1. 上海規劃增加租賃供給，租賃住房已成行業關鍵詞
2021年，作為「十四五」的開局之年，3月召開的兩會，租賃住房就已經成為房地產行業的關鍵詞之一。8月13日，上海市人民政府辦公廳關於印發《上海市住房發展「十四五」規劃》提出重點發展租賃住房，堅持租購並舉的主要任務，要求切實增強租賃住房，特別是保障性租賃租房供應的針對性和有效性。優化從「一張床」、「一間房」到「一套房」的多層次租賃住房供應結構。
從此次發布的上海「十四五」規劃可以看出，「十四五」將迎來上海住房租賃行業的進一步發展，越來越多的企業將參與到行業中來，結合2021年至今的一系列政策紅利，相信未來全方位政策的實施力度和強度將得到保障，租賃住房市場也會在政策紅利下健康有序發展。
作為2017年至今租賃用地累計成交面積及幅數最多的城市，上海的租賃用房體系的建設和發展對全國都有借鑒意義。
01「十四五」規劃持續構建住房租賃體系
2021年8月13日，上海市人民政府辦公廳關於印發《上海市住房發展「十四五」規劃》的通知（下稱《規劃》）。
《規劃》提出，「十三五」時期，本市住房發展取得了一些成效，但住房發展中不平衡、不充分問題還一定程度存在。住房供應結構性矛盾有待進一步緩解，住房租賃體系構建需要進一步加快；不同人群居住需求有待進一步有效滿足；惠及民生的住房政策仍需進一步完善，住房保障政策供給還需更加精準，保障性住房供後管理機制需進一步優化；住房發展推進機制仍需健全，住房發展領域的法治化建設任務還比較重，相關政策實施的聯動協調力度有待加強。
「十四五」期間，發展形勢出現了五大變化，對此，提出幾大主要任務：
一、「重點」發展租賃住房，堅持租購並舉
切實增強租賃住房，特別是保障性租賃房供應的針對性和有效性。優化從「一張床」、「一間房」到「一套房」的多層次租賃住房供應結構。
「十四五」時期，形成供應租賃住房超過42萬套（間、宿舍床位），佔住房供應總套數的40%。其中，租賃房22萬套（間），宿舍床位20萬張。繼續規范代理經租住房30萬套（間）。
二、「平穩」發展商品住房，落實長效機制
深化落實因城施策、一城一策要求，以穩地價、穩房價、穩預期為目標，健全住房供應體系，優化供應結構，堅決防範化解房地產市場風險。
「十四五」時期，新增供應各類住宅用地面積4000公頃，新增供應商品住房4000萬平方米、約40萬套。
三、「協調」發展保障性住房，健全住房保障體系
完善以保障性租賃住房、共有產權保障住房為重點的住房保障體系，在做好本市中低收入住房困難家庭保障的基礎上，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
「十四五」時期，新增供應保障性產權住房約23萬套。
四、「更新」發展存量住房，改善居住條件
增存並重，留改拆並舉，妥善保護好歷史文化風貌區和里弄街訪，讓群眾在居住方面更有獲得感、幸福感、安全感。
從以上主要任務中，可以看到在本次的住房「十四五」規劃的重點任務中，持續構建住房租賃體系被放在了重要任務的首位。相比於「十三五」規劃，住房「十四五」規劃將加大租賃住房的供給。
不僅僅是上海，進入2021年以來，僅僅只是上半年，我國就已經累計出台租賃相關政策110條，其中市場監管類佔比最高，達36%。政策從出台逐漸走向落實，租賃市場逐漸完善。
02上海租賃用地成交面積及幅數全國首位
上海住房租賃市場的發展一直處於全國住房租賃市場的發展的前列。據克而瑞租售事業部監測2017年7月至2021年7月全國重點8城租賃用地成交量累計值已達329幅，總建面約1685.10萬平方米，其中上海、杭州、南京3城租賃地塊成交量排名前3，共計248塊，佔比75.38%。
可以發現，「租賃住房用地不小於10%」的新規，正在引發一系列連鎖反應。從租賃用地供應類別的角度而言，主要分保障性和市場化租賃用地兩大類。由於自持地塊增加，房企將面臨租賃住房運營難、以及如何突圍並盈利兩大難題。
企業自持用地更多解決方案待解鎖，比如通過整租、合租和自建團隊等模式運營自持物業，提升物業價值，以實現資產增值，同時，發行ABS、類REITs等資產證券化產品，拓展融資渠道，降低融資成本等。
目前來看，在較為寬松的政策加持下，租賃市場發展已進入「快車道」，入局租賃業務的房企也正紛紛加大業務布局力度。
截止2021年7月31日，萬科泊寓進駐城市達33個，全國門店數量維持在369家，仍居於集中式公寓開發商首位；集中式公寓運營商方面，魔方集團布局門店306家，主要進駐城市項目數達22個，上海、廣州布局項目最多，杭州、深圳、南京緊隨其後，三四線城市也有布局；而分散式公寓運營商自如，截止2021年7月31日已進駐城市達10個，掛牌約3.99萬間。
整體看來，增速雖然環比有所放緩，整體仍呈現持續上漲態勢。
發展租賃市場，堅持「租購並舉」是上海住房「十四五」規劃的重點任務之一。作為租賃用地累計成交面積及幅數最多的城市，上海的租賃用房體系的建設和發展走在全國前列，隨著更多的住房租賃項目入市，上海也將逐步實現「一張床、一間房、一套房」的多層次租賃住房供應體系。
全國來看，從「十三五」到「十四五」，中央多次定調住房租賃市場，也逐步從供應端、行業監管、優惠政策等方面推動住房租賃市場健康有序的發展。隨著住房租賃規劃的逐步落實，政策的利好也會逐漸體現出「出實招、見實效」。這一切將加快住房租賃市場的規范和發展，住房租賃市場有望迎來長效發展。
2. 住建部要求發展保障性租賃住房，這有何意義
發展保障性租賃住房這對改善農民住房難現狀，降低房地產熱度，減少耕地佔用有著十分重要的作用。住房一直以來都是一個熱門的話題，人們無論是日常居住還是，外出務工、就業、求學住房問題始終是首要問題，關注租賃興住房的發展就是關注民生，這一要求是從基層出發，符合了廣大市民的需求，為市民的安心發展提供了保障。
發展保障性租賃住房對解決農民住房難問題有著十分重要的作用。中國每年的人口流動非常大，外出務工、異地就業、求學這些都是人口流動的主力軍，他們在推動社會經濟發展的同時也面臨著住房難題，住房問題如果不能得到很好的解決這類人就無法全身心投入到工作和學習中去，雖然很多地區建有學區房、職工宿舍，但這些遠遠滿足不了現有的人口流動需求，發展保障性租賃住房是從經濟發展和民生保障這兩個大局出發的，值得大力推廣。
3. 房屋長期租賃和小產權的區別
集體租賃住房和小產權房有本質區別。
監管部門拉響警報，開始嚴查銀行系消費貸、信用卡透支交易資金流入樓市的問題。據上證報28日消息，繼北京、江蘇、深圳、廣州之後，江西銀監局聯合人民銀行南昌中心支行近日對轄內各商業銀行深入開展自查自糾。單筆貸款金額10萬元及以上的消費貸將納入核查范圍。
國土資源部回應：集體租賃住房和「小產權房」有本質區別
對於社會各界關注的集體租賃住房和「小產權房」關系問題，國土資源部副部長王廣華明確表示，兩者有本質區別。集體租賃住房用地符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，經依法批准建設，依法實施不動產登記。「小產權房」既涉及違法用地，又涉及違法建設和銷售，產權不受法律保護。
減持新規促協議轉讓生變 各路資本趁機搶灘
據證券時報報道，自2017年5月底減持新規發布後，隨著大宗交易減持規模下降，協議轉讓層出不窮。分析人士預期未來協議轉讓的規模仍有望繼續增長。在協議轉讓中，部分股東單純進行減持的動機日趨強烈。由於監管層對於通過集中競價、大宗交易方式進行減持有著嚴格的數量和時間限制，對於短期需要大量減持股份的股東來說，協議轉讓無疑成為迅速脫手套現的最佳方式。
煤炭產能短期恐難釋放 煤價或維持高位至年底
據證券日報報道，繼發改委要求加快煤炭優質產能釋放後，昨日，中國煤炭運銷協會再次強調要做好今冬明春煤炭供應的通知，並穩定煤炭價格。但隨著冬儲煤消費旺季的來臨，且在十九大召開前，在環保和安檢等壓力下，還將有不少煤礦關停，煤炭產能在短期內恐難釋放。需要一提的是，東北地區由於供暖較早，煤炭貿易商已經開始囤煤。分析師認為，隨著供暖季的來臨，煤炭供應偏緊的局面仍將存在，煤價或維持高位至年底。
河北省環保廳：將對唐山、保定、邢台、邯鄲等6市開展環保督察
據河北日報報道，河北省環保廳副廳長殷廣平表示，今年1至8月，全省共清理發現治霾措施不力問題37321個，對直接責任人追責8312人，下一步，我們將加力加碼治污，深入抓好攻堅行動治理任務落實。河北省將對唐山、保定、邢台、邯鄲等6市開展環保督察，並對已完成督察的市開展「回頭看」。國慶期間，將組織近700人的專項督察隊伍進一線駐點督察，嚴厲打擊非法排污、偷排偷放、監測數據造假等環境違法行為。力爭在10月底前，基本完成重點行業VOCs整治和工業企業無組織排放治理等重點任務。
央地密集發文力挺科技金融 抵質押物創新等措施將加快推廣
「雙創」風口下，科技金融成為監管部門重點推動的業務領域，從中央層面到北京、上海等地方，多個科技金融創新支持政策在近一個月內密集落地。
據經濟參考報28日消息，這些政策從不同層面明確了科技金融的制度框架，具體政策措施包括創新科技企業抵質押物，鼓勵投貸聯動試點，完善風險防範和風險分擔機制等，其目的在於全面拓寬科技型企業的融資渠道。
民生金融智庫首席宏觀研究員朱振鑫表示，一些銀行很早就已經開始探索「以關聯企業從產業鏈核心龍頭企業獲得的應收賬款為質押的融資服務」，隨著「互聯網+」模式的興起，藉助互聯網、大數據徵信、普惠金融等創新技術，為核心企業及其上下游企業提供交易平台和融資解決方案，更成為不少銀行的共同選擇。
在創新抵質押物的同時，政策也著力建立一套完善的風險防範和風險分擔機制，提高金融支持科技創新的商業可持續性，包括推廣貸款、保險、財政風險補償捆綁的專利權質押融資等。朱振鑫表示，科技金融創新的推進必須要有嚴格的配套政策措施作為支撐，並強化監管，防範風險。
中國社科院工業經濟研究所副研究員渠慎寧表示，專利權抵押的背景在於以互聯網企業為代表的輕資產行業沒有較多的固定資產，從銀行獲取貸款往往比較困難，對金融機構而言，捆綁保險、財政風險補償的專利權抵押違約風險會有所下降，刺激他們對輕資產中小企業的資金發放。
4. 集體租賃住房和小產權房有什麼區別
集體租賃住房和小產權房有本質區別。
監管部門拉響警報，開始嚴查銀行系消費貸、信用卡透支交易資金流入樓市的問題。據上證報28日消息，繼北京、江蘇、深圳、廣州之後，江西銀監局聯合人民銀行南昌中心支行近日對轄內各商業銀行深入開展自查自糾。單筆貸款金額10萬元及以上的消費貸將納入核查范圍。
央地密集發文力挺科技金融 抵質押物創新等措施將加快推廣
「雙創」風口下，科技金融成為監管部門重點推動的業務領域，從中央層面到北京、上海等地方，多個科技金融創新支持政策在近一個月內密集落地。
據經濟參考報28日消息，這些政策從不同層面明確了科技金融的制度框架，具體政策措施包括創新科技企業抵質押物，鼓勵投貸聯動試點，完善風險防範和風險分擔機制等，其目的在於全面拓寬科技型企業的融資渠道。
民生金融智庫首席宏觀研究員朱振鑫表示，一些銀行很早就已經開始探索「以關聯企業從產業鏈核心龍頭企業獲得的應收賬款為質押的融資服務」，隨著「互聯網+」模式的興起，藉助互聯網、大數據徵信、普惠金融等創新技術，為核心企業及其上下游企業提供交易平台和融資解決方案，更成為不少銀行的共同選擇。
在創新抵質押物的同時，政策也著力建立一套完善的風險防範和風險分擔機制，提高金融支持科技創新的商業可持續性，包括推廣貸款、保險、財政風險補償捆綁的專利權質押融資等。朱振鑫表示，科技金融創新的推進必須要有嚴格的配套政策措施作為支撐，並強化監管，防範風險。
中國社科院工業經濟研究所副研究員渠慎寧表示，專利權抵押的背景在於以互聯網企業為代表的輕資產行業沒有較多的固定資產，從銀行獲取貸款往往比較困難，對金融機構而言，捆綁保險、財政風險補償的專利權抵押違約風險會有所下降，刺激他們對輕資產中小企業的資金發放。
5. 房屋租賃合同規定是純家住,租戶做商業活動,是不是違約
對呀，這肯定是違約啦，像這種祝福的話，那麼他是那種住宅性質的，如果說是商業性質嗎？那些雞妹子不僅他違約了，他還在偷稅漏稅，這是很嚴重的。說白了一點，比如說家用電就比商業電便宜很多，這就是犯法了。
6. 廉租房可以買嗎能住多長時間。
根據上海修改後的《發展公共租賃住房的實施意見》，公租房的租賃總年限從租賃合同是時間就延長了。「一般不超過5年」調整為「一 般不超過6年」。 期間是兩年簽訂一次合同，可以續簽兩次。
時間一長就很容易造成不公平性，那要是隔三差五的復審，也是浪費人力物力，所有也有人建議直接發「租房券」，讓住房困難的人在住房困難期間領這個券用，一旦具有一定的經濟能力就停止發放，但這樣更加浪費人力物力。
(6)純租賃住房擴展閱讀
廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標准且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。
廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。根據住房和城鄉建設部、財政部、國家發展和改革委員會聯合印發的《關於公共租賃住房和廉租住房並軌運行的通知》（建保〔2013〕178號）的規定，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房並軌運行，並軌後統稱為公共租賃住房。
廉租房是在新出台的國家房改政策中首次提出的一種概念。中國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。
隨著廉租房政策的不斷發展和完善，人們的了解逐漸深入，在認識到廉租房政策在幫助低收入家庭解決基本住房問題上取得了一些成效，截至2006 年年底，全國657 個城市中，已有512個建立了廉租住房制度，占總數的77. 9%；
全國累計有54. 7萬戶低收入家庭通過廉租房政策改善了住房條件，其中，領取租賃住房補貼的家庭16.
7萬戶，實物配租的家庭7. 7萬戶，租金核減的家庭27. 9萬戶，其他方式改善居住條件的家庭2.
4萬戶。
同樣，以2006年年底為限，全國累計用於廉租房建設的資金為70. 8億元，僅當年一年就達到23.
4億元，佔1999年以來累計籌集資金的1 /3。全國人均住房面積從1993年的17. 8平方米增加到的28平方米。
廉租房有特定的供給對象，符合廉租房供給條件的由本人（家庭）向政府提出申請，並經過政府相關部門核實批准後，方能購、租、補。廉租房無繼承權。