① 用收益法評估住宅房地產是按土地還是建築物計算收益年限，有據可依嗎
房地分估就不會用收益法了，人家出的是房地產價格 肯定會包含分攤的土地使用權價值的，用於抵押你單獨的房屋建築物銀行怎麼可能要嘛，房屋建築物和土地合在一起就叫房地產，分開就是房屋建築物、土地使用權。 一般用收益法算的都是收益性比較強的房地產。門面、商鋪之類的。
② 商品房估價中成本法、市場法、收益法的差別
你好,我是房地產估價師.就你這個問題我說下自己的看法:
1、市場法：在所有的評估方法中，市場法是最常用，也是相對最准確的一種方法。它通過選取一些（3個以上）的可比案例，將這些可比案例與估價對象在交易情況、交易時間、房地產狀況等方面進行比較，最終得出估價對象的客觀合理價值，它的優點在於得出的結果與市場交易情況相吻合，最具說服務。缺點是需要收集大量的可信性度高的成交案例，前期工作量較大，而且對於成交不多的房地產，就很難使用市場法。
2、收益法：收益法更注重房地產的盈利能力，認為房地產盈利能力決定了房地產價值的高低。這種方法的優點是對有投資價值的房地產能更准確地反應其內在的價值和升值的潛力。缺點是對於難以出租或營業的房地產不太適用。
3、成本法：成本法可以說是估價方法中最古老，但也很常用的一種方法，以建造該房地產所需的支出得出房地產的價值。其優點是計算較為簡便，缺點是往往不能正確地反應房地產的真實價值，與市場實際成交價格相差較大。
如果是評估商品房（住宅），那麼市場法應當是首選的方法。如果是評估商品房（營業），那麼收益法應當是首選的方法。
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③ 住宅收益法測算過程中稅金可以不考慮嗎理由是什麼
總的來說，收益法適用於有收益性的房地產的價格評估。在實際評估中，估價人員普遍認為只有目前存在有收益的房地產才能算作是有收益性的房地產，才能用收益還原法進行估價，而沒有現實收益的房地產是不能用收益還原法估價的。我們認為， 「有收益性」應體現在兩個方面：一是現實存在的有收益性的房地產，例如正在經營的商店、賓館，已出租的房屋等；二是存在有潛在性收益的房地產，例如一塊將產生預期收益的空地，新建的還未出租或經營的房地產，這些都屬於沒有現實收益，但有潛在收益的房地產。收益法評估由於是以房地產的預期收益為基礎，因此，潛在性的收益也應屬於收益還原法中「有收益性房地產」的范圍之列。自有房地產也存在「有收益性」。傳統上認為自有房地產屬於業主自己使用，它既沒有出租也不從事經營，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法來對其估價，但根據西方經濟學中的「機會收益」原理思想，可把自有房地產當作出租性房地產看待，即業主的租金節省就相當於他的租金收入，從而它就產生了收益。
④ 如何用收益法評估房屋租金
收益法(income approach，income capitalization approach )，也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產評估中常用的方法之一。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點後累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，預測估價對象的未來收益，然後利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象的價值的方法。
收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。
收益法的雛形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）來表示土地價值的早期購買年法。
企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路。
收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現法。
公式
凈收益每年不變收益為有限年期的公式
V：房地產價格
a：房地產年凈收益
r：折現率
n：剩餘收益年期
收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。收益法評估房屋租賃價格的關鍵仍然是年凈收益的計算和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入（主要為有效毛租金收入及租賃保證金、押金等的利息收入）扣除維修費、管理費、保險費和稅金等四項稅費。四項稅費的取捨，應根據租賃契約規定的租金含義決定。如四項稅費全部由出租方承擔，應將其全部扣除。如部分為出租方承擔，則只扣除出租方承擔部分。在選定報酬率時，應考慮不同地區、不同用途、不同時期的租賃房地產風險程度。
⑤ 收益法中已知房屋總價249.63萬元，單價16441元，怎樣反推出月租金求公式
你已經說到是用收益法進行求解，那麼就按照原本的公式：
V=A/i*(1-1/(1+i)^n) （有限年期）
V=A/i （無限年期）
進行求解。
你給出的條件等於是知道了V，需要求解A，i假定為8%計算,因為你沒給受益年限，這里就假定為20年，那麼直接倒退就好了，最後算得 年租金1931元/㎡。
你按照這個思路，將年利率改為月利率，年數n改為月數n，就能得到月租金為多少。
⑥ 房產中的收益法公式
房產中的收益法公式：
V=(a/r)*[1-1/(1+r)n]V，房地產價格a：房地產年純收益r：折現率n：剩餘收益年期注意：（1+r）n是（1+r）的n次方，不是（1+r）乘n。
其中V：房地產價格。a：房地產年凈收益。r：折現率。n：剩餘收益年期。收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。收益法的雛形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）來表示土地價值的早期購買年法。
(6)住宅收益法擴展閱讀：
收益法的相關規定要求：
1、運用收益法最關鍵的內容是對企業未來收益的預測，這是一個十分復雜的過程，要做出科學合理的判斷不僅涉及企業的有形資產，更重要的是對那些企業賬面上並不顯現的各種無形資產在未來運營中所能發揮作用的潛力和交互影響做出判斷。
2、收益法就要求評估人員要具有很高的業務素質，尤其要具有很強的綜合分析問題和解決問題的能力。對行業、市場、技術進步、社會環境、國家政策等外部環境對企業發展的影響做出判斷。
3、由於長期受計劃經濟的影響，社會上大多數人對資產價值的認識還停留在企業賬面上，認為會計賬面真實記錄了企業資產的數量及價值，是企業資產價值的真實反映，因而成本法才易於為社會所接受。
⑦ 急！！！如何用收益法確定是買房還是租房啊
買房需要支付一定成本，買房費用、貸款利息、裝潢費用，構成了買房的成
本。
買房費用：契稅、擔保費、保險金、貸款購買一套總價100萬元的房子，需要支
付的各項稅費，達27615.83元，這還不包括購買一手房需向物業管理部門繳納的
維修基金，以及購買二手房向中介公司支付的中介
貸款利息：按目前5.31%的房貸利率，貸款70萬元購買一套房屋，無論採用等本
還是等額方式，最初幾年每月支付給銀行的利息超過2500元。
裝潢費用：如購買的房子不是全裝修房，購房者還需支付相當一筆裝潢費用。照
目前市場行情，簡單裝修的成本大致在800元/平方米，如再加上家電、傢具的添
置費用，一套房子的裝修成本至少十萬元。而且，在出售房屋時，裝修費用往往
不能計入房價。一是因為房屋的裝潢設施很容易折舊；二是因為評估房屋價值
時，房屋裝修部分的價值，有可能會被忽略不計。
與買房相比，租房居住所需要花費的成本僅租金一項。按照目前的市場行情，在
市中心租一套100平方米帶裝修及傢具設備的兩房，每月支付的房租也只是4000
元而已。 預計房屋價格漲跌
雖然，買房比租房的居住成本更高，但如果房價漲幅高於居住成本的支出，買房
比租房劃算。
因此，考慮買房還是租房就要預測一下今後房價的漲跌趨勢。如果預測房價今後
會漲，還要預測一下房價漲幅有多大？上漲時間將持續多久？
考慮到目前購房成本及變現成本都很高。因此，只有當房價大幅度上漲，或者持
續上漲時，買房的收益才會高於支出。 判斷買房收益的高低
即便買房的收益高於銀行的支出,還要了解，用買房的錢投資其它項目獲取的收
益是否更高一些。如果投資其它項目收益更高，則還是應該選擇租房。
以購買一套100萬元的房子為例，首付僅30萬元，如果明年的房價上漲幅度判斷
維持在10%左右，則這套房子的價格可以達到110萬元左右，即可以收取10萬元的
利潤。 上邊所說的是在針對住宅。是我看別人說的。很詳細。如果是商鋪的話。收益也就是回報率。稅費相對比較高。如果是按揭的話最少要5成。利息還要比基本利率高10%。這些都是成本。但是租出去的租金高。所以回報也相對比住宅高些。租商鋪的話。首先租金成本。裝修成本。項目運做成本。等。比如開個服裝店。租金30萬一年。第一年裝修成本12萬（但是一次裝修可以用2-3年）這樣折算4萬/年的裝修成本。服裝利潤是3.7開。還有人員成本，積壓貨物成本以及其他細節上的成本。在算你意念的利潤。綜合起來除下得到收益率。好的項目還是租的收益大些
⑧ 評估住宅房地產能不能用收益法
在房地產估價論壇上看到這么一個討論題目。
由於前期房地產市場投機炒作影響，自2001年到2005年，部分城市地區住房價格漲了2倍，而租金並未明顯增長（如上海）。因此，一般按照資本化率取6％，根據收益法公式計算，收益價格將明顯低於市場價格，不到市場價格的1/2。因此，不少估價師認為收益價格缺乏參考價值。
如果按照市場提取法，普通住房的資本化率約2.8-3.2％，這樣的資本化率擺出來，放在技術報告里，會笑掉大牙的，影響同行對公司技術水平的印象。
不少估價師提出：對住宅房地產評估，採用市場比較法即可，不能採用收益法。
今天的討論問題：
從估價理論來說，任何評估物的價格或價值都可以用三種方法准確求得，前提，獲得准確的參數。所以，評估住宅房地產不能用收益法的說法缺乏根本的理論基礎，站不住腳的。
在對回帖中進行了總結，歸納了各高手的觀點：
目前採用收益法求得的價格缺乏參考價值，這不是收益法的錯，而是選用的參數值存在問題或者求解值的內涵並不一致導致。如果採用市場提取法得到的資本化率數值計算，這樣的收益價格應該比較接近市場價格。注意，此時求的是價格（price）
如果資本化率採用的是投資收益率概念，採用無風險報酬率+風險調整，求得應該是房地產的投資價值（valuer），或者是購買持有價值，如果這個價值高於購買價格（valuerprice），則物有所值，反之，物無所值。
估價結果的內涵，目前沒有完全統一，也就是將價格與價值在估價規范中沒有規范詞語的使用，造成諸多估價人員混餚這兩個概念，在報告中一會兒說價格，一會兒又說價值，結果就是價格或價值。
所以：
1.只要參數選取得當，採用收益法能准確求得住宅房地產的價格及價值；
2.如果是價格評估，資本化率採用市場提取法獲得，如果是價值評估，資本化率應該是投資收益率，應該採用無風險報酬率+風險報酬率求得。
3.採用收益法時，求取的結果是價格內涵還是價值內涵，應該根據估價目的確定。
但也有人對以收益法來對住宅進行評估提出質疑，這主要是收益法在實際應用中面臨問題的質疑：
作為收益法這個理論我認為是科學的，但在目前的中國絕大多數地區，真正推廣和實施起來還是不太容易。
2.資本化率或者是報酬率的確定現在還只是停留在理論的探討上面，一個真正便於大家運用的求取方法好象還在爭論不休，無風險報酬率+風險調整中的風險調整系數到底怎麼來確定？我看也是仁者見仁，難怪大家為了省去麻煩，乾脆取個6%或者8%什麼的，怎麼來的？細述原委能不能經的起推敲？為什麼不是6.5%或者是8.2%什麼的？好象在我們的教科書中也是含糊其詞吧。
運用收益法對住宅進行評估（我們暫且不談價格和價值的區分）有些地方需要我們認同：
2.現實情況是，小到一棟住宅樓，大到一個住宅小區，同等類型的房子的租金價格可能都會一樣，但每個住宅的樓層、朝向等多種因素制約著其價格（或價值）也不盡相同。
3.同時在房地產炒作房價抬高的時候 價格偏離價值 此時租賃價格往往是相對偏低,市場提取法得到的資本化率 無法代表未來情況
《從國際評估准則和新巴塞爾協議補充文件看不動產抵押貸款價值評估的發展趨勢》：主要提出了抵押貸款價值的特徵：
1、安全性；
2、保守性。與安全性相伴而生，要求以謹慎的態度、保守的方式進行評估，確保穩定性和可持續性。從而使抵押貸款價值不受市場價格和租金波動的影響（主要是市場價格和租金暫時上揚的影響）；
3、持續性。
另外也提出了低押貸款價值評估時應選擇收益法與成本法，並以收益法為主。
《關於資本化率評定的若干思考》主要介紹了四種求取資本化率的方法：市場抽取法、投資組合法、租售比確定法、由安全利率與風險利率相加而得
⑨ 房產評估的收益法都需要什麼
需要了解訪房產同類房屋的收益性，房地產獲得收益的方式，主要有兩種：
(1)出租；
(2)營業。
因此，凈收益測算的途徑也可以分為兩種：
(1)基於租賃收入來測算凈收益，它適用於可租賃的房地產。例如：住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標准廠房、倉庫等；
(2)基於營業收入來測算凈收益，它適用於有經營行為的房地產。例如，旅館、影劇院、娛樂場所，加油站、餐館等。當然有些房地產既可以租賃又可能存在經營行為，但無論如何分類，只要能夠測算凈收益就行。
⑩ 請問評估時是否要用收益還原法單獨評估最合理。還是其它方法自家房屋要徵收，是自營的住宅，有經濟收益
這個吧，你可以去網校的論壇里和問問大專。
這個論壇很專業，有很多會計專業人士，應該可以幫到你