二手房成交參考價機制與多地「限跌令」並存，這看似矛盾的表象背後，實際是樓市發展區域分化背景下，「穩房價」的不同表現形式。
近日，《證券日報》記者梳理各地樓市政策注意到，由於年內少數城市的房地產市場持續升溫，為實現樓市「三穩」，實施了二手房成交參考價機制；同時，下半年以來，為實現房地產市場平穩健康發展，亦有部分城市推出「限跌令」。這一局面究竟成因如何，《證券日報》記者近日展開調查。
少數城市
設定二手房「參考價」
二手房成交參考價機制，主要源於深圳樓市的持續過熱。
據《證券日報》記者梳理，去年4月份至今年1月份，深圳二手住宅銷售價格指數連續10個月實現同比兩位數增長。針對上述情況，今年2月8日，深圳市住房和建設局發文建立二手住房成交參考價格發布機制，同時發布了深圳3595個住宅小區二手房成交參考價格。在該政策出台後，深圳多家銀行亦明確表態，將二手住房成交參考價格作為按揭貸款的參考依據。
如今，半年時間已過。深圳住建局數據顯示，8月份，深圳二手商品房成交23.3萬平方米（2520套），同比下跌77.28%。其中，二手商品住宅成交19.54萬平方米（2043套），同比下跌79.96%。
談及二手房成交參考價機制，深圳市民畢女士告訴記者，「最近幾個月，能明顯感覺到二手房市場有所降溫，尤其是我一直關注的百花片區學區房，價格降幅很大。而且，不只是二手房，法拍房的熱度似乎也在下降。」
據畢女士介紹，前段時間該區域有一套起拍價與二手房參考價相當的法拍房流拍，雖然這套法拍房的價格低於此前市場成交價約180多萬元，但仍然流拍。「我認為這是一個信號，說明深圳樓市的調控措施已起到降溫作用。作為意向購房者，我的心態已回穩，准備繼續觀望。」
「雖然二手房價格本身無法像新房一樣直接限價，但並不代表二手房價格不能被有效管控。」58安居客房產研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，二手房的量價變化對於房地產市場的整體穩定意義重大，尤其是在一些二手房成交量已經占據一半、以存量房為市場主體供給的城市，二手房價格的穩定更是起到舉足輕重的作用。整體來看，建立二手房成交參考價機制，確實能最大程度穩定市場對二手房價格的預期。
據記者不完全統計，截至目前，至少已有廣州、成都、西安等10個城市建立了二手房成交參考價機制；此外，部分城市還通過二手房掛牌價核驗等方式，加強對二手房價格的管控。
例如，成都市民肖先生告訴記者，「我於6月底看中一套房主報價180萬元的二手房，先行支付了5萬元定金和1.8萬元中介服務費。可就在我湊首付的兩個月時間里，該二手房的房價已跌至160萬元，為及時止損，我取消了買房計劃，已支付的6.8萬元也打水漂了。」肖先生的經歷，在一定程度上反映出成都樓市的降溫。
此外，上海市某房產中介工作人員亦向記者透露，上海二手房價格從去年四季度開啟上漲模式，至今年年初達到高點。隨著政策面出手穩房價，目前全市二手房價格基本處於橫盤狀態，甚至個別地段出現房價下跌。從數據上看，8月份上海二手房成交量環比、同比均有不同程度下跌。
部分城市明確「限跌令」
防控房價非理性「跳水」
下半年以來，相較於個別熱點城市升級調控政策讓樓市「退燒」，部分三四線城市則推出了截然不同的樓市政策——「限跌令」。
例如，日前江陰市住建局發布《關於進一步促進房地產市場健康穩定發展若幹事項的通知》，要求商品住房實際成交價格不得高於備案價格，嚴禁低價（如低於成本價、變相降價等）傾銷、打價格戰，堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規違法行為。除此之外，沈陽、桂林、昆明、唐山等地亦先後推出類似政策。
「樓市穩定，既要防止房價大漲，也要防止房價大跌。」張波解釋稱，今年以來，各地的樓市調控措施主要表現為控制房價上漲，尤其是熱度過高的城市，其出台政策的力度也明顯增強。但隨著調控不斷深入，房地產市場的分化趨勢也在加劇，即部分城市的樓市成交量持續低迷。
以江陰為例，江陰510房產網發布的數據顯示，8月份江陰全市商品房成交975套，環比下跌14.77%，同比下跌59.49%。其中住宅成交780套，環比下跌22.92%；非住宅成交195套，環比上漲47.73%。截至9月1日，江陰可售房屋38170套，其中可售住宅21951套。按目前去化速度來看，全市住宅去化周期大約在13個月左右。
易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進對《證券日報》記者表示，從目前部分城市推出的「限跌令」來看，其本質在於庫存較多、去化周期長且人口虹吸能力相對偏弱，由此導致房企營銷出現亂象，進而造成交易秩序的混亂。
一位不願具名的業內人士向記者表示，三四線城市的房地產商出現降價銷售、打價格戰等行為，歸根結底還是為了快速回籠資金。在房企「三道紅線」、貸款集中度管理以及重點城市土拍「兩集中」政策實施的背景下，今年房企資金管控能力受到很大挑戰。而在部分房屋供給量較多的城市，其需求量無疑是小於供給量的，購房者是有限且固定的。在這種情況下，「以價換量」成為房地產商的首選。
在「穩房價、穩地價、穩預期」的基調下，「限跌令」的存在就顯得很有必要。嚴躍進表示，房價的無序下跌易引起惡性競爭，從這個角度看，限制房價下跌有利於市場預期的穩定。
事實上，近年來我國房地產市場運行特徵發生了明顯變化，從區域市場來看，分化加劇的態勢比較明顯。
在張波看來，各城市房地產市場的分化，亦是基本面的體現。一方面，不同城市的需求增長存在差異，一二線及熱點城市的人口流入，是需求增長的直接推動因素；另一方面，受土地供應節奏和庫存影響，不同城市的市場供求狀況亦會存在明顯差異，這也導致市場對於調控的敏感度有所不同。因此需要因城施策，以保障房地產市場的整體平穩健康發展。
（原標題《應對樓市「非理性」 限漲限跌都有「令」》）
責任編輯：唐瑩瑩
❷ 現在上海市場上一手房二手房的價格情況和走勢
現在上海房產市場一手房限價，二手房不限價，所以出現很多區域二手房和新房的價格差不多，甚至部分區域，二手房均價比新房還高的情況。同時，二手房交易需要繳納個稅和增值稅，所以目前來說，新房的性價比遠高於二手房。如果目前有買房想法的話，是入手新房的一個好時機，拿浦東外高橋區域舉例，次新房的掛牌價均價到7萬左右，新房的價格才到6萬每平。因此，上海目前開盤的新盤都比較搶手，今年1月份開盤的幾個樓盤甚至出現當天清盤的情況。
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❸ 上海核驗二手房價格，能不能降房價
價格核驗，能不能降房價
對於這個政策，買房人更關心的是能不能降房價。我們不妨先看下這個政策主要想打擊的對象，從政策表述看就是部分價格嚴重虛高的房源，比如一些學區房、或者熱點板塊的虛高房源。
這么看來，對於降房價的作用就微乎其微，但可以起到正本清源的效果，最高價的參照系變低了，整體掛牌價穩定了，購房心理就不會那麼焦慮，沒有大漲的預期，如果房地聯動價一樣，二手房就不會出現今年年初那樣的瘋狂景象。
❹ 上海二手房房貸再出新規，執行「三價就低」
8月6日，一則關於上海二手房房貸額度的消息在市場傳開。消息稱，購房者申請貸款時，將從買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價中，選擇最低的一項，作為貸款申請房價標准。
第一財經記者從部分銀行處確認了該消息。某銀行相關工作人員表示是今日接到了該通知。這意味著，若買賣合同價高於交易中心核驗價或銀行評估價，那購房者獲得的銀行貸款將少於預期，需要付更高的首付。
多位業內人士向記者表示，這會影響購房者加杠桿。上海中原地產分析師盧文曦認為，這一規定會擠壓投資需求，「對於炒房的人，肯定想辦法用足杠桿」，這將促使二手房市場降溫。
一財評論：從7月初二手房核驗價格的新規執行起，關於銀行房貸跟進核驗價格的猜測就未曾斷絕，如今終於落定。參考深圳、寧波等多地銀行將二手房指導價作為授信依據的城市，其市場熱度快速降溫，上海二手房市場降溫的預期已較為明朗。
這已經是7月至今，上海針對房地產市場發出的第五次調控政策。7月9日出台二手房核驗價新規，14日新增掛牌價核驗，23日贈與限購升級，24日起房貸利率正式上調。多項政策並行，上海二手房市場已出現降溫的態勢。
據上海鏈家研究院的監控數據顯示，7月份上海全市共成交二手房2.4萬套，環比下降15%，同比下降16%，成交金額819億元，環比下降13%，同比下降15%。
同時，帶看量環比下降16%，已連續2個月出現環比下跌，預示著成交量增長缺乏動力；從新增客戶量來看，尚未出現明顯減少；從新增掛牌價格來看，在核驗價格的指導下，掛牌價格環比下降8%，部分房東主動表示下調掛牌價格，後續成交價格可能會逐步下降。
廣州未來五年將推131萬套住房商品房和保障房比例1:1
廣州市住房和城鄉建設局於8月5日正式發布《廣州市住房發展「十四五」規劃》（以下簡稱「規劃」）和《關於進一步加強住房保障工作的意見》，進一步強調堅持「房住不炒」，確保在「十四五」期間從住有所居走向住有宜居。
《規劃》提出，未來五年，廣州市將力爭籌建和供應城鎮住房131萬套，努力滿足和解決300萬人的住房問題，可覆蓋全市近六分之一人口。其中，新建商品住房65萬套，籌建保障性住房66萬套，這意味著，保障性住房與商品住房的比例基本保持在1：1。
一財點評：伴隨著新一輪調控政策的不斷落地，各地同時也開始加大保障房的配套建設，通過在土地供應時捆綁了一定比例的保障房等，以解決城市居民住房問題。未來若廣州保障房與商品房供應量持平，應該會有利於剛入城市闖盪的年輕人在大城市立足啦。
❺ 上海2手房價會跌嗎
跌的幅度不會很大，沒有像其他人估計的跌個10%-30%的。只有外環才會跌這么多，內環，中環跌的幅度很小。畢竟交通和地段好。且上海剛需的人很多。房東的心態也好。抗跌性強！
❻ 為什麼上海二手房價格跌了這么多呢
因為現在房產市場因為限價的原因，導致很多新房項目都是低價開盤。二手房價格和新房開盤價格形成了逆差，當二手房掛牌價格高於新房價格的時候就會大幅度的下跌。我們可以看幾個典型的案例：楊浦區的翡麗甲第，之前掛牌均價14w以上，現在新房開盤才9w-12w。還有融創濱江壹號院，開盤價格才11.5w-14w，而整個濱江的均價都高於14w。所以受到新房價格的打壓，間接失去了市場競爭力，下跌是必然性的。
❼ 今年上海二手房為什麼會跌了很多
主要是因為買房的需求群體是固定的，而今年樓市新房一直價格穩定，並且增值空間更大，所以選擇新房的客群會變多一些，另外還是要看區域，虹口楊浦的房子由於房齡較老，目前買房客群二手房交易比較多也是次新房，所以成交量大大降低，於是出現了有價無市的現象，大多都是砍價或者觀望的，並非誠心購買，但您一定要注意，二手房的市場下滑並不代表新房市場，您還是要分開比對的。
❽ 我上海二手房的走勢會如何！！
二手房成交量創階段新高 房源價格卻仍然「明漲實跌」
據報道，節後大大小小的利好消息頻出，加之剛需置業需求集中釋放，3月全市二手房成交突破1.6萬套，為近14個月以來新高。有數據顯示，上一次上海市二手住宅月成交量超過1.6萬套，還是在限購令和二套房首付提高等政策公布之前的2011年1月成交20306套。
看房的人多起來了，房東縮小了議價空間，樓市是否會持續回暖？不少業內專家對後市持有謹慎態度，而二手房市場年後大量優質房源的去化，加上部分房東心態「由反轉正」將構成未來樓市成交不確定性的因素之一。
❾ 上海下半年二手房會下跌嗎
不說下半年，近幾年都不會跌，二手房都是向一手房看齊的，一手房一降價二手房會跟著降。
①房地產行業是中國目前的經紀支柱，政府在沒有找到新的經紀支柱前或者新的經紀支柱不成熟前是不會讓房產跌價的。
②房地產是中國最大的經紀鏈，它帶動了銀行業、鋼材、木材、水泥、裝潢、家電、建築設計、室內裝修設計、園林設計。。。。。等等60多個行業受其影響，可想而知它影響了多少個中小企業、勞動人才和勞動工人。如果房地產跌價，全國30多個行業會直接受其影響，如果跌幅過大，全國將會有數億人失業，你說，政府會希望房價跌嗎？
③：房地產如果是麵包的話，那麼地皮就是麵粉，地是政府的，賣地是政府經濟來源的重要途徑，如果房地產不景氣了，降價了，中國人都是買漲不買跌的，都希望看到跌倒最低的時候出手，那麼房子賣不出去了，開發商沒錢了，你覺得開發商會買地嗎？開發商不買地了政府會願意嗎？就算政府願意降價賣地開發商也不會冒險拿地。
④：上海的面積就那麼大，但是每年湧入上海這座豪華城市的人口比流失的人口要多上好幾倍，上海是全世界人口最密集的城市之一，在上海的大部分人都有一個夢想，那就是在上海買房，在上海的有錢人太多了，隨隨便便就可以買房，少則幾十萬的價錢，多則幾千萬。我可以這樣告訴你，就目前而言就算全上海的房子都賣掉了，還有很多人沒有房子買。物以稀為貴，求大於供，上海的房產一直是賣方市場。房子都不夠賣，你說它會跌價嗎？
⑤：說說下半年吧，其實你不應該問下半年上海房價會不會跌，下半年的房價是漲的最凶的時候，因為下半年是買房人最多成交量最高的時候。 第一：每年的九十月份在房產行業被稱為金九銀十，成交量高的驚人，房價也會在這兩個月漲到一個高度，但不會大漲。 第二：十月份和年後的正月都是每年的結婚高峰季，在上海想要結婚前提是房子，這是一大批剛需客戶的釋放。第三：在上海做生意的居多，下半年是生意人資金回籠的時候，很多生意人都會拿著資金投資房產。 第四：下半年是置換高峰期，以小換大居多，又帶動了成交。房地產這東西只要有一定的成交量就會漲價。 所以你會看到很多人熬夜排隊購房。
⑥：在說我們的政府之前，我先說說我們中國人。我不是討厭中國人，我自己也是土生土長的中國人，而且我愛國愛中國人，我也是為了房子必須拉緊褲腰帶的普通老百姓。但是，我們很多老百姓太愛抱怨了，蔬菜漲價了抱怨菜價太高，要求菜降價；買不起汽車抱怨車價太高，盼著汽車跌價；買不起房子抱怨是房價太高，要求降價，罵政府無能罵開發商貪心，就從來不想想自己是否應該再努力一點，就不想想是不是自己能力太低了。如果汽車、房子的價格能讓中國一半的人接受的話，我們可以想像，上海要拿出多少地建房子去滿足需求，恐怕要建100層以上的大樓才能滿足需求量，如果不滿足的話房價還會漲。目前上海的房價是合理的，它是經濟發展的產物，所以我們不要抱怨，改變自己吧，讓自己再提高一點。不要拿中國和歐洲國家比，歷史不一樣，國情不一樣，經濟也不一樣。
⑦：再說說我們的政府，在房價面前政府是最為難的，又要保證經紀增長的數據，又要順應民心。翻翻這幾年的政策內容和政府下達的文件，你可以看出，文件里明確寫著是想控制房價過快增漲。而不是為了讓房價下跌，這可以看出政府對於目前房價的態度。我給LZ舉個例子，今年房價1萬，明年1萬5，漲50%，國家開始調控；今年房價1萬5，明年2萬，漲33.3%，調控效果顯著；今年房價2萬，明年2萬6，漲30%調控已見成效；今年房價2萬6，明年3萬3，漲26.9%，房價漲幅在控制范圍內；今年房價3萬3 ，明年3萬9，漲13%--------過去五年成功遏制房價過快上漲勢頭。 這就是政府給我們老百姓的答復。
再說說目前的溫州，溫州這個地方的房價真的是炒出來的，投資的人比自住的人多，每年流失的人口數比進入溫州的人多。現在溫州房價泡沫破裂了，房價回歸原始了，你看看買的人多不多？並不是房價跌下了買得起的人就會真的買了。溫州的中小企業倒閉的倒閉，老闆跑路的也不足為奇，銀行到處打官司，到處查封房子，可想而知，房價跌下來給經紀帶來的影響要遠遠大於房價高所帶來的影響，你說政府會怎麼選擇。
我全部手打，我知道沒分，我也就作為中國的老百姓談談自己的感受，順便說下，我也是個賣房子的，所以以上內容都是有根據的，不是亂說，說的不好請見諒。