1. 頂樓有很多優點，可是為什麼在房屋銷售中如此不好賣呢
其實很多人都喜歡購買頂樓，因為住在樓房有一種風水學裡面的講究，就是喜歡高高在上，住在頂樓也是踩在別人的腦袋頂，而且一般購買頂樓都會贈送一個大陽台，有的開發商還會贈送閣樓，即使這樣大家還是不願意購買頂樓，因為頂樓優點多，缺點也不少。
那麼很多人寧願不買1樓，也不會購買頂樓，是因為購買1樓的人群大部分都是老年人，為了出行方便。也是為了鼓勵大家購買，1樓開發商會贈送一個小花園，但是1樓還有一個最大的痛苦，那就是下水管道容易反水，這一點也是一個非常糟心的事情
2. 房地產銷售成功案例
----成都龍湖翠微清波
前言：
從去年下半年來成都樓市先後經歷了去年「9.27」宏觀調控、今年的「5
3. 房地產銷售問及頂樓會漏水怎樣回答
技術上的東西就不要過多的去說了，個人覺得，畢竟10個人裡面9.5個都不清楚防水的工藝，所以還是從另外一個方面來說這個問題比較好，作為客戶，需要你寬他的心，而不是講理論。特別是對待女性客戶，通常都不會理性的看問題，作為客戶的置業顧問，你應該表現出你更加專業的一面，也就是賣房無數，同樣的問題經常都有，但是都解決好了，並且今天這個問題，也不會例外。曾經我是這樣解決的。效果還不錯。沒有理論，只有一個說話的技校，希望對你有用！！！
頂樓漏水是正常現象。樓頂防水不好做，特別是磚混結構的房子（這里也可說成任何房子），也是目前建築工藝的瓶頸問題。但是我們會向工程部嚴重反映這一情況，會把事情處理到最好。請您放心，現在漏水是好事，那給了我們時間去解決，如果等到買了房，交了房子，裝修完都出進去了，才出現問題，那就更不好解決了。您說對不對？所以還是請您放心，交房的時候，一定能達到交房標准。這也是我們開發商最重視的問題，開發商最怕的就是修好的房子業主拒收啊。您想想是不是這個道理？
4. 頂層的房子能賣出去嗎
商品房的價格可謂是一路飆升，在這樣的大環境下，現在一套房子幾乎接近百萬。在買房的時候，要考慮的因素有很多，一套房子至少要住幾十年。因此在買房的時候，首先是了解有關房產的知識；其次自己要有主見，否則很容易被售樓人員忽悠。下面是一位資深的售樓小姐透露的買房注意細節。
4、蚊蟲多
低層的房子離得小區的綠化帶很近，夏天的時候又避免不了蚊蟲的侵襲。
綜上所述：在買房子的時候，這些因素都要考慮周全，否則只會讓自己後悔莫及！
免責聲明：文章部分素材來源於網路，如涉及侵權，請聯系作者處理並刪除，謝謝。
5. 房產置業顧問怎麼把頂層賣出去
買房是一件大事，置業的大事，買房的時候要考慮的細節性問題有很多，自己還是要有一定的房產知識，這樣才能買到如意的房子。在樓層的選擇上面，有的人說高層的好；有的人建議選擇低層的。我的一個朋友是從事地產行業的，最近她辭職了，才給我透露的關於買房時應該注意的問題。
6、由於每一棟樓的層數是不同的，這里給大家的建議是，選擇樓層的三分之二處，這些樓層比較好，
免責聲明：文章部分素材來源於網路，如涉及侵權，請聯系作者處理並刪除，謝謝。
在下圖，輸入面積，看你家傢具要多少錢？
6. 房地產銷售案例
水石廣場營銷推廣報告 房策網 http://www.fangce.net
一、總體營銷策略
（一） 整合營銷核心目標
（二） 核心戰略構想
（三） 推廣戰略原則
二、入市時機建議
三、整合營銷推廣戰略
（一） 項目形象定位
（二） 策略緣起
（三） 營銷推廣
（四） 整體推售策略
（五） 價格策略
（六） 公開發售前促銷策略
四、階段性營銷推廣戰術
（一） 銷售階段劃分
（二） 各階段推廣細節
一、 總體營銷策略
（一） 整合營銷核心目標
通過對本項目及項目周邊區域市場的詳盡分析，針對本項目提出如下營銷核心目標：
通過整合營銷推廣，在充分保證利潤的前提下力爭實現在本項目公開發售後3個月內實現80%以上銷售率。
（二） 核心戰略構想
為了實現3個月內實現80%以上銷售率。
在本項目的操作過程中必須堅持如下三點操作原則，即：
1、 一切工作服從銷售目標；工程、物管、財務、合同等相關部門緊密配合銷售工作。
2、 准確制定價格、銷控、包裝、促銷等方面的核心策略；
3、 在銷售過程中不斷強化各類推廣策略的市場決定力，並根據市場的變化，階段性、靈活性運用推廣策略。
（三） 推廣戰略原則
嚴格控制營銷推廣費用，排除硬性廣告轟炸式進攻，採用「以小搏大」的操作方式；主題定位創造性的「滁州市中心主幹道大店鋪、水石嘉園——城市中心的家」的推廣，利用媒體（活動跟蹤報導、軟文等）、現場包裝、促銷（配合公關活動和工程節點）等手段，有效的製造熱點話題，將項目的賣點融匯貫通於其中，不斷製造市場焦點，從而提升銷售率。
二、 入市時機建議
考慮到本項目的工程進度和銷售的延續性，雙方就2006年4月28日正式入市達成一致意願。理由如下：
1、 開盤的必備條件是工程有一定形象進度並達到預售條件、樓書資料備齊、導視系統完備、樣板房裝修完成。為展示客戶項目良好的物業形象，必需2~3個月的銷售准備工作。
2、 「紅五月」。從銷售代理的角度，每年5月前後是一個購樓旺季。本項目於4月28日推出，同時5月1日七天長假，市場需求旺盛。
3、 從競爭層面來講，滁州市中心區未來將有多個項目推出（現在的金光大道、南譙南路的工商銀行旁邊待開發項目，小商品市場旁邊的財神道）直接對本項目構成威脅，搶得先機，佔領市場，方為上策。
三、 目標市場定位
根據我公司充分的市場調查，同時充分考量本項目的各方面質素的基礎上，提出如下目標市場定位：
目標客戶群定位 —— 賣給誰？
1、本地滁州人，現居住區域主要在滁州市區的有實力的經商戶；
2、外來中小商戶，主要為下轄的6個縣市及附近經營業主；
3、高收入企業管理階層，集中為新、老城區內效益較好企業員工；
4、安徽省內外投資客群市場，分連鎖店自營和親屬購置投資兩種。
四、 整合營銷推廣戰略
（一） 項目形象定位
滁州市中心主幹道沿街大商鋪
水石嘉園——城市中心的家
（二） 戰略整合
1、 項目品牌營銷戰略
與各相關專業品牌公司強強聯手，打造項目品牌，塑造本項目在地產領域的新形象，達到迅速回收資金的目的。
2、 差異化營銷戰略
（1） 強調產品本身差異 ——「滁州市中心主幹道沿街大商鋪」
（2） 強調產品區域互動的差異—「滁州市中心首個高檔住宅小區」
（3） 強調目標客戶群生活態度的差異 —— 「棄舊迎新」
（4） 強調營銷手法的差異 ——「市中心、商業中心、財富中心」
（5） 強調品牌形象的差異 —— 「統一裝修、統一形象、統一品質」
（三） 營銷推廣
[水石廣場]所面對的主要是敢於投資的區域消費群體，他們關注的更多的產品本身所具有的潛在市場價值。因此，整個推廣過程既要延用傳統的營銷手法以平實的作風與之溝通，又要利用獨創的、針對性強的觀點與消費者對話，將「賣點」與「觀點」恰如其分地凝結與目標客戶群進行溝通。
推廣主題
「滁州市中心主幹道沿街大商鋪」
「滁州市中心首個高檔住宅小區」
五大銷售主張：
1、 優越位置、鎦金旺鋪——「坐擁未來市中心商鋪、輕松享受投資回報」
2、 展望滁州發展——「城市在發展，滁州在改變」
3、 中心區發展美好未來—— 「搶佔中心地段、把握未來價值」
4、 [水石嘉園]創新理想戶型——「110—130㎡的三房小康之家理想戶型」
5、 便捷交通——「經商、居家出行快易通」、「時間就是金錢」
6、 物業管理——「名牌管家、星級服務」
（四） 整體推售計劃
按照圖紙編號：5—7—9棟，依次編號為01—02—03單元，再依次編房號為101—102—103等。
時 間 推出單位 備 注
2006年4月28日 9號樓水石廣場精品商業街 定價時考慮面積位置因素
2006年4月28日 水石嘉園3棟小高層 根據交錢登記情況調整推出
考慮因素:
1、 通過對項目進行合理的銷控，避免在銷售後期剩餘的單位全部為劣勢單位，化解尾盤銷售困難。
2、 9號樓為16層小高層考慮到當地客戶對小高層的電梯物管不很信任，加上緊靠[水石廣場]大商業，受到噪音的影響大，最早將其以新單位的形象，配合較其他樓棟低價位推出可以減低對後市銷售的巨大壓力；
3、 5、7棟小高層朝向中心園林景觀，樓距較大，整體質素具有優勢，在公開發售前推出以便促進銷售進度，堅定客戶消費信心。
4、 復式單位由於面積大、總價高，且客戶對於上6樓居住的不便等因素，使其相對其餘單位的消費層面窄，銷售周期相對較長，建議2006.4.28開盤前先摸底一下,再推出，以便盡快消化。
5、 保留單位的景觀相對較好、受噪音的影響小，建議先控制銷售，在適當的時機推向市場，配合促銷活動，刺激消費購買行為。
（五） 價格策略
建議定價：水石嘉園5、7、9棟起售價2500元/㎡ 均價：3000元/㎡
以上定價要通過周遍市場調研分析後決定。建議價格在開盤前7天決定為好。
[水石嘉園]定價因素系數調差表
棟號 房號 定價因素系數調差 合計 備注
噪音 景觀 朝向 戶型
9棟 01
02
03
04
05
06
07
08
5棟 01
02
7棟 01
02
03
02
03
04
定價因素調差說明
1、 噪音因素：
9棟臨城市主幹道——南譙北路，16層小高層噪音偏大，整體負值最大，噪音尤其是清早、夜晚較為突出，整體負值其次。另外靠水石廣場入口的部分單位噪音調差系數僅作局部微調。
2、 景觀因素：
5、7棟視野開闊，整體景觀優，故分值可相對調高。
3、 朝向因素：
5、7、9棟的位置朝向基本相同，為正南偏東，朝向較好，因此此系數可不計。
4、 戶型因素：
各戶型間面積相近，房型合理無明顯優良差異，凡有門沖的戶型單位為-2，客廳朝西北或東北的戶型單位再減2，另外較小面積的E棟3、4戶型及戶型設計極為合理的D棟1戶型單位加2。
5、 層差因素
由於本項目為11、16層的小高層，第一，當地客戶對於小高層的後期電梯物管的服務普遍表示懷疑，第二，考慮到小高層的物業使用費用較高，增加使用成本，第三，同時考慮到小高層之間的棟距決定了每戶的採光效果，因此建議樓層差：針對11層的小高層相對拉開為每兩層遞增元/平米，針對16層的小高層相對拉開為每兩層遞增元/平米，保證每套房源順利出售。
六、公開發售前促銷策略
通過營銷的手段以保證內部認購及開盤階段銷售的持續熱度，我們建議分四步的策略：
第一步：積累客戶期（2006年3月28日前）
操作：爭取於2006年3月28日開始接待已登記客戶咨詢。本階段客戶交納最高20000元意向金（填開收據），領取本項目認購籌碼，便於後期開盤准確定價，不承諾其意向認購房號。
優惠：在3月28日——4月28日開盤前，來交20000元意向金的客戶可優先享受公開發售日當天推出優惠。
第二步：選取房號期（4月26日——4月28日）
操作：4月26日當日公布具體房號價格及推售房號，客戶在當天按派籌順序挑選房號，大定在公開發售日交納並同時簽署認購書。提前一周達到項目熱銷的目的，同時為開盤營銷提供素材，製造項目市場熱點。
優惠：本階段意向客戶，意向金轉定金，同樣享受公開發售當日優惠。
第三步：公開發售（4月28日）
操作：公開當天公布價格及當天優惠，另外通過優惠的形式，吸引前期選定房號的客戶轉定金並簽署認購書。
優惠：公開發售當日成交客戶可享受1%的折扣，且可參與抽獎額外固定數額的優惠折扣（數量初定為10套，銷售價格先加價2%再優惠）。
第四步：開盤延續期4月29日~5月7日
操作：針對內部認購未成交客戶推出少量保留單位，消化無法通過優惠逼定的部分客戶，通過「五一」長假的休息機會抓住來訪客戶，促成銷售。
優惠：本階段成交客戶即可享受額外2%的優惠折扣。
五、 階段性營銷推廣戰術
根據對本項目的分析，認為本項目的營銷推廣工作可分為以下五個階段有序開展，以便整個營銷工作的推廣與銷售的各個階段能正常延續，及在市場突變時，及時調整營銷策略。
（一） 銷售階段劃分
階 段 時 間 銷售率
內部認購期 2006.3.——2006.4.
開盤強銷期 2006.5——2006.6 70%
尾盤促銷期 2006.6——2006.7 30%
（二） 各階段推廣細節
1、 （預熱）內部認購階段
銷售階段 內部認購階段
時 間 2003.3.——2003.4.
價格策略 1、價格「低開高走」；
2、相對公開發售價位留出2-3%的價格空間；
3、執行常規付款方式如：一次性、二、三成按揭；
宣傳策略
媒體策略 1. 利用戶外圍牆廣告、電視滾動字幕、現場樓體條幅進行賣點宣傳
2. 針對下設6個重點縣區進行DM直郵推廣
3. 軟文宣傳造勢，作為輔助宣傳方式；
4. 針對」水石廣場」綜合商業的推廣建議在南京長江大橋橋北樹廣告為以後招商造勢
推廣主題
滁州市中心主幹道沿街大商鋪
水石嘉園——城市中心的家
水石廣場,財富核心
包裝策略 1、完成售樓處現場展示；
2、工地現場整體包裝
3、戶外圍牆廣告牌、導視系統
公關促銷 選房活動
2、 公開熱銷階段
銷售階段 強勢銷售
時 間 2006.5.——2006.6.
價格策略 1、在內部認購價位基礎上，上調1-2%；
2、繼續保持現有付款方式；
宣傳策略
媒體策略 1、 開全方位廣告宣傳，重點戶外圍牆廣告宣傳；報紙選擇滁州日報、電視選擇滁州有線電視；
2、 利用片區特點，針對本片區購房登記群體實行重點宣傳；
3、 利用促銷活動，作足人氣；
推廣主題 「鎦金旺鋪,投資自營兩相宜」
「家在水石,盡享尊貴」
包裝策略 1、 售樓處區點陣圖放大展板、充分體現區位優勢；
2、懸掛現場宣傳條幅，集中展示實效賣點；
3、配合外立面裝修調整現場包裝；
公關促銷 1、 開盤盛典
銷售通道 1、 銷售現場
3、 尾盤銷售階段
銷售階段 尾盤銷售
時 間 2006.6——2006.7
價格策略 促銷提高折扣點或一口價策略
宣傳策略 降低對外宣傳力度，重點進行現場宣傳
推廣主題 「水石廣場，房源有限，機會不容錯過」
包裝策略 現場條幅強化「促銷」信息傳遞
公關促銷 組織「電台或電視台以新聞報道的形式介紹[水石廣場]的銷售狀況
銷售通道 現場銷售
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7. 為什麼剛開的樓盤，售樓處說只剩一樓和頂樓了，賣的真有那麼快嗎
其實這是一種促銷手段，讓人們覺得房子很多人搶，讓人們覺得要趕快買不然就沒有了。
8. 為什麼頂層的房子不好賣內行人告訴你真相
買房是大事，絕不能馬虎。選擇樓層則是買房中至關重要的一個環節。選樓層，有講究！但細心的購房者會發現，大部分人在選樓層時都會避開頂層。其實，相對其他樓層來說，頂層房源的價格更便宜，可以節省不少購房開支，那為什麼頂層的房子不好賣呢？下面就由內行人告訴大家真相！
一、頂層缺點
1、漏水
都說十頂九漏，有的建築商偷工減料，使用劣質防水材料，這樣的房屋往往都是「床頭屋漏無干處，雨腳如麻未斷絕。」
對策：買頂層前要實地查看屋頂的防水性能是否良好；商品房的樓頂防水層的保質期是5年，5年內可以找開發商免費維修。過了保質期的，小修的話，找這棟樓的全體業主商量分攤維修費用，大修的話，申請大修基金。
2、閣樓面積不計算在產權內
開發商們都熱衷使用買頂層送閣樓的方式來吸引客戶，但其實國家規定，低於2.2米的閣樓不計算產權面積。
對策：買房前實地測量面積，高度在2.2m以上的閣樓即使是贈送的面積也要和開發商約定協議，辦理產權。高度低於2.2不計算產權有使用功能的閣樓也應該在協議中標明歸屬。
3、冬冷夏熱
由於沒有上層住戶，房間的隔熱性能較差，因此頂層一般都是冬冷夏熱。
對策：坡式屋頂比較隔熱，可以讓開發商提供頂樓的施工、設計資料，確定是否符合有關標准。或根據外立面頂樓的標記線目測屋頂隔熱層的厚度。
4、對電梯依賴性大、發生危險不易逃生
住在頂層如果電梯出現事故不能運行，上下樓會變的十分不方便。且如果發生火災，住在頂層的人們最不易逃生。
對策：如果家中有老人或行動不便者，最好不要買頂層。如果一定要買頂層，要先查看樓層的消防設施是否完備。
二、買頂層要注意哪些問題？
1、設計結構和用材
如果你購買了頂層，那麼在收房時，別忘記到到樓頂親自查看其防水和隔熱層是否完好，最好是能確認一下防水和隔熱層是否達到一般要求的20-25cm厚；
2、頂樓排水系統
小編建議購買頂層的購房者，最好能選擇雨後看房，或者在屋頂潑水（要有一定的水量）進行檢測，一段時間後，回屋查看室內有無漏水、滲水痕跡，以此判斷房屋是否有問題；
3、水壓是否足夠
可以直接在房屋內打開水龍頭，查看水流量大小，也可以通過詢問小區現有住戶了解平時的供水情況，詢問得知的情況往往都比較真實；
4、小區消防設施
看房收房時，可以順便查看一下樓道里是否有公攤面積被佔用造成擁堵，查看樓棟內的消防設施是否能正常使用；
5、有無閣樓及其高度
現在有些開發商為了促進頂層住房的銷售，會有贈送閣樓的說法，但是根據國家有關規定，高於2.2米的部分才會被計入建築面積，因此在購買時需要注意，不是所有承諾的閣樓面積都會納入銷售建築面積的，也就是說房產證上是沒有相關面積證明的。
所以，如果閣樓低於2.2米，關於其使用功能的部分，一定要在房屋權屬登記中明確其使用權利的歸屬；
6、確定是否有額外付款
額外付款主要是針對一些特殊情況，比如說部分樓盤頂層和閣樓之間的樓梯，需要購房者自行購買或額外付款，因此在購買前一定要先弄清楚你想要購買的頂層住房是否有額外付款的部分。
9. 樓房的頂樓銷售技巧
銷售障礙及應對策略： 【障礙一：頂樓的滲漏問題】
頂樓的滲漏問題是所有市面上頂樓銷售中最大的最關鍵的障礙，客戶買任何一個商品最基本的權利就是要求商品的使用功能完整，何況是房子這一最大宗、和生活關聯最緊密的商品。而滲漏問題就是房子基本功能的缺失，如何在這個問題上說服客戶，打消客戶的顧慮成為頂樓單位銷售的關鍵。
要做到這一點，首先要從技術上了解我們的屋面防漏結構，建議請工程部的相關技術人員給銷售人員講解我們的頂板結構，根據技術資料我們繪制出一般非專業客戶都能一目瞭然的頂板結構示意圖，只有從技術和結構上放心了客戶才有可能相信我們的頂樓單位沒有滲漏問題。
其次要現場踏勘，技術上不滲漏不保證實際施工過程中不出現紕漏，銷售部要組織所有銷售人員現場踏勘，對每一套頂樓單位都要現場查看，包括已售頂樓單位，不是銷售完成就萬事大吉了的，客戶說一句頂你說一百句，如果你的客戶能幫你證明他買的頂樓沒問題，不存在滲漏問題，那將是最有說服力的。對所有頂樓踏勘完成後形成書面記錄，對有滲漏問題的單位要通知工程部及時整改，千萬不能帶客戶到有滲漏問題的單位去看樓。
【障礙二：太陽直射，夏熱冬冷】
這個問題是和上面所述滲漏問題想關聯的，但這個問題影響頂樓單位銷售的分值較滲漏問題要小，因為隔熱並不構成房屋基本功能的缺失，大不了多點空調費，在頂樓較次頂樓的價差上能夠找到一些平衡，但並不是不重要，在客戶越來越追求舒適和環保的今天，客戶對隔熱保溫的關注度也越來越高。如何讓客戶認同頂樓單位在隔熱保溫問題上與其他樓層並無太多差異，同上，首先是從技術上來讓客戶了解並認同，並繪制簡單易懂的隔熱保溫層的結構圖，有利於銷售人員從技術上說服客戶。
以上兩點是頂樓銷售的主要障礙，在銷售過程中，我們的銷售人員不要企圖迴避這兩個問題，要主動化解客戶在這兩個問題上的固有認知，引導客戶其實在現有的工程技術條件下，滲漏和隔熱保溫的技術和工藝都已經相當成熟，頂樓的這兩個缺陷其實只是固化在人們意識中的老觀念，我們的頂樓單位在功能上沒有任何缺失，除此之外，頂樓還有以下幾點優勢：
【優勢一：通風、採光、景觀】
我們都知道現在高層住宅定價都是從低到高依次加價的，這就是我們所稱的「層差」，為什麼會有層差，因為高層住宅的通風、採光、景觀面等條件雖樓層的增高而遞增，垂直電梯的使用讓一樓和頂樓入戶的便利性基本等同，所以就有了層差，而且在銷售過程中往往是高樓層的銷售進度更快，說明客戶大都願意為高樓層良好的通風、採光、景觀等條件買單。那麼在一棟高層住宅中誰的通風、採光、景觀最好，毫無疑問是頂樓單位。
【優勢二：價格】
上面我們提到高層住宅的定價方法，高層住宅定價都是從低到高依次加價的，這就是我們所稱的「層差」，最低的層差有10元/平米的，最高的有50元/平米甚至更高的，但我們的定價在依次往上加的時候，到了頂樓卻不加反而減少了，我們的頂樓比次頂樓單價要低15元/平米，也就是說我們的頂樓單位除了享受最好的通風、採光、景觀以外，比次頂樓反而便宜了幾千塊錢，何樂而不為呢。為什麼會這么定價，僅僅為了平衡我們固有的之前關於頂樓隔熱保溫差的老認識、老觀念而已，實際上在上面已經說明了，在現有技術、工藝條件下，滲漏問題和隔熱保溫問題已經完全解決。
【優勢三：站的高，望的遠】
這既是客觀陳述又是人的主觀臆想，站得高自然看得遠，人都希望高高在上的感覺，頂樓的高度優勢或多或少能給業主某種心理滿足感。
【優勢四：獨享屋面空間，有天】
用賣別墅的思維來賣頂樓單位，別墅產品與普通高層住宅產品最大的區別在哪裡？別墅有天有地，獨享一方天地，所以別墅賣的貴，作為高層的頂樓單位，雖不能與大地親密接觸，卻能獨享一片藍天，試想秋高氣爽季節，在屋面呼吸新鮮空氣，三五好友聊天閑侃也是挺愜意的美事，再者天氣好的時候曬曬被褥、甚至在屋面用盆栽種點蔥花韭菜什麼的也是頂樓單位的專屬權利。
總結：以上對頂樓單位的銷售障礙及優勢做了較為客觀的分析，不管技術、工藝如何成熟，頂樓的銷售障礙還是存在的，客戶對頂樓的負面認識已經固化，因此我們在銷售過程中，一味的強調頂層有多好多好是解決不了本質的問題的，唯有認真了解頂層的施工工藝，保溫隔熱層的施工工藝以及防水的施工工藝，最後，統一說辭，而且是貫徹的執行與理解，只有真正解開消費者內心的顧慮才能成交。