別大尤其是一些商業大廈，就必須考慮電路的負荷問題。而北方，就要考慮取暖。這些物業管理中的實際問題，一般設計人員很難完全預料、估計，而有經驗的物業管理公司卻十分清楚。因此，物業管理公司在項目設計階段，從業主或使用人的角度，憑專業人士的經驗對所管理物業的設計進行審視，對不當之處提出修改方案，可優化設計，完善設計中的細節，避免一些在後期工作中難以解決的問題。 2．有利於提高房屋建造質量 由於物業管理公司在物業使用與管理方面擁有第一手資料，對於樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種工程質量問題十分了解，通過參與物業施工建設階段監理，強化了施工過程中的質量管理和監控，並盡可能把房屋質量隱患消滅在建造過程中，從而提高房屋的建造質量。 3．有利於保證物業的使用功能 物業管理公司通過參與竣工驗收和接管驗收，按有關標准嚴格驗收，能確保房屋和各類設備及附屬配套設施正常的使用功能和使用安全。 4．有利於加強對所管物業的全面了解 物業管理公司要想做好物業及其附屬設施的維修養護工作，必須對土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，對於圖紙改動或增、減部分作出認真記錄。例如；管線節點的設置往往和設計圖紙所標位置有一定差距，如果布置管線時不在現場作記錄，在後期管理中，可能就會出現脫節的現象。相對來說，物業管理人員對土建結構部分了解得不用太深，而對設備安裝、管線布置等情況則應充分掌握，便於後期管理。因此，如果目前條件不允許過早介入的話，設備安裝階段應是較合適的介入點。由於加強了對所管物業的全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎，可提高驗收質量，縮短驗收時間，對驗收中發現的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協調。 5．早期介入有利於後期管理工作的進行 物業管理公司通過早期介入，保證了設計、建造質量和對物業的全面了解，對後期的物業管理就帶來了很多便利，既便於維修保養計劃的安排與實施，又能保證維修質量，從而提高了工作效率和工作質量。同時，在前期管理中，經過一段時間的磨合，便於理順同環衛、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關系，建立順暢的服務渠道，有利於後期管理工作的進行。 6．有利於樹立物業管理公司的形象 如果接管與入住同步進行，物業管理公司即使再努力，也會被各項繁雜事務搞得焦頭爛額，折騰不出頭緒，並且容易忙中出錯，以致嚴重影響物業管理企業的專業形象。 三、物業管理前期介入的可行性 物業管理前期介入，從前面的理論分析已得出其十分必要，但在現實中是否可行呢？下面我們就對物業管理前期介入的可行性進行分析。 （一）、從經濟效益角度看 任何經濟活動都要有成本支出，作為一個企業也必然要考慮經濟效益，這是無可非議的。如果考慮物業管理前期介入的經濟性呢？這可從三個角度來分析： 1．經濟效益的可行性 從房地產開發的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風險收益。利的方面：有物業管理公司介入，加強了決策、規劃的准確性，保證物業順利地開發；同時保證物業開發質量，促進物業銷售，加快資金周轉。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入費用由房地產開發商負責承擔），假若物業管理公司提出返工建議，可能還增加工期等。綜合而知，房地產開發商雖然在前期介入中承擔了一定風險，但會帶來更大的收益，從經濟性的角度來看，利大於弊，房地產開發商應該支持物業管理前期介入。 2．從物業管理公司的角度 物業管理公司從參與的角度來看，利的一面是：由於前期介入，熟悉了解物業，為今後接受新業務奠定了基礎，便於本企業進一步擴大業務領域，佔領業務市場。不利的一方面是：可能增加成本費用（如果費用由物業管理公司承擔）。 3．從社會總體的角度 從社會總體角度來看，由於前期介入有利之處在於規劃施工階段得到了把關，減少了失誤，把物業的不足之處消滅在萌芽狀態中，有利於社會總體經濟利益提高。 綜上分析，利明顯大於弊，所以從經濟的角度看，物業管理的早期介入是可行的。 （二）、技術力量的保證 為了保證物業管理前期介入的成功，物業管理公司應該選擇並組織好一批人員參與前期介入。由於物業開發周期長，物業管理公司不可能抽調出大批人員介入，所以應採取精兵簡政的組織構架，人員組成可採取兩種方式：長期介入人員（2～3人），由房屋管理員、結構工程師和設備工程師三人組成；短期介入人員（3～4人），由公司經理、部門經理和技術骨幹組成。 長期介入人員就是從項目一開始，就進入角色，一直到項目結束，參與項目的全過程。介入人員的素質與技術在很大程度上決定了物業管理前期介入的成敗，所以在人員選配上一定挑選，通常有一名經驗豐富、知識全面的管理人員（該同志應對物業情況十分熟悉，並有相關經驗）來參與物業管理的前期介入。還需要一名結構工程師和設備工程師來進行配合，分管土建工程和設備安裝的質量把關。 正是通過技術人員的技術把關，來保證物業管理前期介入達到預期的結果。 （三）、政府、法律制度的保證 政府的經濟職能之一是保證公平、公正，維護公民的基本權利。在房地產開發的市場中，物業管理以前期介入對未來業主是必須的，而在實際操作中，由於開發商急功近利，或者片面追求利潤，卻不願意進行物業管理前期介入（物業管理前期介入，成本投資增加深）。政府應該介入。政府介入的方式主要在兩個方面： 1．制訂有關物業管理前期介入的一些法律、法規、制度。現在中國許多城市如深圳、北京等地政府制定出相應的條文，規定房地產開發時，物業管理必須前期介入，從而在制度上保證物業管理前期介入的開發與實行。 2．政府委託行業協會成立監督機構，對房地產開發全過程進行監督。如果沒有實行物業管理介入，可進行一定的懲罰、處理。這樣就會使房地產開發商由被動到自覺地考慮物業管理的前期介入工作。縱觀國內外各行業，都已成立了自己行業的行業協會。如中國的物業管理協會便是物業管理業的行業協會，它的成立必將使中國的物業管理行業更加規范化、系統化、專業化。
㈢ 美的集團的SWOT案例分析
美的集團面臨的優勢:1、優秀團隊，營銷高手。美的集團主要產品有家用空調、商用空調、大型中央空調、風扇、電飯煲、冰箱、微波爐、飲水機、洗衣機、電暖器、洗碗機、電磁爐、熱水器、灶具、消毒櫃、電火鍋、電烤箱、吸塵器、小型日用電器等大小家電和壓縮機、電機、磁控管、變壓器、漆包線等家電配套產品，擁有中國最大最完整的空調產業鏈和微波爐產業鏈，擁有中國最大最完整的小家電產品和廚房用具產業集群美的空調的營銷團隊是業內公認的營銷高手，學習能力強，反應速度快，體系建設好。2、上下一體化，配套能力強。美的是空調行業中為數不多的既能做上游壓縮機、電機，又做兩器、整機的企業，縱深的產業鏈提供了強大的配套能力。 創建於1968年的美的集團，是一家以家電業為主，涉足房產、物流等領域的大型綜合性現代化企業集團，是中國最具規模的家電生產基地和出口基地之一。
1980年，美的正式進入家電業；1981年開始使用美的品牌；2001年，美的轉制為民營企業；2004年，美的相繼並購合肥榮事達和廣州華凌，繼續將家電業做大做強。
目前，美的集團員工達7萬人，擁有美的、威靈等十餘個品牌，除順德總部外，還在廣州、中山、安徽蕪湖、湖北武漢、江蘇淮安、雲南昆明、湖南長沙、安徽合肥、重慶、江蘇蘇州等地建有十大生產基地，總佔地面積達700萬平方米；營銷網路遍布全國各地，並在美國、德國、日本、香港、韓國、加拿大、俄羅斯等地設有10個分支機構。
，劣勢:美的集團多元化發展，從家電進入汽車，同時兼並了華凌、榮事達等同類企業，擴張速度過快，在一定程度上剝弱了空調的競爭力，，機會: 網路營銷！！！！！！！在2005年8月國家商務部公布的「2004年中國出口額最大的200家企業」名單中，美的位列第57位。2005年9月，國家統計局中國行業企業信息發布中心公布的「2004年度中國最大500家大企業（集團）」中，美的榮列第59位。
在保持高速增長的同時，美的集團也為地方經濟發展做出了積極的貢獻，從1990年代至今上交稅收超過58億元，為社會福利、教育事業捐贈超過7000萬元。
美的集團一直保持著健康、穩定、快速的增長。80年代平均增長速度為60%，90年代平均增長速度為50%。新世紀以來，年均增長速度超過30%。
2005年，美的集團整體實現銷售收入達456億元，同比增長40%，其中出口額超過17.6億美元，同比增長65%。在最近揭曉的「2005年中國最有價值品牌」的評定中，美的品牌價值已從2004年的201.18億元躍升到272.15億元，位居全國最有價值品牌第七位。
展望未來，美的將持續穩定發展，形成產業多元化、發展規模化、經營專業化、業務區域化、管理差異化的產業格局。擁有健康的財務結構和明顯的企業核心競爭優勢，並初步具備全球范圍內資源調配使用的能力。以企業整體價值最大化為目標，進一步完善企業組織架構和管理模式，爭取在2010年成為運作管理規范、治理結構清晰，年銷售額突破1000億元人民幣的國際化消費類電器製造企業集團。
2006年，美的集團整體實現銷售收入達570億元，同比增長25%，其中出口額22億美元，同比增長25%。在「2006年中國最有價值品牌」的評定中，美的品牌價值躍升到311.90億元，位居全國最有價值品牌第七位。
2006年6月，由廣東企業聯合會，廣東省企業家協會評定的「2006廣東企業100強」中，美的集團名列第四位。2006年7月，國家統計局公布的「中國最大500家企業」美的集團排名第53位。 2006年9月中國企業聯合會，中國企業家協會第五次向社會公布了中國企業500強年度排行榜，美的集團位列第63位。
在保持高速增長的同時，美的集團也為地方經濟發展做出了積極的貢獻，從1990年代至今上交稅收近超過90億元，為社會福利、教育事業捐贈超過8000萬元。
展望未來，美的將繼續堅持有效、協調、健康、科學的發展方針，形成產業多元化、發展規模化、經營專業化、業務區域化、管理差異化的產業格局。擁有健康的財務結構和明顯的企業核心競爭優勢，並初步具備全球范圍內資源調配使用的能力，以企業整體價值最大化為目標，進一步完善企業組織架構和管理模式，在2010年成為年銷售額突破1000億元人民幣的國際化消費類電器製造企業集團，躋身全球白色家電製造商前五名，成為中國最有價值的家電品牌。
該企業在中國企業聯合會、中國企業家協會聯合發布的2006年度中國企業500強排名中名列第六十三，2007年度中國企業500強排名中名列第七十，12月5日，2007中國最有價值品牌報告發布，美的以378.29億元人民幣的品牌價值位居第七，較去年增長了66億元。
2007中國最有價值品牌報告共發布了43個品牌的價值，與比較去年，各大企業的品牌價值都有了較大增長，平均品牌價值增長14%。報告認為，中國最有價值品牌真正構成行業領導力和話語權的，是以家電、電子品牌為代表的海爾、聯想、美的等品牌，其高品質的產品和服務、突出的創新能力，帶來的是中國自主品牌影響力的迅速提升。報告還指出，近十幾年來，家電品牌從數百個並存到現在幾個品牌主導市場，行業已由低水平的競爭進入品牌競爭階段，行業內的品牌強強聯合將加速進行，品牌建設顯得尤為重要。
經過多年的培育，「美的」品牌在國內已經從知名度進入到認知度、美譽度的建設階段。在前不久召開的央視2008年黃金資源廣告招標會上，集團以1.1171億元人民幣拍得央視2008年奧運會決賽直播貼片套裝廣告和《2008年春節聯歡晚會報時》廣告。藉助奧運會、春晚等具有影響力的重大活動，美的高端品牌的形象得以有力地強化。另一方面，為了適應企業戰略發展的需要，美的在加強國內市場穩扎穩打的同時，也加快了海外擴張的步伐，有步驟有重點地建立國際品牌形象。明年是中國的奧運年，同時也是集團發展的關鍵年，完善自身產業結構，進一步拓展國際市場，增強品牌競爭力、樹立強勢品牌地位是美的集團今後的發展方向。
中國最有價值品牌研究始於1995年，由睿富全球排行榜資訊集團與北京名牌資產評估有限公司共同研究並發布,目的是借鑒世界最有價值品牌排名，研究品牌價值內涵及規律，指導和推動中國企業創建國際品牌。一年一度的「中國最有價值品牌排行榜」已經成為海內外投資者、消費者及社會各界了解中國品牌的重要參考。！！！！！！！威脅 :小家電業務虧損，影響了投資者及商家信心；渠道資源不斷流失，競爭對手不斷發起挑戰，因為 涉足房產、物流等領域的大型綜合性現代化企業集團，是中國最具規模的家電生產基地和出口基地之一，既當水手又當船長。
㈣ 項目管理案例分析
1.確定項目的基本假設,
a.公司的主要產品適合ISP
b.該公司有好的銷售業績和盈利，內有承擔ISP費用的能力；容
c.該公司現在的市場信息系統與ASP系統相比不如ASP；
d.該公司的營銷人員裝備如何比ASP落後；
e.該公司願意接受現代信息技術，現在的信息情況應用ASP後將改善。
2.該項目的目標是：在1年內，即到2005年初，使這家國有鋼鐵公司全面接通ISP服務，並使得公司高層領導對這項新的通信技術能夠完全接受。並最終簽定合同。
3.該項目涉及到產品的宣傳、演示；與客戶的溝通、交流。技術交流和談判。
4.主要的產品是產品宣傳信息，專業技術展示，技術溝通和商務談判。
5.項目經理1人，技術支持2人，廣告策劃1人，演示、宣傳1人，商務談判代表2人。此項目共需7人。
6.這個問題太多了，你就給這點分，我不答。
㈤ 國際人力資源管理有什麼經典案例呢國外的公司或者中國跨國公司都可以~
王博，經濟師、人力資源管理師、注冊高級人力資源管理師，首卷《中國人力資源開發年鑒》人力資源精英（100人），省人力資源開發研究會特約培訓師。中國人力資源專家網發起人、編輯，某市企業聯合會企業信息化領導小組專家團專家，金色陽光CHO 。
王博，大學畢業後曾從事設備維修、技術員、行政秘書、清欠管理、企業物資管理等工作。1998年開始在某特大型企業企業集團（深圳上市公司）從事人力資源管理工作，主要負責保險福利管理、企業考核管理、職稱管理、薪酬改革、MIS建設（HR部分）等管理工作，籌建了集團培訓中心。2002年12月某大型企業集團成立，應邀請到該集團籌建集團勞動人事部，建立了企業人力資源管理制度、培養了企業人力資源管理力量。2005年到某大型燃氣公司（香港上市公司）從事人力資源管理。多年來，堅持學習，在學習中工作，在工作中學習。近兩年做了大量的企業收購、兼並、合資的人力資源管理項目。多年的企業人力資源管理經驗使其掌握人力資源管理各個崗位工作。
擅長企業變革時期人力資源管理，員工招聘與任用管理、企業培訓體系建立、職業生涯規劃與管理、E－HR管理、大學生就業培訓等，並且對大型企業的籌建、收購、兼並有豐富的經驗。屬於實戰型人力資源管理專家。
管理格言：員工不是聽管理者怎麽說，而是看管理者怎麽做；做事先做人，管事先管人。
李家強
1997-1999年就讀於美國芝加哥大學公共管理研究院及商學院 ( 美國商學院最新排名第二名) ，獲管理碩士學位。在此前後，擁有10餘年國內外著名企業的管理工作經驗，歷任中國科協國際部項目經理, 中國航天部長城工業總公司進出口部貿易經理、美國匹特威國際公司(當時全球最大防火防盜電子安全設備供應商)合資項目總經理、美國霍尼韋爾國際公司國際業務發展經理、BP石油培訓與發展經理。
1993-1997年間，任摩托羅拉大學培訓講師，並成為摩托羅拉大學第一位中國籍培訓師導師，一些學員已成為目前國內培訓界的名師。
曾服務的企業有：全球企業 ：摩托羅拉、霍尼韋爾、甲骨文、高露潔、惠普、強生、NCR、RRDonnelley等，英美的BP石油，德國的赫斯特、西門子，日本的西科姆、日立、三菱、愛普生，以及艾立信、諾基亞、北電集團；國內大型企業：航天工業總公司、南方航空集團、華潤集團、首信集團、北京電信、上海電信、華北制葯、廣州電梯；IT企業：東方通信、柳州移動、華為、創維、中興通訊、東信北郵、信天通信；民營企業：美的、北京科寶櫥衛、汽車行業：江鈴汽車、東南汽車等多家大型企業。
May
CHRP特約國際培訓師，美國康耐爾（Cornell University）管理學碩士，, 中國人力資源開發研究會常務理事，原美國人力資源管理協會（SHRM）特邀講師，現任深圳市億雙龍人力資源有限公司首席咨詢顧問，2002年12月成為中國優秀人力資源專家信息庫首批入選專家。
擁有多年海外人力資源及商務咨詢工作經驗，曾在美國Xanada & Younker Training Organization、HRCI等機構任職，績效顯著。憑借其敏銳的商業意識和豐富的行業經驗 ，以及優秀的管理理念，回國後為不同行業機構設計及推行人力資源整體發展計劃及顧客服務和管理才能發展計劃，受到客戶好評。在人力資源戰略規劃、溝通與激勵、職業生涯發展計劃、績效考核等方面有深入的研究。以全新的理念和新穎獨特的培訓方式受到全國各地學員的熱烈歡迎
培訓輔導過的企業有：林天房地產、天安保險、ABB公司（瑞典）、深圳紅彤汽貿、深圳金新農飼料、深圳雙橋投資、深圳凱利實業、聖廷苑酒店、白沙集團、深圳安益投資、阿爾卡特、中漢星電子科技、中國建築二局二公司、粵鵬建設，河南雙強、深圳山天飲食連鎖有限公司、和林電子（日本）、深圳宇陽科技發展有限公司等
林澤炎
1996年7月獲中國科學院心理研究所人力資源管理博士學位，並分配到勞動和社會保障部中國勞動保障科學研究院工作，歷任工程師 、高級工程師 、副總經理 、國家重點課題負責人，主持「 中國企業人力資源管理體系 」及「企業人力資源管理師技能鑒定國家標准」課題研究，兼任《 中國勞動 》雜志 「 人力資源管理 」欄目開拓及主持人。代表作主要有：《3P模式—— 中國企業人力資源管理操作方案》、《現代人力資源管理》、《人為事故預防學》、《現代職業人素質測評與訓練》、《實用職工心理衛生與保健》。主編《 中國企業人力資源管理診斷與制度創建 》（3本）、《 企業人力資源管理核心技術和操作方案 》（12本）兩套叢書。
曾為中國電信、中國聯通、中國移動、大長江集團、中國船級社 、TCL集團 、聯想集團、雙鶴葯業、京門房地產、新華人壽、柯瑞公司 、中信公司、幾十家單位主持過人才招聘、培訓、組織機構設計、心理素質測評及人力資源管理方案設計等工作；同時被國內多家公司聘為研究員、高級顧問。
張錫民
南京理工大學企業管理碩士。歷任企業生產質量部經理、人力資源部經理、企管部經理、銷售部經理、營銷總監、人力資源總監、常務副總裁、高級管理顧問/高級培訓師、董事副總裁等職。並兼任南京理工大學MBA培養客座教授、北方交通大學企業管理咨詢協會客座教授, 香港光華管理學院特聘高級培訓師；並出任國家通用管理能力認證考試主任講師之一，出任外國專家局下屬的美國PMP認證考試的主力講師；並兼任北京雙高人才中心，中關村人力資源經理協會和國內十多家公司兼職特約顧問/培訓講師。
曾服務的企業有：聯想集團、中文之星、連邦軟體、曙光信息集團、江蘇紅星美凱龍 集團、新奧特集團、美的集團、江蘇亞邦集團、中海油渤海石油集團公司、新疆大油田、山東東方鋼管集團公司、北京四環制葯集團公司、四通集團、新疆德隆公司、重慶宗森摩托、重慶嘉陵摩托、深圳華為、深圳電信、長城公司、長春電影製片廠、金源化工、開普化工、中國長安汽車集團、北京電信集團、匯源果汁、中國普天集團、北京星辰投資管理集團、中國茅台酒廠、好利來集團公司、北京市領導幹部培訓班、中國人壽保險公司、江西豐城電廠有限公司、海南航空公司。
李 毅
中國人民大學工商管理學院MBA主攻人力資源，清華大學經濟管理學院勞動經濟專業，雙碩士。香港大學職業經理人、台灣卡耐基、斯坦博期股權培訓講師。曾任北大縱橫集團人力資源總監、億鎂科技（中國）有限公司綜合管理部總監、凱必盛（中德合資）自動門技術有限公司綜合管理總監、金馬集團人力資源部經理等職務。曾參與人民大學和華為集團的人力資源合作；搜狐管理模式及部門職能設計，崗位描述，績效考核；嘉銘集團人力資源規劃，項目考核，績效考核等的制訂。
羅 贏
畢業於北京大學 ，現為企業人力資源開發管理領域專家級自由職業者。1991年大學畢業即加入財富500強企業寶潔公司 ，開始人力資源開發管理的職業生涯。在寶潔享譽國際商界的企業管理經典中熏陶8年 ，從管理培訓生到招聘經理到組織協調經理，再到中國寶潔的北京地區人力資源經理，成為一名優秀的職業經理。98年底，羅先生為著名的國際獵頭公司選拔推薦，以29歲的年齡，出任美國優利系統（中國）公司的人力資源總監，成為當時在華跨國公司少有的本土化人力資源總監，也是中國優利高層領導團隊中最年輕的總監 。上任後1年內就成功地協助新任總經理重建了公司的領導團隊 ，實施了業務組織的戰略重組，當年實現多年虧損後的經營盈利 。2001年起，開始從事商務人力資源開發管理的職業專家服務 ，融十年跨國公司的職業管理經驗，厚積薄發，不斷開發出面向本土企業的人力資源開發管理應用理論和應用技術，如企業人力資源管理5層平台理論，企業文化冰球模型理論，現代企業精效招聘技術，人力資源開發4個層面理論，等等。迄今已在全國各地講授公開課和企業內訓課20餘場，以個人豐富經典的管理實戰經驗，精闢深刻的管理內涵揭示，形象生動的互動演繹，震撼人心的現實案例剖析診斷，和精效到位的現實疑難解決方案，不斷獲得學員的高度滿意反饋和高度評價，深受企業客戶的歡迎。
現在不少投資溫哥華房地產的中國人都是純投資供圖/視覺中國
中國買家去年96億美元購置溫哥華房產 占當地房產銷售總額的33%
中國買家推漲溫哥華房價？
過去一年溫哥華地區獨棟住宅平均價格上漲30%。有報告稱，中國買家去年共花費96億美元在溫哥華購置房產，占當地房產銷售總額的33%。那麼，是不是以中國買家為主的外國購房者推高了溫哥華的房價呢？對此，有關專家和業內人士的觀點並不統一。不過，加拿大人已經開始對政府放任外國購房者的「搶房」行為表示不滿。據統計，溫哥華市區家庭年均收入7萬多美元，按照目前的獨棟住宅均價，一個當地家庭不吃不喝20年才能買一套房。
據大溫哥華地產局日前發布的統計數據，過去一年溫哥華地區獨棟住宅平均價格上漲30%，4月份每套均價達140萬美元。加拿大國家銀行金融分析師彼得·勞特利奇在一份報告中稱，中國買家去年共花費127億加元（約合96億美元）在溫哥華購置房產，占當地房產銷售總額的33%。昨日，一位在華代理溫哥華房產的中介對北京青年報記者表示，數據跟實際情況比較符合，中國買家在溫哥華購置房產比例去年來大幅攀升。那麼，房價的攀升對加拿大帶來了什麼樣的影響，真的是中國買家推動了加拿大房價的暴漲嗎？
現象
國人購置溫哥華房產多用於投資
數據顯示，加拿大溫哥華的樓市從去年開始火熱起來。其中漲幅最大的區域是屬於大溫哥華地區的措瓦森，其獨棟住宅平均價過去一年漲了41％，達116萬美元；里士滿漲了36.5％，至150萬美元；拉德納漲了35％，至97.15萬美元。今年4月，溫哥華市區所有房屋的銷量，比過去10年銷量的平均水平高出41.7％。而房屋供應卻同比下滑38.3％。
伴隨樓市火爆的是溫哥華樓市投資回報率的攀升。摩根士丹利的數據顯示，投資溫哥華房產2015年的凈回報率達11％，高出加拿大整體樓市三個百分點。加拿大國家銀行金融分析師彼得·勞特利奇在一份報告中稱，中國買家去年共花費127億加元（約合96億美元）在溫哥華購置房產，占當地房產銷售總額的33％。北京春季房展會海外業務的相關負責人告訴北青報記者，購置溫哥華房產用於投資的人數最多，其次是子女教育。
一名在三年前移民加拿大溫哥華的人士告訴北青報記者，她兩年前在溫哥華買的房子，如今已經漲了50%，今年以來，向她咨詢如何在溫哥華投資買房的人已經有6位，往年頂多一兩個。而且以前一般是移民的人才選擇在加拿大買房，現在不少是純投資的。
追訪
溫哥華豪宅均價5萬精裝還送車位
北京春季房展會海外業務的相關負責人表示，溫哥華房產的購置者中，其中來自北京的購房者佔了一定的比例。一個月前剛剛結束的北京春季房展會上，其中來自加拿大的房地產公司有3家，兩家來自溫哥華，最終達成了3筆成交意向，均為在市中心的高端公寓。
為何中國人熱衷於在溫哥華買房？該負責人表示，雖然溫哥華的房價漲了很多，但目前市中心的豪華公寓也就5萬元/平方米左右，沒有公攤，精裝修，還送車位。國內不要說北京，一些二三線城市的房價也高於溫哥華。
據介紹，中國買家傾向於購買溫哥華的高端豪宅。加拿大按揭和住房公司總裁Evan Siddall在多倫多發表講話時援引了溫哥華一個城市規劃部門最近的案例研究。研究發現，西溫哥華三個社區賣出的豪華住宅中，約三分之二的買家是中國人名字。
分析
海外買家是推升溫哥華房價主要因素？
那麼，到底是什麼原因促使溫哥華房價大幅上漲呢？新華社援引西蒙·弗雷澤大學公共政策學院助教喬希·戈登的說法，「中國買家給溫哥華西部獨棟住宅價格帶來上漲壓力，並在溫哥華樓市形成連鎖反應。海外買家需求是（房價上漲的）主要因素。」
而大溫哥華區地產委員會會長丹·莫里森則表示，多個因素助推溫哥華樓市火爆，例如人口增加、房屋供給有限和經濟復甦等，海外買家或許只是其中一個因素。一名負責中信證券海外資產管理業務的人士告訴北青報記者，全球貨幣寬松可能才是根本的原因，海外買家的湧入只是一個現象。
影響
當地家庭不吃不喝20年才能買套房
房價的節節攀升在溫哥華市民中引發了不滿。SFU社會政策學學者Josh Gordon日前發布名為「溫哥華的住房危機：原因，後果和結論」的報告。報告稱，加拿大人開始對政府放任外國購房者的「搶房」行為表示不滿。
Gordon說，住在溫哥華的人們，擁有一個家的夢想已逐漸被粉碎，因為在房市如此火熱的情況下，他們無法和國外的投者們競爭。溫哥華住房危機的主要原因來自於外國買家，尤其是來自中國的購房者。「希望政府能提出一個策略來擺脫如今混亂的房市。」
除了房市火熱以外，高空置率也同樣是個問題。長期以來，溫哥華房屋市場大量海外買家以投資目的買入之後長期閑置。而不斷走高的房價令當地居民難以承受。據統計，溫哥華市區家庭年均收入7萬多美元，按照目前的獨棟住宅均價，一個當地家庭不吃不喝20年才能買一套房。
公開資料顯示，加拿大今年的聯邦預算中會撥出專款，明年加政府將用這筆錢專門追蹤並審查外國購房者的資金來源。今年3月，BC省長簡蕙芝也曾公開表示，全省將採取一系列措施來制止「影子炒房」的做法。
上月底，加拿大聯邦政府所有的全國性住房機構加拿大抵押貸款和住房公司表示，在溫哥華地區，獨棟住宅目前的價格水平已經高於基於金融、經濟和人口基本面狀況應有的水平。據了解，加拿大國家房屋管理機構正研究對加拿大房地產市場中外國人房屋持有情況進行跟蹤調查。
文/本報記者 朱開雲
（以上回答發布於2016-05-11，當前相關購房政策請以實際為准）
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㈦ 新形勢下地產代理企業如何生存
朱大鳴在國家從緊貨幣政策持續影響下，房地產開發企業的資金鏈也日益緊張，作為房地產敷生企業的代理策劃企業，也伴隨著房地產市場競爭的日益激烈、房地產開發規模的減少，房地產品牌企業的不斷成熟，以及社會分工的進一步細化，房地產代理企業的日子也越來越不好過。 代理企業正在觀望與徘徊，代理企業是否是夕陽產業，今後的生存空間有多大？筆者認為隨著開發商的長期洗牌，房地產代理企業的業務影響可定是存在的，但關鍵是看如何來面對目前的市場，以及用何種戰略應對未來市場。今後的市場正在呼喚新型的策劃代理商。如果營銷代理商還局限於目前的操作層面來運作，不是及時、迅速轉型，以及時滿足市場對策劃代理需要，就將被市場所淘汰。同時，如果代理商不能夠很好的解決阻礙行業和企業發展的關鍵問題，那麼其功能將為開發商自身所替代,或被海外的營銷代理商所取代。 第一, 代理企業應成為塑造「地產品牌專家」策劃並力求塑造房地產企業品牌、樹立樓盤品牌形象是營銷策劃的至高境界。任何商品的生產、銷售和服務，都蘊含著品牌發展和形成的過程，樓盤也是如此。隨著房地產市場的發展和完善，新一輪的競爭是品牌的競爭。消費者選購住房時，必須考慮資金投入的安全性，自然就會選擇信譽好、品牌佳的企業。品牌樓盤帶來的高附加值已逐漸為賣家認識，它為開發商帶來開發樓盤各環節中的良性循環機制所產生的收益也愈加顯著。從發展形勢看，物業是基礎，市場是關鍵，品牌是動力，跟著品牌買房，房地產進入品牌消費時代是一種必然。營銷策劃就要實實在在地在物業中構築品牌基礎，堆積無形資產。 樓盤品牌的創立，不是營銷策劃方案的簡單虛擬，而是在營銷每一環節中追求品牌意識的綜合體現。品牌的實現，不是一朝一夕之事。像萬科、綠地等開發商樹立了自身過硬的品牌，他們所擁有品牌旗下的樓盤一再旺銷，就是品牌發展的必然，是與相關公司對品牌孜孜以求的努力分不開的。當然，廣大開發商、營銷商還需高瞻遠矚，在營銷策劃中把對樓盤品牌形象的塑造，把利用樓盤品牌的影響、示範效應當作一種主動、自覺、精心的行為。 營銷代理公司應該努力成為專業的「地產品牌專家」，成為開發商不可缺少的「品牌利潤創造者」。所以在項目的營銷過程中，代理公司要綜合考慮發展商短期和長期的利益。而這些都要求營銷代理商要走向全程策劃和代理，而不能夠只進行銷售的策劃和代理。 第二，營銷代理企業之間的競爭應該上升為品牌競爭(1) 營銷策劃需要考慮開發商品牌競爭的需要。中國房地產經過近二十年的發展，房地產企業之間的競爭，已從早期的價格競爭、規模競爭、質量競爭、功能競爭，發展到今天的品牌競爭。房地產品牌對消費者和房地產企業意義重大：一方面，消費者要提高生活質量、滿足受到尊重的需求及自我實現的需求，需要通過品牌住宅來顯示個人財富、身份地位、成就以及風度和個性，從而贏得別人的尊重；另一方面，房地產企業需要通過創造品牌來提高開發產品的競爭力、增加市場佔有率和利潤率，以吸引更多的消費者，達到進一步擴張的目的。與此相適應，代理業策劃的出發點和立足點也不能再局限於銷售本身，而要與房地產開發企業品牌經營相協調。 (2) 代理企業本身之間的競爭也需要上升到品牌競爭的層次。無論是在台灣模式還是香港模式下，代理業都實現了幾大品牌公司在行業中的相對強勢地位。這是代理行業從早期低層次的價格競爭發展到品牌競爭的結果。品牌競爭促使代理商進行戰略考慮，更加明確的權衡長期利益和短期利益，著力進行企業核心競爭力的培育，進而提升了行業整體的競爭力，有利於房地產營銷代理市場的更加規范。房地產營銷代理企業實施品牌戰略，搶占市場份額，已成為我國房地產營銷代理業今後發展的必然趨勢。 （3）隨著房地產行業的不斷發展，房地產市場供應日趨減少，將來營銷代理企業不可能，也沒有這么多市場容量按照目前的操作模式進行個案代理銷售。代理營銷企業或發展為成房地產企業的專業顧問公司，其形象應是行業內的管理咨詢公司，這就要求此類公司因雲集各類人才高地，集高級經營管理師、資深市場研究、房地產評估、建築規劃、建築設計、園林師、工程管理咨詢、投融資顧問、法律顧問、策劃師，公共關系等人才的全方位專業顧問公司，正真成為行業內的「麥肯錫」；或向房地產三級市場發展。 綜合前文對房地產營銷代理行業存在問題的分析和探討，對行業內的主要參與者，即政府監管者、行業協會和營銷代理商提出如下對策和建議： 1、 政府監管者應當完善相應的同業規章制度，並使之切實得到執行房地產營銷代理法規制度缺乏對營銷策劃等知識和經驗等智力成果的承認和保護，大大挫傷在營銷策劃方面投入大量人力物力等企業的積極性，增加其成本，不利於形成營銷策劃再次投入的良性循環，進而不利於保護和促進房地產營銷代理業向深層次發展。政府監管者應當完善相應的同業管理制度，將營銷代理同中介代理區分開來進行管理。 2、行業協會應當制定統一的自律性和監督性的市場行為規則(1)加強行業管理，提高專業素質。行業管理由行業協會執行，這是市場專業化發展的需要。行業協會通過行業統一的自律性和監督性的市場行為規則來實現內部自我管理。房地產營銷代理協會以公開、公正、公平的專業管理來約束行業協會成員，創造公平的企業競爭環境。房地產營銷代理業可以加強對行業內各種行為的自律和監管。房地產營銷代理有不少專業行為，如技術規程、洽談程序、咨詢守則、職業操守、保密原則、收費標准等，這些專業行為如果沒有一個強有力的專業機構來組織、規范是很難統一的。因此，很有必要強化行業協會在這方面的職能來規范房地產營銷代理的各種行為。這有利於行業的長期發展。 (2)加強職業道德與服務意識要培育房地產營銷代理市場，減少非市場行為，發揮市場資源配置和供需調節的作用。行業協會可以採取以下措施：①加強對職業道德的立法、檢查，在從業人員的執照暫停與吊銷的規定中加進職業道德的內容，並設立調查機構隨機檢查；②加強媒體的監督，對違規運作者予以媒體曝光；或在行業專業通訊刊物上，建立黑名單暴光制度，對那些不良行為及時給予披露；③加強行業協會對職業道德的管理，對職業道德有明確、實效的內容規定及管理。 (3) 營銷代理行業協會應強化對代理商策劃營銷方案知識產權的保障作用。由於在交易中單個代理商相對於開發商處於弱勢地位，在代理商知識產權遭侵害時，其無力與開發商相抗衡，這是就特別需要行業協會也整體的力量來保護代理商的合理利益。比如，在現階段可以組織建立開發商侵權黑名單，在行業內加以公布，對這些開發商，代理商應聯合予以抵制，不與之進行交易或不提供優秀策劃方案。 3、房地產營銷代理商應完善企業運營機制，努力培育自身的核心競爭力(1)實施戰略管理是房地產營銷代理企業面臨的緊迫的任務。首先，實施戰略管理是市場經濟對營銷代理企業的客觀要求。其次，實施戰略管理是房地產營銷代理行業需求結構變化和競爭壓力增加對企業的要求。第三，實施戰略管理是避免行業無序競爭的需要。最後，實施戰略管理是營銷代理企業保持旺盛生命力，從而實現長遠發展的內在要求。 (2) 應該加強和完善企業的知識管理職能。加強知識管理，實現系統學習，提高營銷代理企業的競爭力特別重要。同時，只有加強和完善知識管理，真正將營銷代理企業經營的核心資產——策劃知識和理念進行有效的管理和控制，才能保證企業經營不會隨著員工的流動產生波動，保持平穩運行，為企業的未來發展解決後顧之憂。 (3) 營銷代理企業也必須盡力改善和加強人力資源管理水平，留住和吸引人才。首先，建立風險和貢獻相匹配的激勵與約束機制。建議營銷代理企業的激勵與約束機制應當向低薪酬加適當股權的方式轉變，當然，為保證決策的集中和有效，應遵循高層管理者控股的前提。其次，營銷代理企業應嘗試建立有效的人才培訓機制。 目前營銷代理業競爭態勢分析1「劣幣驅逐良幣」2001年諾貝爾經濟學獎獲得者之一阿克爾洛夫專門研究了買方和賣方在信息不對稱情況下的市場運行。他給出了信息經濟學方面的一個經典案例，就是「舊車市場」。通過這個例子，我們可以很好的理解信息不對稱下的市場運行規律。賣方往往比買方更清楚車子的質量。假如買方無法通過其它辦法檢查舊車的質量，那麼市場的運行就會出現如下問題。設想有兩種車：好車和次車，賣主知其質量而買主只知市場上有一定比例的好車和次車。好車車主只願意以較高價成交，而次車車主卻願意以較低價出手。買主知道有一定的概率會買到次車，因此願意出的價格就要打折扣。如果市場上的次車比例大到一定程度，這種折扣就足夠大，使得好車車主不再願意把車投入市場。結果，市場上只剩下了次車。 這一簡單模型揭示了兩層道理。第一，在信息不對稱的情況下，市場的運行可能是無效率的，因為在上述模型中，有買主願出高價購買好車，但市場這一「看不見的手」並沒有把好車從賣主手裡轉移到買主手中。而按照傳統經濟學的理論，市場調節下供給和需求是總能在一定價位上滿足買賣雙方的意願的。第二，這種「市場失靈」具有「不利選擇」或「逆向選擇」（adverse selection）的特徵，即市場上只剩下次品，這也就是出現了「劣幣驅良幣」的結果。這一結果的根源是信息不對稱。可見，引入信息不對稱會深刻地改變了我們分析問題的角度並改變很多「常識性」的結論。由於信息不對稱在市場中是普遍存在的，阿克爾洛夫的以上分析具有普遍意義。這種與市場競爭機制相背，看似反常的現象，經濟學上就稱之為「劣幣驅逐良幣」。 2 營銷代理業的競爭表現為典型的「劣幣驅逐良幣」現象再來看的營銷代理行業。在這一市場中，產品是「營銷代理」，買方是房地產開發商，賣方是營銷代理商。良幣和劣幣則可以分別代表水平高低的兩類策劃代理（假定只有這兩種極端情況，不影響我們對問題的分析）。 首先，不可否認的是在代理市場中存在著相當數量的「劣幣」——不能到位的策劃和代理。這一方面是由於對代理商資格沒有嚴格界定，行業進入成本較低，企業水平參差不齊。另一方面行業內也沒有對提供「劣幣」者存在相應的懲罰機制，相對而言其成本較低，卻可以獲得「良幣」的價格。 其次，作為買方房地產開發商在作出交易的當時很難判別出其購買的營銷代理是「良幣」還是「劣幣」，擺在他們面前的可能都是千篇一律的「策劃書」，良幣沒有明顯的區別於劣幣的「質量」信號。開發商明確感受到的只是價格——代理傭金的高低和承諾的多少。在這種情況下，我們就不難理解開發商的決策了，要麼在排除掉明顯質量低下的「次品」後，選擇低代理傭金和多承諾的代理商，並要求代理商承擔相應的風險；要麼自己投資設立代理企業，盡管不一定能做到最好的營銷代理，但這種產品的「優」和「劣」畢竟是掌握在自己手裡的。 開發商的決策引導著市場競爭的方向。在較低的代理傭金的情況下，實力較差的代理商，無力僱傭較高層次人才，只能投入較低的成本，雖然不能夠為開發商提出較好的策劃，但由於目前市場的景氣，房地產銷售短期效果不算差，其仍然能夠獲取盈利，在市場中得以平安的生存。與此形成鮮明對照的是，實力較強的代理商，擁有一批高層次人才，投入的營運成本較高，在較低的代理傭金的情況下，無法盈利，在競爭中處於不利地位，被迫通過裁員等手段降低成本，與低層次的代理商淪為同路。市場競爭的機制應當是「優勝劣汰」，但現在房地產營銷代理市場競爭的結果卻是「劣勝優汰」，可以說是明顯的「劣幣」驅逐「良幣」。 劣幣驅逐良幣現象最終會導致資源配置失當和社會效率低下。相當多的代理商急功近利，不願意做大量的非常深入的市場准備(市場調研、市場定位、產品定位、客戶定位)，往往憑以往的經驗，不假思索的COPY，因為前期的市場准備階段時間戰線較長，成本較高。這樣就使得行業的競爭停滯在低層次的價格競爭上，而沒有及時實現競爭層次的提升，難以集聚人才和資本，阻礙了行業整體發展。 3 營銷代理業的競爭狀況的深刻原因「劣幣」能夠驅逐「良幣」的真正原因在於信息的不對稱，買方掌握了全部的信息和主動權，賣方不能夠區分「劣幣」和「良幣」。具體至上海營銷代理業的競爭狀況，其深刻原因在於：（1）行業進出的壁壘過於寬松，使得不符合條件的代理商大量存在，這就為「劣幣」的存在和出現提供了客觀條件。（2）代理行業內缺少對「劣幣」和「良幣」的評估機構和體制，使開發商難以區分「劣幣」和「良幣」，而單個開發商對代理效果進行評估的代價和成本相對較大，是造成「劣幣」和「良幣」混淆的外部條件。（3）代理企業本身沒有真正樹立起「品牌經營」的戰略思想，不能夠通過自身的品牌和信譽發出「良幣」信號，這是導致「劣幣」和「良幣」混淆的內部條件。(三) 改善房地產營銷代理業競爭狀況對策探討 基於以上總結和分析，要改善房地產營銷代理業的競爭狀況，必須消除或者弱化影響房地產營銷代理業競爭狀況惡化的深層次原因。 1、房地產營銷代理業需要建立完善的資格准入制度，減少「劣幣」的存在。當前，從事房地產營銷代理的人員來自各行各業，專業素質參差不齊，職業道德難以恪守，進而影響了行業聲譽。對此，建立完善的資格准入制度已迫在眉睫。建立完善的資格准入制度，規范從業人員的專業素質和職業道德，將對房地產營銷代理業的健康發展起積極的推動作用。 一方面，政府主管部門制定和採取一些「市場准入」政策。例如經過法定機構評定的行業企業代理資質，根據評定的資質規定承接相應的代理業務，並規定代理傭金的最低比例。同時，通過設定相應的專業技術資格考試，來引導提高從業人員的素質。 另一方面，房地產營銷代理業可以強化行業協會的職能，加強對行業內各種行為的自律和監管。房地產營銷代理有不少專業行為，如技術規程、洽談程序、咨詢守則、職業操守、保密原則、收費標准等，這些專業行為如果沒有一個強有力的專業機構來組織、規范是很難統一的。因此，很有必要強化行業協會在這方面的職能來規范房地產營銷代理的各種行為。這有利於行業的長期發展。 2、房地產營銷代理業需要建立獨立、客觀、公正、權威的中介評估機構，對代理商或其代理的效果進行評估，消除「劣幣」能夠偽裝成「良幣」的外部原因。 市場經濟是一種信息經濟，信息的透明度與真實性直接決定著市場的運行效率。信息的不對稱必將導致市場的無效率。營銷代理市場同樣需要對稱的完整信息。這就需要能夠獨立客觀的對代理商或其代理效果進行評估，代理商和開發商就可以根據評估結果進行交易。這種如果中介機構在信息的真實性方面不但不起促進作用反而起促退作用，那麼即使這種信息的傳遞是十分及時並且是非常透明的，那也只能起劣化資源配置而不是優化資源配置的作用。 市場經濟是一種秩序經濟，作為整個社會經濟秩序的建設者和維護者，中介機構的中介行為既是市場監管與社會監管體系中的重要鏈條，也是監管決策的出發點和基本依據。如果中介行為不公正，甚至參與造假和護短，那就不但會扭曲整個社會的監管體系，而且還會造成市場監管與社會監管在起始點上處於真空狀態和扭曲狀態，這就不可避免地會引致市場投資的逆效應和社會資源的逆流動，進而使市場失去本應具有的運行秩序。 中介機構如果沒有形成獨立的財產，進而沒有形成獨立的人格，使得他們不得不在一定程度上依附於其他部門、依附於服務對象甚至依附於特定的利益集團，必將不能把對社會負責、對市場負責、對服務對象負責和對自己負責有機地結合起來和協調起來。中介機構在中介活動中不能處於中立地位，就無法使中介行為符合法律規范、道德理念和公信准則，也就無法避免中介機構的短期行為和失信行為。中介機構在獨立、中立和自立上的制度缺失就必然導致市場的混亂和無序，其結果，就必然是「劣幣驅逐良幣」。 建議在行業內成立獨立機構，建立用戶滿意度測評體系（CSI），對代理企業和代理項目進行用戶滿意測評。 用戶滿意是用戶對產品或服務的感受及評價，也是供方企業的努力結果。用戶滿意度即是對用戶滿意作出的程度描述，可以用來評價用戶滿意這種結果、衡量用戶的感受的水平。因此可以說用戶滿意度一方面體現了用戶滿意的程度，另一方面也反映了企業所提供的產品或服務滿足用戶需求的成效。 用戶滿意度的基本內涵可以從個人層面、企業層面、社會層面來理解。從個人層面上講，用戶滿意度是用戶對某項產品或服務的消費經驗的情感反映狀態。這種滿意不僅僅體現在對一件產品、一項服務、一種思想、一次機會之上，還體現為對一種系統、一種體系的滿意。在整個消費過程中，用戶不僅追求對經濟收益的滿意，而且追求對社會性和精神性的滿足。從企業層面講，用戶滿意度是企業用以評價和增強企業業績，以用戶為導向的一整套指標，它代表了企業在其所服務的市場中的所有購買和消費經驗的實際和預期的總體評價，它是企業經營「質量」的衡量方式。從社會層面講，用戶滿意度是一種新型的，基於市場業績的測量尺度，用於測量行業、產業、經濟部門和全社會經濟的運營狀況。
㈧ 論文 題目《房地產投資風險綜合評價決策》 關於房地產投資分析、風險分析
《房地產投資風險綜合評價決策》
和我的畢業論文題目一樣啊
寫的不好，給你參考一下吧。
已經發到郵箱了，請查收。
㈨ 房地產開發商融資的途徑和方式
一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。
二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。
三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。
四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。
五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。
六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。
七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。
八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。
九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。
十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。
十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。
十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。
十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。
拓展資料：
從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。
從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。