⑴ 接手店面需要注意哪些流程
一、確定轉讓人的身份,看他是否與房東存在租賃協議,如果經營者是房屋的所有者,要查看店鋪的營業執照、衛生許可證等相關證件是否齊全,然後再咨詢轉讓價格及房屋的租金情況。
如果店鋪經營者也是承租人,則必須查看其與房屋產權人所簽訂的原始合同,並檢查其是否有轉讓(轉租)權;簽訂合同時要三方同時在場並鑒字證明。(即產權人、經營者、接手者)。
二、若有意接手,雙方可洽談房屋租金及店鋪經營設備、裝修等轉讓項目的具體價格。若談定可付定金,以保證優先接手店鋪的權利,定金收取方需出示定金收條,收條要寫清時間、金額、定金的用途等具體內容。這里要注意是整體轉讓還是空店轉讓,如果是整體轉讓請千萬點清設備和物品明細,免得少數量或缺質量。
三、雙方簽訂《店鋪轉讓協議》及《房屋租賃合同》,從而約定雙方具體的權利與義務。
正確的做法是,承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。
簽訂轉讓協議之前應與房屋產權人及轉讓方三方會面,並對房屋產權人進行核實(查看房屋產權證、詢問物業方進一步確定房屋產權人真實性,以防轉讓方協同欺詐)。
四、合同簽署完畢,按合同約定方式結付轉讓費用。
五、轉讓方有義務協助接手方進行過戶變更手續,因此,接手方要及時憑簽訂合同及其他所需證件到工商部門辦理好更名登記手續,以確定經營的合法性。
六、務必考察店鋪轉讓的原因及之前的債權、債務情況,並在合同中明確註明,以免跌入轉讓合同的陷井。
七、務必事先調查清楚您所看中的店鋪地段在短期內是否有市政方面的拆遷規劃,從而避免上當受騙。
八、為了避免造成房東干涉轉讓的事情發生,請務必在合同簽定時與房東約定好:有轉讓的權利,有優先續租權,房東不得以任何方式干涉商鋪轉讓。
(1)商鋪接收擴展閱讀:
接手店鋪的注意事項:
1、弄清房屋產權和使用期限
首先要考慮房屋產權和使用期限,在店鋪轉讓的過程中,房屋產權及使用期限的問題是接手者首先要考慮的。 接手一個新店面的時候,最好先對當地城鎮規劃及店鋪所在地段的經營狀況和前景做一個比較全面的了解,然後再做出決定。
在接手別人轉讓的店面時,首先要了解房屋的產權。是公房還是私房?前期的租賃合同有沒有到期?有沒有拖欠房租?
因為只有房屋的產權問題弄清楚了,才能進行工商營業執照、煙草專賣零售許可證等證件的辦理。 同時如果您選擇老房區、舊城改造區的房子或廠區的房子時,一定要慎重。有時候工廠遷址或擴建也可能會收回房子。
2、辦理執照有學問
營業執照在店鋪轉讓後一般是怎麼辦理的呢?接手別人轉讓的店鋪前,一定要先了解原店的營業執照是否隨店轉讓?稅款是否按時交納?管理費交納期限是什麼時候?重新申請及轉讓過戶各需要多少費用?這些都有必要在轉讓之前,先到工商部門詢問清楚。
3、科學估算原店商品價值
估算貨物價值時,不僅要按批發價格作價,還要考慮到貨物貶值的情況。過期商品不能要,而有些商品如日用品、調味品等,時間長了不好賣,也是要降價處理的。 除此之外,還要考慮固定資產折舊問題。如貨架、櫃台、桌椅等,要按年限、使用情況作折舊處理。
4、轉讓協議要簽好
一定要事先簽訂轉讓協議,最好邀請第三方作見證人。
5、接手店面勿心急 操作有技巧
接手店面時切勿心急。要擠一下水分,並選擇恰當時機。同時要考察好周邊的經營環境,特別要研究一下競爭對手。 轉讓店鋪具有新店鋪所沒有的優勢,老店通過一點點積累,已經擁有了一批客源。再加上多年經營樹立的信譽等,這些都是財源。
與開新店相比,接手老店的風險要小得多。隨著店面的轉讓,店鋪的地勢、客戶、購買力都一起轉讓了,而接手人並沒有為此多付出資金。所以轉店的時候,不要只盯著一些有形資產,還要算算投入與收益,眼光應看得長遠一些。
⑵ 急!接受別人的店鋪有什麼注意事項和要辦的手續
你跟轉租人談的主要應當是轉讓費的問題(也有轉租人要求下家承接原店貨物的,這個暫且不表)
商鋪轉讓費就是商業活動中有關店面轉手時上家附加給下家的一個由上家額外收取的費用。
看起來其起意是下家一次性(技術上也可分期交付)彌補給上家因轉讓所蒙受的損失的補償,而其實際情況是有些地方有些地段有些店面無理要錢或漫天要價,有「上家非法做二房東」之嫌。
目前法律法規方面尚沒有可以依附的的明確規定能夠干預此事,一般理解這是商業活動中「一個願打一個願挨」的事情。只有通過轉方和承繼方自己討價還價來定:需不需要轉讓費、付多少轉讓費。
正確的做法是,把店面業主請來三方一起協商、談判。這裡面就講究一些談判上的技巧。你可以請比較有經驗的親友參與這個過程。
在事情議定後你一定別忘記與對方簽定書面轉讓協議,協議最好都有第三方簽字以示見證,一式多份。
房東方面,在確定要在他的「地盤」開店後,你首先要要注意查詢、督辦他該出面辦理的店面租賃許可(看有沒有)及轉讓手續(原則上講,按照「個體工商管理條例」應當是要辦的)
第二,在簽訂店面租賃合同之前,你應當仔細看看你的上家與房東所簽的合同內容,明確哪些條款可以繼承、哪些可以借鑒,哪些必須重來。方便的話,你還可到所在一條街或附近商鋪經營主那裡了解這個地帶租賃費及上面轉讓費的一些大致情況。
然後才是與房東簽訂新的店面租賃合同。租賃合同應當是越全面越細致越好。如果你對你的經營項目有很大信心,擔心房東在到期續簽時提高租賃費,你可以將租賃時間適當延長一些;如擔心房東屆時不與你續租,你可以在條款上寫明合同期滿時你有優先租賃權,如你有續租意願且具備續租能力,而對方不予續租,對方應賠償你可能蒙受的全部經濟損失。
簽署合同時雙方應當拿出各自身份證或戶口簿,簽上各自的真實姓名,並寫上身份證號碼。雙方相互「驗明正身」。為謹慎和鄭重起見,你可以對合同申請公證。合同一式三份,你、房東和公證處各持一份。
至於定金,亦無須擔心,讓對方拿出房產證、身份證,給你打個收據,就不怕抵賴了。如果定金是交轉租人的,那除了要轉租人按規矩開收據外,還一定要求收據上必須有房東的簽字證明(交定金時要求房東在場)。
必須記住:在整個轉接過程中,房東是不可或缺的。
「非人為因素」涵蓋兩個方面,一方面是因「非我」因素對房東財產造成危害或損失的情況。比方說台風、雷電、水災、火災(城門失火,殃及魚池)等等與我們(租賃人)無關(即「非我」)因素。這一點,謹記一定要在合同里有所反映,以維護自己的合法權益不受侵害。實質上,簽訂這一條款,對合同雙方都有利無弊。對房東來講也有不可或無的意義;
「非人為因素」應考慮的另一個方面,就是有些回答已提到的由於與政府、街道、社團或者說政策法規甚至臨時措施等等有關的諸種原因,可能(主要)對租賃者帶來直接經濟損失的情況。比方,店鋪被責令拆遷而不得不關閉。這對房東來講,也是「非我」因素所為。
這就要求你對當地城鎮規劃及店鋪所在地段的經營狀況和前景做一個比較全面的調查了解。然後在此基礎上做出正確的選擇和判斷。
另外,在交店租的時間規定上,應添加一些彈性的附加條款,以避免某些不可預知的情形出現時的張慌失措。有些房東還是比較好說話的,也要防備一些不良業主的惡意作為。
合同的關鍵,就是要明確合同雙方的權利和責任。
相信很多問題你們也早已想到了,這里僅作些許可能多餘的補充。
接手轉讓店鋪需要注意的問題
1.合同一定要找房東一起簽.
2.租期能長盡量長.
3.一定要在合同內寫明自己擁有轉讓權.
4.合同到期後續租問題,拿到優先續租權很重要,實在不行,也應該要求房東補償.
5.一定要找准房東,房產證是關鍵.轉讓人的身份也要核實清楚,核實他是否現租客(身份證,營業執照,承租合同).
6.轉讓前的費用要查清,水電,物業,是否有欠款等等...
7.很重要的一點,轉讓費高的驚人的,大幾萬甚至十幾萬的,要嚴重小心,預算一先自己開了店之後是否會賺的回來那些轉讓費,計算方式很簡單,把轉讓費攤消到每個月的成本中,其實照我說,除非做那些暴利行業,不然轉讓費超高的那些店,根本就不用去考慮了,合同到期後如果房東不讓續簽,那些轉讓費會把你壓死,並且會死的很難看.
無論是新手創業,還是老店擴大規模,接手別人轉讓的店面都是一種行之有效的途徑。我們怎樣才能合理估算店面價值,規避轉讓風險,讓接手到的店面物有所值呢?應注意以下問題:
首先要考慮房屋產權和使用期限
,在店鋪轉讓的過程中,房屋產權及使用期限的問題是接手者首先要考慮的。
接手一個新店面的時候,最好先對當地城鎮規劃及店鋪所在地段的經營狀況和前景做一個比較全面的了解,然後再做出決定。在接手別人轉讓的店面時,首先要了解房屋的產權。是公房還是私房?前期的租賃合同有沒有到期?有沒有拖欠房租?因為只有房屋的產權問題弄清楚了,才能進行工商營業執照、煙草專賣零售許可證等證件的辦理。
同時如果您選擇老房區、舊城改造區的房子或廠區的房子時,一定要慎重。有時候工廠遷址或擴建也可能會收回房子。這些都應該事先找主管部門打聽一下。
另3月16日,十屆全國人大五次會議高票通過了《中華人民共和國物權法》。如果大家在接手別人轉讓的店鋪時,對房屋產權、使用年限及手續變更等有疑問,一定要及時參照《中華人民共和國物權法》上的規定。
辦理執照有學問
營業執照在店鋪轉讓後一般是怎麼辦理的呢?有哪些注意事項?
接手別人轉讓的店鋪前,一定要先了解原店的營業執照是否隨店轉讓?稅款是否按時交納?管理費交納期限是什麼時候?重新申請及轉讓過戶各需要多少費用?這些都有必要在轉讓之前,先到工商部門詢問清楚。
科學估算原店商品價值
估算貨物價值時,不僅要按批發價格作價,還要考慮到貨物貶值的情況。過期商品不能要,而有些商品如日用品、調味品等,時間長了不好賣,也是要降價處理的。
除此之外,還要考慮固定資產折舊問題。如貨架、櫃台、桌椅等,要按年限、使用情況作折舊處理。
轉讓協議要簽好
一定要事先簽訂轉讓協議,我們還請了第三方作見證人。
接手店面切勿心急
在接手店鋪的操作上有什麼技巧嗎?
:接手店面時切勿心急。要擠一下水分,並選擇恰當時機。同時要考察好周邊的經營環境,特別要研究一下競爭對手。
接手老店有優勢
轉讓店鋪具有新店鋪所沒有的優勢,老店通過一點點積累,已經擁有了一批客源。再加上多年經營樹立的信譽等,這些都是財源。與開新店相比,接手老店的風險要小得多。隨著店面的轉讓,店鋪的地勢、客戶、購買力都一起轉讓了,而接手人並沒有為此多付出資金。
所以轉店的時候,不要只盯著一些有形資產,還要算算投入與收益,眼光應看得長遠一些。
法律人士總結
商鋪轉讓費就是商業活動中有關店面轉手時上家附加給下家的一個由上家額外收取的費用,是下家彌補給上家因轉讓所蒙受損失的補償。而其實際情況是,有些地方、地段及店面無理要錢或漫天要價,有「上家非法做二房東」之嫌。
因此,第一,估算轉讓費時要充分考慮店面轉讓時都有哪些有形價值和無形價值。有形價值可物化為商品、櫃台、貨架等,而無形價值則是指店鋪的地理環境、購買力、客戶群等。
第二,依照法律手續辦理轉讓合同。合同越細致越好,可加一些彈性條款,以保護自己的權益。簽協議的過程中最好有中間人在場,如果轉讓金額很大就需要特別小心,謹慎一點還可以申請公證。
第三,注意查詢房東有沒有店面租賃許可證及轉讓手續。
第四,注意非人為因素。除了拆遷,還要考慮遭遇到台風、雷電、水災、火災等風險後該怎麼處理。這些對房東財產造成危害或損失的情況,都要在合同里有所反映,以維護自己的合法權益不受侵害。
要明確轉讓的是權利和義務的全部轉讓,還是部分轉讓。按照法律規定,只要不是1、根據合同性質不得轉讓的;2、按照當事人約定不得轉讓的;3、按照法律規定不得轉讓的。就可以轉讓。轉讓方的配合變更義務。
上次跟大家分析了關於開電玩店投資分析之選址篇,這次再接著跟大家一起來交流一下關於選址時轉讓店鋪注意事項。(電玩店投資分析—選址篇見陽光巴士創業網)
店鋪轉讓或轉租可以節省投資、時間及精力等,但也存在較大的風險,因此一定慎重。店鋪轉讓大致分以下幾個步驟:
一、確定轉讓人的身份,看他是否是店面房屋的產權所有者,如果店鋪經營者就是房屋的所有者,首先要查看店鋪的產權證明、營業執照、衛生許可證等其他相關證件是否齊全,並初步咨詢轉讓價格及房屋的租金情況。
二、若有意接手,雙方可洽談房屋租金及店鋪經營設備、裝修等轉讓項目的具體價格。若談定則可預付一定數量的定金,以保證優先接手店鋪的權利,定金收取方出具定金收條,收條要寫清時間、金額、定金的用途等具體內容。
三、雙方鑒定《店鋪轉讓協議》及《房屋租賃合同》,從而約定雙方具體的權利與義務。
四、合同簽署完畢,按合同約定方式結付轉讓費用。
五、轉讓方有義務協助接手方進行過戶變更手續,因此,接手方要及時憑鑒定合同及其他所需證件到工商部門辦理好更名登記手續,以確定經營的合法性。
六、如果店鋪經營者也是承租人,則必須查看其與房屋產權人所鑒定的原始合同,並檢查其是否有轉讓(轉租)權;鑒定合同時要三方同時在場並鑒字證明。(即產權人、經營者、接手者)
七、務必考察店鋪轉讓的原因及之前的債權、債務情況,並在合同中明確註明,以免跌入轉讓合同的陷井。
八、還有重要一點:務必事先調查清楚您所看中的店鋪地段在短期內是否有市政方面的拆遷規劃,從而避免上當受騙。
⑶ 商鋪轉讓,房東要收一半的轉讓費怎麼辦
一般就算有轉讓費也跟房東沒關系 轉讓費屬於你個人的 因為你已經付他房租了 他沒權利收轉讓費 。
租金的參照標准一般是按店面的購買金額的百分之十到十五來計算的,也就是說如果是二十萬的店面,可以租金到2000-3000的標准!當然,這只是基本上的情況來說,因為有些地段不同,也不一定是按照這個標准來收租金的,你可以參照你附近的那條街來比較,看看他們是不是也那麼高的租金。
房東要漲你租金,就要看你們是否有合同的約束了,如果合同上說明了按照每年的多少百分比來遞增的話,他就沒有道理了,你可以拿合同來來告他!如果是沒有說明,或者說合同已經到期了,那麼你就失去了優勢,畢竟房子是他的,他想租也可以不租也可以,租多少也由他說了算。但是,如果他真的收了那麼高的租金的話,你可以到房管局部門去檢舉,因為會產生一筆稅收,房東租的越高,收他的稅也就越高!對與房東來說也沒什麼好處!
最後你還說了「轉讓費」,這個就是沒有道理的了,這個店鋪是你租下來的,因為房租要到期了,漲租金也就不說了,既然還收你的「轉讓費」就怎麼也說不過去了,也沒有依據也不合法!這個你可以拒付的,要收也是收取下一個租房的客人,那也要別人願意!說白了,房東找那麼多理由,就是房東不向租給你了。不然根本不可能出現那麼苛刻的理由來!!!
碰到這個事情,你到當地的房管局去咨詢一下,另外如果有合同約束的話,也可以咨詢當地的律師。遇上這樣的房東沒什麼好說的。爭一口氣!
⑷ 疫情期間敢接收門面做生意嗎
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二、資料要求:申請過程中需要提供您的二代身份證、本人借記卡。
注意:申請只支持借記卡,申請卡也為您的借款銀行卡。本人身份信息需為二代身份證信息,不能使用臨時身份證、過期身份證、一代身份證進行申請。
此答案由有錢花提供,因內容存在時效性等客觀原因,若回答內容與有錢花產品的實際息費計算方式不符,以度小滿金融APP-有錢花借款頁面顯示為准。希望這個回答對您有幫助。
⑸ 商鋪房收房開發商應提供哪些資料
你好,商鋪房收房時首先該要注意,驗業主材料→業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》並由開發商加以說明→交納剩餘房款→業主領取鑰匙並簽署住宅鑰匙收到書》→業主做綜合驗收→業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案→開發商與業主協商並達成書面協議→根據協議內容解決交房中存在的問題,無法在15日內解決的,雙方應當就解決方案及期限達成書面協議→業主簽署《入住交接單》。 同時要求,開發商在交房時向業主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。
第一:是房產開發商必須已經取得《建築工程竣工備案表》,這是國家強制要求的,我國的《合同法》、《建築法》、《城市房地產管理法》都規定了建築工程竣工經驗收合格後,方可交付使用;未經驗收或者驗收 不合格的標志取決於是否取得《建築工程竣工表》。因此,不管購房者和開發商在買房合同中是否約定將開發 商取得《建築工程竣工備案表》作為交房條件,開發商交房時都應提供。
第二:是我們常說的「兩書」———「質量保證書」和「使用說明書」,這是建設部2001年6月1日開始實 施的《商品房銷售管理辦法》中要求的,現在交房時開發商都應提供。
第三:是開發商已取得國家認可的專業測繪單位對面積的實測數據,看是否與購房合同中約定的有出入,以便盡早獲得解決。 若符合交房的法定即合同約定的條件,購房人應做些什麼? 核對合同首先在接到入住通知後,應判斷開發商是否如期交房,若逾期交房,則應提出處理意見,並根據開發商的答復決定是否前往收房,按通知上約定的時間前往收房,收房時,先檢查開發商所提供的文件是否符合上述要求,然後對要接收的房屋進行實地驗收,在與開發商交接時應注意以下問題:
1、檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋如與購房合同、附件及補充協議不符,入住前要向開發商提出 ,如不符合則應進行更換;
2、判斷面積有無發生誤差以及誤差比是否超過3%,應在入住前根據合同的約定向開發商提出自己的意見,是否退房;
3、自己對房屋質量進行檢查,如發現結構問題,應和開發商提出,並向政府有關部門反映;如發現非結構 性問題,應和開發商交接時如實做好雙方簽字的書面記錄,並要求開發商承諾在一定的期限內進行維修;
4、按購房合同、附件及補充協議的約定對房屋內的設備進行清點,檢查水、電、氣、熱等設備完好程度及使用狀況,如有不符或缺損,應在交接時要求開發商在交接清單上註明,並要求開發商書面確認具體更換和配齊的日期;
5、對開發商提供的物業交付核驗單或交屋單中無法確定的事項,應註明「暫不清楚」或「無法認定」,並 由雙方在註明處簽字或蓋章。 要注意房屋的保修期根據《房屋建築工程質量保修辦法》第七條規定:在正常使用條件下,房屋建築工程的最底保修期限為:
1、地基基礎工程和主體結構工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限;
2、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏,為五年;
3、供熱與供冷系統,為2個採暖期、供冷期;
4、電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年;
5、裝修工程為2年。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。房屋建築工程保修期從工程竣工驗 收合格之日起計算。買尾房或現房的買房人,收房時一定要注意保修期的時限,避免錯過保修時間。
希望對你有幫助~!
⑹ 怎樣推銷商鋪客人容易接受
要想推銷商鋪給客戶抄,可以運用一個換位思考法。就是你要站在客戶的角度去看,你的商鋪有什麼好處,有什麼缺點等等,這樣你推銷給客戶才能具有一定的說服力。我就舉個例子:
首先你得先分析你店鋪的優勢是什麼,是處於市中心,人流量比較大,還是價格便宜等等。你要找到你店鋪比其他店鋪好的地方,這樣才能吸引客戶的眼球。其次你要分析你店鋪的潛在機會以及優勢,比如這家店鋪的周圍就要新建小區啊,或者商業區之類的,到時候肯定會升值之類的。
當然你不光只能說有點,不說缺點,一旦客戶問這有什麼不好的地方,你當然要准備說辭。就要需要你進行分析店鋪的弱勢以及會遭遇的威脅。什麼算是弱勢呢?比如,你可以告訴客戶你的店鋪價格過高,一般客戶承受不起。或者你的店鋪周圍人流量較少,或者你的店鋪佔地不大,或者是周圍環境不好等等。至於威脅,你可以告誡客戶,要是做生意的話,這周圍有很多店鋪,可能會存在很大的競爭等等。
通過這些方式,你完全可以讓客戶感到你在為他著想。當然在敘述劣勢的時候,你不能什麼都往外面講,挑一些無傷根本,讓客戶覺得這個問題不算大問題的劣勢說。
基本可以按照這套章程來,當然了前提是你必須對自己的店鋪有足夠的了解
⑺ 我想接受一個轉讓的店面應注意什麼
1、首先你要了解下別人轉讓店面的原因,可以通過旁邊店鋪或其他途徑。(有些房子可能要拆遷、有可能下個年度房東要漲房租、還要打聽房子是不是公家的、如果是公家的有些房子還每隔幾年要拍賣)
2、其次你要看下他和房東簽的合同,裡面有沒有寫明同意轉讓,他的合同還剩幾年,比如他的合同還剩半年,如果要你10萬的轉讓費,那這裡面肯定有風險,如果合同到了,房東收回房子那你的轉讓費就泡湯了。
3、如果他能提供房子的房產證最好,復印件也沒關系。
4、一般流程是這樣:你和要轉給你的人簽定轉讓協議(具體內容就是支付轉讓費),先付點定金,然後他帶你去見房東,告知房東現在由你來經營,如果房東認可的,那你再支付餘款。
5、你所說的法律方面,其實還是雙方的合同,你只要合同里都寫明了就行了。