㈠ 公寓的一房一價表如何製作
第一步：了解周邊二手房市場的成交記錄。
其中主要了解的是利差利好的幅度。
比如樓層低應該是什麼折扣，靠大路是什麼折扣，靠小路是什麼折扣。
不同的戶型哪個單價高，哪個單價低。
具體的計算不太容易做到，但是去周邊二手房看房20套總是可以做到的。
如果新房的數學關系和二手房數學關系不一致，往往是二手房邏輯才是對的。因為開發商又不關心賣了之後會如何。
第二步：解讀開發商一房一價表的邏輯。
開發商的一房一價表代表了開發商對於整體房源性價比的評估。
買家都是散戶，開發商是機構，機構水平通常比散戶高。
一般來說，開發商指定一房一價表的內部流程里第一步是產品部門的意見，比如總圖、不利因素、景觀分布、戶型。我們需要做的是通過分析把設計部門的思路給解讀出來。
比如如果東邊比西邊貴，你覺得是因為西曬，實際可能是因為西邊對著車道。
比如如果15樓和14樓一樣，你覺得是14這個樓層號不好聽，實際可能是14樓有立面線條，窗戶比較小。
比如如果央區不是最貴，你覺得是因為央區戶型大，實際可能是車庫沒有直達央區地下室。
比如如果一個戶型一般但是價格高，你覺得開發商亂定，實際是這個戶型在總圖當中的位置很好。
總的來說，不要覺得開發商會亂定，但是如果反復思考都找不到定價理由，那麼意味著這個盤存在盤內的套利機會。
從常識上來說，開發商定價是產品邏輯和營銷邏輯的結合，最終集中體現在營銷邏輯。
開發商制定一房一價表的內部流程的第二步以及最後確認都是營銷邏輯的體現。
營銷邏輯首先要以產品邏輯為基礎，但是會結合營銷策略。一些房源畸高或者畸低，如果產品上無法解釋，很可能是營銷策略所致。
如果一個盤營銷壓力大，拉高一部分房源的價格的目的是為了壓低另外一部分房源，這個盤開盤至少不會慘淡。
營銷是很需要氣勢的，如果開盤太弱，市場自覺性跟風，後期去化就乏力了。
如果一個盤一些房源稀少，拉高這部分房源價格的目的是總體來說不愁賣。
如果一個盤地段不是那麼好，通常會打低大戶型的單價，因為這部分如果留在續銷里，很可能帶來的局面是留到最後都沒人買，並非房子不好，而僅僅是地段暫時撐不起總價。
在開發商沖擊業績的時候，有些房子會折扣。特殊情況下開發商的領導要升職，也會把價格表分化以完成指標，不少公司的領導KPI和營銷業績是掛鉤的。至於剩下的房源，行情好了也能賣掉，歷史上上海都是賣掉了。如果行情不好能賣很久，外地諸多城市的尾盤都是現房等到了2016年的貨幣洪流。
對於沒有可能速銷的盤，往往是最好的最貴，其道理也簡單，到了最後就是現房，好房子又是現房，買家的購買慾望就強多了。
第三步是把自己要買的預算內的房源按好壞排序。
如果你的預算內房源100套，忽略價格把這100套房子按從好到不好排序。
開發商的工作沒有那麼細致，但實際到了二手房市場中，一套房子與另外一套房子就是1對1PK的。
嚴格的排序不會是按樓棟，不會是按樓層，不會是按戶型，而是有時候按樓棟，有時候按戶型。
㈡ 我製作的房源表格,為什麼在表格裡面怎麼查找不
如果線條會「四分五裂」，說明你的表格製作方法不對。
表格要直接用表格工具插入或繪制，不能用繪圖工具繪制。
之前繪制的「表格線」，有可能被疊放在文字下方了。
㈢ 買特價房能佔到便宜當心折扣當中數字游戲
專家：開發商利用消費者心理，造成優惠錯覺
特價房是目前很多樓盤競爭的利器，很多樓盤都會宣講「特價房數量不多」，那麼特價房就真的如宣傳廣告上說的那樣嗎?記者經過實地調查發現一些樓盤確實有特價房存在，但是有些特價房卻給人一種被糊弄的感覺。
通常購房者對特價房的理解是，在同等的房屋條件下，為了達到促銷的目的而拿出來特賣的房子。但是很多時候，開發商的特價房概念和購房者是不一樣的，記者走訪了幾個有特價房銷售的樓盤，發現市場上存在兩種意義的特價房：一種是採光和樓層不好的，一種是整棟樓一個售價的。
採光和樓層不好的房子是銷售難度*的，通常這種戶型即使到了尾盤階段也難以銷售。整棟樓一個價確實是貨真價實的優惠。
贈送的面積難有法律保障
開發商經常會打出贈送面積的廣告語，那些承諾給你的面積真能享受到嗎?「在贈送面積的事情上，人為的可操作性很強，購房者很少能真正佔到便宜。」一位房地產從業者告訴記者，很多時候開發商所贈送的面積，其實早已經算入到總房款之中了，只不過購房者不清楚罷了;甚*有些時候開發商贈送的面積就是飄窗和天井。前段時間，濟南有一個在售樓盤，承諾客戶買房就送面積，其實所贈送的面積就是樓體的天井。開發商承諾樓體驗收之後，再統一幫購房者修改牆體，將天井部分納入到房屋整體使用面積中來。
面積贈送是不合法的，而且贈送的面積是不可以寫入到購房合同和《房地產證》當中的，即便開發商承諾贈送一部分使用面積，但是如果交房時開發商沒有兌現承諾，購房者也沒有辦法進行維權。日後購房者如果要將房產抵押和出售，贈送的面積是無法進行評估的，所有的交易均以購房合同或者房產證作準。
折扣當中的數字游戲
記者調查發現，不少樓盤給出的折扣名目繁多：持VIP卡9.9折、銀行按揭9.9折、開盤當天認購9.8折、按時簽約9.9折……五花八門的折扣，已經夠令人頭疼了，而有的樓盤還要外加「交5000元抵3萬」、「交2萬元抵5萬」甚*「日進百金」等其它優惠。
開發商為什麼會大玩這樣的數字游戲?開發商的葫蘆里究竟賣的什麼葯?為何不化繁就簡，直截了當地給出最終折扣?購房者在信息不對稱的情況下，面對折扣亂象，怎樣才能從開發商那裡拿到底價?有業內專家表示，復雜的折扣很容易把購房者攪暈，開發商便是利用消費者討價還價的心理，造成「折扣越多實惠越大」的錯覺。 「在目前的房地產市場，高標價大折扣的現象十分普遍，這主要是從前幾年國家規定商品房銷售實行明碼標價、一戶一價之後，開發商的一種應對之策。」該專家表示。
在各個樓盤的售房部，都擺放著一塊房源信息展板，並明確標示出每套房子的售價，這樣一來，不能像以前那樣想漲價隨時就漲。雖然價格的頂點受到限制，但打折總可以吧。於是，開發商將公示出的價格盡可能*高，市場不好時加大折扣和優惠力度，市場好了則收回折扣變相調價，從而做到收放自如，靈活應變。
特價房賣得並不快
記者在濟南市東部一樓盤看到，看房的人並不多，但其工作人員卻聲稱房屋賣得很好。置業顧問拿出銷控表給記者觀看，在銷控表上，近80%的房屋都被打上了深色標記。據該置業顧問介紹，黑顏色的都是已經售出的，灰顏色是已經預定的，少量的白顏色房源才是可售的。「您看，我們這賣的好吧，不到兩個月的時間，幾乎都快賣完了。」該置業顧問對記者說道。按照這名置業顧問的說法，該樓盤在兩個月內共賣出了292套房子，占銷控表上總房源數的90%還多。
但是記者通過官方渠道查詢到的卻又是另一種結果，在濟南市住宅與房地產信息網上，該樓盤房源有80%被打上了紅色標記。記者咨詢網站負責人得知，這些被打上紅色標記的是回遷房，並不是普通的商品房，也就是說這部分房屋並不是該樓盤售出的。記者把回遷房去掉再計算，網站上顯示其可售房源僅有不到100套，而其售出的還不到50套。
買房也要學會討價還價
既然房子售價存在較大的彈性空間，同一樓盤，不同的購房者或許會得到不同的報價，那麼怎樣才能從開發商那裡拿到底價呢?一樓盤置業顧問告訴記者，每個樓盤的銷售價格制定出來後，都是有底價的，在標價基礎上能打多少折開發商其實都心知肚明。全國性的大開發商，通常在開盤前一周將定價上報，本土開發商則由老闆拍板定奪。但作為一線銷售人員，為了實現更好的銷售業績，會想方設法促成交易，給出底價。
「購房者買房一定要學會討價還價。」該置業顧問告訴記者，首先不要表現出買房的迫切心情，也不要受售房部現場氛圍影響，一定要頭腦冷靜，多挑房子的缺點。置業顧問在幫你解決疑問的過程中，也會幫你多爭取優惠。因此，買房時不但要了解樓盤各方面的品質，還要對比周邊其他項目，做到心中有數。
此外，還要摸清所購樓盤是開發商自銷還是代理銷售。如果是代銷，那麼銷售人員可能會追求溢價部分的利潤，不會直接亮出底價。對於一樓拍是否屬於代銷，購房者可以從樓盤廣告或戶型圖上查看。
（以上回答發布於2016-12-13，當前相關購房政策請以實際為准）
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㈣ 如何製作房地產銷售價格表
你好，策劃只做方案，可以對銷售價格提出大方向建議，具體定價應該是在財務初步核算成本之後銷售部門制定。
㈤ 房地產價格表怎麼做，用什麼公式，詳細一點。最好有舉例，謝謝大家了！！！
房地產的價格要分為幾點來確定：
1、核算成本，土地成本、建安成本、和預計利潤——此價格為你的銷售底價
2、以上核算出來以後還要考察當地市場行情，評估銷售底價是否超出當地市場平均價格
3、如果底價低於當地市場平均價格，那麼再來定你的銷售表價——也就是對外的報價（確定好底價後，以後銷售的房屋價格一律不準低於底價，以此確保預計利潤）
4、表價的制定要看當地市場行情，最總要的一點是你們銷售部門在前期積累客戶的時候要摸清客戶的心理價位，說白了一句話價格是市場來定的 不是個人或者公司想當然來定的 比如市場反應價位是5千塊 如果你們不去考慮市場 自己定個6千塊 那是自掘墳墓 因為一個項目一期的價格定好了 以後賣的房子價格只會越來越高 所以第一期工程建議要人氣 少賺一點就行了 不然你們以後沒法賣的。
㈥ 特價房的便宜到底能不能占
購房者去售樓部往往會發現一些特價房的促銷信息，超大的折扣力度讓人心動不已，到底這種促銷力度極大地特價房是陷阱還是餡餅？
通常購房者對特價房的理解是，在同等的房屋條件下，為了達到促銷的目的而拿出來特賣的房子。但是很多時候開發商的特價房概念和購房者特價房的概念是不一樣的，記者走訪了幾個有特價房銷售的樓盤，發現市場上存在兩種意義的特價房：一種是採光和樓層不好的，一種是整棟樓一個售價的。
採光和樓層不好的房子是銷售難度最大的，通常這種戶型即使到了尾盤階段也難以銷售，所以開發商會在清盤的時候將此類房子推出來做特價處理。有些開發商認為此類房子早晚得做特價處理，還不如在項目開始銷售的時候就拿出來博眼球，帶動一下其他房子的銷售。
整棟樓一個價確實是貨真價實的優惠。前段時間，濟南有2個樓盤採取了整棟樓一口價的銷售，即使處於市場不好的情況下，這兩個樓盤的房子卻依然賣的十分火熱。萬象新天的整棟樓一口價的成交率達到了100%，中海國際社區整棟樓一口價的成交率達到了80%。
贈送的面積難有法律保障
開發商經常會打出贈送面積的廣告語，那些承諾給你的面積真能享受到嗎？在贈送面積的事情上，人為的可操作性很強，購房者很少能真正佔到便宜。一位房地產從業者告訴記者，很多時候開發商所贈送的面積，其實早已經算入到總房款之中了，只不過購房者不清楚罷了。有些時候開發商贈送的面積基本上就是飄窗和天井，濟南就有一個在售樓盤，承諾買房送面積，其實所贈送的面積就是樓體的天井。開發商承諾樓體驗收之後，再統一幫購房者修改牆體，將天井部分納入到房屋整體使用面積中來。
面積贈送是不合法的，而且贈送的面積是不可以寫入到購房合同和《房地產證》當中的，即便開發商承諾贈送一部分使用面積，但是如果交房時開發商沒有兌現承諾，購房者也沒有辦法進行維權。日後購房者如果要將房產抵押和出售，贈送的面積是無法進行評估的，所有的交易均以購房合同或者房產證作準。
真賣的很快嗎？
記者在東部一樓盤看到，看房的人並不多，但其工作人員卻聲稱房屋賣得很好。置業顧問拿出銷控表給記者觀看，在銷控表上，近80%的房屋都被打上了深色標記，據置業顧問介紹，黑顏色的都是已經售出的，灰顏色是已經預定的，少量的白顏色房源才是可售的。「您看，我們這賣的好吧，不到兩個月的時間，幾乎都快賣完了。」該置業顧問對記者說道。按照這名置業顧問的說法，該樓盤在兩個月內共賣出了292套房子，占銷控表上總房源數的90%還多。
但是記者通過官方渠道查詢到的卻又是另一種結果，在濟南市住宅與房地產信息網上，記者看到，該樓盤房源有80%被打上了紅色標記，記者咨詢網站負責人得知，這些被打上紅色標記的是回遷房，並不是普通的商品房，也就是說這部分房屋並不是該樓盤售出的。記者把回遷房去掉再計算，網站上顯示其可售房源僅有不到100套，而其售出的還不到50套，也就是說，兩個月內，該樓盤僅售出了其可售房源的不到50%。
折扣當中的數字游戲
記者調查發現，不少樓盤給出的折扣名目繁多：開發商的葫蘆里究竟賣的什麼葯？為何不化繁就簡，直截了當地給出最終折扣？購房者在信息不對稱的情況下，面對折扣亂象，怎樣才能從開發商那裡拿到底價？
持VIP卡9.9折、銀行按揭9.9折、開盤當天認購9.8折、按時簽約9.9折……五花八門的折扣，已經夠令人頭疼了，而有的樓盤還要外加「交5000元抵3萬」、「交2萬元抵5萬」甚至「日進百金」等其它優惠。
開發商為什麼會大玩這樣的數字游戲？有業內專家表示，復雜的折扣很容易把購房者攪暈，開發商是利用消費者討價還價的心理，造成「折扣越多實惠越大」的錯覺。「在目前的房地產市場，高標價大折扣的現象十分普遍，這主要是從前幾年國家規定商品房銷售實行明碼標價、一戶一價之後，開發商的一種應對之策。」專家表示。
在各個樓盤的售房部，都擺放著一塊房源信息展板，並明確標示出每套房子的售價，這樣一來，不能像以前那樣想漲價隨時就漲。雖然價格的頂點受到限制，但打折總可以吧。於是，大家將公示出的價格盡可能地標高，市場不好時加大折扣和優惠力度，市場好了則收回折扣變相調價，從而做到收放自如，靈活應變。
買房也要學會討價還價
既然房子售價存在較大的彈性空間，同一樓盤，不同的購房者或許會得到不同的報價，那麼怎樣才能從開發商那裡拿到底價呢？
一樓盤置業顧問告訴記者，每個樓盤的銷售價格制定出來後，都是有底價的，在標價基礎上能打多少折開發商其實都心知肚明。全國性的大開發商，通常在開盤前一周將定價上報，本土開發商則由老闆拍板定奪。但作為一線銷售人員，為了實現更好的銷售業績，會想方設法促成交易，給出底價。
「購房者買房一定要學會討價還價。」上述置業顧問告訴記者。首先不要表現出買房的迫切心情，也不要受售房部現場氛圍影響，一定要頭腦冷靜，多挑房子的缺點。置業顧問在幫你解決疑問的過程中，也會幫你多爭取優惠。所以，不但要了解樓盤各方面的品質，還要對比周邊其他項目，做到心中有數。
（以上回答發布於2017-02-22，當前相關購房政策請以實際為准）
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