㈠ 租賃合同備案了房東還能賣房嗎
可以的，只要具備以下兩種情形之一就可以適用買賣不破租賃原則：
1、經過登記的租賃合同可以適用買賣不破租賃原則，原租賃合同繼續有效。
2、租賃合同雖然未經過登記，但該合同約定有買賣不破租賃條款並且該條款的內容已由出租人(租賃物原所有權人)以適當方式告知租賃物的買受人(新所有權人)的，原租賃合同繼續有效。
所以，這個房子的所有權是屬於房東的，如果說在出租的過程中，房東把房子賣給其他人的話，這種做法是可以的，在更換的產權人之後，自己的租房合同一般來說不會發生改變，原本的出租時間和租金都不會發生任何改變，只是說房東的名字需要改變一下。
(1)租賃合同買賣擴展閱讀：
賠償問題：
最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任。
如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。即在抵押權之上設定的租賃關系限制適用該原則。
司法解釋做出如此規定的原因在於：
雖然對於承租人享有的承租權，古今立法者的態度經過了從「買賣擊破租賃」到 「買賣擊不破租賃」的變遷，逐步體現出一種租賃權物權化的趨。
，但是，法律對租賃權效力的特殊規定只是強化了債權的效力，從而達到對租賃人權利保護的目的，但租賃權的性質不因此而改變。在將房屋抵押後再出租的情況下，仍然適用 「先物權優於後債權。
㈡ 租賃合同與買賣合同的區別（簡答題）
買賣合同與租賃合同履行的結果，均包含了一方當事人取得原來本不享有的、對版物的使用和受權益權，因此，二者也有一定的類似之處。但二者仍有明顯的區別。在租賃合同中，合同的訂立是以出租人提供租賃物，由承租人對其使用、收益為直接目的，承租人所取得的僅是對租賃物的使用、收益權，而非租賃物的所有權。而在買賣合同中，出賣方轉讓的是標的物的所有權，買方支付對價的目的也是為了獲得標的物的所有權。這是買賣合同與租賃合同的根本區別。但需要注意的是，融資租賃合同則是在某種程度上將買賣和租賃的某些法律特徵進行了結合，因此不能以此標准來判斷融資租賃合同與買賣合同的區別。
㈢ 房屋帶租賃出售,租賃合同有什麼要求
「買賣不破租賃」。租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。但法律規定有出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
㈣ 租賃合同已辦好，但房東要出售房子，怎麼算
1、你可以繼續租賃，「買賣不破租賃」，這是行規，也是受法律保護的。
《合同法》第229條規定：「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力」
《商品房屋租賃管理辦法》第12條規定：「房屋租賃期間內，因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。」
《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條第二款規定：「私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效」。
2、房東的行為是否違約，要看你們當初簽訂的租賃協議中是否有相關約定，如果有就是違約，沒有就不違約。
3、關於違約金的約定數額，相關法律和司法解釋有如下規定：
《民法通則》第122條第1款規定，當事人一方違反合同的賠償責任，應相當於另一方因此所受到的損失。
《合同法》第一百一十四條規定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。
最高人民法院《關於審理經濟合同糾紛案件中具體適用＜經濟合同法＞若干問題的解答》【1987年7月21日法（經）發〔1987〕20號】第9條規定：「為防止當事人濫用自行約定的權利，違約金數額一般不超過合同未履行部分的價金總額為限，對超出部分，不予保護。」
4、原房東在賣房時如果沒有徵求你的意見，是無視了你同等條件下的優先購買權，你可以主張他的賣房行為無效。
《合同法》第230條規定：「出租人出賣出租房屋的，應當在出賣之前的合理期間內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。」
《商品房屋租賃管理辦法》第十三條：「房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應當在出售前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。」
最高人民法院《關於貫徹執行<民法通則>若干問題的意見》第118條規定：「出租人出賣房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。」
㈤ 為什麼租賃合同與買賣合同都屬於諾成合同
房屋租賃合同是租賃合同的一種，具有租賃合同的一般特徵，應適用《合同法》有關租賃合同的一般規定。房屋租賃合同與房屋租賃合同是當事人一方將租賃物交付另一方使用，另一方為此支付租金並於使用完畢後歸還租賃物的協議。房屋租賃合同是租賃合同的一種，具有租賃合同的一般特徵，應適用《合同法》有關租賃合同的一般規定。房屋租賃合同與一般租賃合同不同之處，主要在於合同標的物是屬於不動產的房屋，由此也帶來某些法律規則上的特殊性，如房屋的承租人有優先購買權，同住人享有同住權以及在承租人死亡後可以承受合同，房屋租賃要向房屋管理部門登記備案等。 1．房屋租賃合同是移轉房屋使用權的合同。這一點將其與買賣合同區分開來。後者是以移轉物的所有權為目的。由於房屋租賃合同僅移轉房屋的使用權，所以承租人僅能依合同約定對租賃房屋進行使用收益，而不得處分。在承租人破產時，租賃房屋不得列人破產財產，出租人有取回權。 2．房屋租賃合同是諾成、雙務、有償合同。房屋租賃合同自雙方當事人達成協議時成立，而不以房屋的交付為合同的成立要件，故系諾成合同而非實踐合同。雙方當事人互負權利義務，為雙務合同。出租人出租房屋的目的在於獲取租金，而承租人支付租金的目的在於獲得房屋使用權，故租賃合同為有償合同。 3．房屋租賃合同具有臨時性。房屋租賃合同讓渡的是租賃房屋的使用權，故租賃期限不宜過長，否則將與臨時讓渡房屋使用權的目的不符，也容易因房屋返還產生爭議。而且，租賃合同屬於債權關系，與物權具有永久性不同，如租賃期限過長，也有害於租賃房屋的改良。因此，《合同法》第二百一十四條規定：「租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。」