幾年前，力哥的一位同學，暫且稱為X君，想要買婚房，房子總價200多萬，關於具體的房貸方式，他來咨詢我這個「理財專家」的意見。
我給出的意見非常明確：
1.首付能少付盡量少付，貸款能多貸盡量多貸。
2.選擇等額本息還款法，而不是等額本金還款法。
3.貸款時間能貸多長就貸多長，最好貸足30年。
然而我給他的三條建議，最後他們一家商量後，一條也沒採納。
他傾盡雙方家庭所能，把首付提高到60%。
為了節省賬面上的利息支出，最後選擇了還款壓力逐月遞減的等額本金還款法。
同樣為了節省賬面上的利息，他最後咬咬牙，選擇10年還清貸款，畢竟10年還清和30年還清，利息可以差上好幾十萬。
對此，力哥也表示無能為力~
而只有100萬，卻敢向銀行貸款300萬買房的人，則有可能非但不被政府「洗劫」，反過來「洗劫」那些只會把錢存銀行的窮人。
你用杠桿超發貨幣，稀釋財富，我則順勢而為，把你超發的貨幣通過貸款方式為自己所用，你放杠桿，我也放杠桿，到頭來，可能我不但不吃虧，反而有的賺。
在超發貨幣的過程中，少數有理財思維的聰明人用杠桿讓自己不虧反賺，多數普通人卻只能吃虧買單，久而久之，那些敢於貸款購買優質資產的人，就會相對越來越富，不敢負債，只會把錢存銀行的人，相對越來越窮。
因此最理性的選擇，就是低息房貸能多貸就多貸，能盡可能不還/晚還就盡可能不還/晚還。
一旦為了節省賬面利息，選擇10年還清貸款，到時就會陷入被動——假如你30歲開始還貸，10年後才40歲，正是事業收入邁入巔峰的時期，收入節節攀升，貸款卻已還清，此時如果還想二次貸款買房，就要面臨嚴格限貸政策，很不劃算。
如果選擇30年還清貸款，還是30歲開始還，到你60歲還清，已接近退休年齡，能把這筆優質貸款充分利用起來。
還要考慮到，隨著你收入不斷提高，還貸壓力會逐漸減少，哪怕你眼下覺得壓力有點大，10年、20年後，再看這點月供，就會覺得小菜一碟。
最後特別提醒，今天這篇是力哥三年前寫的爆款舊文，理念沒毛病，而且很重要，但這幾年市場環境發生了變化，所以再強調幾點：
1、房地產大躍進時代過去了，單靠買房改命已不可能，但不意味著房價從此不會漲。長期看，人口持續流入的中心大城市的房價，哪怕調控嚴格，也還是會繼續上漲，只不過上漲速度變慢，幅度變小，房子不再是最優質的投資品種。
2、記住「房住不炒」，以上貸款買房的理念和方法，更適合剛需自住房。
3、「首付盡量少，貸款盡量多」的原則下，也要考慮你的實際還款能力。千萬別拚死吃河豚，讓月供壓得喘不過氣來，會讓生活陷入極度危險狀態。
4、杠桿得用在刀刃上，購買長期看能升值的優質資產（好的負債），而不是用在坑爹投資品或者消費品上（壞的負債），在花唄白條信用卡上放杠桿買手機電腦衣服包包旅遊happy啥的，只會越來越窮。
5、金融行業為啥那麼賺錢？最主要的利潤來自息差。
你把錢存銀行，給你一年2%，它把錢借出去，一年7%，躺賺5%，100億存款，一年就能賺5億。
券商、保險、P2P……都這種模式。
券商發100億可轉債，票面利率1%，轉手借給兩融客戶，利率6%，一年躺賺5個億。注意，銀行P2P放出去的貸款，還要擔心壞賬，融資融券有保證金，看你撐不住了就強行平倉，券商本金永遠安全，旱澇保收。
這些年那麼多港股券商開戶送這送那，獲客成本極高，一旦玩上癮，客戶就會習慣融資打新，現在僧多粥少，融資打新很容易虧錢，但券商怎麼都躺賺。
所以要不要放杠桿的關鍵在利率。
年利率3%的貸款，那叫「福利」，有多少借多少；
4%的貸款，天賜良機，借；
5%的貸款，很會理財的，也可以借；
5.5%的貸款，如果是10年以上的長期貸款，也可以借。
超過5.5%的貸款，現在的市場環境下，就要悠著點了。
2. 中國的銀行患了什麼病
滬深股市的銀行股，一部分已經跌破凈資產很久了，以中行
交行為首，這已經極其不正常，如果簡單的認為是滬深股市供需矛盾惡化而造成，並說不通，源於投資銀行股的收益已經遠超一年期存款利率，長線資金必定會不斷進入，所以，這樣的解釋只能是一些無能分析師的忽悠，必有更深刻的原因；最近半年多，央行不斷降准降息，進行天量的逆回購，可從2季度銀行恢復房貸優惠以後，本季度大部分取消了優惠，一些朋友說銀行資金充足，如果資金很充足，就很難取消房貸優惠，因為錢趴在銀行賬上，是要虧損的，銀行不過是簡單的不能再簡單的經濟動物，可現在取消了房貸優惠，只說明一點，銀行資金依舊緊張；在香港的國際投行，不斷尋機做空內地銀行股，出於愛國，很多人認為是陰謀，本人不這么看，因為國外的基金有嚴格的操作紀律，不會出於陰謀的想法而冒極大風險去做空銀行，這不符合對沖基金經理的基本素質要求，是不可能的！那麼，中國的銀行到底患了什麼病？
分析師說是因為金融體制改革，一個國家隨著經濟發展，進行金改是正常的，利率（銀行的利差）波動也是正常的，這些不足以讓銀行跌破凈資產，屬於經濟運行的正常范疇，這個理由並不成立。
如果洞悉了這一點，就知道了中國經濟的走向和未來。
我認為真正的原因在於中國經濟的發展（資產價格的上漲）和銀行資本的流動未能合理銜接，現在的銀行已經出現半僵屍化跡象，也就是大部分資產無法流動，剩餘的流動性無法支撐現在規模的經濟規模和資產價格。
我們知道，09年初期，銀行的資本非常充足，09年上半年放出天量信貸，這是造成傳統行業產能急劇擴張和資產價格急劇上升的根本性因素，最終的結果是全社會的資產價格總值急劇膨脹（房地產市值到今天已經增長超過一倍，形成天量的傳統行業的過剩產能）。
銀行業不良貸款率在2002年末是23.6%，總資產大約24萬億，通過股份制改革，剝離不良貸款進入四大國有資產公司，國家財政對銀行進行了資產置換，加上對銀行利差進行保護以及中國經濟的快速發展，到2007年底，總資產達到53萬億，壞賬率極低幾乎可以忽列不計；這時的銀行形成了強大的支付能力，加上杠桿效應，對資產價格和經濟增長的催動能力可想而知，這時的銀行資產是完美的，也是如松一直說的少女銀行，沒有瑕疵，加上當時社會資產總值規模和經濟總量都比現在低很多，所以，當09年初導演開始四萬億大躍進的時候，銀行的流動性噴薄而出，立即將社會資產總值規模和經濟總量催生到一個新的水平。
這里有三個問題，第一，中國經濟以投資為主導，特別是四萬億的時期，大部分是長周期固定資產投資項目，造成銀行資產資產比例失調，長周期貸款太多，一定的時期後必定造成流動性下降，這一點銀行的責任不大，而是體製造成，因為行長是官員，導演的指令是必須服從的，關於銀行的流動性風險和股東的利益是次要的；第二，四萬億以來大部分投資項目是政府主導，本人對地方政府過去接觸的還是比較多，基於責任和利益的不匹配，地方政府對貸款沒有完全的合同意識，對還款能拖就拖，拖一年是一年，最好拖到下一屆，按時付息就不錯了，地方政府是國有，他們的意識中銀行也是國有（小股東的利益只能忽略不計了，所以任何人買國有銀行股就是期望被忽略不計），同時地方政府主導的投資項目，效率低下和灰色利益必定造成豆腐渣工程，最終將從根本上影響銀行的資產質量，有些項目很可能實現不了銀行要求的效益（新路
新橋垮塌，銀行的資產質量變差），這方面將極大的抽取銀行的流動性，或者說不斷侵蝕銀行的流動性，資產質量變差；第三是溫州和鄂爾多斯這些地區的資產危機，必定形成部分壞賬，可是現在的處理方法極為不妥，各個地方基於地方利益，都要求銀行做出犧牲，延緩收貸，諸不知這樣造成的後果極其嚴重，因為一個地區的銀行比如溫州，延緩收貸必定造成流動性告急，只能從其他地區拆借流動性，容易造成流動性危機的蔓延（我們也時有看到這樣的消息，從某某地抽調資金多少，實際是從別地抽取流動性），當蔓延的地區足夠大的時候，就可能影響總行也就是全國的流動性，地區性的危機可能蔓延成全國性的危機，正確的做法是封閉！將流動性問題控制在一個地區內，像傳染病房一樣隔絕感染，但本人知道這是不可能的，可蔓延的後果是不斷惡化全社會的流動性，隨著地區范圍的逐步擴大，惡化的程度也將更嚴重，現在央行採取不斷降准和逆回購抵抗這種傳染，可是當通脹拐頭向上的時候，這種抵抗就難以繼續實行，最終的結果將出現加速傳染，這種地區性的流動性危機就很可能蔓延到全國。
經濟總量和資產總價格，就像一塊海綿，具有吸水能力，08年底的時期，銀行具有很強的流動性，海綿的個頭比較小，吸水能力比較小，銀行的流動性輕易的就將海綿充滿
膨脹；可現在海綿的塊頭大多了，而因為上述原因，銀行的流動性卻消耗很大，銀行的流動性再也禁不住這樣大塊海綿的吸收，銀行流動性和社會資產價格以及經濟不匹配就成為常態，這是銀行半僵屍化的根本。
這里隱藏著巨大的危機！
基於經濟和社會穩定性的要求，現在要求穩經濟，地方和中央都推出很多投資項目，需要錢，大部分出自銀行，可銀行流動性緊張，繼續被大規模投資抽取流動性後很容易演化成枯竭，那時不僅在建項目會形成半拉子工程，銀行形成死賬壞賬，原有的銀行資產質量也會加速惡化，因為流動性枯竭必定造成全社會資產價格下跌，資產質量繼續變差，銀行就會徹底僵屍化。
現在最需要做的是恢復銀行的流動性，讓半僵屍活躍起來。
只有恢復了銀行的流動性，才能有辦法穩經濟！這是符合邏輯的做法。
觀察現在穩經濟穩經濟的措施，又是大規模國有投資，未來銀行的流動性將很快進入枯竭，根本原因在於國有（低效）投資為主導的經濟模式已經難以為繼了，這是所有問題的根本，即便現在銀行恢復了流動性，這樣的經濟模式繼續下去，未來銀行依舊很快成為僵屍銀行，只能是緩刑幾年，幾年後或許就再也無救了。
問題比所有人想像的都要嚴重，焦點在於銀行，我知道一些朋友對未來的經濟偏於樂觀，但本人認為充其量是L型，銀行的問題就是焦點。這也是房地產面臨的焦點問題，所有唱空唱多房價的人，不知道是否對銀行的狀況做過深刻的思考。
3. 國家最近出台的兩項房貸政策是什麼 目的是什麼 怎樣起作用
2010年國務院《國十條》[1]內容： 實行更為嚴格的差別化住房信貸政策 對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低於30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。 要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房 商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當地納稅證明或社會 保險 繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，採取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。
4. 如何看待馬雲說的，中國 8 年後房子最不值錢
馬雲說，過去8年內，中國的房子整體上處於大幅上升的狀態。8年後，中國最便宜的東西可能就是房子。任何事物的發展都有其規律性的周期性，包括城市，包括房地產市場。過去的這些年，房地產市場飛躍發展，但是隨著市場的成熟，一個城市的成熟，再靠賣地賣房來拉動經濟增長幾乎不可能，況且房子永遠升也是違背自然規律的，哪怕房子是再特殊的商品，它依然是商品，是商品就有市場的規律，那麼所謂的永升論就是違背經濟規律和哲學規律的。
在現在的這個階段，我想很多人都後悔一件事，那就是以前沒有多買幾套房子。假如時光可以倒流，回到2005年，我就是傾家盪產也要全部買房子啊。不知道有這樣的想法的人有多少。因為沒有買房的人感覺自己吃了很大的虧，買了房子的人財富大賺，現在很少有人相信房子會越來越便宜的鬼話了吧，不買就是吃虧，不買就是傻，這樣的論調在到處洋溢著。
過去的幾年，房地產市場飛躍式的發展，但是隨著市場的成熟，一個個城市的成熟，再靠賣房賣地來拉動經濟的增長已經不是很現實了，你沒見到現在政府對於房地產市場的強硬態度嗎？這次是玩真格的，雖然這個真格的需要一定的時間，不管是怎麼，沒有任何事物可以長久的一直處於上升期的，畢竟社會的發展就是一個螺旋上升的過程。
據調查顯示，中國80、90後的住房擁有率最高，達到70%。比中國富裕的國家中，法國、美國、加拿大、英國、澳大利亞、沙特則依次為41%，35%，34%，31%，28%和26%。也就是說，在中國的年輕人中，10個人年輕人中，7個已經有房子，這個房子還不包括隱形的未過戶的。跟我們的感受大相徑庭。只有兩種解釋，一是調查不準確，樣本過於集中，不分散，所以取樣有失本真，還有一種可能就是年輕人中個別，不，是很多人一個人就擁有多套房子，平均下來，沒房子的也有了房子。哪種假設可能性更大呢？不言而喻。
馬雲說的未來的房子如蔥，聽著還是有點誇張的，畢竟蔥才幾個錢，要是房子這么便宜了，那還得了。其實馬雲的意思是說，未來房子會是生活的必需品，有需求，但不是強求，不會像現在這樣，買個房子都需要把家裡積累的老底全部掏干一樣。
馬雲說的8年以後，房子真的不再值錢，當然，你可千萬不要理解錯了，不值錢不是真的不值錢，而是不會像現在這樣，房子是一個奢飾品，是一個你需要奮斗個十幾年來還貸款的東西，即便再不值錢，那也是房子好吧。
5. 成都會成為超級城市嗎
成都，最近20年發展非常快，全國城市排名，常常居二線城市之首，被稱之為新一線。但就此說成都要成為超級城市，多少有點自嗨的感覺，應該還有很長很長的路要走。
前些年成都提出建設「田園城市」，在全國產生一定的影響，現在提檔升級提出建設「公園城市」，成都花大價錢打造了很多城市市區公園，修建了據說是全世界最長的城市綠道，這些變化成都市民是真真切切的能夠感受到的。
可惜政隨人變。
成都當年提出了「北改」和「南拓」，但「北改」現在幾乎處於停滯狀態。
後來提出建設「天府新區」，把成都平原的南部區域都全部規劃進去了，還包括了眉山市的彭山縣和仁壽縣部分區域，修建了據說是全世界最長的城市中軸線「天府大道」，成都平原的良田沃土都變成了城市水泥森林，天府之國已經失去了它長久以來賴以生存的土地基礎。如果長期堅持下去，成都還是值得期盼的。
四川人真敢想，成都平原已經裝不下成都了，現在提出建設「成都東部新區」，直接翻越龍泉山要擁抱重慶市了。
曾經見過天津新區，曹妃甸開發區，到處都是寬闊道路，漂亮大樓，但就是沒有人，投下巨資，留下一地雞毛。
成都一直以來都非常重視城市營銷和城市宣傳，熱衷於城市排名，熱衷於舉辦世界級的活動和賽事。這些名利上的追求，一定程度上，確實是助推了成都城市的建設和發展。
超級城市，不僅僅是城市地域廣闊，人口眾多，更應該是城市具有一流的管理水平，城市具有超越一般城市的高科技大型企業，城市擁有眾多的科技獨角獸，擁有不少世界500強，等等。
成都好像正在進行一場城市建設的大躍進。曹妃甸就是前車之鑒啊，真不希望成都重蹈覆車。