A. 2008年房地產市場政策及走勢分析
2008年房地產市場政策及走勢分析
文/求石
從六部委出台「國八條」開始，國家正式拉開房地產調控序幕，從土地、金融、稅收以及社會保障體系結構、產品供應結構等施頻繁出台，兩年多時間，調控政策出台之密集、數量之多、時間持續之長、措施之嚴厲，在我國房地產發展史上實屬罕見。但是，在這樣的力度下，中國樓市仍是一路走高，高房價比起政策來，明顯要強硬得多。據國家統計局數據表明，2007年前三個季度，七十個大中城市房屋銷售價格累計平均上漲6.7%，其中第一季度上漲5.6%，第二季度上漲6.3%，第三季度上漲8.2%，房價仍是一路飆升。然而，自11月以來，中國房地產市場迅速走向冷靜，成都房地產市場也爆出市場趨冷，寧舍定金也爭相退房等消息。即將邁入2008的中國房地產市場，這是否是一個值關注的拐點信號， 2008中國房地產市場又有哪些政策方向值得關注？明年的房價將何去何從？
宏觀調控三劍齊發
在近二年相繼出台的國家房地產調控措施中，除去70/90政策屬於硬性規定以外，其餘所有政策的控制權全部集中在地方政府手中，基層政府由於利益或者政績等問題等影響，在執行上並非嚴格落實，所以收效並不明顯。種種跡象表明，2008年，房地產宏觀調控將從土地、金融、稅收這三方面進一步深化，並著力貫徹執行。
首先，土地是房地產開發的根本。國土資源部最近出台的有關開發商不付清全部土地出讓金不得分期取得土地證的「39號令」，以及國土部門已經制定了包括實行「凈地」出讓、合理控制單宗土地出讓規模、規定每宗土地的開發建設時間等詳細方法，對房地產市場而言將會起到不小的沖擊作用。尤其是在防範信貸風險、抑制開發商圈地、囤地等方面起到積極作用，將加快商品房入市，平衡市場供需。因此，以上措施一旦有力執行，將在土地出讓規模、開發周期等方面對開發商產生約束與強製作用。
從2007年11月1日開始生效的土地新政如果真能嚴格執行，土地利用將強化向適度密度、空中發展的趨勢，一些地塊可能被劃大為小。地塊規模的縮小將成為今後土地出讓的一大趨勢，單宗住房地塊面積一般會在100—200畝之間。出現「地王」的比例相對要減少。項目開發和上市速度將加快，一般較難再現大規模、大面積的捂盤、囤房、惜售現象。
其次，物業稅一旦實轉運行，將成為稅收方面的殺手鐧對樓市產生影響。物業稅主要是針對土地、房屋等不動產實施征稅，將加大不動產的保有成本。一旦實施，將有效抑制投機性購房行為。
再次，提高第二套住房首付比例以及提高房貸稅率也正式實施。提高第二套住房首付比例以及利率晚霞提高至現有水平1.1倍，100萬元20年房貸，需要增加10萬元左右的利息，投資利潤空間縮小，對投資性住房需求會產生一定的沖擊作用。不久國家發改委也公開表示，未來的調控措施中將包括明確只鼓勵家庭擁有一套住房等住房基本政策，而對投資性住房採取較嚴厲的抑制政策，同時限制外藉人員購房。
保障性住房比例加大
國土資源部相關負責人在解讀「39號令」時強調，2008年要保障住房供應量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優先安排低收入家庭住房用地的供應。其中規定，必須單獨列出城市建設用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地不得低於申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批准用地。
由於「39號令」等相關土地政策的落實，2008年，住房保障政策將進一步推進，廉租房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應、投資、資金、項目開工及產品供應的相對比例將增加。隨著保障性住房及「90/ 70」政策的落實、低總價房屋產品市場供應將增加。
市場競爭更趨白熱化
近年來，大大小小的房地產公司，甚至其他行業的集團公司，都紛紛加入到房地產開發大軍中，爭分市場杯羹。然而，任何行業和市場都不會是一帆風順，隨著市場競爭激烈化，外資開發商、境外投資者的加速擴張，在2008年的關鍵節點上，房地產開發企業將更重視以品牌、品質和服務決勝。房地產市場品牌化、企業集團化、項目開發規模化將成為趨勢。
房地產市場洗牌加劇的現象將不斷增加，房地產企業將加快房地產證券化通過上市、信託、基金出售股份、收購、兼並乃至與外資企業合作等途徑進入資本市場。
房地產市場的消費者將會越來越聰明，選擇會更趨於理性，傳統的銷售手法將會不再馳騁於市場。市場越來越細分，精細化發展成為趨勢，包括企業定位細分、產品定位細分、目標消費群細分，以及項目開發與企業經營的專業化，追求設計的獨特性，注重功能的前瞻性，營銷策劃與市場推廣的個性化與差異化等。繼而給企業提出了品牌優化和整合營銷的新要求。
房價走勢或將顯現拐點
近日在福建舉辦的「房地產走勢及房地產金融創新論壇」上，中國社會科學院金融研究所研究員尹中立博士發表演講稱，2008年後，當1978年出生的人口年齡超過30歲以上時，我國的人口高峰期出生的人口將結束他們的買房、結婚的高峰期。2008年之後的結婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然下降。這樣的人口變化對房地產的影響可能是巨大的，因為影響房價的最重要原因是邊際需求因素，並預言2008年將是中國房地產市場的真正拐點！
2008年，是國人心裡的一個坎，同時也是世界聚焦的一個點，奧運會盛大舉辦後，是否會帶給中國房地產市場一個沖擊，是一直懸在人們心裡的一個秘。從近二年投資性購房來看，不少先入為主的投資客確實收益明顯。但隨著增加交易所得稅和第二套房等政策的實施，在擠掉投資購房水分後，不少投資者紛紛撤票。而市場規律是，往往30%的炒房者就可把整個城市市場的房價拉高，帶動其他70%的非炒房購房者追漲房價。同樣，一旦30%的炒房者退出市場，甚至只要10%—20%的異地投資客撤走，就可把整個城市市場的房價拉低，帶動其他非炒房購房者追跌房價。買漲不買跌的心理影響也在人們的心中根深蒂固，而且，大部分消費者看跌時，房價下跌的速度遠要比上漲的速度快、幅度大、面要廣，更具有傳染性。
在成都房地產市場上，在一路上揚的幾年時間里，自住性和投資性購房大多已完成購買需求，如今房價也呈現相對高位，由於預期改變，投資需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。從11月出現的市場趨冷現象，將會加速購房者的進一步觀望，進而出現持幣待購、慎購等現象。
如果市場持續冷靜，絕對賣方市場將逐步被扭轉，甚至可能轉化為買方市場或相對均衡市場。明年房價整體可能在一定程度上逐漸回落。相比而言，保障性住房和小戶型的房價變化幅度要相對較小些，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業地產及城區部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價下降幅度會相對較大。
關鍵字： 2008年房地產市場 政策 分析
B. 08年的金融危機為什麼對房地產行業沖擊很大
金融危機起源於美國,波及到中國的具體反應是極大的影響到中國的出口製造業,導致大量製造業工廠清盤停產,特別是一些勞動密集型產業,成為鎖鏈中斷掉的第一環,隨之而來的一系列反應有大量工人失業反鄉,就業競爭力大增,崗位需求減少,消費力下降等,影響到全社會各個行業.
至於具體到房地產行業的危機,有幾個原因,第一:國家在08年實行的貨幣緊縮政策,導致銀行緊縮銀根,房地產公司獲得資金的最大源頭受到影響.第二:中國股市在08年暴跌70%,套住了老百姓手中大量的活錢,導致房地產消費力急劇下降,部分一線城市08年一手房成交量甚至比07年下降50%,使房地產公司的資金狀況進一步雪上加霜.第三:隨著國際金融危機的愈演愈烈,國內消費力進一步下降,使得房地產的銷售更加困難.
公司的運作簡單化後可以看作三步,一:資金進來,二:做出產品,三:賣出產品使資金回籠.房地產行業現在面臨的是沒有資金進來,源頭被卡住,產品又賣不出去,資金也無法回籠,所以抗不住的小房地產公司就只能坐在中間等死了.
C. 2008年房地產發展報告
2008年中國房地產市場年度發展報告》
《2008中國房地產市場季度分析報告》
《2008年中國房地產市場年度發展報告》是由國家信息中心信息資源開發部和中國房地產信息網聯合研究撰寫的年度性房地產形勢研究報告。
中國房地產信息網是由國家信息主辦的專業性房地產信息網站，主要向各級行政管理機構、房地產企業、銀行信貸部門、評估公司、證券基金公司、投資咨詢公司、研究機構以及其他相關企業提供信息服務。中國房地產信息網以國家信息中心為依託，長期專注於房地產領域的信息資源開發與利用，匯集了大量的房地產相關信息與資源，並積累了豐富的經驗。中國房地產信息網目前已成為描述和研究中國房地產行業現狀與發展趨勢的權威站點。
為更好地為廣大用戶服務，我們特推出《2008年中國房地產市場年度發展報告》。該報告詳細介紹了2001年-2007年中國房地產市場的總體運行情況，同時還分析了重點城市和地區的房地產市場運行情況，並利用統計數據對未來1-3年中國房地產市場的發展趨勢做出了具體分析和預測。
《年度發展報告》運用科學嚴謹的研究方法，結合宏觀經濟形勢和房地產行業的政策環境，關注房地產業的長期發展，並預測其未來幾年內的發展趨勢，從而為房地產企業、投資咨詢公司、金融機構、政策管理部門等單位提供決策咨詢參考。
《2008年中國房地產發展報告》目錄（簡）
一、宏觀經濟運行分析
二、政策回顧與分析
（一）政策主要內容
（二）政策影響分析
三、2001-2007年房地產市場運行分析
（一）房地產開發投資情況
1．商品住宅
2．辦公樓(寫字樓)
3．商業營業用房
（二）資金來源情況
（三）土地購置及完成開發情況
（四）建設竣工情況
（五）銷售增長情況
1．商品住宅
2．辦公樓（寫字樓）
3．商業營業用房
4．空置面積情況
（六）商品房價格漲幅回落
四、重點城市運行分析
（一）北京
（二）上海
（三）廣州
（四）深圳
（五）天津
（六）重慶
五、2008年中國房地產市場發展展望
（一）2007年房地產政策小結
（二）當前房地產市場的主要特點與問題
（三）下一階段的政策取向與建議
（四）2008年市場發展趨勢分析
1．需求分析
2．指標預測
附錄一 2007年主要房地產政策出台情況一覽表
附錄二 2007年房地產開發主要統計數據
D. 2008年中國房地產發展趨勢
2008年是我國經濟社會又好又快和諧發展的關鍵一年，昂首邁入改革開放30周年和即將迎來 2008年北京奧運會的中國將在大踏步改革、開放、發展、變革的同時，加速市場經濟發展，更好和更快的融入到世界經濟的一體化發展格局之中。我國既是一個發展中的大國，又是一個經濟轉軌中的大國，轉變經濟發展方式的著力點應該是：調整經濟結構、優化產業結構、合理制度安排和協調持續發展。作為國家「十一五」期間重點發展的房地產業，要加大力度貫徹實施黨的十七大提出的「住有所居」的戰略目標，確保在新的一年裡房地產業健康、穩步、規范、和諧的發展。 一、新一年房地產業發展的背景和環境 國家此輪宏觀調控實施多年，針對我國房地產業健康穩定發展的開發、融資、利稅、土地和銷售等方面的政策多次出台。雖然對我國此輪房地產的可持續發展起到了導航作用，但房地產業投資過大，商品房結構不合理和房價漲幅過快過高的情況仍沒有在產業快速發展中從根本上得以改變。因此，新的一年裡要使政府宏觀調控、房產各項新政和黨的十七大提出的「住有所居」真正得到落實，就應對新一年我國房地產業的發展背景和環境進行認真的分析和研究，從而有的放矢的對症下葯，確保我國房地產業發展方式得以合理轉變，為我國經濟社會的又好又快發展做出應有的貢獻。盡管外商投資中國房地產市場熱情不減，但中國頒布的新版《外商投資產業指導目錄》則顯示，房地產業已被列入限制外商投資產業目錄。2008年1月1日開始實施的我國新版《外商投資產業指導目錄》。根據新版目錄，土地成片開發；高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營；房地產二極市場交易及房地產中介或經紀公司進入限制外商投資產業目錄。國家統計局數據顯示，2007年前三季度，我國完成房地產開發投資逾1．68萬億元，房地產開發企業資金來源約為2．54萬億元，其中，利用外資423億元，增長60％多。不難看出：房地產業此次被列入限制外商投資產業目錄，對2008年遏制部分城市虛高房價將具積極意義。 1．我國經濟還將繼續保持高增長的發展格局 根據深入的國情分析和科學的比較研究，得出的結論是我國經濟未來仍將保持近10％的增長速度 20至30年。與此同時，如果說我國的經濟發展是一個不可阻擋的態勢的話，隨著產業結構、人口結構和經濟發展的調整，對土地的需求仍是不可阻擋的，我國糧食安全保護耕地與經濟結構調整對土地需求的瓶頸矛盾將更突出，它將對我國房地產業的發展帶來持續的壓力。 2．貫徹和實施十七大報告提出的「住有所居」的既定目標 剛剛閉幕的黨的十七大，首次將「住有所居」與學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養並列為我國加快推進以改善民生為重點的社會建設重要目標。改革開放以來，我國房地產業發展可以用史無前例來加以形容，中國人的居住條件在經濟發展和房改推廣的過程中得到了明顯的改善。據建設部的統計數字表明：從1993年到黨的十七大召開，全國人均住房面積已經從 17．8平方米增加到28平方米以上，城鎮居民的住房條件大都得到不同程度的改善。根據國務院《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，2007年底前，所有設區的城市要對符合規定住房困難條件、申請廉租住房租賃補貼的城市低保家庭基本做到應保盡保；2008年底前，所有縣城要基本做到應保盡保。「十一五」期末，全國廉租住房制度保障范圍要擴大到低收入困難家庭。 國家統計局發布的數據顯示：我國今年前三季度社會消費品零售總額同比增長15．9％，比上年同期加快2．4個百分點。我國消費水平以較快水平增長，成為了新一輪推動經濟平穩快速發展的重要因素。與此同時，消費的增長和消費水平的提高將進一步促使我國人民對購買商品房和改善居住環境的潛在需求增加。我國消費增長和商品房購買力提高的最大推動力是居民收入的持續增長，盡管居民收入實際增速仍小於GDP增速，但二者的差距正在縮小。同時，居民收入增至一定水平後，消費結構開始轉變，消費規模在結構轉變的帶動下增大了。並且國家鼓勵居民消費的政策力度加大，居民消費熱情不斷增長。另外，國家社保體系，住房公積金制度的日益完善，工資形成機制改革開始啟動，使人們對未來消費和購房的風險預期降低，對收入增加和平衡風險的預期提高，銀行儲蓄資金和股市獲利資金也逐漸開始向消費、購房和投資領域轉移。 二、新一年房地產業發展的預期和責任 黨的十七大報告中有許多關於我國經濟和社會發展的新提法，從房地產業發展的角度出發主要是三個方面：一是總體而言，十七大文件提出我國經濟要保持又好又快發展，即目前我國的政策仍是以經濟建設為中心，但同時要以改善民生為重點。這就要求房地產業也要做到又好又快的發展，在保持健康發展的同時，為民生事業和土地生態和諧發展作出貢獻。二是十七大報告提出的改善民生方面的另一個重要內容是實現「住有所居」。這體現了我們黨和政府對於住房保障的關注。第三是在生態文明方面，房地產業與生態掛鉤的具體體現是走綠色發展之路，並著力構建具有中國特色的住宅建設和消費模式。 1．新一年房地產業發展的預期 近年來，政府出台的一系列針對房地產市場的宏觀調控「組合拳」可謂嚴厲，然而全國房地產業投資依然居高不下，商品房價格依舊繼續呈現上漲態勢。國家統計局最新公布的數據顯示，2007年第三季度末，70個大中城市房屋銷售價格上漲8．2％，新建住宅價格上漲 9％，這一數字達到了近年來的最高點，表明了政府2008年的調控任務仍很艱巨。有人利用市場供求理論來分析我國房地產市場的價格現象，認為價格快速上漲就是因為供求矛盾加大，嚴重供不應求所致。實際上，供求的不平衡只是表面現象，更核心的原因在於消費者對市場的預期。投資者投資房產的目的是什麼?當然是為了以後賣出獲利。自住者購買的目的雖然首要是解決居住問題，但房屋的保值增值功能也不可忽視。「十一五」期間，盡管政府通過各種房產新政和強力措施，試圖改變房價不斷上升的態勢，但市場普遍的預期卻是未來市場價格會漲，而不是跌，這與政府的意願和穩定房價的調控目標形成錯位。雖然，這並不說明政府沒有能力影響市場，關鍵是產生影響的方法、對策、方式和手段是否完全到位或對路。 2008年北京奧運會的舉辦和我國經濟持續又好又快的發展，使人們對新一年的房地產業發展仍存在較高的增長預期，要改變各地房價繼續快速上揚的勢頭，政府部門當年的首要任務就是努力通過有效的措施和科學的方法來改變人們對未來市場供求的預期，從而達到穩定房價和降低漲幅的目的。值得注意的是，政府最新出台的若干政策和措施已然出現了新的亮點，即通過連續出台重量級的調控措施，以求改變市場對房地產業的過高預期。事實上，不少一線大城市房地產市場已先後進入了觀望周期和調整狀態。我國從出台的這些措施當中，可以清晰看到2008年宏觀調控的軌跡。一是國務院發布24號文，強調政府的住房保障責任，著力解決低收入家庭的住房問題。二是央行宣布提高居民購買第二套房的首付比例和利率水平，通過限制銀行對購房者的資金支持，來影響未來一段時間的市場供求關系，從而達到控制房價之目的。三是物業稅將加快「空轉實」的運轉，和以往在生產流通環節加稅不同，物業稅是保有環節的稅賦。任何炒房者和購房者都會因為顧忌到囤房成本而改變購房願望。 2．新一年房地產業發展的責任 和諧發展不僅是指和諧社會，也指科學發展。我國正處在一個前所未有的經濟發展的繁榮時期，這是我們遇到的不可多得的良好發展機遇。隨著一系列調控政策的出台，我國房地產業協調、持續、和諧發展前景總體向好。目前房價漲跌已經成為人們所關心的事情，房地產增長進入了一個周期性的調整期。如果經濟增長對房地產投資和消費過度依賴，那麼經濟快速增長的勢頭就難以持續下去，這不僅影響了經濟增長的平衡，而且還潛伏著巨大的金融風險。房地產業是引起國內投資過熱的主要因素之一，如果整個房地產業的增長不能實現「軟著陸」，中國經濟的軟著陸就成為一句空話，所以這是一個關繫到我國經濟可持續發展的問題。房地產的發展還涉及到一個經濟發展的問題。現在我國從城市規劃到樓盤的設計，都存在著一個粗放而不科學的現象，城市規劃的制定者和房地產開發商都比較缺乏一些基本的理念，這是一個是否具備長期有效的規劃機制的問題。從宏觀上講，這也體現了一個國家在城市化和城鎮化進程中的發展方式，關繫到整個社會的有序與和諧發展。
E. 為什麼2008年房價下價降了而後又一路狂飆
房地產是支柱產業，當時房產不景氣，跟著房產相關的很多產業，比如剛鋼筋水泥製造業和相當多建築相關行業都受波及，影響很多人就業尤其是農民工，政府怕樓市太低會對整個產業鏈產生不良影響，對樓市實行政策傾斜，制定了不少建設貸款稅收方面的優惠，而且有的地方政府喊著，愛國就買樓。於是，在政府幹預下，中國樓市開始堅挺。。。
至於08年的下跌原因，以下是摘抄的，我覺得比我自己說的要好。希望對樓主有幫助。
一是房價持續高漲，超過消費者購買力。我國房地產業和房地產市場經歷了近10年快速發展，高收入、富裕家庭的自住房需求已經基本滿足，購房主要群體轉移到工薪階層，住房市場的需求已經得到一定程度的階段性釋放，價格彈性開始顯現，但近幾年房價一直快速飈升，導致市場支撐能力減弱，房價增長空間透支。價格上漲超出消費者購買能力時，價格回落就成為必然，樓市也是如此。
二是調控政策使投資特別是投機風險增大。2007年下半年出台第二套房貸新政，使投資特別是投機性購房門檻提高、風險增大，這一政策在2008年延續實施。同時，隨著全球金融危機的沖擊、經濟下滑壓力的加大，2007年底房地產市場開始出現的調整跡象進入2008年逐漸明朗，使投資、投機性購房風險進一步增大。盡管因投資、投機性購房數據缺失，無法估算投資、投機性購房減少對2008年市場銷售量減少的影響，但因投資和投機資本的逐利本性和對市場變化的敏感性，人們有理由相信，2008年投資和投機性購房大幅減少（有人甚至認為已經基本絕跡），是銷售量減少的重要原因之一。
三是政策和經濟下行環境影響消費者心理預期。全球金融危機蔓延，國內經濟下行壓力加大，預期收入下降。國內持續多年的控制房地產開發、抑制房價的政策和輿論導向，使消費者心理預期發生變化，購房意願下降，觀望情緒濃厚。
四是開發企業應對市場變化遲緩。2007年下半年開始，房地產行業運行環境已經發生改變。房地產開發企業對市場反應相對遲緩，土地儲備和在建、新建面積較大，2007年土地購置面積、竣工面積達均達房改以來最高。
房價高企並快速上漲與消費者購買力之間的不匹配是目前房地產市場成交量下跌的主要原因。在金融危機沖擊、經濟下行壓力加大、房地產業拉動內需保增長權重增長的情況下，多種因素疊加、交織的共振效應導致的成交量萎縮成為當前市場的主要問題。
F. 2008年中國房地產市場現狀與趨勢
7層以下3000元以下，高層4000以下你就買吧。
我說的是房地產項目，建築、園林、物業都不錯的。
現在原材料漲價兇猛，開發商成本上漲的非常厲害，回去的可能性較小。
況且中、小城市的價格本身也沒什麼泡沫。
G. 2008年中國房地產投資總額為多少
2008年房地產(固定資產)投資總額為35215億元，比上年增長23%
2008年房地產(開發和銷售)投資完成總額為30580億元，比上年增長20.9%
H. 08年在昆明搞房地產銷售怎麼樣~~
昆明現在的房市是有價無市，沒人買的，所以我勸你還是另尋他職吧！
I. 2008年房地產銷售為何低潮
2008年房地產銷售比較低潮，得出這一推論的主要依據如下：
其一，政府希望通過宏觀調控抑制經濟過熱，實現軟著陸。中國房地產經濟的起伏期與中國國民經濟波動基本相吻合，而目前中國經濟增長正呈現放緩的趨勢。國家大幅調低投資增長目標與投資增長率，將為經濟結構調整和社會結構調整贏得休整的時間。
其二，中國的收入比過高。房價收入比(即一套住宅的總價格與家庭年收入的比例)是被世界廣泛使用的判斷房地產價格是否合理的重要指標。世界銀行的標準是5∶1，聯合國的標準是3∶1。美國目前的比例是3∶1，日本則是4∶1。而在我國，這個比例大約是10∶1～15∶1。香港房地產在1997年跌落之前，房價收入比大約是14∶1。
其三，隨著我國社會主義市場經濟的迅速發展，隨著社會進步與生活水平的提高，消費者對居住條件的需求層次日益明顯，過去按標准圖建設的住宅已根本不可能滿足全社會不同階層的居住要求，「房地產市場」應運而生，房地產作為產品的概念也迅速被人們所接受，但概念被接受並不意味著產品被消費者認可。