『壹』 房屋租賃權如何評估
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（一）市場法
市場法是房屋租賃市場公開、租賃信息充分時首選的一種方法。評估時應廣開信息渠道，可查閱有關報刊中租賃信息，收集房地產交易展示會資料，了解房地產中介租售行情等。在調查房地產租賃市場交易實例時，不僅應了解交易實例的租金及房地產狀況，如坐落、面積、結構、交通條件等，還應記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方進行市場比較時的不可或缺的比較項目。只有全面而准確地選取可比實例及其實例比較項目，並在此基礎上進行適當修正調整，才可能得出反映市場價值標准和估價對象特點的租賃價格。
（二）收益法
收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。收益法評估房屋租賃價格的關鍵仍然是年凈收益的計算和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入（主要為有效毛租金收入及租賃保證金、押金等的利息收入）扣除維修費、管理費、保險費和稅金等四項稅費。四項稅費的取捨，應根據租賃契約規定的租金含義決定。如四項稅費全部由出租方承擔，應將其全部扣除。如部分為出租方承擔，則只扣除出租方承擔部分。在選定報酬率時，應考慮不同地區、不同用途、不同時期的租賃房地產風險程度。
（三）成本法
在市場難以提供類似估價對象的可比實例，也不易准確預測凈收益時，成本法可以作為主要的估價方法。成本法是採用成本累加的方法計算房屋租賃價格的一種方法。成本法評估房屋租賃價格由八項因素構成：折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。採用該方法估價時，應先求取建築物的重置價格。一般通過政府公布的房屋重置價格標准確定；也可採用按工程造價估算等方法求取。
［案例3-7］
××市××區××巷××號辦公用房房地產租賃價格評估結果報告（節選）
一、委託人（略）
二、估價機構（略）
三、估價對象
委估房屋位於寧波市××區××巷××號，為一幢六層磚混結構房屋，該地段系寧波市一類地段，房屋西面緊臨××巷，東面為××住宅小區內的綠地，南、北面為住宅小區，交通便捷，附近公共配套設施齊全，主要以商業服務業為主，有寧波市××廣場辦公大樓、寧波市××××辦公大樓、寧波市××××大廈等。
該房屋建於九十年代中期，水、電；衛齊全，有室內樓梯一部，衛生間每層共用。委估房屋位於第一層至第三層，三層以上為普遍多層住宅，房屋共計建築面積936．55㎡，每層建築面積相等，房屋坐東朝西，東、西朝向。房屋完損等級為基本完好房，工程質量和維護保養狀況較好。該房屋現空置，房屋所有權人為甲公司，目前無租賃、抵押、擔保等他項權利的設定。該房屋原為甲公司的辦公用房，1996年作簡單辦公裝修，目前裝修已非常陳舊。來源建設工程教育網
委估房屋佔有范圍內的土地系國有劃撥取得，土地用途為辦公用地，國有土地使用權面積為148．5㎡，由於佔有范圍內的土地使用面積較小，空場地小，停車位較緊張。
四、估價目的：為委託人了解房地產的租賃價格作參考
五、估價時點：2006年1月6日
六、價值定義
本報告評估的是寧波市××區××巷××號國有出讓辦公用地上936．55㎡辦公用房的中長期（6～8年）的月市場租金，以人民幣為價值標准。
七、估價依據（略）
八、估價原則（略）
九、估價方法
由於寧波市該類房地產在近期有一定量的租賃實例，故本估價報告採用市場法評估。同時，該房地產屬收益性房地產，所以也可用收益法來評估。
具體評估時先假設估價對象為國有出讓辦公用地上的辦公用房，用市場法和收益法評估出國有出讓土地上房地產的租賃價格，再計算出租賃價格中所含的因國有劃拔土地而需上交國家的土地收益值。
十、估價結果
本估價公司根據評估目的、遵循估價原則、按照評估工作程序、選取科學的評估方法、在認真分析現有資料的基礎上，經過周密、准確的測算，並結合估價經驗和對影響房地產價值的因素分析，確定寧波市××區××巷××號辦公用房，建築面積為936．55㎡房地產在估價時點2006年1月6日的租賃價格為：人民幣25812元/月，大寫人民幣貳萬伍仟捌佰壹拾貳元每月，單價：27．56元/㎡?月。其中所含的土地收益值為4451元/月，大寫人民幣肆仟肆佰伍拾壹元每月，該土地收益值由房地產管理部門代收代繳。
十一、估價人員（略）
十二、估價作業日期
2006年1月6日至2006年1月20日
十三、估價報告使用期限
本估價報告使用期限自出具之日起為六個月。如超過該期限，本估價報告的房地產價值應作相應調整或重新評估。
十四、有關說明
由於寧波市出租房屋土地收益金的收取還按市房［1995］127號文件的規定執行，根據該文件計算的土地收益值為936元/月，和本公司評估計算的4451元/月相距甚遠，這主要是由於1995年至今已有十多年，房地產價格已發生了巨大的變化，如仍沿用1995年的土地收益金收取標准，將造成國家土地收益的大量流失。所以本公司對租賃價格中所含的土地收益值進行了重新評估，供委託人及房地產管理部門參考。
寧波市××區××巷××號辦公用房房地產租賃價格評估技術報告
一、個別因素分析
該大樓建於九十年代中期，為一幢多層住宅下面的一至三層磚混結構辦公樓，總建築面積為936．55㎡，有一部室內樓梯，衛生間每層共用，層次偏低，環境一般，辦公大樓前空地較少，停車困難，但旁邊有××廣場的停車場。
辦公樓內部設施較簡單，僅有水、電、衛、電話、寬頻。內部布局古板且難以改變，所以總體上該辦公樓檔次較低。
根據委託人的要求，本公司評估的是估價對象整體出租6年至8年的租賃價格，整體出租面積較大，年限較長。租賃對象可以定位為需要大面積辦公場所的長期租賃客戶。由於租賃期限較長，承租人會對房屋作一定的裝修、裝飾。
二、區域因素分析
該地段為寧波市一類地段，處於××區××社區內，附近公共配套設施齊全，主要有××廣場、××中心、××商座等高檔的辦公大樓，但估價對象處於××巷的小巷中，小區位狀況較差，又處於住宅區中，整體檔次不高。
根據估價對象的區域特點，租賃對象可以定位為對地段要求較高，辦公場所鬧中取靜的外界干擾較少的企事業單位。
『貳』 房地產估價租賃評估怎麼收費
租賃價格評估收費標准，應該還是按照《國家計委、建設部關於房地產中介服務收費的通知》（計價格〔1995〕971號1995年7月17日）第五條進行收費。
根據《國家計委、建設部關於房地產中介服務收費的通知》（計價格〔1995〕971號1995年7月17日）
一、凡依法設立並具備房地產中介資格的的房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等中介服務機構，為企事業單位、社會團體和其他社會組織、公民及外國當事人提供有關房地產開發投資、經營管理、消費等方面的中介服務，可向委託人收取合理的費用。
……
五、房地產價格評估收費，由具備房地產估價資格並經房地產行政主管部門、物價主管部門確認的機構按規定的收費標准計收。
以房地產為主的房地產價格評估費，區別不同情況，按照房地產的價格總額採取差額定率分檔累進計收。具體收費標准見附表。
附表：
以房產為主的房地產價格評估收費標准計算表
檔次 房地產價格總額（萬元） 累進計費率（‰）
1 100以下（含100） 5
2 101以上至1000 2.5
3 1001以上至2000 1.5
4 2001以上至5000 0.8
5 5001以上至8000 0.4
6 8001以上至10000 0.2
7 10000以上 0.1
六、房地產經紀收費是房地產業經紀人接受委託，進行居間代理所收取的傭金。房地產經紀費根據代理項目的不同實行不同的收費標准。
房屋租憑代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標准，由雙方協商議定一次性計收。
房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5％—2.5％計收。
實行獨家代理的，收費標准由委託方與房地產中介機構協商，可適當提高，但最高不超過成交價格的3％。
土地使用權轉讓代理收費辦法和標准另行規定。
房地產經紀費由房地產經紀機構向委託人收取。
七、上述規定的房地產價格評估、房地產經紀收費為最高限標准。各省、自治區、直轄市物價、房地產行政主管部門可依據本通知制定當地具體執行的收費標准，報國家計委、建設部備案。對經濟特區的收費標准可適當規定高一些，但最高不得超過上述收費標準的30％。
同時，根據《國家發展改革委、住房城鄉建設部關於放開房地產咨詢收費和下放房地產經紀收費管理的通知》（發改價格[2014]1289號），《國家計委、建設部關於房地產中介服務收費的通知》（計價格[1995]971號）中有關房地產咨詢和經紀服務收費的規定同時廢止。
『叄』 租賃權評估中的關鍵要素是什麼
（一）市場法
市場法是房屋租賃市場公開、租賃信息充分時首選的一種方法。評估時應廣開信息渠道，可查閱有關報刊中租賃信息，收集房地產交易展示會資料，了解房地產中介租售行情等。在調查房地產租賃市場交易實例時，不僅應了解交易實例的租金及房地產狀況，如坐落、面積、結構、交通條件等，還應記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方進行市場比較時的不可或缺的比較項目。只有全面而准確地選取可比實例及其實例比較項目，並在此基礎上進行適當修正調整，才可能得出反映市場價值標准和估價對象特點的租賃價格。
（二）收益法
收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。收益法評估房屋租賃價格的關鍵仍然是年凈收益的計算和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入（主要為有效毛租金收入及租賃保證金、押金等的利息收入）扣除維修費、管理費、保險費和稅金等四項稅費。四項稅費的取捨，應根據租賃契約規定的租金含義決定。如四項稅費全部由出租方承擔，應將其全部扣除。如部分為出租方承擔，則只扣除出租方承擔部分。在選定報酬率時，應考慮不同地區、不同用途、不同時期的租賃房地產風險程度。
（三）成本法
在市場難以提供類似估價對象的可比實例，也不易准確預測凈收益時，成本法可以作為主要的估價方法。成本法是採用成本累加的方法計算房屋租賃價格的一種方法。成本法評估房屋租賃價格由八項因素構成：折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。採用該方法估價時，應先求取建築物的重置價格。一般通過政府公布的房屋重置價格標准確定；也可採用按工程造價估算等方法求取。
［案例3-7］
××市××區××巷××號辦公用房房地產租賃價格評估結果報告（節選）
一、委託人（略）
二、估價機構（略）
三、估價對象
委估房屋位於寧波市××區××巷××號，為一幢六層磚混結構房屋，該地段系寧波市一類地段，房屋西面緊臨××巷，東面為××住宅小區內的綠地，南、北面為住宅小區，交通便捷，附近公共配套設施齊全，主要以商業服務業為主，有寧波市××廣場辦公大樓、寧波市××××辦公大樓、寧波市××××大廈等。
該房屋建於九十年代中期，水、電；衛齊全，有室內樓梯一部，衛生間每層共用。委估房屋位於第一層至第三層，三層以上為普遍多層住宅，房屋共計建築面積936．55㎡，每層建築面積相等，房屋坐東朝西，東、西朝向。房屋完損等級為基本完好房，工程質量和維護保養狀況較好。該房屋現空置，房屋所有權人為甲公司，目前無租賃、抵押、擔保等他項權利的設定。該房屋原為甲公司的辦公用房，1996年作簡單辦公裝修，目前裝修已非常陳舊。來源建設工程教育網
委估房屋佔有范圍內的土地系國有劃撥取得，土地用途為辦公用地，國有土地使用權面積為148．5㎡，由於佔有范圍內的土地使用面積較小，空場地小，停車位較緊張。
四、估價目的：為委託人了解房地產的租賃價格作參考
五、估價時點：2006年1月6日
六、價值定義
本報告評估的是寧波市××區××巷××號國有出讓辦公用地上936．55㎡辦公用房的中長期（6～8年）的月市場租金，以人民幣為價值標准。
七、估價依據（略）
八、估價原則（略）
九、估價方法
由於寧波市該類房地產在近期有一定量的租賃實例，故本估價報告採用市場法評估。同時，該房地產屬收益性房地產，所以也可用收益法來評估。
具體評估時先假設估價對象為國有出讓辦公用地上的辦公用房，用市場法和收益法評估出國有出讓土地上房地產的租賃價格，再計算出租賃價格中所含的因國有劃拔土地而需上交國家的土地收益值。
十、估價結果
本估價公司根據評估目的、遵循估價原則、按照評估工作程序、選取科學的評估方法、在認真分析現有資料的基礎上，經過周密、准確的測算，並結合估價經驗和對影響房地產價值的因素分析，確定寧波市××區××巷××號辦公用房，建築面積為936．55㎡房地產在估價時點2006年1月6日的租賃價格為：人民幣25812元/月，大寫人民幣貳萬伍仟捌佰壹拾貳元每月，單價：27．56元/㎡?月。其中所含的土地收益值為4451元/月，大寫人民幣肆仟肆佰伍拾壹元每月，該土地收益值由房地產管理部門代收代繳。
十一、估價人員（略）
十二、估價作業日期
2006年1月6日至2006年1月20日
十三、估價報告使用期限
本估價報告使用期限自出具之日起為六個月。如超過該期限，本估價報告的房地產價值應作相應調整或重新評估。
十四、有關說明
由於寧波市出租房屋土地收益金的收取還按市房［1995］127號文件的規定執行，根據該文件計算的土地收益值為936元/月，和本公司評估計算的4451元/月相距甚遠，這主要是由於1995年至今已有十多年，房地產價格已發生了巨大的變化，如仍沿用1995年的土地收益金收取標准，將造成國家土地收益的大量流失。所以本公司對租賃價格中所含的土地收益值進行了重新評估，供委託人及房地產管理部門參考。
寧波市××區××巷××號辦公用房房地產租賃價格評估技術報告
一、個別因素分析
該大樓建於九十年代中期，為一幢多層住宅下面的一至三層磚混結構辦公樓，總建築面積為936．55㎡，有一部室內樓梯，衛生間每層共用，層次偏低，環境一般，辦公大樓前空地較少，停車困難，但旁邊有××廣場的停車場。
辦公樓內部設施較簡單，僅有水、電、衛、電話、寬頻。內部布局古板且難以改變，所以總體上該辦公樓檔次較低。
根據委託人的要求，本公司評估的是估價對象整體出租6年至8年的租賃價格，整體出租面積較大，年限較長。租賃對象可以定位為需要大面積辦公場所的長期租賃客戶。由於租賃期限較長，承租人會對房屋作一定的裝修、裝飾。
二、區域因素分析
該地段為寧波市一類地段，處於××區××社區內，附近公共配套設施齊全，主要有××廣場、××中心、××商座等高檔的辦公大樓，但估價對象處於××巷的小巷中，小區位狀況較差，又處於住宅區中，整體檔次不高。
根據估價對象的區域特點，租賃對象可以定位為對地段要求較高，辦公場所鬧中取靜的外界干擾較少的企事業單位。
『肆』 融資租賃的設備如何評估
並沒有專門的評估辦法，就按照國家關於固定資產評估的規定進行就可以了。
如果融資租賃中租入方和融資方是國有，要遵守國有資產評估辦法和實施細則。如果是民營，就自己制定規則吧。
『伍』 融資租賃的資產評估方法是什麼
所謂融資租賃資產作為企業取得對資產控制權的一種方式。其評估融資租賃合同權益的基本方法為收益法，具體可分為預期收益法和成本節約額法。當難以重新取得新的相同資產的融資租賃合同時，原融資租賃合同是不可替代的，這時就應用預期收益法進行評估，將利用該合同所取得的收益扣除為取得和履行該合同所需支付的費用後的凈現值作為該合同的價值。（在評估實務中，有時雖然原融資租賃合同並不是不可替代的，但要得到相關信息比較困難，這時也可使用預期收益進行評估）。當能夠通過簽訂
新的融資租賃合同取得相同的資產時，就應用成本節約額法進行評估，將新合同與原合同之間價格差融資租賃按承租方最終能否取得承租資產的所有權可分為兩種，一種是在承租期滿後，資產所有權轉給承租方；另一種是在租賃期滿後，出租方將資產收回。在第一種方式下，融資租賃有些像分期付款，但不完全一樣。融資租賃只是在租賃期滿後才取得資產的所有權，而分期付款取得的資產在一開始就擁有資產的所有權。正是這種差別，使融資租賃資產不宜作為固定資產評估，而應作為無形資產——租賃合同權益來評估。因為在租賃期滿之前，承租方還沒有取得資產的所有權，只有將其權益列為無形資產，才能恰當地反映被評估資產的形態。此外，由於合同還未執行完畢，在合同的剩餘期限內，還存
在合同不能履行、承租方最終得不到資產所有權的風險。而只有將融資租賃資產作為無形資產評估，才能更好地考慮到這種風險。在多數情況下，融資租賃合同已經執行了一段時間，承租方已經支付了一些融資租賃費。這些已付的租賃費在經過調整後可以列入資產，
但未付的租賃費不應列入資產，應付的租賃費也不應再列入負債。此處將已付的租賃費看作資產，但並不是固定資產。已付的租賃費除了在支付的當期為承租方帶來收益外，在合同期滿取得該資產的所有權後仍能為承租方帶來收益。已付的租賃費應該看作是為取得上述收益的權利而付出的代價，是無形資產。
在第二種方式下，融資租賃類似經營租賃，只是期限較長。這里，融資租賃合同只是一
種權益，只能作為無形資產來評估。因而，既不能將已付和未付的融資租賃費作為資產，也不能將應付的融資租賃費作為負債。異的現值作為該合同的價值。
『陸』 房屋租賃評估報告怎麼弄
某房地產評估工作報告及底稿，商業房地產抵押貸款市場價值估價，本人自製的評估報告模板，WORD格式。
目 錄
一、 致委託方函 1
二、 估價師聲明 2
三、 估價的假設和限制條件 3
四、 房地產估價結果報告 5
（一）委託方 5
（二）估價方：重慶評估土地房地產評估有限責任公司 5
（三）估價對象 5
（四）估價目的 7
（五）估價時點 7
（六）價值定義 7
（七）估價依據 7
（八）估價原則 8
（九）估價方法 8
（十）估價結果 10
（十一）估價人員 11
（十二）估價作業日期 11
（十三）估價報告應用的有效期 11
五、 房地產估價技術報告 12
（一）個別因素分析 12
（二）區域因素分析 13
（三）市場背景分析 13
（四）最高最佳使用分析 14
（五）估價方法的選用 15
（六）估價測算過程 16
（七）估價結果確定 26
『柒』 怎麼進行土地租賃權評估有哪位了解的嗎
土地租賃權評估，你是指的哪方面的？
1、土地證記載的權利類型是：租賃，有終止日期。那麼評估方法與「出讓」土地評估方法相同。採用基準地價體系、收益法都可以。
因為，在年期修正那裡，租賃土地本身就是10年以下，年期修正系數就小，總體價值就低。
2、集體土地出租給企業使用：「被評估單位均與農村集體組織簽訂了租賃用地協議。並交納了土地租金。租用年限為50年或70年。該項無形資產的賬面價值實際上相當於長期待攤費用，故按照剩餘攤銷年限計算其評估價值「，這類的就是剩餘價值累計攤銷就可以。比如50年租金50000元，10年後評估40000元。
『捌』 如何評估房屋租賃權
通過：市場法、收益法、成本法進行評估。