① 商場上的住宅樓優缺點
和商場在一起的住宅樓,優點就是好出租,出門購物也很方便,生活配套比較全,缺點就是生活的區域人流比較復雜,生活環境也不夠安靜。
② 住宅底商劣勢有哪些
建築分類越來越精細化,住宅底商進入大多數小區的視線。住宅底商是什麼?在住宅中起到什麼作用呢?住宅底商一般是指住宅的第一層、第二層。一般住宅特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難,其價位也較其他層位低,開發商通過轉向做底商,價格可以賣得更好,同時小區的商業配套也得以解決。
住宅底商建築形式上表現為依附於住宅樓的特點,整個樓的一層、二層或/和地下層的用途為商業,樓上建築的用途為居住。為了確保居住、商業運營兩種功能的有效性,開發商會通過合理規劃設計對居民和底商的消費者和經營者進行獨立引導,出入口獨立開來,以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。
住宅底商可以按照服務區間及市場理念來劃分:
1、按照服務區間劃分
按照服務區間的區別,可以將住宅底商分為服務於內部和服務於外部兩種。有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區裡面的居民,而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區裡面。對於大型的住宅社區,底商主要以社區內部居民為服務對象。在功能設定上要結合小區業主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習慣而設定。這樣的店鋪,投資少,風險不大,資金回籠也較快。對於服務於小區外部的商鋪,則應考慮周邊商業業態、街區功能來確定商鋪功能。這樣的商鋪應位於交通便利,商業氣氛濃郁的地區,店鋪面積不宜過小(最好在1000平方米以上),主要有大型超市、各種專賣店、大型百貨商場等。
2、按照市場理念劃分隨著越來越多的住宅項目進行住宅底商的開發,房地產開發商逐漸意識到住宅底商具有很大的市場潛力,但不同項目的競爭將成為今後住宅底商市場的主旋律,住宅底商項目市場運做將對住宅底商項目的成功發揮重要作用。鑒於以上原因,下面按照住宅底商項目的市場理念對住宅底商進行分類。按照住宅底商市場運做的特點,我們將住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商,共三種類型。下面,分別對它們加以介紹。
1)概念型住宅底商
概念型住宅底商,指開發商在開發過程中,注重突出項目的概念和主題包裝。從以「歐式商業步行街」概念炒作成功的「現代城」、「歐陸經典」,到「珠江駿景」,再到「老番街」,住宅底商一改過去純粹的配套服務功能。不過,為底商做主題包裝只是第一步,後期對主題概念的實施和控制更加重要。新穎的主題包裝無疑為項目增色不少,但決不應是開發商的制勝法寶。
2)潛力型住宅底商
潛力型住宅底商,指具有巨大市場潛力的住宅底商項目。相對於藉助炒作概念而走俏市場的概念型住宅底商項目而言,某些住宅底商無需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場潛力使此類項目被眾多投資者所看好。如位於亞運村的「風林綠洲」,由於與奧運村及奧運會場館預留地毗鄰,人氣凝聚力強大,近幾年內的市場潛力不容忽視,是難得的投資寶地。「潛力型」住宅底商固然前景廣闊,但同時也存在風險,無論投資者自營、出租,還是轉手出售,所面臨的最大問題將是「時間」問題,也就是商戶通常說的「養店鋪的時間」。因此,投資者要正確評估自身承受能力,在核算回報率時應充分考慮時間因素。
3)商圈型住宅底商
商圈型住宅底商,指已經形成一定的商業氛圍,擁有大量的、穩定的消費群體的住宅底商項目。憑借有利位置,抓住市場需求點,部分住宅底商項目盡管價格不菲但仍能創造佳績。商圈型住宅底商周邊的商業已形成一定氣候,投資風險相對小,回報率高。不過,需要指出的是,成熟商圈內的住宅底商,雖然位置和人氣佔有絕對優勢,但是,投資商鋪的其他條件(如:樓層、格局、層高、廣告位、硬體設施等)也十分重要。比如北京科技會展中心,其首層店鋪的出租效果很好,雖然發展商也採取了如加修直通三層的手扶滾梯,將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流,但仍難彌補二層、三層在設計上的缺陷,部分店鋪仍有空置現象。最需要指出的是,商圈型住宅底商的價值升值收益空間往往被縮小,而且如果商鋪投資者不謹慎的話,很可能以過高價位購買商鋪,最終被高位「套牢」。
③ 商業住房與居民住房的區別
商業住房與居民住房的區別如下:
1、優勢不同
商業住房無時空限制,有利於擴大客戶群體。網上銀行業務打破了傳統銀行業務的地域、時間限制,具有3A特點,即能在任何時候(Anytime)、任何地方(Anywhere)、以任何方式(Anyhow)為客戶提供金融服務,這既有利於吸引和保留優質客戶,又能主動擴大客戶群,開辟新的利潤來源。
而居民住房銷售有利於服務創新,向客戶提供多種類、個性化服務。通過銀行營業網點銷售保險、證券和基金等金融產品,往往受到很大限制,主要是由於一般的營業網點難以為客戶提供詳細的、低成本的信息咨詢服務。
利用互聯網和銀行支付系統,容易滿足客戶咨詢、購買和交易多種金融產品的需求,客戶除辦理銀行業務外,還可以很方便地進行網上買賣股票、債券等,網上銀行能夠為客戶提供更加合適的個性化金融服務。
2、作用不同
商業住房作用就是用於查詢公司的會計科目的發生額、余額等會計信息。
而居民住房銷售主要是為了方便做財務報表。
3、製作的時間不同
商業住房在年末製作,而居民住房在年初製作。
4、職責不同
商業住房負責本單位財產物資的統一管理,每年進行一次財產清查,健全保管、領用、維護、賠償、報廢、報損以及人員調動交接制度,保證賬物相符。
而居民住房負責組織編制本單位資金的籌集計劃和使用計劃,並組織實施。資金的籌集計劃和使用計劃要結合本單位的經營預測和經營決策以及生產、經營、供應、銷售、勞動、技術措施等計劃,按年、按季、按月進行編制,
並根據企業的經濟核算責任制將各項計劃指標分解下達落實,督促執行。根據生產經營發展和節約資金的要求,組織有關人員,合理核定資金定額,加強資金的使用管理,提高資金使用效果。根據管用結合和資金歸口分級管理的要求,擬定資金管理與核算實施辦法,並組織有關部門貫徹執行。
參考資料來源:網路-商住房
網路-居民基本住宅
④ 住宅地產與商業地產的區別
住宅地產與商業地產存在以下區別:
區別一,地理位置的要求不一樣。商業的價值首先是體現在地理位置上的,所以一定要選擇商圈的核心或有發展潛力的商業地段。商業地產項目最好處在道路十字路口,客流、人流、車流的交匯處,這樣不僅有利於商業企業的形象展示,更滿足了商業對於「易達性」的要求;商業地產項目對於外觀形象展示面即臨界面的要求很高,而住宅就可以不要臨界面,不需要形象的展示;
區別二,目標顧客不一樣。住宅的目標顧客通常會根據自身的項目定位,鎖定一定的目標客層,例如小資階層、白領階層,又或是普通老百姓,只要具備投資能力,都可以成為目標顧客,而商業地產的目標顧客則相對固定。商業地產的目標顧客第一類就是一般的經營戶,第二類是商業的投資者。
區別三,功能、用途不一樣。住宅的功能和用途一般來講就是居住,但是商業則有太多的功能。例如,購物功能、餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務功能等等,功能都是不一樣的。
區別四,消費環節不一樣。住宅銷售以後就直接進入了消費終端,經過裝修就可以居住,可以使用了。而商業地產在銷售過後,是不能直接進行消費的,這時的商業地產項目在某種程度上是不具備使用價值的,它還要進行招商、裝修、進貨和經營。
區別五,對物業的要求不一樣。住宅對物業的要求相對簡單,只要能滿足居住的功能就可以,對層高、荷載等的要求也不高。但對於商業地產而言,對物業的層高、柱距、荷載、電梯(扶梯、坡梯、升降梯、觀光梯、貨梯)等都有很細致的要求,任何一個方面都有可能影響商業地產項目的生存。不同的商業業態,對物業的要求也不同。對物業的要求不同也是商業地產與住宅地產的區別之一。
第六,產品的設計不一樣。住宅地產的設計,主要是基於一般性使用功能的需要,而對於商業來講,不同的業態、不同的功能、不同的產品,商業設計也是不一樣的。
區別七,銷售、營銷不一樣。住宅可以一賣了之,目的很簡單,也很直接,而商業地產是以物業升值和商業經營收益為投資動力的,商業地產賣出去以後,還要考慮經營問題,還要考慮返租、回報和風險的問題。
區別八,投資回報的形式是不一樣的。商業地產的投資回報形式有三種,一是銷售,二是獲取經營收益,三是物業升值,而住宅的投資回報形式只能通過銷售來實現。銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發商後續開發的資金問題,而經營收益和物業升值才是商業地產投資回報的最主要形式。
區別九,專業程度不一樣。商業地產與住宅地產對專業要求的程度和重點都是不同的,商業地產除了要遵循住宅地產所遵循的建築規范和消防規范外,還要遵循第三種規范即商業規范。商業地產的運作對於商業專業性的要求極高,是多個商業微觀問題綜合解決的結果,住宅地產的運作則不需要進行復雜的商業設計。從過程上看,住宅地產銷售後就進入了終端,而商業地產的銷售只是經營的開始,還需要招商、開業和經營管理。
⑤ 五一鑽界這個公寓怎麼樣做投資的話有多少前景
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⑦ 住宅區與商業區的距離
隨著社會的進步 交通條件的進步 以及人對居住環境的需求 住宅區與商業區的分離是必然的 商業區的喧囂不適合居住 而郊區的環境條件最適宜居住 再加上交通的便利從住宅區到商業區驅車也就幾十分鍾 所以造就了兩者的分離 這種分離也是視環境而定的