A. 房屋去庫存壓力很大為什麼還要繼續
去庫存現狀壓力大 但是無礙房地產持續健康發展
房地產去庫存的壓力很大。根據萬得數據，2014年底，本輪市場庫存周期達到14個月左右的高位。
中央看到了庫存問題的嚴重性。中央經濟工作會議提出，化解房地產庫存是今年五大工作任務之一。
2015年以來，房地產庫存總量基本保持平穩，各種契稅、金融、行業政策對庫存去化初顯起色，使得成交量明顯回升，庫存去化周期明顯縮短趨勢。特別是去年底到今年初，首付、稅費等政策的調整對剛需的支持起到了推動作用。
在這樣的去庫存背景下，房地產恢復性增長是可期的。
樓市分化，庫存也分化
近期，在「化解房地產庫存，促進房地產持續健康發展」的政策背景下，一線城市的庫存量已顯著下降，且庫存去化周期維持在4—9個月之間。
據有關房產數據中心統計，春節後首周內，北京二手住宅的網簽量高達6048套，日均成交864套，這樣的成交量成為節後首周交易量從2010年以來的高值。
其中，北京二手房成交均價為每平方米4.15萬元，較2015年全年均價約上漲5%；上海屢屢被曝出春節後房東漲價，但銷售依舊火爆；而純粹的投資客也是深圳房價高漲的重要推手。
受政策紅利的影響，近期一線樓市樓價有所向上。但是目前一線城市的房價似乎「輿論更熱」。
伴隨一線城市土地市場過熱，不少房地產開發企業在一線城市拿地趨向審慎，轉而密集布局二線城市。
例如不久前，經過133輪報價，某開發商以37.71億元競得廣東省佛山市一塊面積為10.9萬平方米商住地地塊，樓面價首次過萬，溢價率177.28%，逼近周邊在售房價。
也就是說，雖然去庫存壓力大，但是正如分化樓市，庫存也有市場分化，必須充分考慮地區特性。目前真正的問題在於基本面較差的三、四線城市，它們的庫存量較高，去化周期長，部分城市如蚌埠、溫州、青島、福州等庫存去化需20個月以上。
去庫存首要提升產品附加值
面對庫存難題，房地產行業的標桿企業——保利地產的做法，值得探討。
首先，打造保利「生活圈」，提升產品附加值。在保利地產制定的企業「十三五」計劃中，明確提出了打造「保利生活圈」。保利生活圈以社區為中心，打造基於全生命產業鏈的服務平台，提升產品附加值。
其次，強化產品競爭力，建立綠色全生命周期居住系統。建立綠色全生命周期居住系統的標准，由「關懷客戶全生命周期的全精裝房+集合物業、商業、養老、教育等的社區服務」以及「強調體驗的O2O平台」組成，打造更具競爭力和市場接受度產品。
第三，經營注重效率，精準把控價值鏈上每個環節。保利地產注重整個生產鏈條的科學性與效率，包括投資有效性、產品定位有效性、產銷平衡、營銷方向等多個方面。
後，減緩客戶壓力，提供多元化購房支持服務。在客戶購買上提供多元化的手段支持。2015年，保利地產成立了保利小貸公司，開發多種金融工具幫助客戶。針對首付能力不足，或有舊房換新需求的客戶，保利可以提供首付小額貸款等服務，也有延長分期付款等政策支持。
總而言之，保利地產的做法是在供給側上下功夫，提升產品的適應性，更加適銷對路，從而從源頭上消除庫存。
目標是維持房地產市場健康成長
2015年，國家要求將房地產行業的重點問題聚焦在去庫存方面，強化了市場對於寬松政策的預期，同時也為後續行業利好政策在各大城市鋪開落地奠定了基礎。
地方層面上，各地紛紛出台促進房地產健康發展指導意見，對房地產行業發展進行規劃，同時，推出各項財政補貼、限購松綁政策等利好措施。預計2016年庫存壓力較大的地方政府將深入落實房地產去化的政策細則，加大房地產庫存去化步伐。
2016年，中央將戶籍城鎮化作為房地產去庫存著力點，擴大有效需求，打通供需通道，促進房地產庫存去化。發改委近期發聲，要有序化解商品房庫存，將制定實施1億非城鎮戶籍人口在城市落戶方案，落實戶籍制度改革方案，加快農民工市民化，滿足新市民住房需求。
綜合梳理政策，我們可以看出，國家推進去庫存政策，目標是維持房地產市場健康成長。
因此，面對不同地區樓市特點，政策也要到什麼山上唱什麼歌。不能用一個地方的政策套到所有城市，「一刀切」的放鬆政策並不可取。一線城市取消樓市限購可能性不大，還是要抑制投機，三線城市要去庫存，讓市場能夠可持續地健康發展。
而對於未來政策，我們期望主要有以下幾點：首先，加大各級政府對中央在2015年出台政策的落實力度，如落實中央37號文的規定，允許房企調整商業、公寓的規劃；其次，建議用房貸利息抵扣個人所得稅，支持剛需；第三，建議用市場化、貨幣化手段解決保障房建設；後，建議盡快推出REITs政策促進商業地產市場發展。
B. 90萬房貸20年還每月還多少
1、目前人行公布的5年期以上的貸款年利率是4.9％，按基準利率試算，在利率不變的情況下，採用等額本息還款方式還款，每月還款金額是3272.22元，採用等額本金方式，月還款額逐月遞減。
2、若准備在招行申請貸款，貸款利率需要結合您申請的業務品種、信用狀況、擔保方式等因素進行綜合的定價，需經辦網點審批後才能確定。
房貸利率現在是多少？
1、目前銀行住房抵押貸款分為自有房產和按揭房產抵押貸款，兩者貸款利率有所不同，按揭房產抵押貸款的利率通常高於自有房產。
2、各地區、各家銀行之間執行的實際利率也有較大差異，不過，其實際利率一般是以基準利率為基礎，上浮一定比例來執行，大致上浮10％－50％這樣一個區間。
3、自去年10月24日央行降息後，目前銀行執行的最新基準利率為：貸款一年以下利率為4.35％，一年至五年利率為4.75％；五年以上為4.9％。在2016年，銀行也會按照此基準利率執行。至於個人辦理住房抵押貸款的實際利率，銀行一般會根據借款人的綜合資質、住房綜合狀況等來確定。
4、以2013年為例，就是剛性需求因為被政策壓抑形成的報復性反彈。而2016年則受到去庫存的影響，政策放鬆，利率下調。但到2017年，又開始了加緊，上調利率，限購限售，現在又陷入了低迷。但剛性的需求不可能因為政策的調控而消失，被壓抑一段時間後會在市場之手調控下釋放出來，所以不排除2019年有一波行情。
5、但是，目前的政府對調控的決心又非常大，如果交易量上升，政府也有可能進一步的出台更多的調控政策。但從市場角度來說，又有一定的復甦趨勢。比如目前部分城市的利率下調就是一個苗頭，這就說明有一個這樣的趨勢。
C. 個人所得稅抵扣房貸是什麼意思
是指居民個人購買住房享受首套住房貸款利率的住房貸款，可以依法在計算個人所得稅時稅前扣除。
根據《國務院關於印發個人所得稅專項附加扣除暫行辦法的通知》（國發〔2018〕41號）第五章相關規定：
納稅人本人或者配偶單獨或者共同使用商業銀行或者住房公積金個人住房貸款為本人或者其配偶購買中國境內住房,發生的首套住房貸款利息支出,在實際發生貸款利息的年度,按照每月1000元的標準定額扣除,扣除期限最長不超過240個月。
夫妻雙方婚前分別購買住房發生的首套住房貸款,其貸款利息支出,婚後可以選擇其中一套購買的住房,由購買方按扣除標準的100%扣除,也可以由夫妻雙方對各自購買的住房分別按扣除標準的50%扣除,具體扣除方式在一個納稅年度內不能變更。
納稅人應當留存住房貸款合同、貸款還款支出憑證備查。
(3)去庫存房貸擴展閱讀：
填報住房貸款利息支出需要符合條件：
一是本人或者配偶購買的中國境內住房；
二是屬於首套住房貸款，且扣除年度仍在還貸；
三是住房貸款利息支出和住房租金支出未同時扣除。
根據《國務院關於印發個人所得稅專項附加扣除暫行辦法的通知》（國發〔2018〕41號）第二十條：納稅人及其配偶在一個納稅年度內不能同時分別享受住房貸款利息和住房租金專項附加扣除。
D. 各地樓市去庫存出新招:買房最多補貼80萬
中央城市工作會議剛過，各地都開始出台刺激房地產市場發展的措施，幫助市場去庫存。部分地區加緊推出購房補貼，最高補貼竟有80萬。
中央城市工作會議12月20日至21日在北京舉行。會議指出，明年經濟社會發展五大任務之一就是化解房地產庫存。鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格。有分析人士指出，這預示著我國城市工作將迎來重大變化，也將對樓市和房企的命運產生重大影響。
中央經濟工作會議話音剛落，已有地方政府開始出台刺激房地產市場發展的措施，房地產去庫存正在真金白銀地落到實處。
安徽蕪湖：契稅補助50%
日前出台刺激房地產市場發展的措施，市民在市區購買新建商品住房簽訂購房合同並備案的，凡應交4%契稅的購房者，在繳納契稅後由市財政部門給予應繳契稅50%的補助。目前，蕪湖需要繳納4%契稅的戶型一般為144平米（含）以上戶型。因此，這一政策也被認為有利於大戶型庫存的消解，換句話說，利好有改善性居住需求的市民買房，購房者可節省萬元以上成本。
廣西北海：按房款總額1%給予財政補貼
2015年12月20日起開始受理購房財政補貼，對2015年11月17日至2016年12月31日期間，在北海市市區范圍內購買新建商品住房（不含垂直分戶商品住房）並已繳納契稅的購房人，按所購房屋房款總額的1%給予財政補貼，每套住房限申領一次。
浙江杭州富陽區：最高一次性補貼80萬元
而在此之前，浙江杭州富陽區在12月8日推出了包含推進保障性住房貨幣化、購房補貼、人才安居購房補貼、住房金融服務等六項條款的樓市刺激政策。其中，對在富陽區購買新建商品住房的購房者，在取得房屋所有權證後，給予購房款1%的補助。此外，還對6種不同類型的人才規定了相應的安居購房補貼優惠政策，最高一次性補貼80萬元。
河南：對農民購房給予契稅和房款補貼
地處中原的河南早在11月10日就出台了《關於促進農民進城購房擴大住房消費的意見》，鼓勵農民進城買房。並提出，各商業銀行要積極開展農村居民個人住房貸款業務，擴大業務范圍，支持農民進城購房，對農民購房的，政府應給予適當的契稅補貼、房款補貼以及降低交易手續費等。
數據顯示，2014年來，累計已經有超過50個城市發布了不同力度的購房補貼政策，其中主要為三四線城市。
2016年還有哪些底牌可以「救樓市」
據報道，2016年可能會出現以下8大措施：
1、降首套首付：將首套房首付比例從現行的25%，下調至20%左右。
2、繼續降准降息。
3、樓市稅費補貼類政策進一步落地。同時，首套房貸利率優惠或政府財政直接給予首套房貸支持。
4、加強貨幣補貼：進一步加大棚戶區改造力度，補償政策傾向於給予被拆遷居民金錢補助（貨幣補貼），而非異地分配住房（實物補貼）。
5、調整普通住宅標准。
6、鼓勵人才購房政策。
7、將戶籍制度與購買房產直接結合。
8、對於特定產品類型樓盤給予契稅優惠或減免。
「未來，政策儲備將從多方面進行。棚戶區改造將持續加碼，信貸政策繼續寬松。同時，將放緩房產稅落地，繼續釋放規劃政策紅利，直接購房有望減免稅費並給予一定補貼。」中原地產首席分析師張大偉表示。
（以上回答發布於2015-12-25，當前相關購房政策請以實際為准）
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E. 房貸和月供收入比例多少合適聰明人這樣做
能貸多少銀行也有自己的規定，一般要求月收入至少是房貸月供的2倍，比如你收入是每月8000元，那麼你的貸款月供最多是4000元。銀行是考慮了借款人的還款能力，通過限定這個比例來控制風險。可以說月收入的50%是申請貸款額度的最高限制，在實際操作時購房人需要根據自身的需求和經濟狀況作出調整。
案例1：
小李畢業兩年多，打算貸款買房子，他每月工資10000左右，買一套100萬的房子，按照首付20%，貸款利率4.9%，貸款期限30年計算的話，每月月供差不多4000元左右。考慮到他還單身，並且處於事業的上升期，房貸月供占工資一半左右的話，對於他來說負擔較小，隨著以後升職加薪，房貸月供對其生活的影響業逐漸減小。
案例2：
小劉與妻子結婚三年，一直租房子住，小寶寶出生後2人考慮買房子。同樣是買100萬的房子，首付20%，利率4.9%，貸款期限30年，月供4000元，夫妻二人的每月收入加一起1萬左右，月供佔了收入一半左右，考慮到要養孩子，壓力有點大，於是他們想多交點首付，將月供降到每月3000元左右，大概是月收入的30%，這樣也不至於影響了正常生活。
融360（fangdai123）分析：上面這兩類人代表了兩種不同狀況的購房者，案例1中的小李是處於事業上升期的年輕人，將房貸控制在月收入的50%左右完全不影響其生活。而案例2中的小劉需要考慮到家庭支出等問題，房貸月供占收入的30%是個舒適線。兩類人都是有著不同的需求，在銀行規定的月供占收入比例警戒線（50%）的基礎上作出各自的調整，選擇了適合自己的貸款額度。
在這想告訴大家的是，對於單身人士，家庭壓力小，年紀輕升值空間大，可以將房貸月供佔比控制的高一些；而對於已婚有孩子的家庭，需要考慮教育支出等生活費用，要適當減少房貸月供的佔比，保證生活質量。
總的來說，貸款買房需要考慮以下幾個問題：
1.了解所在城市的購房、信貸政策
今年購房、信貸政策處於分化的狀態，熱點城市限購限貸，三四線城市以及部分二線城市仍維持去庫存的方針不變，所以貸款買房前很有必要了解所在城市的購房、信貸政策，如購房資格、首付比例等。
2.買房前做好財務規劃
在了解了各項政策和房價情況後，就要根據自身經濟狀況做好財務規劃。比如房貸月供收入佔比多少才能接受，如果房子需要裝修的話還要留出裝修的費用。
3.選擇適合自己的還款方式
在確定貸款後，要選擇適合自己的還款方式。常見的還款方式有等額本息和等額本金。等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年輕人，經濟條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式，如公務員、教師等收入和工作機會相對穩定的群體。等額本金比較適合在前段時間還款能力強的貸款人，比如工作年限較長的人。等額本金比等額本息能節省更多的利息。購房人要根據自身的需求選擇。
對於房貸月供和收入佔比的問題，不能說貸得多就好，貸的少就不好，而是要讓購房人達到「最佳狀態」，減少了購房成本是一方面，也要在自己的負債能力范圍內，要考慮自己在買房後想過什麼樣的生活，畢竟每個人的家庭狀況、經濟狀況不一樣，適合自己的才是最好。
（以上回答發布於2017-02-08，當前相關購房政策請以實際為准）
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F. 上次四萬億大放水，這次2016為了去庫存，加強通過房貸放大水，讓一線城市瘋漲，現在一線關閉放水，
政府現在是兩難，管不行不管也不行，在房地產沒退出支柱產業的現狀下，只能這樣收放接收放~
G. 去庫存是什麼 為何要去庫存
以樓市為例：
去庫存的意思就是消化現在固有住房，目前市場上凡是在售的樓盤都屬於庫存。
核心經濟工作會議提出，明年主要是抓好去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務。其中，去庫存主要是指解決樓市庫存。那麼，去庫存到底是什麼意思？
如果一個企業生產的商品需要去庫存，說明它的產品積壓賣不出去，其中原因無外乎幾種：供大於求、價格過高、質量低劣，或者企業資金周轉出現了問題，急於將庫存出清換取現金。去庫存需要拉動需求，最直接、最有效和最通行的方法就是降價傾銷，盡快回籠資金。
當前的中國房地產供大於求、價格過高以及地產企業面臨負債壓力令資金困難，這些都顯而易見。按照正常的規律，房地產去庫存的第1個選擇就是降價提質，讓更多的「剛需」釋放。然而，伴隨著中國的房地產的去庫存出現的卻是房價飛上了天！
不僅是在一線城市，事實上二、三線城市房價也在上漲。
此前過於依賴房地產的經濟發展模式，已經導致全國多地城市發展不均衡，珠三角、長三角、環渤海等地區人口密集，資源緊張，房源緊銷，房價高企，許多在城市務工、從商的居民都只能望房興嘆，沒有幸福感、安全感、歸屬感，要麼背負沉重的房貸，活得沒有尊嚴，沒有質量，沒有歡樂；要麼蝸居在出租屋裡，活得不踏實，不安全，不滿意。
他們很可能不堪重負居高不下的房價，從而對社會怨聲載道，但也無可奈何，這就使得中國這群原本應該比較具有創造力、開拓力、發展力的中青年群體，變得畏手畏腳，過於求穩，失去工作的沖勁、干勁和心勁，一味只想著 「腳踏實地「，以保住目前的鐵飯碗為根本，不敢越雷池半步，以避免創業失敗、工作過於激進或跳槽不順所可能引起的在經濟上的不穩定，從而導致房貸（房租）斷供。
其他三四五線城市，則忍受著人口外流、產業萎縮、經濟落後的痛苦，過去僅僅依靠出讓大量土地獲得財政收入的模式，不但造就了大量的空城、鬼城，耗費大量人力、物力、財力等社會資源，更使得地方政府變得慵懶，缺乏創造力，因為僅靠土地出讓，政府就能過上好日子，那麼城市規劃、社會創新、制度改革等，都會變得微不足道。
H. 首套房首付最低降至20% 房貸新政如何去庫存
首套房對應的是大量的市場剛需，面對的是眾多工薪家庭。首付門檻降低，有利於剛需入市，尤其是對於那些剛參加工作，收入不低，但積蓄不多的年輕人，可謂是「及時雨」。此次新政出台正值春節返鄉高峰，有利於手握資金的購房者提前落實置業計劃，市場人士普遍預計，新政或將會使往年成交淡季的春節月，迎來一輪樓市交易的小高峰。
據測算，以首套房100萬元、貸款20年的房子為例，目前普遍享受85折的優惠利率4.165%，之前最低首付30%，需要30萬，月供為4303元，20年累計支付利息為33.27萬元。目前首付最低能降至20%，只需要20萬元，但每月月供增加到4918元，累計利息增至38.02萬元。
I. 降房貸首付比例 真能刺激房產市場去庫存嗎
中國鐵建·國際城副總經理郝世良：這個通知里提到的首套房首付比例可降至20%，二套房首付最低調整到30%，我認為是對貴陽地產界的重大利好。通知里說，各地可根據具體條件首套房首付從25%再下調5%，我認為貴陽的銀行會很快落實這個政策。我從一些渠道了解到，貴陽的一些銀行已經在研究這個通知了，估計最快年前、至少也在過年之後這個政策會在貴陽落地。
我認為在過年之前這個節點出台這個政策的信號很明確，是去年以來去庫存思路的延續，在過年期間許多人領了年終獎、回鄉置業，首付比例的下調對刺激潛在購房者買房的效果是非常明顯的。