文徵明住宅

① 農村房屋拆遷有什麼法律規定嗎

從具體操作程序進行劃分的話，土地徵收工作程序分為征地報批前工作程序、征地報批材料組卷和征地批准後組織實施程序三個階段。第一階段主要工作有發布《征地前告知書》或者《擬征地公告》、被征地農村集體經濟組織和被征地農民簽字確認，告知被征地集體經濟組織和被征地農民有申請聽證權利，向他們送達聽證告知書；第三階段工作主要有組織實施的縣級以上人民政府發布徵收土地公告、縣級以上人民政府土地行政主管部門發布征地補償安置方案公告，告知被征地農村集體經濟組織和被征地農民有申請聽證的權利等，其具體程序如下：

流程
【征地情況告知】
在征地報批前，市、縣國土資源局應當製作《征地告知書》並公告或者直接發布《擬征地公告》，將擬征土地的用途和位置告知被征地的農村集體經濟組織和農戶。
《征地告知書》或《擬征地公告》由國土資源所負責在被征地土地所在地的村內張貼。在有條件的地方，市、縣國土資源局應當將《征地告知書》在互聯網上發布、在當地電視台播出。張貼、發布或者播出《征地告知書》的過程，應當進行攝像和錄像，取出的照片和視頻資料要妥善保存備查。《征地告知書》不得泄露國家秘密。
【征地調查確認】
在征地報批前，市、縣人民政府土地行政主管部門應調查核實擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、規格和數量等，據實填寫《征地調查結果確認表》，並經被征地的農村集體經濟組織、被征地農戶以及地上附著物所有人蓋章和簽字予以確認。
【函告征地情況】
市、縣人民政府土地行政主管部門將被征地農村集體經濟組織和被征地農戶確認的擬征地的權屬、種類、面積和有審批權的人民政府等情況函告同級勞動保障部門。同級勞動保障部門及時確定被征地農民社保對象的條件、人數、養老保險費的籌資渠道、繳費比例，並函告同級國土資源局。
【征地聽證告知】
在征地報批前，市、縣國土資源局應當製作《聽證告知書》，將擬征土地的補償標准、安置途徑、當地勞動保障部門確定的被征地農民社保對象的條件、人數、養老保險費的籌資渠道、繳費比例等內容，告知被征地農村集體經濟組織和被征地農民，並告知被征地的農村集體經濟組織和被征地農民對補償標准、安置途徑和社保措施享有申請聽證的權利。《聽證告知書》由市、縣人民政府土地行政主管部門負責在被征地土地所在地的村、組張貼並告知被征地農民。
【組織征地聽證】
在征地報批前，被征地集體經濟組織和農戶就征地補償標准和安置途徑申請聽證的，市、縣人民政府土地行政主管部門應當組織聽證。涉及社會保障有關事項的，邀請勞動保障部門參加。舉行聽證的，應當製作《聽證筆錄》和《聽證紀要》，全面准確地反映當事人的意思。確有必要的，應當對征地補償標准和安置途徑進行必要的修改和完善。被征地農村集體經濟組織和農戶自願放棄聽證的，應當填寫《聽證送達回執》。 [3]

材料組卷
按要求逐級上報有批准許可權的人民政府審批。
【文字材料】
1、省轄市人民政府建設用地請示文件
2、省轄市人民政府建設用地審查意見（附土地開發建設整體方案及控制性規劃；涉及劃撥供地的，附劃撥用地項目名單）
3、縣（市）人民政府建設用地請示文件
4、縣（市）人民政府建設用地審查意見（附土地開發建設整體方案及控制性規劃，其中涉及劃撥供地的，附劃撥用地項目名單）
5、建設用地項目呈報材料「一書三方案」
6、征地告知、確認、聽證有關材料
7、補充耕地驗收文件和市、縣國土資源行政主管部門關於資金來源情況的說明
8、繳納新增建設用地土地有償使用費承諾函（加蓋市、縣財政部門印章）
9、佔用林地的，應當先辦理佔用林地審核手續
10、現場踏看錶（見附件4）及影像資料
【圖件材料】
1、建設用地勘測定界圖和勘測定界技術報告書
2、城市建設用地規模控制圖（可用A4局部彩圖，加蓋報文的市、縣國土資源行政主管部門印章或規劃審核章）
3、擬佔用土地1∶1萬分幅土地利用現狀圖（標注佔地位置並加蓋報文的市、縣國土資源行政主管部門印章）
4、補充耕地位置圖（在1∶1萬分幅土地利用現狀圖上標注並加蓋報文的市、縣國土資源行政主管部門印章）

實施
【發布徵收土地公告】
征地經依法批准後，被征土地所在地的市、縣人民政府應當自收到征地批准文件之日起10個工作日內，在被徵收土地的村內張貼《徵收土地公告》。該公告應當包括下列內容：
(1)征地批准機關、批准文號、批准時間和批准用途;
(2)被徵用土地的所有人、位置、地類和面積;
(3)征地補償標准、農業人員安置途徑、社保情況;
(4)辦理征地補償登記的期限和地點。
【辦理征地補償登記】
被征地農村集體經濟組織、農村村民、地上附著物產權人或者其他權利人應當在《徵收土地公告》規定的期限內，持土地權屬證書等有關證明材料，到《徵收土地公告》規定的地點，辦理征地補償登記手續。
【發布征地補償安置方案公告】
市、縣人民政府土地行政主管部門根據批準的《徵收土地方案》和補償登記資料，在發布《徵收土地公告》之日起45日內，以被征地農村集體經濟組織為單位制定《征地補償安置方案公告》並在被徵收土地的村內張貼。該公告當包括下列內容：
(1)本集體經濟組織被徵收土地的位置、地類、面積、地上附著物和青苗的種類、數量，需要安置的農業人口和數量;
(2)土地補償費的標准、數額、支付對象和支付方式;
(3)安置補助費的標准、數額、支付對象和支付方式;
(4)地上附著物和青苗的補償標准和支付方式;
(5)社保費用的籌集方法、繳費比例和辦法;
(6)其他有關征地補償、安置的具體措施。

② 古文《言而有信》譯文

範式字巨卿，山陽金張（今山東金山縣）人。年輕時在太學求學，成為眾多求學者之一，與汝南張劭是同窗好友，張劭字元伯，兩人同時離開太學返鄉，範式對張劭說，二年後我將到你家拜見你的父母，看看你的孩子。於是約好了日期。後來當約好的日期快到的時候，張劭把這件事告訴他母親，請他母親准備酒菜招待範式。母親問：你們分別已經兩年了，相隔千里，你就那麼認真地相信他嗎？張劭回答：範式是一個講信用的人，他一定不會違約的。母親說，如果真的是這樣，那我就為你釀酒。到了約好的那日，範式果然來到。大家一起飲酒，盡歡而別。
原文：
範式字巨卿，少游太學，為諸生，與汝南張劭為友。劭字元伯。二人並告歸鄉里。式謂元伯曰：「後二年當還，將過拜尊親，見孺子焉。」乃共剋期日。後期方至，元伯具以白母，請設饌以候之。母曰：「二年之別，千里結言，爾何相信之審邪？」對曰：「巨卿信士，必不乖違。」母曰：「若然，當為爾醞酒。」至其日，巨卿果到，升堂拜飲，盡歡而別。

③ 房屋徵收的案例

案例1：徵收混淆國有土地與集體土地的徵收
山東省泗水縣13戶農民，收到一份特別的《行政復議決定書》，這份行政復議決定為：確認被申請人泗水縣人民政府於2011年4月6日作出的《泗水縣人民政府關於對泗城泗河路東林業局片區和泗河路東西古城路北片區實施房屋徵收的決定》（泗政發【2011】15號）部分違法，即該房屋徵收中涉及徵收集體土地上房屋的部分違法。這意味著13戶農民，告贏了泗水縣人民政府，（泗政發【2011】15號）決定越權徵收集體土地上房屋行為，被濟寧市人民政府以法律的形式確認違法。
一、積極申請聽證、協商，申請文書石沉大海。
2011年4月6日，泗水縣政府作出《泗水縣人民政府關於對泗城泗河路東林業局片區和泗河路西古城路北片區實施房屋徵收的決定》（泗政發〔2011〕15號），該具體行政行為決定將包含泗水縣考棚街耿煒、王強等房屋和建設用地在內的房屋和土地予以徵收，13戶農民對此不服，依法聘請本所律師王衛洲代為維護合法權益。
在行政復議准備階段，13戶農民首先向泗水縣政府遞交《關
於修改泗河路古城路北片區第一期居民房屋徵收改造項目徵收房屋
補償方案的聽證申請書》，希望能夠對徵收房屋的補償方案予以修改，並以聽證的方式徵求被徵收人的意見。但是泗水縣住建局收到申請書沒有任何回應。
同日13戶農民向泗水縣住房和城鄉規劃建設局遞交《泗河路古城路北片區被徵收人關於選擇徵收評估事項通知》，要求更改泗水縣住建局為被徵收人擬定的評估機構名單，並希望能真正由被徵收人獨立選擇評估機構，對於此份通知，泗水縣住建局也沒有回應。
在懇請協商處理問題無望的前提下，13戶農民毅然決定通過法律程序維護權益，撤銷《泗水縣人民政府關於對泗城泗河路東林業局片區和泗河路東西古城路北片區實施房屋徵收的決定》（泗政發【2011】15號）。
二、被迫走上維權之路。
在復議申請中，律師和13戶農民指出指出：一、（泗政發【2011】15號）決定認定事實適用法律錯誤，超越職權。本案中泗水縣政府徵收房屋片區范圍內，含有大量的集體土地，泗水縣政府將其按照國有土地上的房屋進行徵收屬於認定事實、適用法律錯誤，同時按照《中華人民共和國土地管理法》第四十五條規定，徵收集體土地及其附屬物應當由省級人民政府或國務院批准，被告的行為業超越了其審批許可權。二、徵求意見不足30天，程序違法。按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十條的規定「市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公布，徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於30日。」而本案中，泗水縣政府於2011年3月3公布徵求意見稿，3月21日結束徵求意見，2011年4月6日作出決定，很明顯徵求期限不符合法律規定。 三、徵收房屋和土地是為了開發房地產，不屬於公共利益，不符合徵收條件。四、房屋徵收補償方案違反《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條「對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。」的規定；收回土地不予補償的規定也違反了《中華人民共和國土地管理法》第五十八條的規定。
在行政復議期間，泗水縣人民政府作出《泗水縣人民政府關於（泗政發【2011】15號）文所涉及房屋徵收范圍的公告》，聲稱（泗政發【2011】15號）只徵收表述范圍內的國有土地房屋，不徵收表述范圍內集體土地上的房屋。濟寧市人民政府與13戶農民多次進行溝通，希望13戶農民撤回行政復議，並且濟寧市人民政府組織泗水縣政府、泗水縣住建局、泗河街道辦事處與13戶農民進行協調，希望農民撤回行政復議申請，13戶農民斷然拒絕。
三、農民告贏泗水縣政府，徵收決定被確認違法。
由於泗水縣政府否認（泗政發【2011】15號）徵收決定包含集體土地上的房屋，為取得行政復議的勝利，律師與13戶農民進行了辛勤的取證、閱卷和研究。他們將泗水縣政府（泗政發【2011】15號）的報批材料，進行逐頁逐條分析指出：1、《泗城泗河路西古城路北片區一期房屋徵收調查登記公示》已經將集體土地上的農民確定為被徵收人，房屋確定為被徵收房屋；2、《泗水縣城區泗河路東林業局片區和泗河路西古城路北片區舊城改建社會穩定風險評估報告》三「擬徵收房屋的基本情況」中陳述到「（一）泗河路東林業局片區：佔地36畝。涉及被徵收居民房屋114戶，其中泗河街道西關社區居民82戶；……。（二）四河路西古城路北片區：佔地518畝。涉及被徵收居民611戶，其中泗河街道西關社區、考棚街社區居民503戶……。」，在被申請人所陳述的西關街社區82；西關街社區和考棚街社區503戶居民，的房屋所依附的土地都屬於集體土地，都持有《集體建設用地使用證》；3、在被申請人徵收方案中所指的建行、林業局、文化館、呈龍衛生材料廠、水利局家屬院等14個單位國有土地上的所涉及的32戶居民和108戶居民房屋，分別於考棚街、西關街社區居民房屋交錯在一起，如果不包含考棚街和西關街社區那麼被征房屋七零八落、相互間隔、互不相連，被申請人難道要徵收一片廢地嗎？顯然不合邏輯。4泗水縣政府房屋徵收部門召開的泗城泗河路西古城路北片區房屋徵收補償方案聽證會還特意安排了兩個被徵收人代表參加。其中一名代表就是泗河街道辦事處考棚街的xxx，這位xxx代表的房屋就是集體土地上的房屋，而且他所代表的考棚街內公民，房屋都是在集體土地上。
在鐵證如山的情況下，濟寧市人民政府經審理認為：泗水縣人民政府作出的《泗水縣人民政府關於對泗城泗河路東林業局片區和泗河路東西古城路北片區實施房屋徵收的決定》（泗政發【2011】15號），將徵收范圍內集體土地上房屋按照國有土地上的房屋進行徵收，屬於認定事實不清。
最終決定：確認被申請人泗水縣人民政府於2011年4月6日作出的《泗水縣人民政府關於對泗城泗河路東林業局片區和泗河路東西古城路北片區實施房屋徵收的決定》（泗政發【2011】15號）部分違法，即該房屋徵收中涉及徵收集體土地上房屋的部分違法。
四、律師評析。
在山東省泗水縣，因征地拆遷糾紛而與政府對峙法庭的並不少見，而能夠告贏政府撤銷《拆遷許可證》或確認《拆遷許可證》違法的幾乎從來沒有。因為按照《城市房屋拆遷管理條例》辦理拆遷許可證只需要具備項目批准文件、建設用地規劃許可證、國有土地使用權批准文件等五要件，就可以辦理拆遷許可證，而這五要件審批許可權都在縣級政府及其組成部門，在具備拆遷許可五大要件的前提下，由於法院和行政復議機關只是進行形式審查，故即使這些要件存在違法情節，也不會予以採信，特別是其中的國有土地使用權批准文件，由於法律沒有規定既定形式，即使存在錯誤將集體土地收儲或批准使用，也因為形式審查的原因而很難被駁倒。在這種形式審查的審理原則下，即使被告、被申請人將其他范圍內的土地批文以假亂真，地方法院都極有可能採信。
「而新的拆遷法實施以後，直接由縣級政府作出徵收決定，徵收房屋和土地的決定是否越權會被直接列為審查對象，提高被徵收人即被拆遷戶維權的控訴范圍。律師認為這也是新拆遷法實施以後，泗水縣政府首次徵收房屋的決定被確認違法的重要原因之一。」北京在明首席楊在明說。
案例2：房屋徵收徵收補償標准之爭
山東省濟寧市中級人民法院
行政判決書
(2012)濟行初字第12號
原告孔xx,（原告信息從簡）
委託代理人王衛洲，北京市億嘉律師事務所律師。
委託代理人馮凱，男，1984年4月1日出生，漢族，北京
市億嘉律師事務所律師助理，住河北省保定市樂凱南大街。
被告泅水縣人民政府。住所地泗水縣西城新區。
法定代表人馮沖，縣長。
委託代理人李x，山東泗達律師事務所律師。
委託代理人李xx，男，1984年3月17日出生，漢族，泗
水縣住房和建鄉規劃建設局房產科主任，住泗水縣龍城置村小
區。
原告孔xx訴泗水縣人民政府房屋徵收決定一案，於2012
年6月11日向本院提起行政訴訟。本院受理後，依法組成合議
庭於2012年7月10日公開開庭審理了本案。原告孔xx及
其委託代理人王衛洲、馮凱，被告泗水縣人民政府委託代理人
李峰、李龍乾到庭參加訴訟。
2011年4月6日，被告作出泗政發[2011]15號《泗水縣
人民政府關於對泗城泗河路東林業局片區和泗河路西古城路北
片區實施房屋徵收的決定》，決定對該片區的房屋實施徵收。以
下簡稱《決定》。
原告訴稱，被告作出的該《決定》將包含原告房屋和建設
用地以及其他附屬物在內的房屋和土地予以徵收，原告不服向
濟寧市人民政府提起行政復議，復議決定對被告的行為予以維
持。原告認為，被告作出該具體行政行為違法，應予撤銷。事
實與理由：一、徵收補償方案徵求意見不是30天，程序違法。
被告於2011年3月3日公布徵求意見稿，3月21日結束徵求意
見，2011年4月6日作出決定，徵求意見不符合法律規定。二、
房屋徵收補償方案違反法律規定，《國有土地上房屋徵收與補償
條例》第十九條「對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋征
收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格」，此外，被
告僅僅補償被徵收的房屋，對收回的國有土地使用權不予補償，
也違反了《中華人民共和國土地管理法》第五十八的規定。三、
徵收房屋和土地是為了開發房地產、不屬於公共利益，不符合
徵收條件：四、徵收范圍內含有大量的集體土地，被告的行為
已超越其審批許可權，也不符合建設工程及用地規劃，應當撤銷。
原告提供如下證據：1、泗政發[2011]15號《泗水縣人民
政府關於對泗城泗河路東林業局片區和泗河路西古城路北片區
實施房星徵收的決定》；2、濟政復決字[2011]62-65號《濟
寧市人民政府行政復議決定書》；3、房屋土地權屬證明材料：
(1)地上附著物補償價格表，(2)陳國營與泗水縣第一人民醫院買
賣協議書，(3)關於衛校內路東地皮處理協議書，(4)陳國營的證
明，(5)原告取得涉案土地房屋權屬的說明，(6)泗國用(2000)
字第083100000202-01號國有土地使用權證。證明原告涉案房
屋在徵收范圍內；4、原衛生進修學校片區內居民的證明，證明
原告在衛校內具有房產；5、濟政復決字[2011]29號《濟寧
市人民政府行政復議決定書》，證明徵收范圍內含有大量的集體
土地；6、泗水縣氣象局證明。用以證明被告張貼的補償方案
徵求意見稿的照片上存有明顯雪跡，而下雪的日期是2011年3
月1日，被告是在3月3日張貼的補償方案徵求意見
稿；若是2011年2月20日張貼的補償方案徵求意見稿，照片
上不可能有大量的積雪，以此證明被告對補償方案徵求意見不
足30天：7、律師調查專用介紹信。
被告泗水縣人民政府答辯稱，一、2011年2月20日泗水
縣人民政府發布並張貼了《泗城泗河路東林業局片區和泗河路
西古城路北片區綜合改建房屋徵收補償方案（徵求意見稿）的
公告》，同年4月1日確定補償方案，徵收補償方案徵求意見的
期限已超過30天，符合有關規定。二、類似房地產的市場價格，
是指在評估時點與被徵收房屋類似的房地產的市場價格。類似
房地產的價格既包括被徵收房屋的價值，也包括土地使用權的
價值，徵收補償方案並不違反法律規定。三、對該片區房屋的
徵收是對舊城區的改建，屬於公共利益需要。
四、縣政府於2011年6月22日作出《泗水縣人民政府關於泗政發[2011]15號文
所涉及房屋徵收范圍的公告》，對徵收范圍進行了重新申明，明
確了此次房屋徵收的范圍為該地塊國有土地上的房屋，不包括
集體土地上房屋。
被告提供如下證據：證據1-1、《泗河路西古城路北片區林
業局片區房屋徵收補償方案論證會議紀要》及會議簽到薄、照
片。證明就該片區房屋徵收補償方案召開會議進行了論證。證
據1-2、《關於泗城泗河路東林業局片區和泗河路西古城路北片
區綜合改建房屋徵收補償方案（徵求意見稿）的公告》，附：《泗
城泗河路東林業局片區和泗河路西古城路北片區綜合改建房屋
徵收補償方案》、補償方案公示照片及公證情況。證明該片區房
屋徵收補償方案的徵求意見稿進行了公告公示。證據1-3、泗
城泗河路東林業局片區和泗河路西古城路北片區涉及單位及居
民發放明白紙、徵求意見書會議、簽到薄和現場照片。證明就
該片區補償方案召開會議徵求意見。證據1一3、泗水縣人民政
府辦公室關於印發泗河路東林業局片區和泗河路西古城路北片
區違法違規建築認定實施方案的通知。證明縣政府印發了涉案
片區違法違規建築認定實施方案：證據1—5、關於暫停辦理泗
城泗河路東林業局片區和泗河路西古城路北片區范圍內相關手
續的函。證據1-6、縣政府關於召開泗城泗河路東林局片區和
泗河路西古城路北片區房屋徵收補償方案聽證會的公告及張貼
照片。證明就關於召開該片區房屋徵收補償方案聽證會事宜進
行了公告。證據1-7，泗城泗河路東林業局片區和泗河路西古
城路北片區房屋徵收改建項目社會穩定風險評估報告。證明進
行了社會穩定風險評估。證據1-8、泗城泗河路東林業局片區
和泗河路西古城路北片區房屋徵收補償方案聽證會通知書存
根。證明聽證會通知了相關單位。證據l一9、泗城泗河路東林
業局片區和泗河路西古城路北片區房屋徵收補償方案聽證會相
關材料及會場照片。證明召開了房屋徵收補償方案聽證會。證
據1-10、泗水縣人民政府第36次常務會議紀要。證明就該片
區房屋徵收補償工作召開了縣政府常務會議。證據1-11、關於
對泗城泗河路東林業局片區和泗河路西古城路北片區綜合改建
房屋徵收補償方案（徵求意見稿）徵求意見的情況公示、公示
照片及公證情況。證明對房屋徵收補償方案徵求意見的情況進
行了公示和公證。證據1-12、泗政發(2011)16號泗水縣人
民政府關於印發泗城泗河路東林業局片區和泗河路西古城路北
片區改建房屋徵收補償方案的通知。證明縣政府經過徵求意見
後印發了泗城泗河路東林業局片區和泗河路西古城路北片區改
建房屋徵收補償方案。證據1-13、關於泅水縣2011年城市棚
戶區舊城改造計劃納入國民經濟和社會發展計劃報告的證明，
附關於泗水縣2010年國民經濟和社會發展計劃執行情況及
2011年計劃草案的報告。證明該項目納入國民經濟和社會發展
計劃。證據1-14、關於泗城泗河路東林業局片區和泗河路西古
城路北片區符合泗水縣土地利用總體規劃的證明。證明對該片
區徵收符合泗水縣城區土地利用總體規劃。證據1-15、關於古
城路北地水系景觀及城區改造項目的規劃審查意見，附泗水縣
城市總體規劃圖。證明該項目通過了規劃審查，符合城市總體
規劃及相關規劃要求。證據1-16、拆迂補償款專項資金證明。
證明作出房屋徵收決定前，徵收補償專項資金足額到位。證據1
-17、安置房戶型圖，證明安置房戶型。證據1-18、泗政發
(2011)15號泗水縣人民政府關於對泗城泗河路東林業局片區
和泗河路西古城路北片區實施房屋徵收的決定。證據1-19、泗
水縣人民政府關於對泗城泗河路東林業局片區和泗河路西古城
路北片區實施房屋徵收決定的公告，附徵收決定、公告照片。
證明縣政府對房屋徵收決定進行了公告。證據1-20，泗城泗河
路西古城路北片區一期房屋徵收動員會議現場照片。證明召開
了泗城泗河路西古城路北片區一期房屋徵收動員會議。證據1
-21、泗城泗河路西古城路北片區一期房屋徵收調查登記公示。
證明對泗城泗河路西古城路北片區一期房屋徵收調查登記進行
了公示。證據1-22、泗建征字(2011)01號公告，附一期征
收房屋等情況公示及公告，泗建征字(2011)01號公告及照片。
證明就房地產價格評估機構的選定事宜進行了公告。證據1-
23、委託書。證明縣住房和城鄉規劃建設局委託縣房屋徵收辦
公室負責該片區房屋徵收與補償的具體工作。上述證據證明被
訴行政行為程序合法。證據2、泗水縣人民政府關於泗政發
[2011]15號文所涉及房屋徵收范圍的公告。證明縣政府就泗
政發[2011]15號文所涉及房屋徵收范圍重新進行了明確。表
明在《決定》范圍內只徵收國有土地上的房屋，不包括集體土
地上的房屋。證據3、濟政復決字(2011)62-65號行政復議
決定書。證明濟寧市政府維持了縣政府作出的房屋徵收決定的
具體行政行為。
經庭審質證，原告認為被告提交的證據1-1，說明在徵收
范圍內包含了集體土地。證據1-2徵求意見稿和補償方案的照
片，補償方案的照片和被告主張的公證書公證的徵求意見稿的
照片內容一樣，至少有一個是用其它照片頂替的，被告所主張
的內容不符合事實。證據1-3發放明白紙和徵求意見書，會議
上未看到被徵收入，參會人數不能達到徵求意見的效果。證據1
-4侵犯了被徵收人的合法權益，被告的所屬部門對不配合政府
徵收的就認定為違法建築，是證明被告侵犯原告及被徵收人合
法權益的證據。證據1-5城鄉建設局不是房屋徵收部門，無權
做出該函。證據1-6與事實不符。被徵收人均未知情。證據1
-7社會風險評估沒有估算到徵收的集體土地，此評估報告作出
的評估不合法。證據1-8被通知參加聽證的大多數是被告所屬
的政府機關部門，被徵收入未接到通知，缺乏主要利害關系人
的參與。證據1-9聽證的人數太少，被徵收涉及到900餘戶，
參與意見僅是幾戶，導致聽證結果不合理，不公正。證據1-12
不合法，補償方式不合理，補償不是按照市場價格進行確定的，
而是由縣政府制定的優惠價。證據1-13報告無公章，不能證
明其真實性，不予認可。證據1-14不符合整體規劃。證據1
-16中的2000萬元不能認定徵收補償是合法的，也不能滿足
整個片區的拆遷補償資金。證據1-20不能證明徵收行為合法。
證據1-22未對所有被徵收人進行登記，說明被告的程序不合
法。證據2公告所表述的內容不符合事實。證據3復議決定書
認定的內容與事實不符。對被告提交的其它證據無異議。
被告認為原告提交的證據3中的買賣協議書系無效的，該
土地是國有資產，國資局未進行確認。證據5縣政府已重新公
告了不包含集體土地。證據6不能證明原告的主張，2月份降雪
4次，所以2月20日公示時照片上面的雪跡是2月16日的降雪。
不能證明是原告主張的3月1日的降雪。
經質證對證據作如下確認，被告提交的證據1-18，系本案
被訴的具體行政行為，不能作為證明被訴行政行為合法的證據；
被告提供的其他證據與本案具有關聯性，系被告作出具體行政
行為的程序性證據，對待證事實具有證明力，予以確認。
原告提交的證據1系本案被訴具體行政行為，予以確認；
證據2、5與本案具有關聯性，予以確認；證據3、4能夠證明
原告房屋在徵收范圍內，予以確認；證據7被告無異議，予以
確認。證據6能夠證明2-3月的降雪情況，但僅憑照片上的雪
跡和當事人的記憶，尚不能證明原告的主張。
經審理查明以下事實，2011年4月6日，被告作出泗政發
[2011)15號《泗水縣人民政府關於對泗城泗河路東林業局片
區和泗河路西古城路北片區實施房屋徵收的決定》，將包括原告
房屋在內的涉案片區國有土地上的房屋予以徵收，原告對《決
定》不服，向濟寧市人民政府提起行政復議，濟政復決字[2011]
62-65號復議決定對被告作出的《決定》予以維持。原告不服
向本院提起訴訟。
另查明，案外人王強等人因不服被告作出的該《決定》，曾
向濟寧市人民政府提起行政復議，復議機關經復議認為：該《決
定》將徵收范圍內集體土地上的房屋按照國有土地上的房屋進
行徵收，屬於認定事實不清。但在行政復議期間，被申請人泗
水縣人民政府於2011年6月22日作出了《關於泗政發[2011]
15號文所涉房屋徵收范圍的公告》，對徵收范圍進行重新申明。
該《公告》部分改變了原具體行政行為，即撤銷原具體行政行
為中對集體土地上房屋徵收的部分。遂於2011年7月11日作
出濟政復決字[2011]29號復議決定，確認該《決定》中涉及
徵收集體土地上房屋的部分違法。
本院認為，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二
條規定，為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的
房屋，應當對被徵收房屋所有權人給予公平補償。該《條例》
第十九條規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收
決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。根據立法精
神，對被徵收房屋的補償，應參照就近區位的新建商品房的價
格，以被徵收入在房屋被徵收後居住條件、生活質量不降低為
宜。本案中被告制訂的徵收補償方案中規定，選擇貨幣補償的，
被徵收主房按照該地塊多層產權調換安置房的優惠價格補償，
優惠價格顯然低於市場價格。對產權調換的，安置房超出主房
補償面積的部分由被徵收入出資，超出10平方米以內的按優惠
價結算房價，超出10平方米以外的部分按市場價結算房價；被
徵收主房面積大於安置房面積的部分，按照安置房優惠價增加
300元/n1：標准給予貨幣補償。對被徵收房屋的補償價格也顯然
低於被徵收人的出資購買價格。補償方案上述規定對被徵收入
顯失公平，違反了《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二、
第十九條規定，依法應予撤銷。經本院審判委員會討論決定，
依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項第2
目之規定，判決如下：
撤銷被告泗水縣人民政府於2011年4月6日作出的泗政發
[2011]15號《泗水縣人民政府關於對泗城泗河路東林業局片
區和泗河路西古城路北片區實施房屋徵收的決定》。
案件受理費50元，由被告泗水縣人民政府負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院
遞交上訴狀，並按對方當事人的人數提出副本，上訴於山東省
高級人民法院。
審判長陳慶文
審判員張玲
審判員李傳平
山東省濟寧市中級人民法院
二0一二年九月六日
書記員王黎

④ 古代徽商熱衷於什麼是豪華的房屋嗎

徽商文化徽商是中國十大商幫之一，從實力上來看可以與山西商幫相抗衡。 徽商,即徽州商人,徽商始於南宋(1127年-1279年)，發展於元(1271年-1368年)末明(1368年-1644年)初，形成於明代中葉，盛於清代(1644年-1840年)中前期，至中晚期日趨衰敗，前後達六百餘年，稱雄三百年，在中國商業史上佔有重要地位。 徽商們往往是官、商一體。徽商一旦發跡，衣錦還鄉，大興土木，建樓院、祠堂， 修路橋、會館，以榮宗祖，壯大勢力；特別熱衷於興院，開學堂，辦試館，培養封建人才，鞏固宗法統治。明、清時，徽州名臣學者輩出，僅僅有五個小縣城的進士（中國古代考試中的一個級別）就有2018人，而歙縣一地，明、清既有43人列入詩林、文苑，出現過「連科三殿，十里四翰林」、父子同為「尚書」（一種朝廷里的官職）、兄弟兩個一起為「丞相」（朝廷中的高官）的逸事，造就了詩書禮儀之風，培育了競相怒放的徽學之花，給後人留了異彩紛呈的人文景觀和歷史景觀。 清末許奉恩所著筆記小說《里乘》中有一個「一文錢」的故事：有甲乙兩位安徽商人，挾重資來蘇州貿易，兩人各戀一妓女，未幾，便為此揮霍一空。很快，他們淪落到日則行乞，夜則寄宿古剎。一天晚上，兩人就地燃火，相對欷歔。甲徽商摸出僅存的一文錢要扔掉，乙徽商急忙拿住說：「我有辦法了。」不一會兒，乙徽商懷抱竹片、草莖、破紙、雞鴨毛等物歸來。他鼓動甲徽商和他一起用一文錢買來的麵粉，索水調漿，將草纏竹片上，蒙上紙，再遍粘雞鴨毛，一共做了二三百件宛然如生的各種禽鳥紙玩具。待天亮，甲乙徽商各攜這些禽鳥紙玩具至玄妙觀。玄妙觀為蘇州寺觀之藪，特別是春天，遊人如織。婦孺士人見甲乙徽商所攜禽鳥，以為酷肖，爭求購買，頃刻俱盡。每具禽鳥是以十數錢出售的，甲乙徽商收入了五千多文錢。這時，乙徽商才告訴甲徽商：竹片、草莖、破紙、雞鴨毛，皆拾於諸市上，又用那一文錢買點麵粉，這就是全部「家當」。此後，甲、乙徽商用一文錢賺來的錢，添購各色紙張，拾來雞鴨毛羽，以肖人物花草等狀。兩人夜間分制，白天便到玄妙觀出售。不到兩年，甲、乙徽商便積資數萬。他們遂於蘇州閶門開設一爿布店，為不忘此店所本，大書「一文錢」三字榜於門。從此，「一文錢」名揚蘇州，生意日隆。 無獨有偶，徐珂《清稗類鈔》也記錄了一個類似的故事，主角是江西南昌籍商人，在明清又稱作「江右商」：一「江右商」因經營不善，在年末只剩下二百錢，債主畢集。於是他到墳間准備自盡，卻遇到一位也想自盡者，他急救下，相與慰勞。那人知道「江右商」尋死的原因，嘲笑他二百錢辦不了事的觀念，便向「江右商」要了那二百錢，買了一壇酒，一塊肉，幾十件玩具，兩人找座古廟，席地飽餐一頓。翌日清晨，那人叫醒「江右商」，告訴他：今日新年，士女嬉遊，你去賣玩具，如大人買，可便宜些，如有帶小孩，小孩牽衣索買的，可賣貴些。「江右商」按這話去做了，結果發了筆小財，返見那人，並打算再去販賣玩具，那人卻笑他：此子之所以折閱也。昨尚歲暮，市中玩具價較廉，故販售之，可以獲利。今已新歲，市中玩具價亦漲矣。吾儕成本無多，利貨速售，方足以資周轉，非若多財善賈者流，可居奇貨以待善價也。徽商是在幾乎什麼都沒有的絕境中，只憑著一文錢，買來麵粉，撿來禽毛破紙，依其自身所具備的藝術才能，做成了長者幼童皆喜的玩具，而且他們敢於到玄妙觀去和別人競爭。玄妙觀在清代確為一商業中心之地，店肆密布，伎藝紛呈，甲、乙徽商卻以新美的玩具獲巨利，這不能不說是個奇跡。 健康 再看「江右商」，也是走投無路，全靠明白人的指點，自己則缺乏藝術修養，不會動手，只能用二百錢去買玩具再販賣，才度過難關。而且他還不能審時度勢，毫無主見，這就阻礙了自己進一步賺錢。將「一文錢」與「二百錢」作一比較，有見地的人一眼就可看出，「徽商」要高出「江右商」一籌，差距是很顯著的。也許正是基於此，「一文錢」故事又被丹青高手加以圖繪，布之於《點石齋畫報》。盡管《點石齋畫報》中的「一文錢」故事發生在廣東，與「一文錢」祖本有出入，然而情節大致相同，看來「一文錢」故事在清代流傳的范圍不小，影響也很大。--------------------------------------------------------------------------------但這些「一文錢」故事的源流真假究竟如何?筆者認為：「一文錢」著者許朝恩為安徽文士，耳目甚近，撰文真實性較為可信。度之於明

⑤ 滬房管征2014年243文

請採納

關於進一步規範本市房屋徵收補償工作的通知滬房管征〔2014〕243號

各區縣住房保障房屋管理局：
為進一步規范房屋徵收補償工作，加強房屋徵收補償監督管理，根據《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》（上海市人民政府令第71號，以下簡稱《細則》）及相關規定，現通知如下：
一、嚴格執行建築面積的認定標准
嚴格按照《細則》及《關於貫徹執行〈上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則〉若干具體問題的意見》（滬房管規范征〔2012〕9號）認定被徵收房屋的建築面積，不得隨意擴大和縮小認定標准，並執行以下規定：
（一）徵收公有居住房屋，按租用公房憑證記載的獨用居住部位的面積（使用面積）作為換算建築面積的基數。廚房（灶間）、備餐室、廁浴室、壁櫥、箱子間、走道、曬台、陽台、天井、樓梯間等部位的面積不得作為換算建築面積的基數，但單獨調配作為居住部位使用的除外。
（二）已經登記的房屋，以房地產權證記載的建築面積為准。私房中的閣樓（包括房地產權證「附記」部分的閣樓），不予認定建築面積。
（三）未經登記的房屋，有房屋建造批准文件但未記載建築面積的，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量建築面積為准，超出房屋建造批准范圍的搭建部位不予認定建築面積。
（四）未經登記的房屋，無批准文件的不予認定建築面積，但有相關材料證明在1981年以前建造、並用於居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量的建築面積為准，1981年以後改擴建增加的部位不予認定建築面積。相關材料指房管歷史資料、地籍圖、街道（鄉鎮）出具的證明等。已經登記的房屋，在房地產權證記載以外的搭建面積，不予認定建築面積。
上述規定中不予認定建築面積的部分，可以給予建築物殘值補償，但經認定為違法建築的不予補償。
二、加強居住困難審核管理
居住困難審核申請，應當由被徵收人、公有房屋承租人提出。被徵收人、公有房屋承租人不提出居住困難審核申請，房屋使用人、共同居住人可以提出居住困難審核申請。
按照《細則》及本市共有產權保障住房（經濟適用住房）面積核定規定，居住困難審核的內容，應當是房屋徵收決定公告之日，在被徵收房屋處有本市戶籍的人員，在本市有無其他住房或者是否居住困難。其他住房指在被徵收房屋處有本市戶籍的人員本人及配偶（或以未成年子女名義）在本市有其他住房，有下列情形之一均認定為其他住房：
（一）在他處擁有公有住房使用權，或者擁有私有房屋所有權（含宅基地、商品住房包括使用貸款購房的情形）；
（二）將已購公有住房出售、公有住房承租權差價交換，或者獲得過住房貨幣補貼；
（三）他處房屋獲得過拆遷補償安置，或者房屋徵收補償；
（四）享受過共有產權保障住房（經濟適用住房）政策。
居住困難戶的房屋徵收補償所得包括保障補貼，按照《細則》規定，屬於被徵收人所有，或者公有房屋承租人及其共同居住人共有。
三、嚴格執行以證計戶補償規定
被徵收人、公有房屋承租人以房屋徵收決定公告之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同計戶，按證計1戶補償。1戶只能享受一次套型面積補貼、獎勵費。
（一）被徵收房屋為共有房屋的，應當按房地產權證計1戶補償，不得按共有人數分戶補償。因房屋析產、繼承、贈與等情形明確部位的，也不得按部位分戶補償。
（二）2001年11月1日以前，已經以居住房屋作為經營場所並領取營業執照的，可以按照非居住房屋補償，但不得給予居住房屋的價格補貼、套型面積補貼以及居住困難保障補貼。被徵收房屋內有本處戶籍人員且實際居住在此、無其他住房的，可以提供居住房屋進行產權調換，並按照非居住房屋計算的貨幣補償款結算差價。被徵收人、公有房屋承租人選擇按照居住房屋補償的，符合條件的應當給予套型面積補貼、居住困難保障補貼。
四、科學合理設置獎勵、補貼費用
嚴格執行《細則》關於獎勵費設置的規定，對按期簽約、搬遷的被徵收人、公有房屋承租人給予獎勵。在制定房屋徵收補償方案時，合理設置簽約、搬遷獎勵項目和標准。除簽約、搬遷兩類獎勵外，不得增設獎勵項目。
按照《細則》規定，對符合條件的，實行套型面積補貼和居住困難保障補貼。在制定房屋徵收補償方案時，對選擇全貨幣補償自行購房的可以給予自行購房補貼。除此之外，不得增設補貼項目。
五、加強市屬動遷安置房使用管理
房屋徵收部門在使用市屬動遷安置房時，應按照規定要求，以房屋徵收地塊為單位，做到專房專用。市屬動遷安置房已低於市場價格供應的，原則上各區縣不能再調整價格。對於「同一地塊、不同價格」的情況，需要再次調整供應價格的，應經區縣政府審定並報我局備案。房屋徵收完成後，剩餘的市屬動遷安置房用於其它地塊居民安置的，應報我局備案。
對於選擇房屋產權調換方式補償的，用於購買低於市場價格供應的產權調換房屋、市屬動遷安置房的貨幣補償金額，應限定在被徵收房屋的房地產市場評估價、價格補貼、套型面積補貼以及居住困難保障補貼范圍內。獎勵費不能用於購買低於市場價格供應的產權調換房屋、市屬動遷安置房。
六、加強房屋徵收人員監督管理
加強對房屋徵收工作的檢查和管理，對於政府部門房屋徵收管理人員、房屋徵收事務所及其房屋徵收工作人員的違法違規行為，根據《細則》等有關規定作出處理。
對於查實有違法違規行為的房屋徵收工作人員，市房管局將建立誠信約束機制，限制或者禁止進入房屋徵收（拆遷）行業；對房屋徵收工作人員行為管理不力的房屋徵收事務所，將督促區縣人民政府進行重點整改；房屋徵收管理人員、房屋徵收事務所及其房屋徵收工作人員違法違規情節嚴重的，將對所屬區縣人民政府或職能部門發出行政建議書，並移送相關部門追究法律責任。
特此通知。
上海市住房保障和房屋管理局
2014年8月18日

⑥ 徵求文徵明草堂十志的原文和釋文。謝謝提供幫助的人士！

原文:（1）嵩山草堂者，蓋因自然之溪阜，以當墉洫；資人力之締架，復加茅茨。將以避燥濕，成棟宇之用；昭簡易，葉乾坤，可容膝休閑。穀神全道，此其所以貴也。及靡者居之，則妄為剪飾，失天理矣。歌曰：山為宅草為堂，芝室兮葯房。羅蘼蕪拍薜荔，荃壁兮蘭砌。蘼蕪薜荔成草堂，中有人兮信宜常。讀金書飲玉液，童顏幽操長不易。

釋文:（1）篙山草堂的，這是因為自然的溪山，因為當牆水溝；藉助他人力量的締架，再加上茅草屋頂。將以避燥濕，成房屋的使用；昭簡易，葉乾坤，可容膝休閑。穀神全道，這就是他高貴的。和奢侈的生活的，那麼我是剪修飾，沒有天理了。唱道：山為住宅草為堂，芝室啊葯房。羅蘼蕪拍薜荔，你蘭砌牆壁啊。蘼蕪薜荔成草堂，其中有人相信應該經常啊。讀金書喝玉液，童顏幽長不易掌握。

原文:（2）枕煙庭者，蓋特峰秀起，意若枕煙。秘庭凝霛（靈），窈如仙會，即揚雄所謂爰清爰靜游神之庭是也。可以超絕世紛，永潔精神。及機士登焉，則寥閴惚怳，悲懷情累矣。歌曰：臨泱漭背青熒，吐雲煙兮合窈冥。怳歘翕兮沓幽靄，意縹緲兮群仙會。窈冥仙會枕煙庭，竦魂形兮凝視聽。聞夫至誠必感兮祈此巔，舒顥氣，養丹田，終彷彿兮覿群仙。

釋文:（2）在煙里的，是特峰秀起，如果枕頭煙。秘庭凝霛（靈）。，善良如仙會，就是揚雄所說乃清、乃靜游覽的庭院是正確的。可以以超過社會糾紛，永潔精神。和機士兵登上了，就迷迷糊糊地靜養，悲傷愛情累了。唱道：面臨宏大漭背青熒，吐雲煙啊合玄妙。模糊很快轟動啊沓幽雲，意群仙會縹緲兮。蒼茫仙會在煙霧中，辣魂形燈光視聽。聽到丈夫至誠必然感應祈禱這頂，舒大氣，養丹田，最終彷彿看到眾神仙啊。

原文:（3）羃翠庭者，蓋崖巘積陰，林蘿沓翠，其上綿冪，其下深湛。可以王神，可以冥道矣。及喧者游之，則酣謔永日，汩其清而薄其厚矣。歌曰：青崖陰丹澗曲，重幽疊邃隱淪躅。草樹綿冪翠蒙蘢，當其無亭在中，當其有冪翠庭，神可穀道可冥。幽有人彈素琴，白玉徽兮高山流水之清音，聽之愔愔澹忘心。

釋文:（3）羃翠庭的，蓋崖匯積陰，林蘿沓翠，其上綿厚，其下深濃。可以用王神，可以用冥道了。當喧鬧的游的，就喝戲謔永遠天，而他的清白而薄的厚了。唱道：青崖陰丹澗曲，重疊深邃幽隱形躅。在樹線積翠蒙龍，當沒有亭在中，當他們有積翠庭，神可以穀道可冥。在有人彈素琴，白玉徽啊高山流水的清脆的聲音，聽之愔澹忘心。

原文:（4）樾館者，蓋即林取材，基巔拓架，以加茅茨，居不期逸，為不至勞，清談娛賓，斯為尚矣。及盪者鄙其隘闃，苟事宏麗，乖其實矣。歌曰：紫岩隈清溪側，雲松煙蔦兮千古色。芳藿蘼蔭蒙蘢，幽人架館在其中。卧風霄坐霞旦，藿蘼蒙蘢依樾館。粵有客兮時戾止，樵蘇不爨清談而已，永歲終朝常若此。

釋文:（4）樾館的，這就是林取材，基礎上拓架，以加茅草屋頂，在不期逸，做不到疲勞，清談娛賓，這是還了。和放盪的人鄙視他的狹窄寂靜，如果事情宏偉壯麗，不合實際的。唱道：紫色岩隈清溪旁邊，雪松煙鷗啊千古顏色。花葉蘼蔭蒙蘢，隱士架館在其中。身陷霄因霞旦，葉蘼蒙龍依照樾館。廣東有客人時來到啊，柴草不做飯清談而已，永年終朝常如此。

原文:（5）洞元室者，蓋因岩即室，即理談元室反成自然，元斯洞矣。及邪者居之，則假容竊次，妄作虛誕，竟生異言。歌曰：嵐氣肅兮巒翠沓，陰室虛靈戶若帀。談空空兮核玄玄，披蕙帳促蘿筵。洞元室，秘而幽，貞且吉，道於斯兮可冥，繹妙思洞兮草元經，結幽兮在黃庭。

釋文:（5）洞元室的，這是因為岩石即室，就理論談元室反成自然，元這洞了。當邪惡的人居住的，就請容我次，虛妄荒誕，最終產生不同的意見。唱道：嵐氣肅啊巒翠沓，陰室虛靈戶如果帀。談空空啊核玄玄，披蕙帳催促蘿席。洞元室，而幽秘，貞而且吉，道在這啊可冥，蕭繹妙想洞啊草元經，結幽啊在黃庭。

原文:（6）倒景台者，蓋太室南麓，天門右崖，傑峰如台，氣凌倒景。登路有三，皆可少憩，或曰三休台，可以會馭風之客，皈絕塵之子，超越真神，盪滌塵襍（雜），此其所以絕勝也。及世人登焉，則魂散神越，目極心傷矣。歌曰：天門豁仙台聳，傑屹崒兮雲傾涌。窮三休曠一覩（睹），忽若登昆侖兮期汗漫山。聳天關倒景台，舒顥氣軼嚻（囂）埃。皎皎之子兮自獨立，雲可朋霞可吸，曾何榮辱之可及。

釋文:（6）台的倒影，這是太室山南麓，天門右邊山崖，傑峰如台，氣沖倒影。登路有三，都可以稍作休息，有人說三休台，可以用在控制風的客人，飯絕塵的兒子，超越真神，清除灰塵襍（雜），這是他最好的。當人們登上了，那麼魂散神越，目極心受傷了。唱道：天門豁仙台高聳，傑堅固險要啊說傾瀉。研究三休空一覩（看到），如果登上昆侖山期漫無邊際啊。高聳天關倒景台，舒大氣軼嚻（囂）埃。皎皎的兒子啊自己獨立，雲可以朋霞可吸，怎麼榮辱的可及。

原文:（7）期仙磴者，蓋危磴穹窿，迥接雲路，霛（靈）仙彷彿，想若可期,及傳者毀所不見則黜之，蓋疑冰之談信矣。歌曰：霏微陰壑上氣騰，迤邐懸磴兮上凌空。青赮（霞）杪（？）紫煙垂，鸞歌鳳舞兮吹參差。期仙磴，鴻鴈（雁）迎瑤華贈，山中人兮好神仙，想像聞此欲升煙，鑄丹煉液佇還年。

釋文:（7）一仙石瞪的，因為危險石階彎隆，尉遲迥接雲路，霛（靈）仙彷彿，想像如果可期，和傳說的毀壞所不見就廢了，因為懷疑冰的談論信了。唱道：霏微陰壑谷上氣升騰，彎彎曲曲走上凌空高懸的石瞪啊。青赮（霞）末（？紫煙垂）。，鸞鳳美妙歌且舞啊吹排簫。一仙石瞪，鴻鵝（雁）迎接瑤華贈，山中人兒喜歡神仙，想像她聽說這想升煙，鑄造丹煉液等待返回年。

原文:（8）滌煩磯者，蓋窮谷峻崖盤石，飛流噴激清漱成渠。藻性滌煩，迥有幽致。可為智者說，難與俗人言。歌曰：靈磯盤礴兮噴磢錯，漱泠風兮鎮冥壑。研苔滋，泉沫潔，一憩一飲塵鞅滅。磷漣清淬滌煩磯，靈仙境仁智歸，中有琴徽似玉，峨峨湯湯彈此曲，寄聲知音同所欲。

釋文:（8）滌煩磯的，因為窮谷山崖陡峻磐石，飛流噴激清漱成渠。藻性滌煩，他有幽致。可成為智者的主張，很難與一般人的話。唱道：靈磯氣勢磅礴啊噴磢錯，邀泠風啊鎮黑暗溝壑。研究苔增多，泉水泡沫清潔，一休息一喝滅塵鞅。磷起清淬滌煩磯，靈仙境仁智回家，其中有琴徽似玉，巍峨浩盪彈這首曲子，寄音樂知音同所想。

原文:（9）金碧潭者，蓋水潔石鮮，光涵金碧，岩葩林蔦，有助芳陰。鑒洞虛徹，道斯勝矣。而世士纏乎利害者，則未暇存之。歌曰：水碧色石金光，灧熠熠兮濙湟湟。眾葩映煙蔦臨，紅的的兮翠陰陰。紅翠相鮮金碧潭，霜月動煙景涵，幽有人兮好冥絕，炳其煥凝其潔，悠悠終古長不滅。

釋文:（9）金碧輝煌潭的，因為水潔石很少，光涵金碧輝煌，岩麻林鷗，有助芳陰。鑒於空洞徹，道這勝利了。而世上的人纏在利害關系的人，就沒有時間存在的。唱道：水綠色石金光，艷熠熠生輝啊淡湟湟。大家花映煙鷗臨，紅的的翡翠陰陰。紅翡翠相新鮮金碧輝煌潭，霜月動煙景涵，在有人喜歡黑暗絕啊，炳他的文化凝聚了他的清潔，悠悠永遠長不滅。

原文:（10）雲錦淙者，蓋激溜攢沖，傾石叢倚，鳴湍疊浪，噴若風雷，晷輝分麗，煥若雲錦，可瑩澈靈矚，幽玩忘歸。及匪士觀之，則反曰寒泉傷玉趾矣。歌曰：水攢沖石叢聳，煥雲錦兮噴洶涌。苔駁犖草夤緣，芳冪冪兮瀨濺濺。水石攢叢雲錦淙，波連珠文沓峰，有潔冥者媚此幽，漱靈液樂天休，實獲我心夫何求。

釋文:（10）雲錦塗的，這是激溜攢沖，傾石叢緊靠，泉流疊浪，噴如果風雷，日輝分美麗，有如雲霞，可光潔靈注視，在玩回來。當沒有人看的，那麼反過來說寒泉傷玉趾了。唱道：水沖石叢攢聚高聳，雷煥說錦啊噴洶涌。青苔斑駁花草攀附，芳冪冪啊瀨淺淺。水岩石攢聚叢雲錦塗，波連珠紋重疊峰，有清潔冥的討好這幽，沖刷著雨露樂天休，實際獲得我的心為什麼要求。

⑦ 婚前房產添加名字免徵契稅 婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免

婚前房產加名，婚前房產是個人單方財產，加另一個人的名字就等於贈與轉讓了半套房給別人，按稅法是要收轉名價值的3％-5％的契稅，但這個別人不是普通的別人，是配偶，有特定性，所以有好些地方人性化一點，就可以免徵（或少征）這個稅，只收百幾十塊的手續費和工本費。現在財政部國家稅務總局新鮮出爐的財稅【2011】82號文件，就正式規范了這點，全國統一了是免徵的了，有再征的就是違規行為了。

如果是婚後的房產，配結婚證加名是一直不收稅的，只收百幾十塊的手續費和工本費。

附：
財政部國家稅務總局

關於房屋土地權屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知

財稅【2011】82號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

現就房屋、土地權屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有的契稅政策通知如下：

婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免徵契稅。

本通知自印發之日起執行。

財政部 國家稅務總局
二○一一年八月三十一日

⑧ 江南百景圖怎麼改善鄰里關系

在《江南百景圖》游戲中，住宅附近出現剪刀則代表該住宅中的居民關系不好，發生了鬧矛盾事件，相當於劇情彩蛋，玩家只能查看劇情，無法幫其改善關系。

點擊對應住宅，再點擊帶有小紅點的居民頭像查看劇情之後，剪刀圖標便會消失。

城市居民

天：魏九天、沈周、李清照、李時珍、玄奘、白素貞、劉伯溫、李白、常遇春、沈括、汪五峰、秦南歸。

侯：董其昌、文徵明、吳黎、朱元璋、穆桂英、阿朵、許宣、鄭和、徐霞客、利瑪竇、秦良玉、潘安。

卿：李師師、麗娘、杜甫、董夫人、大和撫子、聶隱娘、沈萬千、湯顯祖、馮夢龍。

士：馬文才。

⑨ 徵集頂級別墅項目案名

近期對頂級別墅的采訪，讓我們進一步了解了頂級別墅項目的真實定位和營銷過程。當然，對於天天接觸億萬富豪和在上千萬的豪宅別墅里工作的營銷人員，我們是羨慕有加；對於開發商能與這些高智商客戶鬥智斗勇取勝，更是五體投地。在這場以佔有各種資源為最終目的的競爭中，誰是贏家一看就知道……目前市場上，對頂級別墅、高端別墅、普通別墅的定義還非常模糊，一方面是因為北京別墅的風格、定位太多元化。不同的客戶對頂級的價值理解不同；另一方面，別墅產品的資源優勢也各不相同，不能做簡單意義上的比較。

據記者了解，碧水庄園能稱為頂級豪宅，就是因為開發商能夠將獨棟產品打造出2000平米的院子，最貴的別墅都緊挨著一個大湖面，景觀感覺非常有震撼力。其實別墅客戶也追求一種安靜和大環境，所以一棟別墅標價1000多萬，不足為奇。東北四環附近的碧海方舟，對外稱1700萬/棟起價，是因為項目與姜庄湖公園和高爾夫球場相鄰，作為城市別墅的代表，能夠為客戶節省出很多的時間成本，而且整個社區的綠化和周邊環境也非常突出。由此可見，判斷頂級豪宅的價值和價格，最主要的就是看其佔有各種資源的程度，佔有稀有資源的比例越多，售價也就扶搖直上。畢竟有形的物質可以買來，但資源是買不來的。

目前，北京的頂級別墅大概有五六個，而在部分別墅項目中，也有個別產品超過千萬。目前，在頂級別墅中東山墅共有175戶，財富公館也有200多戶，供應量最大；另外，碧海方舟有55棟，玫瑰園、碧水庄園、紫玉山莊也都有不同程度的頂級產品放量，所以北京的頂級別墅市場供應量還算是非常充足的。雖然這些別墅價格不相上下，但是風格、特色卻大不相同。眾所周知，頂級別墅的利潤空間比較大，但是銷售周期非常漫長，壓力和風險也非常大。所以，對開發商來說找到一個吸引有效客戶的途徑，是當務之急。

特殊的推廣渠道頂級別墅的客戶有著高、精、尖的特點。吸引這些客戶當然需要通過特殊的營銷。經過記者了解，這些頂級別墅客戶主要通過雜志、路牌、網路來了解外界的信息。特別是一些從事IT研發的國際大型公司的高層和核心技術層，都是通過上網來了解生活和消費的許多內容，尤其集中在一些門戶網站。另外，雜志也是別墅推廣的一個有力工具，以《BEIING TATLER》為代表的一些涉外和高檔雜志，就曾經幫助一些頂級別墅促成成交，當然還要注意推廣的技巧，選擇內頁要比首頁的效果好。路牌當然也不可缺少，對於不是城市別墅的頂級豪宅來說，路牌不光能提高知名度，還能帶給客戶第一時間的印象營銷。對於富豪來說，他們的社交停留在一個圈子。所以，一些普通層面的公共活動或休閑活動，不會吸引他們的視線。另外，這些人通常都比較忙，空閑的時間本來就很少，所以很難將他們都湊在一起。其實這些人，也比較喜歡聯誼的方式，如果是一些大型機構或知名俱樂部組織的高級論壇和主題鮮明的聯誼活動，比如財富論壇，這些富豪參與的機會大一些。

不用玩銷售技巧碧海方舟銷售總監遲頌認為，越高端的項目營銷越輕松。因為在這些項目中不用動太多腦筋，只要真實就可以了。尤其是對普通住宅客戶都有效的營銷方法，比如打折、優惠、送電器、送面積等等，在頂級別墅中根本用不著。因為工薪階層的客戶由於積蓄有限，所以非常希望開發商推出一些優惠活動。另外，對於還是工地、甚至還未施工的普通住宅項目，營銷人員可以盡可能地發揮想像，盡情去描繪未來。所以，開發商想抓住這部分客戶的心理，就要在推廣時多做一些工作，甚至不停地推陳出新。頂級別墅則完全不同，對營銷人員來說能抓住產品的重點和優勢，讓客戶第一時間了解就足夠了。

事實上，越是高端的產品越不能馬虎。在頂級別墅中，銷售得好與不好，推廣的作用大不大，決定著銷售最終結果的是產品。另外，對於頂級別墅的營銷人員來說，面對客戶時不需要花言巧語。因為這些富豪的見識和經歷遠不是營銷人員能比的；更何況他們已經過了做夢的時候，而是兌現夢的時候。據記者了解，頂級別墅的推廣主要策動於精神層面的價值感，或者是盡可能地讓客戶身份、地位與所售別墅項目相匹配。舉例來說，可能只是一般的別墅產品，但如果李嘉誠在此置業，那麼這個別墅項目的價值就會有很大程度地提升。所以，頂級別墅的價值不能用單一的硬體來衡量。其推廣應該定位在產品之上，適當地脫離產品。對別墅項目來說，吸引客戶靠廣告，銷售靠產品。二個方面要結合得非常好才行。雖然，不少高端別墅的客戶可能不會通過廣告來購買這個產品，但不少開發商都在項目的廣告語上下了不少功夫，希望能有一個宏偉的氣勢，站在一個高度上，與客戶產生共鳴。因為高端別墅都是現房銷售，很難拿一個工地去跟客戶描繪。

在客戶的觀念里不是產品越貴越好，而是能不能滿足他的心理和生活訴求。這些客戶都不著急買房，他們在置業之前，大多會轉遍北京的同層面的全部項目。對各種風格、各種區域的別墅都有所了解，包括別墅的位置、特點、交通環境都會有橫向比較。正因如此，雖然他們不是業內人士，但經驗非常豐富，甚至可以對你的項目進行評估。如果項目銷售不好，一眼就能看出。頂級別墅很少能用成本來衡量，它更多佔用的是稀缺的資源，比如地段、環境、景觀、產品都無法有一個明確的價值。但是客戶會衡量，這個產品到底值不值，如果有哪一項差一些，他們就會砍價還價，在售價上減掉很多錢。所以，精明的開發商定價時都是高開低走。

風格要純粹。目前，絕大多數的別墅開發商都非常重視產品風格。甚至在項目最早規劃時就開始討論風格。但有權威人士認為，別墅產品的風格應該結合地塊、結合產品、結合客戶層去設計，不能平空加個風格。記者在采訪過程中發現，頂級別墅的客戶喜好偏傳統，比較喜歡厚重、大氣的風格。即使有些客戶還很年輕，他們的經歷和閱歷卻與同齡人有很大不同，心理年齡也很成熟、穩重。常說經濟基礎決定著喜好和認識，可能就是這個道理。對頂級別墅來說，1500-2000萬/棟基本可以買一棟普通公寓樓了。如此高的議價產品，客戶當然要有尊貴感，而且感覺值才行。遲頌認為，頂級別墅應該多採用歐美風格。因為最早的別墅產品就是從歐洲引進過來的，過去都是貴族居住的，有很長的歷史。而歷史是最有價值的。所以，從某種意義上講，風格就是財富的另一種暗示。頂級豪宅其實就是一個歷史、一個傳統。只有經過上百年不斷改進、不斷完善的產品，才可能更接近完美。

目前，京城某項目在二期規劃中，當時公司希望採用原創風格，但遭到部分人的反對。他們認為，跟客戶說原創風格，客戶理解起來會很困難。因為它不是經過幾百年風格的建築，客戶腦子里不會出現豪宅和頂級的印象。相反，會覺得這個產品沒有文化底蘊，沒有價值。這就好比貴族，不是有錢就能當貴族，而是靠傳承下來的。所以，開發頂級別墅，風格一定要純粹。對客戶來講，它是一種身份、地位的象徵，還要有一種歸屬感。

定位要明確。頂級豪宅一定要有鮮明的特點。不是隨便一個區域都能開發的。目前，有些頂級豪宅離市區非常遠，而且是兵營式排列，方方正正、面積傻大。特別是缺少高檔社區的區域氛圍和配套。所以，開發商做產品之前，一定要全面的考慮好。頂級別墅是不會出租的。有資深人士說，開發頂級別墅一定要切記，千萬不要去想像和安排目標客戶的生活。因為你不是富豪，也很難想像和決定富豪的生活。購買頂級別墅的客戶都是非常理性的，他們本身都不缺房，甚至不缺好房住。所以，開發商只要把產品做到位就足夠了。以碧海方舟為例，原來由協成行策劃，案名定為姜庄湖88號，別墅公館區。這讓很多客戶聽起來很迷糊，以為是工作的地方。所以，銷售的情況並不理想。當時，開發商也曾想過把項目當作私人會所銷售，但實際銷售過程中沒有這樣目的的客戶購買，客戶幾乎都是自用。後來，開發公司改變推廣策略，就叫碧海方舟，高爾夫城市別墅。於是，客戶一批批來看房。

產品要過硬中國的豪宅設計更應該符合中國人的生活。目前，有相當一部分客戶普遍都不滿意頂級別墅的室內功能設計。這主要是開發商與富豪交流的少。豪宅的配置設計，應該與產品完全一致。目前，東山墅的個別項目中設計有電梯和室內游泳池。碧海方舟有全套的安防系統。特別是在傭人與主人分開入戶，每個卧室都有衛生間，這是細節上做得比較好的設計，但是室內沒有設計電梯和游泳池。其實，豪宅應該不是某一項做得好，而是全優生的產品。頂級別墅應該突出產品的人性化設計。曾有客戶表示，有些項目的主卧加衛生間才幾十平米，應該做成一百多平米的尺度。頂級別墅更應該去符合業主的生活需求，要理解二、三個人怎樣去住別墅。設計居住空間時要注意不能做得太散、太碎。這樣會顯得非常不氣派。不能將住公寓的感覺放在住頂級別墅里，要讓主人感覺到身心放鬆。頂級別墅的地下室完全是一層特定的功能區，可以設計有傭人區、地下影院、酒吧區、健身區、桑拿區。比如，男主人有朋友來了，女主人不方便接待時就可以利用地下室。有的項目保姆室就設計在一層，會感覺很不方便。展望頂級別墅別墅產品的升級換代非常慢，所以多次在別墅置業的人並不太多。目前，在碧海方舟里有20%-30%的客戶有過別墅的生活經驗，而且絕大部分客戶有國外別墅的生活經驗；國內的只有陳道明曾在紫玉山莊租過別墅，還有一個業主在銀湖別墅住過。

由此可見，媒體上說住頂級別墅的業主都有幾次別墅置業的經驗，並不真實。另外，頂級別墅雖然有很高的產品價值，但目前還沒有人用作投資購買。過去，那種中國無豪宅的說法，肯定是錯誤的。雖然，在中國現有情況下頂級別墅還做不到完美。因為國內的豪宅與國外的豪宅還是不一樣的。國外可能房子很破，但環境非常好就是頂級。而現階段，佔有豪華位置、豪華高爾夫以及豐富的土地資源、景觀資源的就是中國別墅的頂級。所以，只能說中國發展到現在這個階段，頂級有著時代的背景意義。可能再過十年、二十年，人們的觀念就會發生了變化。那時在山水之間建個小木屋，可能也算是頂級。當人的休養、閱歷、文化進步到了一定程度，就會不斷更新自己的觀念和意識，越來越追求反璞歸真。今天，我們可以肯定並理性地去分析一些頂級消費品，包括從房子、車開始。

別墅街之絕密消息據了解，京城某頂級豪宅的最年輕的客戶是一個只有32歲的小夥子，不僅擁有一輛加長的勞斯萊斯，還有一輛賓利跑車。其本人個性張揚，有望成為頂級別墅中的新貴一族。

碧海方舟一改早年的零銷售的霉運，在半年時間成功銷售了15套，更是深得影視明星的青睞。目前，陳道明、葛優、陳保國均在此置業。雖然，孫楠也曾多次看房，但其過度張揚的形象和個性，以及多次擾民的記錄，讓開發商一直猶豫是否要吸收他為業主。

在延慶珍珠泉鄉有一別墅項目「芸溪境」即將面市。該項目選址在山頂的一個大峽谷中，整個項目共有39棟，7種戶型。該產品與天然地貌相合，部分戶型竟然讓溪水從屋內穿過。在這個完全生態、自然的景觀之中，客戶不能開車入戶，只能在山下公共停車場下車，駕駛開發商指定的電坪車上山。另外，開發商明確脾氣暴躁、為人刻薄的客戶取消其業主資格。

⑩ 拙政園的建築布局

拙政園，位於江蘇省蘇州市，始建於明正德初年（16世紀初），是江南古典園林的代表作品。拙政園與北京頤和園、承德避暑山莊、蘇州留園一起被譽為中國四大名園。

1961年3月4日，國務院公布拙政園為全國重點文物保護單位（編號121）。隨著社會主義建設事業的發展，拙政園也逐年修繕整治，日益展示其疏朗自然、清新曠遠的風格。不期十年動亂，拙政園成為「破四舊」的對象而被迫關閉。

此後，一度改名為「東風公園」，雖仍對外開放，但廳堂的陳設布置已撤除一空。倒影樓後放置滑梯等物，改為「兒童樂園」。文革期間，園林工作人員並無損毀名園之舉，還想方設法將古建文物保護下來，使粉碎「四人幫」後，拙政園能夠逐步得以治理。

(10)文徵明住宅擴展閱讀：

園林博物館

始建於1992年。2007年12月4日，園林博物館新館建成並對外開放。新館緊鄰拙政園，佔地面積3205平方米，建築面積3390平方米，園林博物館設有序廳、園林歷史、園林藝術、園林文化、園林傳承等五大展廳，以蘇州歷代名園為例，向遊人展示蘇州古典園林的豐厚內涵和藝術魅力。

博物館以造園工具、陳設傢具、建築構建等實物為主要載體展示園林的傳統造園工藝，並運用了現代科技手段展示古典園林的藝術魅力。

旅遊景點
每年春季，拙政園都要隆重舉辦一年一度的「杜鵑花節」。「杜鵑花節」既是拙政園的一項傳統特色項目，也是被蘇州市政府列入「蘇州旅遊節」的重點項目之一。

杜鵑花展期間，將有數百種名貴杜鵑花展出。屆時，拙政園內是鶯歌燕舞，萬紫千紅，滿目妖嬈。不僅讓遊客在濃濃春意中領略游園的意趣，也讓遊客在山花爛漫中感受到拙政園這座城市山林的詩情畫意。