⑴ 買房解讀:房貸提前還款是種最虧的還貸方式
房貸提前還好還是不好呢？下面我們來具體分下下利弊！
等額本金，是前緊後松的還款法，每月還款額都會下降。這是因為每月需要還的本金一樣，往後由於本金逐漸減少，利息也會逐漸減少，但一開始壓力會比較大。
等額本息，是平均分配的還款法，每月的還款額都一樣，月供里的一部分拿去還利息，一部分拿去還本金，前期本金比重小，利息比重大；後期反過來。
例如，商貸利率4.9%，貸款100萬，20年期。
總額，等額本金＜等額本息 。總額相減一算，等額本金比等額本息少78624.05元，主要是因為等額本金，前期本金還的多，最後利息反而付得更少。
既然等額本金更劃算，為什麼還有那麼多人選擇等額本息呢？
因等額本金在還款初期的壓力太大了，還是看上面那張圖，等額本金法的前幾個月的月供都是8000+元，而等額本息法只要6500元，這就高出了20%多。對於剛傾盡所有置業年輕人來說，拿出首付款已元氣大傷。
如此看來，等額本息還款，其實是用多一點的利息來減輕最初的還款壓力。除此之外，如果你有好的投資去處，也適合用等額本息法給自己多留出一些投資本金。
舉例，商貸利率是年化4.9%，常見的線上理財一年期產品是8.8%，如果你選擇等額本息來貸100萬，在開始的幾個月，你每月就能多出約2000元的閑置資金，一年大概就是2萬，這2萬就能幫你賺（8.8%-4.9%）=3.9%的年化收益。
不著急提前還貸原因：因為現在貸款利率低，你的投資回報＞貸款成本，幹嘛那麼著急把錢還給銀行呢?
提前還貸：適合患有欠錢焦慮症；突然暴富不差錢；想趕緊還清用公積金貸款再買套。
（以上回答發布於2016-05-26，當前相關購房政策請以實際為准）
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⑵ 買房的高額月供房貸你怎麼還更合算
無論是在大城市還是在小城市，長期高額的房貸永遠都是房奴們的煩惱，但事實上20年的房貸你只需要還12年，不信你就跟著一起看。
目前深圳的平均房價大約是每平米5萬元，意味著你在深圳用商業貸款方式買一套100平方米的房子，3成的首付，貸款20年，那麼每月需要還款2.2萬以上！然而2016年，深圳平均工資每月也僅7500元左右。20年的高額房貸會壓垮多少年輕人和購房家庭？
表面上看，長期巨額房貸確實是一大煎熬，但在實際生活中剔除了通貨膨脹和貨幣貶值後，20年的房貸，其實你只用還12年。
說到這肯定有人不信，好了，下面給大家算一筆賬就清楚啦！
1
下面是1996年、2016年分別對應的GDP和M2數據表：
可以看出，實際需要還的錢只有404.643萬； 如果按照原來的2.229萬的月還款，那麼你最終還款的年限只有404.643÷（2.229×12）=15.12年
結論：
1、對於買房的人來說，能夠貸款買房的盡量貸款，因為通貨膨脹會消化你的負擔。
2、20年的房貸，用商業貸款利率其實你真正還款時間才15年左右，但是實際上目前許多人採用的是公積金貸款利率，利率更低，目前是3.25%左右，所以用公積金貸款其實你真正還款時間才12、13年左右！
3、貸款的買房，貸款的時間越長越好，因為通貨膨脹是人類發展的必然趨勢，時間越長錢越便宜。
（以上回答發布於2017-04-25，當前相關購房政策請以實際為准）
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⑶ 購房貸款其實存在這么多的誤區 你知道嗎
多朋友在決定買房之後就直接去售樓處看房選房，對於一些基本的流程和貸款知識都沒有進行透徹的了解，這樣，他們在購房的過程中就會產生很多疑問顧慮，也會因為不懂貸款知識而走入誤區。小編今天就帶大家了解一下我們買房貸款過程中會存在的一些誤區，以及貸款買房應該注意的一些事項。
買房貸款中存在的誤區有哪些?
誤區一：信用卡逾期1次不影響貸款申請
現在很多年輕人都會申請辦理信用卡，但是對於信用卡逾期很多年輕人都不在意，認為逾期一兩次不會對日後的貸款申請產生影響。其實由於銀行之間政策的不同，對於要求嚴格的銀行來說，即便信用卡持卡人只逾期1次也會影響貸款。所以大家不要以為逾期次數少就不會影響貸款申請。
誤區二：貸款年限越長越好
貸款年限並不是越長越好，很多購房者在決定貸款期限的時候覺得期限越長，自己每一個月的月供就要少一些，經濟壓力就小一些。但是貸款年限越長，也就意味著你所負擔的利息就越多，長期來看，很不劃算。
誤區三：可以偽造收入證明
銀行在審核貸款者申請資料的時候，都會看貸款申請者的收入證明，並且規定收入應該大於多少才能夠放貸。很多購房者就想著去辦假的收入證明。雖然辦假的收入證明不難，但是這種做法一旦被銀行發現，貸款者不僅無法辦理貸款，還將承擔法律責任。
買房貸款需要的事項
根據自己的經濟實力申請貸款額度。借款人在申請個人住房貸款時，要對自己的經濟能力與還款能力有一定的把握，千萬不要將自己每一個月的工資都用於交房貸，一定不能夠選擇超出自己還款能力的貸款額度，那麼生活會很拮據。
根據自己的實際情況選擇適合自己的還款方式。貸款買房有兩種基本的還款方式;等額本息還款方式和等額本金的還款方式。
等額本息是指借款人每月償還同等金額的貸款本息，這種還款方式主要適合沒有多少積蓄的購房者;等額本金還款是指借款人每月償還同等金額的本金以及剩餘貸款在本月的利息，而貸款利息隨本金逐漸遞減，這種還款方式在前期的還款額是比較高的，然後逐月遞減，適合初期經濟寬裕的借款人。
了解買房貸款的誤區以及注意事項對於我們的購房是有幫助的，因此大家對於上述問題需要引起注意，以避免在辦理房貸業務時出現各種各樣的問題與不便。
（以上回答發布於2018-02-02，當前相關購房政策請以實際為准）
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⑷ 買房貸款有哪幾種方式
目前買房貸款方式主要有住房公積金貸款、個人住房商業性貸款和個人住房組合貸款。貸款方式是在置業者在購房者之前必須要了解的重要考慮因素。本文將為您詳細介紹這幾種方式，助您省錢購房，購房省錢。
1、買房貸款方式之一：住房公積金貸款
對於已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時，應該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補貼性質，貸款利率很低，不僅低於同期商業銀行貸款利率(僅為商業銀行抵押貸款利率的一半)，而且要低於同期商業銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。同時，住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關 手續時收費減半。
2、買房貸款方式之二：個人住房商業性貸款
以上兩種貸款方式限於交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請商業銀行個人住房擔保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低於30%，並以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息並承擔連帶責任的保證人，那麼就可申請使用銀行按揭貸款。
3、買房貸款方式之三：個人住房組合貸款
住房公積金管理中心可以發放的公積金貸款，最高限額一般為10-29萬元，如果購房款超過這個限額，不足部分要向銀行申請住房商業性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業務可由一個銀行的房地產信貸部統一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。
目前購房貸款還款方式主要是等額本息還款和等額本金還款。
1、等額本息還款，本金逐漸增加
所謂等額本息還款，就是指貸款期限內每月以相等的金額償還貸款本息，直至結清貸款。即借款人歸還的利息和本金之和每月都相等，利息和本金占計劃月還款額的比例每次都發生變化，開始時由於本金較多，因而利息占的比重較大，當期應還本金=計劃月還款額-當期應還利息，隨著還款次數的增多，本金所佔比重逐漸增加。
計算公式：
計劃月還款額=〔貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數〕÷〔(1+月利率)^還款月數-1〕還款月數=貸款年限×12
月利率=年利率/12
還款月數=貸款年限×12
月利率=年利率/12
2、等額本金還款，利息由多及少
等額本金還款方式則指每月等額償還本金，貸款利息隨本金減少逐月遞減直至結清貸款。即每月歸還本金的數額相等，利息=當期剩餘本金×日利率×當期日歷天數，每月的還款額並不固定，而是隨著每月本金的減少而遞減，隨著還款次數的增多，利息由多逐漸減少。
計算公式：
計劃月還款額=(貸款本金÷還款月數)+(貸款本金-累計已還本金)×月利率
累計已還本金=已經歸還貸款的月數×貸款本金/還款月數
現在銀行的還款方式主要是等額本息、等額本金、雙周供及固定利率等。各種還款方式分別針對是不同的客戶推出的。例如等額本息適合教師、公務員等收入穩定的工薪階層;等額本金適合那些前期能夠承擔較大還款壓力的借款人群，如還款方式相對於前者更能節省利息;雙周供適合周結工資或者是夫妻雙方月中和月底發工資的借款人。在此提醒借款人，不要為了節省利息而選擇不適合自己的還款方式，此外，借款人在申請貸款時還要結合自身現有還款能力，一般月供不能超過家庭收入的50%為宜。
（以上回答發布於2015-11-13，當前相關購房政策請以實際為准）
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⑸ 房貸能提前還嗎 什麼情況下提前還貸劃算
房貸能提前還嗎 什麼情況下提前還貸劃算?
很多購房者手裡有了錢就會想著把房貸提前還了，但是提前還貸也是有講究的，看看什麼情況下提前還貸最合適。
提前還款三類人：
1.傳統保守黨：錢只存銀行，不做任何投資，不學習，不了解，不願意承擔任何風險的朋友，還是提前還了吧，為了生活更踏實的明智選擇。
2.不想要任何的負責，覺得欠錢很有負擔，心裡壓力超級大的朋友，為了你更好的睡眠質量，請你還了吧。
3.這一類是高人哦，還了房子的錢，又拿無貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友，相比你肯定有非常靠譜的投資渠道，並且肯定高於抵押貸款的利率，如果你身邊有這樣的朋友，請注意，請抱大腿，土豪，帶多多君一塊玩吧。
建議不用提前還款的類型：
1.公積金貸款，商貸7折，8折，公積金貸款利率才4.05%，余額寶的投資你就已經平了，這么低的成本，你就偷著樂吧。
2.等額本金還款期限已經超過三分之一，剩下的利息已經越來越少，不用選擇提前還款了，本金都已經還了大半了，每個月還的利息部分已經比較少了哦。
等額本息還款期已經超過二分之一，可以提前還款，但是看準時間，節省的利息會比較多，其實節省的利息已經沒有多少了。
最後說上一句，其實思路很簡單，找到年利率大於4.05%，6.15%的投資產品就ok啦，你就在用銀行的錢掙錢。
現在的經濟大環境，是降息通道，借的錢越長越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。
總結：
首先，如果能借到銀行的錢，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。為什麼?因為中國實際上長期是高通脹、低利率，甚至長期是負利率。你借到銀行的錢，其實就是等於賺到了。
也因為負利率的這個原因，所以等額本息還款要比等額本金還款好。等額本息確實最後還給銀行的利息要多一些，但是一開始的壓力要小一些。很多人買房一開始就是借了債的，很多人一開始的壓力都非常大。
這個時候，能減輕一點是一點。更重要的是，現在中經濟學家和政府官員都相信“通脹比通縮好”。所以，美國量化寬松，歐洲日本量化寬松，中國也是。所以，負利率有可能長期存在。
用等額本息還款你現在一個月還3000，30年之後還是還3000;等額本金現在一個月還4500，30年後還1000。可是，現在的錢要比30年後的錢要值錢呀。現在每個月月供多1500，可能會讓很多人吃不消。
30年之後每個月少了2000塊錢，可能只夠吃個早餐了。時間值錢呀!
（以上回答發布於2016-05-19，當前相關購房政策請以實際為准）
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⑹ 購房貸款九十萬……五年利息多少錢……
目前人行公布的3-5年（含）貸款基準年利率是4.75% ，在利率不變的情況下，採用等額本息，利息總額是112873.25元，
5-30年（含）貸款基準年利率是4.9%，在利率不變的情況下，採用等額本息，利息總額是240235.87元。
請您打開以下連接：網頁鏈接 嘗試使用目前貸款的基準利率試算。
所在城市若有招行，可通過招行嘗試申請貸款，針對您具體申請貸款的執行利率、金額、貸款期限以及貸款還款方式的信息，需要您申請貸款後經辦行在具體審核您的綜合信息，貸款審核通過後才能確定。
請您致電招行客服選擇3個人客戶服務-3-9進入人工服務提供貸款用途及城市詳細了解所需資料。
（應答時間：2019年6月4日，最新業務變動請以招行官網公布為准。）
⑺ 有房貸記錄就不算「首次購房」嗎
根據最新的「9·30」新政，在不實施「限購」措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低於25%。同時，各地監管部門也擁有一定自主權，可以結合當地實際情況自主確定轄內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。
由於國慶假期，此新政才10月8日後才正式落地，各銀行也陸續「進件兒」。但是，各銀行對此次新政中「首次購房」的認識有差異。有地市相關部門向各銀行發出緊急通知，對新政進一步明確：經查詢中國人民銀行徵信系統，核實借款人家庭名下沒有個人住房貸款記錄的；經借款人在貸款申請表上書面聲明其家庭是首次購房的，如借款人同時滿足上述條件，即可認定為首次購房。
這一緊急通知也對一些購房者造成了困擾。天津市民宋先生表示，得知「9·30」新政後，就對之前看中的房源下單了，而且是按照2.5成准備的首付款，但是由於自己之前的房貸已經還清，按照去年的政策，再買仍算首套房，中介機構很快又打電話通知他，現在要按照3成首付申請貸款，他只好找親朋好友東拼西湊再借點錢。
對此，一位業內人士解釋說，對於「首次購房」的理解存在偏差，因為去年「9·30」新政放寬了「首套房」概念，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策。」而且強調，「家庭首套房的最低首付比例為30%」。
但是根據最新的緊急通知，「首次購房」不等於「首套房」，有過房貸記錄的都不行。
在二手房方面，搜房網經紀人李先生告訴記者，目前是否能申請到2.5成首付，銀行只看徵信記錄，只要徵信記錄中有過房貸，都無法享受2.5成首付。鏈家地產經紀人宋先生則表示，大部分銀行的確照此執行，但是仍有部分銀行因為拓展業務的需要，對部分客戶放鬆了這一要求。
有媒體走訪了多個新房在售樓盤，工作人員的答案比較一致，享受2.5成首付必須是「純首套」，買房人必須沒有任何房貸記錄，必須是第一次購房。此外，工作人員進一步解釋說，如果之前有「被贈予」的房產，只要不是買來的商品房，也可以申請2.5成，總之關鍵就是「是否有過房貸」。
對此，不少購房者表示，對於老百姓來說，買房畢竟是大事兒，可別讓大夥兒再「猜悶兒」了，「首次購房」不等於「首套房」，咬文嚼字才能看懂，政策落地沒必要遮遮掩掩。
「首次購房」不等於「首套房」，把不少已還清首套房貸款並且想再買房的人擋在2.5成首付的門外。對此，某中介機構人士表示，「上有政策、下有對策」，新政是以家庭為單位，難免有「兩口子」「離婚」；此外，部分銀行仍有「活動空間」，這家不行再換一家，有可能拿到2.5成首付。
（以上回答發布於2015-10-12，當前相關購房政策請以實際為准）
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⑻ 購房知識：房貸這樣還省十幾萬 銀行不會讓你知道
買房，大家都希望少還貸款。那麼，有哪些可以少還貸款的小竅門呢？來看下買過兩次房的人怎麼說。
什麼是等額本息還款
其實，你在看一手房子的時候，售樓小姐給你算的都是這種，因為每月還款數額固定，而且相對於另一種方式，這個金額更小，更容易被買房者接受。
但是大家知道等額本息的真實還款情況嗎？以貸款20年，貸款100萬元，算下來月還7,485.2元為例。每個月還銀行7,485.2元，其中5,458.33元是利息，2,026.86元是本金，也就是說，你還的錢，大部分是銀行利息，而本金還的較少。
到了還款期限一半的時候，利息已經在前10年還的差不多了，但是你的本金還有很大部分沒有還，而這些是必須還的，即便你10年後條件好很多了，可以提前還貸了，但後面剩的基本是本金，利息很少，提前還貸已經沒有什麼意義了。
在銀行貸款，基本只會跟你說這一種還款方式，因為這樣，銀行的利益才會最大化。大部分家庭，既然貸款20年，不可能會在很短幾年就還完，但是10年後一般能還完。這樣，銀行的利息收益會減少很多，所以，銀行這種方式讓大家前10年都在還利息，而本金基本沒怎麼減少。就算你有錢了，再還，銀行的利息都收一大半了，提早還貸對銀行已經沒什麼損失了。
什麼是等額本金還款？
現一個問題，就是銀行不會主動提出還有等額本金這種還款方式，基本都只說前一種。
還是以貸款20年，貸款100萬元，算下來月還9,625元為例。每月還的錢要比等額本金多2,140多元，其中4,166.67元是本金，5,458元是利息。但從第2個月開始，只需還9,602.26元，因為本金上月還了4,166.67元，這月利息要重新計算，因此會少23元的利息。以此類推，越到後面還款壓力越小。
而最重要的是：當你要提前還款的時候，比如5年後，因為你選擇的方式，本金還的更多，這個時候本金已經相對上一種方式要減少了許多，提前還款的本金部分沖抵的更多，這樣重新計算利息的時候就會少許多利息支出，而每少一年都是近萬元的利息！就算不提前還貸，以這種方式，還20年，也要少還14萬左右的利息！不過等額本金的前期還款壓力會比較大。
說一個插曲：前幾天陪朋友去銀行辦貸款簽字，同時有7-8撥人，都是購房貸款的，我們排在第2位，前面那個女的，5分鍾就簽字走人了，簽的等額本息，我們在旁邊看，銀行辦事人員隻字不提還款方式。
輪到我們了，我們提出要用等額本金的方式還，那個人就把我們帶到行長室，等過了10多分鍾，我和朋友商量好，還是堅持自己的選擇——等額本金。我們走回去找那個辦事員，他已經在幫另外的人辦理了，我們在旁邊看，全部簽的等額本息。
後來又輪到我們了，我們提出還是等額本金還款。這個時候，旁邊的人問我們，「還有別的還款方式？」那個辦事員馬上打斷我們，說是因為我們條件好點，有能力想多還點。我明白他的意思叫我們不要說了，我們就幾下簽了字走人。銀行很不願意讓我們選擇這個方式，因為銀行少賺了很多利息。一個人節約2-3萬利息，10個人就是20-30萬，100個人呢？
作為大多數跟我同樣屬於一般階層的人，購買房子是大事情。所以，在簽定合同後，一定要在銀行貸款這方面多研究一下。其實這樣算一算，銀行貸款這方面，合理分配，可以節約十幾萬元的利息支出甚至更多。折算成房價，就是少了近千元/平，何樂而不為呢？
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⑼ 房貸的真相！貸款期限是不是越長越好
貸款是否越長越好、是否提前還款、採用等額本金還是等額本息法，這三個問題，如果不考慮個人現金流壓力方面的問題，其實本質上是同一個問題：我是盡量多佔據現金，還是盡快把手中的現金給銀行？占據現金顯然是要用於投資，不可能放床頭，所以這個問題再變一下：我是盡量占據資金去投資，還是盡快還給銀行？ 這個問題再翻譯一下：我持有資金的投資收益率是否可以超越貸款利率？
結論：A.對於投資收益率能超過貸款利率的人來說，期限越長越好、本金還的越慢越好、越晚還款越好。B.對於投資收益率低於貸款利率的人來說，期限越短越好、越提前還貸越好、等額本金好。
注意：這里的投資收益率，是指長期來看，平均的年化收益率（根據現金流算出來的IRR）。
為什麼投資收益率和貸款利率的大小關系就決定了是期限長短好、是否提前還貸好呢？
本質的原因在於：利率就是資金的價格。 如果我們以一個利率買入資金（比如以6%的利率獲得銀行貸款），然後可以以8%的利率將資金賣出（將錢去投資獲得8%的回報），那麼顯然我們賺了2%個點，這樣賺錢的買賣我們應該多做為好，多佔用資金「這種存貨」 。反過來，如果我們買入資金的價格成本高於我們賣出資金的價格，那麼顯然我們盡量不要佔用資金這種「存貨」，盡快脫手為好。
理解了這個本質，也就很好理解貸款期限是否越長越好這樣類似的問題了。
對於大家關心的通脹對於該結論的影響，再補充一些信息：
通脹率一般不直接影響我們這個決策邏輯（貸款利率和投資收益率的大小關系），而是通過分別影響貸款利率和投資利率來實現對結果一定程度的影響：當通脹上升時，央行基準利率上升，市場利率上升，因此貸款利率和投資利率也往往跟著上漲，對哪個影響更大就不好說了。
但是如果是惡性通脹，比如一年200%的通脹率，那麼把貸款、投資、買實物三者就有可比性：如果通脹率高於投資利率和貸款利率，那麼囤貨是最優的——儲備貨物的回報率最高。 如果： 貸款利率<通脹率<投資利率，那麼投資是最優，囤貨其次，還貸款是最差的，貸款後去買貨或投資都是合適的。所以我們教科書有一個結論就是惡性通脹時期債權人吃虧，債務人佔便宜。
當然需要注意的是，一般情況下我們的貸款利率投資利率都是要高於通脹水平的，所以一般不需要考慮通脹水平。且在許多情況下囤貨的可行性是要打折扣的，許多東西沒辦法長期儲存。
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