⑴ 如何判斷一個商鋪的投資價值
購買商鋪前要注意的六個問題：
1、買商鋪之前多調查。
買了商鋪，你並不意味著你就旱澇保收、坐享其成了。你要調查，面積一樣的商鋪適合什麼樣的商業類型?周邊的消費水平，能支撐什麼水平的品牌?在保守估計的營業額基礎上，預期的租金水平能不能讓商家盈利?你是個人投資者，不需要像機構投資者那樣撰寫投資報告，但你的心裡得有本清晰的賬。
2、盡量不買商場里的商鋪。
不買產權分散的商鋪，只買獨立的商鋪。商場要是整體情況很差，你的鋪子賣也賣不出去，租也租不出去。那種小產權商鋪看起來成本低，其實投資的變數很大，產權分割出售後，很難統一所有投資人的意願去經營，而且極容易出現惡性競爭，最終淪落成小商品、小集市式的商場。
3、要有商鋪的風險意識。
開店選址，要有前沿的目光，有錢的可以投資買店鋪，但是選擇買店鋪一定要注意幾點，現在不是「一鋪養三代」的時代，（wangpuonline）如果運行不暢，有可能「三代養一鋪」。
4、買商鋪要有前瞻性。
並不是所有的好地點都一定好賺錢，有時遇到市政規劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，而許多正在開發中的地段卻有著極大的投資空間。因此，買商鋪在選址時要眼光放遠些，多了解該地區將來的發展情況。當然，除了關注市政規劃外，還要注意該地區未來同業競爭的情況。
並不是所有的好地點都一定好賺錢，有時遇到市政規劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，而許多正在開發中的地段卻有著極大的投資空間。因此，買商鋪在選址時要眼光放遠些，多了解該地區將來的發展情況。
5、看準客流和潛在客流。
商鋪選址一定要注意周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況。對經營小型商鋪的創業者來說，客流的大小直接影響到收入的多少。因此，選擇地理位置優越的商家投資收益較高，但好地段wangpuonline也意味著價格較高，競爭激烈。相對而言，社區商鋪與沿街店鋪的客流量穩定，投資回報平穩。至於郊區住宅的配套商鋪客源已經固定，就必須從經營上多下工夫了。
6、買了商鋪，不是就此捧上了「金飯碗」。
對商鋪投資的復雜性，投資價值組成、投資回報所需的技術條件等等，都需要有一個清醒的認識。
⑵ 如何投資商鋪
看人氣是永久旺還是分時段旺
說商鋪就不得不說零售消費市場，因為商鋪就是買東西消費的地方，你所選擇投資的商鋪的價值大小，很大程度上是由在這個商鋪的消費力所決定的，這就跟它所在的區域又有很大的關系。這里筆者引出兩個概念供大家參考：
靜態消費區，就是在具體的一定的時間段里，才會有一定消費客群和較大消費量產生的消費區域，叫做靜態消費區。打個比方，一個僅對內的社區商業區，它只有在傍晚和周末節假日才會有大量消費客流群體在此消費，其他時間如上班時間，整個商業區域會比較安靜，購物的人很少，或者只有一些老年人和小孩這些非主流消費客群進行消費，這樣的區域我們叫做靜態消費區。
動態消費區，就是在規定的營業時間里，不分固定時間段，都會有大量的流動消費客群和消費量的消費區域，叫做動態消費區。這種動態消費區我們現在更多的會給它"商圈"或者"幾級商業中心"的定義，就如現有的王府井步行街、西單購物中心等消費人流比較大的消費區域，商業輻射范圍涉及到整個北京市，甚至是全國，如中關村電子市場等，這樣的區域我們叫做動態消費區域。
我們投資買了鋪是要租出去或者等升值後賣出去，就算自己做生意經營，也是希望能消費人氣旺，多賺些錢財，所以來此商鋪消費的人越多，這個商鋪價值就越大，這除去經營方面的問題，更多的就是經過商鋪人流多少來決定，經過人流越多則消費人口的基數就會越大。靜態消費區平時並不具有人流，其中產生消費的多會是固定的人，而動態消費區中更多的是流動人群，如王府井大街每天在此的遊客多達50多萬，吸引著來自全國各地的遊客，其區域的鋪位價值現在都很難估量，因此商業區域的單位時空的人流很大程度上決定此商業物業是好是壞。但這並不是就定論靜態消費區的商鋪不好，其區域的消費人口規模和消費檔次也能夠使區域內的商鋪的價值不菲，就拿CBD邊沿西側的豐聯廣場、聯合大廈、泛利大廈、人壽大廈四座大廈來說，此區域四座大廈環繞林立，在上午和下午的上班時間中，無太多人流消費，而到中午午餐時間和下班後，消費區域一片的繁華，好幾萬的大廈白領在此固定消費，並且帶動周邊商業市場，其旁邊的昆泰國際大廈的底商，剛開盤就以3萬多的價格出售，且銷售情況不同凡響。
謹防高回報率的承諾
現在我們看到網上還有一些商業媒體對於商業物業投資回報分析文章中，15%的回報率是個經常出現的數字，說你花多少萬買了個鋪，然後多少錢租出去，如果是按揭還要把給銀行的利息算進去，接著是一套投資回報的計算公式，然後是很正確的加減乘除，得出一個結論，基本上投資商業物業的投資者會在七八年左右就能回收，以後你就凈掙了，不僅如此，現在很多開盤的商業物業項目的宣傳廣告中和銷售人員的滔滔不絕中，都經常的出現這個數字，筆者作為從事商業地產策劃的職業人士，對此非常憤慨。很奇怪，為何15%居然就成了一種定論?誰下的?蠱惑人心，不負責任。
商業物業投資是個要綜合考慮的問題，不能像住宅物業投資一樣，商業物業投資的動態性更強。如上我們所說過的，商業物業的價值很大程度上由人流和消費決定，而人流和消費又受交通、人文、歷史、區域環境規劃、規模、建築物的特點、招商限制，還有整個商業零售市場、商品檔次和時尚潮流等等多方面因素影響。在沒有分析這些因素的情況下，或者只考慮幾個方面，就妄下決定，是有很大風險的。
我們就單拿商業物業建築物的本身特點來說。每個商業物業的功能業態的分布是不同的，有的部分就只能做餐飲，有的就只能開精品店，而各個行業的品牌客戶在做店址選擇時，都會有其最高租金標准，其中餐飲的租金較低，而精品店和品牌服裝專賣店比較高。所以在要投資購買商鋪時，要分析它能做什麼不能做什麼，再分析所選擇的租客中，租金會在什麼范圍內，然後了解其周邊商鋪情況，得出最可行的租金估價，再算投資回報。不同業態的商鋪的投資回報也是不同的。
要看商鋪的前景商業環境
考慮投資商業物業更要考慮其商業環境的前景，要有發展的眼光。有許多投資買家買一些看似很偏位置的鋪位，幾年之後，此地逐漸形成商業氛圍，區域商業物業價值迅速攀升，雖然前期租金很低，商戶難尋，但時機成熟之時，就可以將商鋪高出買進價幾倍價錢售出，這哪裡又是15%的概念。
我們要想成為商鋪投資中的不敗贏家，就要信自己，去了解商業物業的特性，學習商業地產市場的規律，並且要懂經營。有房子誰都會住，但生意不定誰都會做，那我們就從商鋪投資中去學做生意，以至於更多的東西。
鬧市區並不一定好
選擇專業市場，一定不會選擇在鬧市區，因為那裡的交通實在太繁忙了。所以，開專業市場最好還是在鬧市區附近的小馬路上，也就是說地段既不能太熱鬧也不能太偏僻。
產品特色很重要
如果你想在一個專業市場中投資商鋪自己經營，產品是否有特色也是能否成功的關鍵之一。專業市場往往經營的是同類產品，相互之間的競爭非常激烈。所以，如果你所經營的產品與周邊其他商鋪相比沒有特別的地方，生存下去就比較困難了。
要考慮市場的知名度
專業市場不同於住宅商鋪等，它所服務對象的范圍可以說是比較寬廣，在這種情況下它的知名度也成了商鋪投資者所必須考慮的因素。知名度就是一個品牌，對於吸引客源具有著很重要的作用，如果做到了良性循環，就可以維持專業市場的興旺。
政策因素不可忽略
與住宅商鋪相比，政策因素對專業市場的影響也是很大的，這里指的政策主要是當地政府對專業市場發展的意見。專業市場開在哪裡，肯定會對周邊的環境及交通等產生一定的影響，由於此類原因最後被關閉的市場不在少數。所以，多了解一些當地政府的政策，也是你在投資前應該要做的一項「功課」。
⑶ 商鋪投資新手的注意事項
商鋪作為經典的地產投資品，一直是業內人們關注的焦點。然而提及購買商鋪的技巧，大多數人只注意一個詞——地段，其實在商鋪選購過程中，需要注意的因素不少，地段只不過是其中之一。
地段佳帶來高人氣
買商鋪一般都是長線投資，所以一些目前地段不太好、位置不理想的地方並不見得不適合投資，商鋪投資要看發展前景。經常看到一條路或一條橋的打通可以盤活一條商業街，同時一個商業廣場或者大賣場的開建，帶來人氣，從而帶來繁榮。所以，了解城市發展規劃非常重要。
在一些位置偏差的地方，前期租金很低，幾乎無人問津的商鋪，如果未來有規劃，比如興建市場、學校等，客流有逐步擴大的趨勢，也是非常值得投資的。
選擇有經驗的開發商
因為商業地產是資金要求高、專業整合能力要求強的高難度房地產產品。投資前一定要考察開發商實力與品牌的綜合影響力，考慮其有沒有過同類產品的成功項目。值得注意的是，購房者不能被開發商的概念所迷惑，更要注重其招商及管理的思路、行動計劃，以及目前的進展等。因為商業地產後續經營是最關鍵的環節，很大程度上決定了投資者能否獲取長期穩定並不斷攀升的投資回報，因此專業的、富有經驗的招商、經營管理團隊是必不可少的。
留意周邊規劃
投資商業地產要特別留意政府規劃。如果選擇購買的是商鋪，則要留意以後是否會有地鐵、公共設施的配套，以保證充足的人流。如果是選擇大型的商鋪，則要留意周圍是否有龍頭的商業集團，可以借大品牌推廣的「東風」將自己的物業帶動起來。
長線投資較理想
商業物業如果能在12至15年內回本，這樣的投資才比較理想，否則便很難達到賺錢的目的。對於那些想趁物業低價買入，等幾年看發展的買家，則建議購買小區的商鋪，如果投資資金較多，則可以考慮專業市場的物業。
（以上回答發布於2017-05-04，當前相關購房政策請以實際為准）
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⑷ 商鋪的投資技巧
商鋪吸引投資者的主要原因是在於其誘人的投資回報。要使商鋪長盛不衰，取得豐厚利潤，可要從最初的選購商鋪開始，但是如何在商鋪選擇上就處於有利地位呢？商鋪選購要考慮的內容很多，有經濟環境、有商鋪的房地產因素、商業因素，還有供求關系以及投資市場的資金狀況等，下面就獻上12個小技巧，以供參考。
技巧一：選擇適當的行業類別
位於交通運輸站的店鋪，應以經營日常用品以及價格低較且便於攜帶的消費品為主。位於住宅附近的商鋪，應以經營綜合性消費品為主。位於辦公樓附近的商鋪，應以經營文化辦公用品為主，且商品檔次應較高。位於學校附近的商鋪，應以文具，飲食，日常用品為主。
技巧二：有「傍大款」意識
即把店鋪開在著名連鎖店或強勢品牌店的附近，甚至可以開在它的旁邊，不僅可省去考察市場的時間和精力，還可以藉助它們的品牌效應招攬顧客。
技巧三：選取自發形成某類市場的地段
在現實生活中，管理部門並沒有對某一條街、某一個市場經營什麼做出規定，但在長期的經營中，某條街會自發形成為銷售某類商品的「集中市場」。
技巧四：選擇有獨立門面
有的店面沒有獨立門面，店面前自然就失去獨立的廣告空間，也就使你失去了在店前「發揮」營銷智慧的空間，這會給促銷帶來很大的麻煩。
技巧五：了解商鋪周邊民眾購買力
購買力是依附人而存在的，購買力的數量、質量決定了其所在商圈內的商鋪的基本價值。當然，在那些消費能力強的購買力所在區域，商鋪的價值高，獲得的成本也相應較高。
技巧六：看人流量
商鋪收益最終決定於人流量。真正支撐商鋪的是固定人流，其次是流動人流、客運流(公交、地鐵站)。
技巧七：選擇路邊店
商鋪位於一條道路一側，擁有道路，來回兩個方向的客流，價值低於路角店，是商鋪中最常見的臨街狀態。
技巧八：選擇好的建築結構
建築結構的形式多種多樣，理想的商業建築結構為框架結構或大跨度無柱類結構形式（如體育場館），其優點是：展示性能好、便於分隔組合、利於布置商場和商品。
技巧九：了解開發商
選擇品牌開發商來確保資金安全是投資的一個重要方面。實力雄厚的開發商採用完善的開發流程，擁有眾多的合作夥伴，這對項目的商業前景本身也是一種保證。
技巧十：周邊交通便利
理想狀態下的商鋪或商業街市應具備接納各種來客（購買力）的交通設施，即商鋪周邊擁有軌道交通、公交車站點，還具有停車場。
技巧十一：看商鋪的前景商業環境
考慮投資商業物業要有發展的眼光。有一些看似位置較偏的鋪位，雖然前期租金很低，商戶難尋，但時機成熟之時，就可以將商鋪高出買進價幾倍價錢售出。
技巧十二：把握投資時機
從總體上說，經濟形勢良好，商業景氣、商業利潤高於社會平均利潤，這個時期未必是投資商鋪的合適時機，在商業發達地區或商業繁榮的時期，投資者商鋪選址的空間很小，而且獲得成本很高。反之，在有發展潛力的區域內，商業氣候尚未或正在形成中，是商鋪投資的合適時機，投資者可以在較大的范圍進行商鋪選購。
⑸ 商鋪投資應該注意什麼
您好，以下是商鋪投資的技巧整理，希望幫到您。
技巧一：選擇適當的行業類別
位於交通運輸站的店鋪，應以經營日常用品以及價格較低且便於攜帶的消費品為主。位於住宅四周的商鋪，應以經營綜合性消費品為主。位於辦公樓四周的商鋪，應以經營文化辦公用品為主，且商品檔次應較高。位於學校四周的商鋪，應以文具，飲食，日常用品為主。
技巧二：有傍大款意識
即把店鋪開在聞名連鎖店或強勢品牌店的四周，甚至可以開在它的旁邊，不僅可省去考察市場的時間和精力，還可以藉助它們的品牌效應招攬顧客。
技 巧三：選取自發形成某類市場的地段
在現實生活中，治理部門並沒有對某一條街、某一個市場經營什麼做出規定，但在長期的經營中，某條街會自發形成為銷售某類商品的集中市場。
技巧四：選擇有獨立門面
有的店面沒有獨立門面，店面前自然就失去獨立的廣告空間，也就使你失去了在店前發揮營銷聰明的空間，這會給促銷帶來很大的麻煩。
技巧五：了解商鋪周邊民眾購買力
購買力是依附人而存在的，購買力的數量、質量決定了其所在商圈內的商鋪的基本價值。當然，在那些消費能力強的購買力所在區域，商鋪的價值高，獲得的成本也相應較高。
技巧六：看人流量
商鋪收益最終決定於人流量。真正支撐商鋪的是固定人流，其次是流動人流、客運流(公交、地鐵站)。
技巧七：選擇路邊店
商鋪位於一條道路一側，擁有道路，往返兩個方向的客流，價值低於路角店，是商鋪中最常見的臨街狀態。
技巧八：選擇好的建築結構
建築結構的形式多種多樣，理想的商業建築結構為框架結構或大跨度無柱類結構形式(如體育場館)，其優點是：展示性能好、便於分隔組合、利於布置商場和商品。
技巧九：了解開發商
選擇品牌開發商來確保資金安全是投資的一個重要方面。實力雄厚的開發商採用完善的開發流程，擁有眾多的合作夥伴，這對項目的商業前景本身也是一種保證。
技巧十：周邊交通便利
理想狀態下的商鋪或商業街市應具備接納各種來客(購買力)的交通設施，即商鋪周邊擁有軌道交通、公交車站點，還具有停車場。
技巧十一：看商鋪的前景商業環境
考慮投資商業物業要有發展的眼光。有一些看似位置較偏的鋪位，雖然前期租金很低，商戶難尋，但時機成熟之時，就可以將商鋪高出買進價幾倍價錢售出。
技巧十二：把握投資時機
從總體上說，經濟形勢良好，商業景氣、商業利潤高於社會平均利潤，這個時期未必是投資商鋪的合適時機，在商業發達地區或商業繁榮的時期，投資者商鋪選址的空間很小，而且獲得成本很高。反之，在有發展潛力的區域內，商業氣候尚未或正在形成中，是商鋪投資的合適時機，投資者可以在較大的范圍進行商鋪選購。
⑹ 如何進行商鋪投資
商鋪投資之精打細算
http://www.zzhz.com.cn 住在杭州網站
近來，投資商鋪已經成為眾多投資者的熱門話題。但是，一般的投資者在投資商鋪時，往往只是憑借自己的直覺和簡單分析，缺乏一些科學理性的依據。那麼，對於商鋪的投資者來說，究竟有沒有比較科學、准確、適宜的投資分析方法呢？為此，記者帶著有關問題走訪了浙江中原物業顧問有限公司策劃部主任王冬先生。
商鋪投資學問還挺大的，不僅需要對當前的市場有密切的關注，還需要對市場有一定的前瞻性和理性判斷，在此基礎上，再加上科學的技術經濟分析，才能使得商鋪投資更具有合理性。因為商鋪的價值不僅取決於房地產本身的價值，更取決於商鋪的商業價值，即在未來十幾年甚至更長的時間里，商鋪所有者可獲得的巨大商業利潤。
老百姓在購買商鋪的時候，其他的因素考慮得往往比較少，有的甚至連銀行利率都不考慮。在此，我們為商鋪投資者介紹幾種商鋪投資的經濟可行性分析方法，大家不妨一試。
商鋪投資收益分析
消費者在進行商鋪投資時，最關心的往往是商鋪的價格和投資的回收期，收益分析即通過每年能收回的商鋪凈收益來測算商鋪的價值。設商鋪的價值為P，則P=A×[(1+i)^n-1]/[i(1+i)^n]。在此公式中，A為商鋪每年的凈收益，i為行業的基準收益率，n為商鋪使用年限。其中，A表示的年凈收益，可由潛在毛收入減去經營（或運營）成本、空置費用求得；i表示行業的基準收益率，除了取決於商鋪日後經營的不同行業收益率外，還與銀行的利率、通貨膨脹系數等眾多因素相關。在杭州，目前各個行業的基準收益率一般在5%-10%上下浮動；n表示商鋪的有效使用年限，一般取15~20，雖然商業用地的使用年限一般是40年，但我們還需考慮到房屋的折舊、房屋的空置率等因素。投資者可將由此公式得出的商鋪價值與商鋪的實際價值作一比較。
商鋪投資財務分析
投資需要的資金一般來自自有資金和銀行貸款，從銀行貸款搞投資的投資者最關心的應該是商鋪的年租金收入能否滿足他所需的投資回報率。假設投資者的自有資金是P1，銀行貸款為P2，投資者希望的投資報酬率為i1，月貸款利率為i2，貸款期限為n，則年獲得租金A1=（P1×i1）/[1-1/（1+i1）^n]，A2=（P2×i2）/[1-1/（1+i2）^n]。
例如，一投資商欲購買一個200平方米的商鋪，價格為32000元/平方米，銀行提供10年6成貸款，利率為6.25%，該投資商要求投資報酬率為10%，考慮到商鋪的保值增值性，10年後商鋪的總價相當於投資額的95%，則有：
①商鋪總價=32000×200=640萬元，其中自投資金P1=640×0.4=256萬元，銀行貸款P2=384萬元
②10年後商鋪總價=640×0.95=608萬元
③在自設資金報酬率為（i1）為10%，年限為10年的情況下，設年租金為A1，則根據公式，可求得年獲得租金A1=416628.2元
④年貸款利率為6.25%，則年還款額為501924元
⑤年投資成本=年獲得租金（A1）+年還款-10年後的商鋪總價/10=416628.2+501924-6080000/10=310552.2元
即若投資者在10年內每年可獲得310552.2元以上的利潤就可以購買該商鋪，償還銀行貸款後，投資者獲得年投資報酬率為10%，10年後投資者獲得一個完全產權的商鋪。大家可按以上步驟對自己想要投資的商鋪作一科學計算。
⑺ 怎麼投資商鋪
任何人買商鋪的目的都是為了盈利，但該如何選需要技巧。
商鋪一般分為以下三種：
第一，商業中心（包含各種廣場）
這種投資風險是最高的，不管賣方怎麼說高盈利你都要謹慎對待，尤其是資金不足的時候就不要看了。如果資金充足，那就考慮一下電梯樓道出入口的位置吧，這個位置算是可以的了，不過相對的價錢也要高一些。
第二，道路兩側，道路也分主幹道和普通道路。
很多人覺得主幹道人流量大，肯定做生意能起來，但是其實主幹道兩側人流量雖然大，但大家每一過多時間停留，汽車、公交車、自行車等穿流而過，大家即便有時間也沒辦停留，更不會有消費。如果道路比較窄的普通道路，車流慢，道路兩側有停車的位置，這種商鋪的風險就低很多。
第三，住宅或者學校周邊的商鋪。
此種商鋪風險等級是最低的，只要這個地方有人居住，那商鋪就一定可以租出而去，且越靠近出入口的位置越好，如果這個商鋪能同時輻射幾個小區，那盈利可能會更好。
但要注意一點，調查資料顯示，純住宅商鋪的售價如果為樓盤售價的1.5倍，投資價值比較明顯，而如果是2倍以上，就有較大風險了。
業內專家提醒消費者，在商業地產開發中，存在大量的炒作行為，投資者一定要根據項目的實際情況，多方考察，作出理性的投資決策，以免被商家誤導和套牢。
其實在迴避投資風險方面， 商鋪投資必須緊密結合國家、地方政府的城市規劃，關注城市規劃發展動態、區域行情變動信息，避免短期行為造成的不必要損失。
投資參考指標：
一是市面和樓層因素。
租金往往最能體現商鋪的價值，一樓的商鋪往往最好租，租金也高，對投資者也最有保障。
二是使用率有多高，有沒有自主權。自主權越高，收益越單純。使用率提高一倍，就等於降低一半租金。
三是能否找准產業市場。准確的市場定位則可以大大提高投資的回報，比如「電腦一條街」、「服裝一條街」等，找准市場定位可事半功倍。
四是回本時間控制在15年之內，太長考慮到折舊、市場變化可能就會變得不劃算。
⑻ 商鋪投資什麼因素最關鍵
1、李嘉誠說過了，是位置、位置、還是位置；
2、但是，如果世界的問題都有一個標准答案，那麼這個世界就不會達成交易，你也不會買到商鋪，只有買商鋪的人認為這個商鋪值得投資，而賣商鋪的人認為這個商鋪高估了才會賣出，這個時候，你們才會達成交易，你也就會買到商鋪；
3、如果說位置最重要，但是最好位置的商鋪的價格已經透支了很多年以後的租金，那麼你買這個商鋪的投資回報率就很低了，比如說一個商鋪位置很好，但是價格要1000萬，每年的租金只有20萬，你要50年才回本，那麼這個商鋪的投資就不是一個好的投資；同時在它旁邊還有一個商鋪，只要500萬，但是年租金是15萬，回本只需要33年多，你比較兩者哪個是組好的投資呢？
4、同時還需要考慮租金每年上漲的情況，有的商鋪租金上漲比較快，有的商鋪很多年都不上漲，那麼當然是租金上漲的商鋪更好一些，租金的上漲跟很多因素有關系，不只是位置；
5、所以總結一下，投資商鋪你最需要考慮的是投資回報率。投資回報率跟你投資商鋪的價格有關系，也跟租金上漲情況有關系，最好找到初始投資回報率較高，同時租金上漲較快的，這個時候你會說世界上哪裡有那麼好的事情呢，當然，如果世界上一直有那麼好的事情，人人都成為巴菲特了，這樣的投資機會必然是稀缺的，這就要看個人眼光了；
6、投資是一個大的話題，也是非常難的決策，祝好運