① 什麼叫房屋性質
房屋性質分類： 私有產權的商品房、部分產權的經適房、公產房、小產權房，不同的類別有不同的特點。
1、商品房：開發商建在國有土地上的供銷售的房屋，能夠辦理產權證和國土證，是可自定價格出售的產權房。
按照用途可以分為：70年產權的住宅用房和非住宅用房。
非住宅用房包括兩種：50年產權的工業、教育、文化用地和40年產權的娛樂、旅遊用地。
2、經適房：由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半徵收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。
經適房一般為兩類：
1.限價商品房、經濟適用房；5年後才能上市交易、並需要交納綜合地價款等費用。
2.康居房、安居房、回遷房、安置房，在某些城市，這些類型的房屋拿到房產證就可以交易、但需要交納土地出讓金等費用。
3、公產房又稱公有住房：由國有企業、事業單位、投資興建、銷售的住宅；在住宅未出售之前，住宅的產權歸國家所有。
公有住房按房改政策分為兩類：
1.可售公有住房，包括房改房和央產房。
2.不可售公有住房，比如軍產房、校產房等。
4、小產權房：是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用。沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。居住者只有使用權，沒有所有權。
我之前咨詢過跟小區物業合作的宅貓找房的人，如果想知道具體的情況可以去物業詳細了解一下。
② 房地產市場的不完全競爭性是什麼
自從亞當·斯密創立現代經濟學以來，自由競爭的市場經濟就一直是大多數經濟學家所篤信的信條。但在19世紀末20世紀初，由於各種原因，各國卻形成了不同程度的市場的集中和壟斷。經濟學家們早已證明，只要市場競爭不完全，就必然產生效率的損失和社會整體福利的下降。也正是這個原因，歐美發達國家相繼制定了反壟斷法，主要針對的是具有市場權力的公司，防止這些私人公司通過合並、殺價、價格聯盟以及將在某一市場上的壟斷地位擴大到其他市場等手段，損害消費者和小公司的利益、阻礙創新、服務質量改善和技術進步。
就我國房地產市場來看，雖然從一個公司佔全國的市場份額很小，但由於房地產開發具有非常強的地域特性，如果考察具體企業在特定地域的市場份額，我們的結論可能就不得不進行修正了。在產業組織理論中，反映廠商壟斷利潤的邊際量的勒納指數，或稱廠商的價格標高程度(make-up)，是衡量市場的壟斷程度的指標，它是由市場價格超出邊際成本的部分對於價格之比率計算而得的。在完全競爭市場條件下，廠商產品價格應該等於其邊際成本，勒納指數越趨近於零；反之，壟斷程度越高，商品價格與其邊際成本的差額越大，壟斷者的壟斷利潤因而越大，勒納指數則越趨近於1。根據筆者的測算，我國及各省(市、區)的房地產市場勒納指數均在0.4以上，說明存在著很強的市場壟斷程度，而且全國的勒納指數要比各省(市、區)低，這正說明考察的地域不同，對房地產市場的壟斷程度也會得出不同的結論。
另外，根據有關針對北京市數十家房地產企業進行的調查表明[況偉大(2003)：《壟斷、競爭與管制——北京市住宅業市場結構研究》，經濟管理出版社，5月。]，只有1家企業願意開展公開的價格競爭。其中，有2家企業承認和其它企業共同定價，這明顯是寡頭市場結構下的勾結定價，而有很多企業則表明是對不同地區、不同收入水平的人群制定不同的價格，這與完全壟斷情況下企業為了獲取更多的壟斷利潤而對市場進行劃分並實行價格歧視的做法，並沒有本質上的區別。無論是純粹的理論研究，還是實際的調查，我們都很難否認我國的房地產市場不是一個競爭不完全的市場。
可見，我們文章開頭的那些困惑，答案也就十分明白了！原來，一切的問題還是在於市場的不完全競爭！這里，我一直不願意用壟斷這個詞。因為，從嚴格的經濟學定義來講，壟斷即是指市場的獨占，就是在一個產品市場只有一個廠商，這顯然不是我國房地產市場的實際情況。我私下猜想，前面那位大佬所說的，可能就是指這個情形吧。因此，我更傾向於用市場不完全競爭來描述我國房地產市場的市場結構。
③ 公寓的市場好不好
下面幫您整理了一下目前蘇州公寓的一個市場分析。
一、蘇州租金市場分析
1、租金情況
目前蘇州住宅均價在2-2.1萬，剛需樓盤起步總價130萬起，隨著房價的不斷攀升，房價越高，湧入租房市場人就會增多。以普通住宅80-90平為例，
2017.8平均租金：2312元/月2018.8平均租金：2813元/月
從數據上體現出來明顯的變化就是，蘇州平均租金總價上漲明顯，近一年有20%的漲幅。雖然蘇州租金今年大幅的上漲，但相比南京和杭州的租賃市場，價格依然相對有所差距，未來上漲空間繼續持續。
蘇州住宅VS酒店平均單價，酒店式公寓高於住宅單價約50%
蘇州住宅平均單價：30.74元/月/㎡酒店式公寓平均單價:42元/月/㎡
在出租市場大面積房子沒有租金優勢，反而小戶型交通方便的公寓更加靈活有優勢。同樣的100㎡面積，酒店式公寓租金可以達到4400元，住宅在3000元左右。酒店式公寓的單價遠低於住宅的單價，從租售比來說，公寓的租售比2-3倍於住宅。
租售比也是衡量投入收益的一個重要指標。租售比越高越安全。
2、租金上漲動力
從租房市場供需來看，也有2個重要變化，快速刺激今年蘇州租金上揚。
·1、群租房整治2、品質化追求
蘇州群租，從去年底開始大規模整治，小區業主也極力配合，通過這個行動，群租房被拆除，短時間內新增了租賃需求。租金和房價一樣，決定漲跌很大的因子就是供需關系緊張還是寬松。群租打擊後，市場更加規范，居住品質和安全性得到了極大提升，相伴隨的就是房租快速上漲。
居住的環境更好了，價格也對應上漲了，租房人的成本增加了。這幾年，蘇州租房市場從需求端來說，很大的變化就是品質追求上升。80後的吃苦耐勞的精神也貫穿到了租房的節省上，而90後、00後不同，對於品質的高要求，對價格的不敏感，更願意住更新更好，哪怕遠一點的房子。相對於和別人合租，經濟實力更強的一些人更喜歡品質好點的公寓，中心地段，商業配套齊全，生活豐富成為新的年輕人的租房優先選擇。
二、買公寓的本質邏輯
1、有錢放哪裡？手裡有個小幾十萬該怎麼辦？
·存錢利息太低
·買P2P太雷人，資金不安全
·買住宅夠不上或貸款還不起
而且非常糾結。錢不多，想要的卻太多，還想要高的收益。現在樓市住宅市場已失去了高杠桿、低利率、高預期，對於非重點區域低總價住宅，未來上升預期也是不明朗。
經過價格普漲之後，改善放量，剛需萎縮下， 蘇州樓市進入價值再凝聚，也就是馬太效應明顯（指強者愈強、弱者愈弱，兩級分化的現象），好的價格一直漲（比如有好學校的房子、重點商圈的房子），差的冷冷清清。住房價格上漲，讓租售比在蘇州變成1-2%比較低的水平，而公寓租售比可以在5%+乃至更高的水平。對於小資金來說，與其負債博郊區住宅上漲，也可以考慮好地段的公寓租金收益。不論是買住宅還是買公寓，都是為了獲得收益，抵抗通過通貨膨脹的預期。未來的利率高息化，房租高租金的走勢不可避免。住宅市場受到國家打壓，租賃市場受到國家鼓勵，在租金上漲預期下，低單價的公寓也是個不錯的選籌標的。
2、購買人群
買公寓和住宅的購買邏輯完全不同，公寓的購買人群主要是
·自住 ，單身的自住小屋
·收租，租售比跑贏理財
對於單身族來說，錢不夠買住宅，先買個好地段公寓，租金與其給房東，不如用來還貸。且不佔用首套首貸資格，以後購買住宅，依然是首付30%。對於有房但有筆小資金的買來用於收租，租金的不斷上漲，可以覆蓋掉房貸，還有盈餘，對於家庭現金流的提升是個健康的指標。除此之外還不少大資金的，住宅資質都已經用完，開始掃低價的公寓，用來做酒店或者集體出租，做收租婆，每月收租也是美滋滋。
對於單身一族來說，公寓是用來住的，對於有房的家庭來說，公寓是用來做資產補充的。收租後的現金流提升，對於普通家庭來說，在接下來經濟環境形勢不明的局勢下，是個相對穩妥且幸福感增強的方式。
④ 非普通性住宅和普通性住宅有什麼區別
在建設行業有著普通住宅和非普通住宅之分，普通住宅一般會用作民用住宅，非普通住宅建築面積較大，商業用途大些，現在就來說說普通住宅和非普通住宅定義上的區別。
普通住宅和非普通住宅定義區分
普通住宅：是指按所在地一般民用住宅建築標准建造的居住用房屋。目前，多為多層住宅和高層住宅。多層住宅是指2-6層(含6層)的樓房;高層住宅是指6層以上的樓房，高層住宅多安裝電梯。普通住宅和非普通住宅的區別由於各地對多層和高層的定義不一致，劃分標准各地可根據實際情況酌情確定。
普通標准住宅：是指按所在地一般民用住宅標准建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬於普通標准住宅。普通標准住宅與其他住宅的具體劃分界限，2005年5月31日以前由各省、自治區、直轄市人民政府規定。2005年6月1日起，普通標准住宅應同時滿足：住宅小區建築容積率在1.0以上;單套建築面積在120平方米以下;實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格l.2倍以下。
非普通住宅：
1、住宅小區建築容積率在1.0以下(不含1.0); (除高檔別墅外，平常的居民樓一般都在1.0，這條基本可以不用考慮)
2、單套建築面積在140平方米以上(含140平方米);(你買了套房子138平就是普通住宅，你要再買套141平的，這套就是非普通住宅)
3、實際成交價格高於該區市場指導價1.2倍以上(不含1.2倍);(有的地區有成交價規定，比如有地區規定本區域市場指導價為10000一平，而你買的房子合同單價是13000一平，這就是非普通住宅了。)
普通住宅和非普通住宅的區別以上三點只要符合一個，即為非普通住宅。 反之則為普通住宅。
⑤ 住房市場指數是什麼
含義：評論當前市場新建獨居家庭住房的銷售額及建築商對未來趨勢的預期
(1)該指標是對未來房地產活動最好的預測指標之一。它基於建築商的直接反應，而建築商又具有當前和未來市場房屋建築趨勢的最好感覺。
(2)住房市場指數在報告的當月發布，位於其他任何月度房地產報告之前。
(3)最後，住房市場指數已被證明是一個不錯的記錄未來房屋銷售額的領先指標。
⑥ 市場主體住所(經營場所)住宅改變為 經營性用房會怎麼樣
住宅改變為經營性用房對房產證是不允許的。
第七十七條 業主不得違反法版律、法規以及權管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。 本條是關於將住宅改變為經營性用房的規定。將住宅改變為餐飲、娛樂等經營性用房，帶來許多弊端。
例如，造成來往小區人員過多，外來人員雜且亂，干擾業主的正常生活，造成小區車位、電梯、水、電等公共設施使用的緊張，造成樓板的承重力過大，增加了小區不安全、不安定的因素，危害性大。另一方面，將住宅大量改為經營性用房，用於商業目的，也會造成國家稅費的大量流失。
⑦ 市場和房屋的區別
市場運作商品房就是集資建房。就是房產開發商與企業合作，地產公司負責墊資開發版，企業負權責銷售給內部員工，價格比商品房適當降低。
政策性保障住房也就是經濟適用房。
從字面上講，經濟適用住房主要就是經濟適用，能滿足居民的基本生活需要。
經濟適用住房不是誰都可以購買的，它的特供對象主要是城市的中低收入家庭和住房困難戶。由於政府提供了優惠的政策，限定了建設的標准、供應的對象和銷售的價格，自然價格較低。目前，經濟適用住房房源建設有三個途徑：一是政府劃撥土地，統一開發、集中建設；二是調整房地產開發企業開發的部分普通住宅；三是單位自建和聯建，出售給本單位職工（老叫法稱為集資房）。
商品房是指具有資質的房地產開發公司開發經營的房屋。
區別在於：一、它們的供應對象不同：經濟適用住房的對象是城市中低收入家庭和住房困難戶；商品房的對象是所有自然人。
二、它們的建設方式不同：經濟適用住房直接由政府組織建設；商品房則完全是按市場運作方式建設。
三、它們的土地取得方式不同：經濟適用住房的土地性質為政府劃撥；商品房的土地則是通過招拍掛的形式，取得的土地使用權。
⑧ 房屋性質有哪些
房屋性質分類
房屋
一般指上有屋頂，周圍有牆，能防風避雨，禦寒保溫，供人們在其中工作、生活、學習、娛樂和儲藏物資，並具有固定基礎，層高一般在2.2米以上的永久性場所。但根據某些地方的生活習慣
，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應包括在內。
商品房
是指由房地產開發企業開發建設並出售、出租的房屋。
房改房
已購公有住房，是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革
政策規定，按照成本價或者標准價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標准價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年後歸職工個人所有。
存量房
是指已被購買或自建並取得所有權證書的房屋。
集資房
一般由國有單位出面組織並提供自有的
國有劃撥土地
用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設，房屋建成後歸職工所有，不對外出售。產權也可以歸單位和職工共有，在持續一段時間後過渡為職工個人所有。屬於經濟適用房的一種。
微利房
也稱微利商品房，由各級政府房產管理部門組織建設和管理，以低於市場價格和租金、高於福利房價格和租金，用於解決部分企業職工住房困難和社會住房特困戶的房屋。
平價房
是根據國家安居工程實施方案的有關規定，以城鎮中、低收入家庭住房困難戶為解決對象，通過配售形式供應、具有社會保障性質的經濟適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對象及配售價格由政府管理部門審核認定。
解困房
是指各級地方政府為解決本地城鎮居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。
再上市房
是指職工按照房改政策購買的公有住房或經濟適用房首次上市出售的房屋。
廉租住房
是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房
。
花園式住宅
也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，
建築密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，並富有變化，一般為高收入者購買。
公寓式住宅
相對於獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數是高層，標准較高，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括卧室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽台等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。
安居工程住房
是指直接以成本價向城鎮居民中低收入家庭出售的住房，優先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。成本價由征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費（小區級非營業性配套公建費，一半由城市人民政府承擔，一半計入房價）、1%－3%的管理費、貸款利息
和稅金等7項因素構成。
經濟適用住房
是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半徵收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。
⑨ 住宅市場的產品分析中,應該從什麼方面進行研究
住宅市場的產品是指什麼產品？是不是就是商品房？
⑩ 房產市場的特點
房產市場的特點：
1.經營對象的非流動性：房地產主要經營對象是房產和土地的使用權，而房屋和土地都是不動產，具有不能作空間位移的物理屬性。
2.流通形式的多樣性：指房地產流通的具體形態和方法。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當、信託等，城市土地使用權的流通形式主要有出讓、轉讓、出租等。
3.市場的統一性：指房產市場和地產市場的融合性。在房地產交易中，任何一筆房產商品交易都必然是房地合一的交易。
4.市場的區域性：此區域性是由房地產商品的差異性決定的。由於其性質和其所處的城市區域不同，其市場供求狀況和價格水平也往往會有大的落差。
5.供給的稀缺性：指房地產市場是一個供給稀缺的市場。一方面是人口的不斷增加，需求也相應增長。另一方面是土地作為不可再生資源，其數量基本上是恆定的。
6.不完全開發性：由於土地使用權和房屋所有權兩種不同權益在同一市場流通，為保證市場的有效供給，國家需要採取強有力的措施抑制不合理的市場需求來干預市場。因此，房地產市場活動在某些環節受到政府嚴格限制，具有不完全開放性。
7.市場的不充分性：由於房地產市場與完全自由競爭市場四個條件相差深遠，因而房地產市場只是一個不充分市場。
8.房地產市場投機的巨大可能性：房地產市場與其它市場相比具有更大的投機性。房地產商品供給的有限性和需求的無限性、由於對房地產的不斷投資、城市基礎設施建設和社會設施投資引起的相鄰效益以及房地產的保值和增值特性都決定著房地產投機的巨大可能性。