『壹』 購買期房有那些程序怎麼操作
購買期房應注意的幾個問題
作者：佚名文章來源：本站原創點擊數：更新時間：2004-7-17 根據國家統計局的統計信息資料顯示,今年上半年,房地產市場出現了產銷兩旺的好形勢,在市場趨勢及利潤的趨動下，一些投資者也加入到房地產開發中來，與原有的開發企業分庭抗禮，本來就不很規范的房地產市場由於競爭的加劇變得更加難以預測，出現問題似乎是順理成章。對房地產市場的最終消費者來說，他們是房地產行業最終產品的使用者與評判者，也是整個房地產開發環節中最弱勢的群體。他們的利益如果得不到保護，那麼整個房地產市場這種產銷兩旺的勢頭就不會持久。除了立法對消費者的保護之外，我們消費者個人如何在商品房消費過程中保護自己的利益呢？尤其是在購買期房的過程中，如何識別信息來源的真偽以及採取什麼樣的措施來保護自己？今年6月1號《商品房銷售管理辦法》實施後，消費者在購買期房時應注意以下幾個問題：
1.審查房地開發產企業開發資質及經營范圍。房地產開發企業的資質是相關的行業主管部門根據開發企業的綜合實力認定的，資質越高，說明其開發能力越強，承擔風險及責任的能力就越強，反之亦然。如果某一個開發企業沒有開發資質，多半情況是這個企業第一次涉足房地產領域，資金及房地產開發的相關經驗欠缺，可能因為方方面面的關系或施工組織設計等原因導致延期交房，最嚴重的後果是沒有後續資金跟上，在預售不理想的情況，不能及時回款，建築承包商，材料設備商拒絕與開發商繼續合作，最終導致樓盤爛尾。在購買期房時，一定要看其營業執照是否有允許銷售樓房的經營范圍，如果沒有銷售樓房的經營范圍，那麼消費者與其簽訂的售房合同就是無效合同。
2.提防商品房使用面積」縮水」。新實施的《商品房銷售管理辦法》將面積誤差比絕對值的3％做為一個」分水嶺」，在雙方對建築面積、公攤面積沒有其它約定的情況下，按法定原則即第二十條來處理，但這個原則並沒有明確在建築面積不變的前提下公攤面積增加及增加幅度的處理方式，只是把公攤面積含在建築面積中籠統地加以規定。實際上商品房」縮水」，主要體現在公攤面積的擴大上，糾紛也往往出現在這里。建議購房者在處理面積誤差時明確在合同中約定：在建築面積不變或在3％誤差以內時，公攤面積的增長比例不能超過總建築面積的比例，或者約定公攤面積不能增加，這樣就能防止」縮水」問題的出現。
3.謹防廣告及宣傳的誘惑和誤導。購房者從開發商那裡了解樓盤情況，聽到的往往都是對此項目的溢美之詞，如果您看到開發商的廣告、樓書、沙盤、樣板間的情況，就認為將來房屋交付時就像你所見所想的那樣，那您就大錯特錯了。樓書、沙盤、樣板間在合同的締結過程中屬於要約引誘，它是相對於不特定的多數人發出的，除非購房者將廣告、樓書、沙盤、樣板間已明示的部分做為合同的一部分，才對開發商具有約束力，將來出現與宣傳不符的地方，開發商才會承擔違約責任。這里提醒您，不能讓一些美好的設想誤導您，使您做出不客觀的、不全面的評價。《商品房銷售管理辦法》對有關房產廣告、樣板間問題做出了有利於購房者的規定，但實際上執行起來非常難，開發商很容易規避。
4.慎交定金。目前在房地產銷售過程中定金問題的爭議很多，主要表現在購房者在正式簽約前要向開發商交納一定數額的款項，做為定金。但在簽約談判時雙方因為合同的某些條款達不成協議而導致談判，開發商都以對方沒有簽約違反定金的約定為由，拒不退還定金。購房者往往在定金不退的壓力下，違心地接受開發商的不平等條款，自己的真實意思不能體現在合同中，有失合同公平、公正的原則，但購房者一般都舉證不能，即不能用證據證明自己是在不平等狀態下違背自己的真實意願與開發商簽訂的合同。如果您與開發商在認購書中明確了所交款項為定金，且在規定的日期內沒有與開發商簽訂成協議，那您將面臨定金不能退回的損失，雖然您在交這筆錢時真的不知道會有這樣的法律後果，但這種民事行為的後果只能由您自己來承擔，除非您能證明自己是在受脅迫、欺詐的情況下交的這筆錢。如果開發商所售項目不具備合法銷售條件或雙方約定所交款項為預付款性質費用的，那麼您的所謂」定金」在合同簽不成的情況下是可以退還的。
購買期房要注意的問題還有很多，比如房產證的辦理，設計變更，交付條件，質量問題，房產抵押等問題都很重要，我們會在以後的文章中陸續介紹。
購買「期房」五項注意
目前，在房地產消費市場，購買「期房」房產是一種常見的現象，但存在較多的風險，如房屋竣工後，房屋設施、質量配套等未能如約履行。為此，消費者在購買時應注意以下有關事項：
1.查看賣方的營業執照和房地產開發資質證書，以及本項目的有關「五證」，即：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證及商品房預售許可證。此外，購買人還要詳細查驗欲買房是否與許可證中批準的具體項目幢號、層次一致。
2.要認真填寫商品房的買賣合同並在規定時間內向房管部門辦理登記備案。買賣合同應採用國家統一制定的《商品房銷售合同文本》，合同應盡可能詳細、准確，明確房產的結構、建築面積、價格、交房確切日期、稅費負擔和違約責任等。同時，雙方對一些未能在合同中體現出來的具體事項進行約定，並附在正式合同後，其附件的基本內容應包括：所購買房屋的平面圖、房屋的裝修標准及公共配套設施、購買停車位所簽訂補充協議，明確買賣雙方的權利、義務，以及正式合同文本中未列明的其他事項。
3.購買「期房」最好利用公積金抵押貸款或者按揭貸款。公積金貸款、按揭貸款將部分風險轉移到銀行方面，購房者的風險小些，但如果購房者資金充裕，而開發商信譽好、資金雄厚，不妨選擇一次性付款。
4.購買「期房」要准確房屋的位置。購買者要認真弄清所購的具體位置，以及所處的周圍環境和中長期建設規劃，不要被廣告所迷惑，避免房屋建成交房時，才與開發商交涉，甚至發生糾紛。
5.如果購買的「期房」未能如期交付，購房者要勇於維護自己的合法權利。□早報記者郭華萍／整理
在房地產交易中,商品房分為現房和期房.顧名思義,現房既現買現住的房產,這類商品房因是已建成的房產,房屋面積測量多已經完成,對購房者來說,所購房產的面積是固定的,不會有變化,可就房論價,購為所得.但對期房來說,僅從面積方面來看,問題就相對多些.
在房產買賣過程中,如今一期房交易為常見.期房分為不同的階段,有的期房僅是圖紙一張,有的期房剛破土動工.但不管處在哪一階段,期房多是現買而不能現住的房產,只能在約定的時間竣工後才能入住,不言而喻,購買期房有一定的風險性,因為從動工到竣工,驗收,其間會有許多不確定因素,這些多變情形往往導致購房者所購置的期房面積與約定的不符,而給交房時雙方結算帶來麻煩.所以作為購房者須注意預售房產契約的條款約定,以規避面積風險.
現在不論銷售期房或是現房,發展商大多採用格式合同.這些合同中關於房屋面積的約定較為簡單,面積一般都以暫測為基礎,將來以實測為准.通常買賣雙方多同意暫測與實測面積不超過正負2%~3%時,不再另行結算;然而一但誤差面積超出2%~3%的范疇時,問題就出來了,因格式合同中的規定較為簡單,一般多以"超出部分按房屋售價進行結算"一言代之,如果誤差面積超出幾平方米,買方尚能接受,如果誤差面積高達數十平方米,買方就很難承受.這時根據上述合同的規定,發展商要求買方按房屋售價進行結算,買方若不按售價進行結算,就有違約之嫌.這就使買方處於一種非常尷尬的境地.
『貳』 買期房的流程一般是什麼你知道嗎
隨著物價的提高，越來越多的人買期房。期房就是在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋。購買期房也就是購房者購買尚處於建造之中的房地產項目。一般情況下，期房的價格較低，挑選餘地較大，在購買期房時應簽預售合同。讓們一起來了解下購買期房付款流程具體該怎麼做！
1.買受人應當按照約定的時間支付價款。
2.對支付時間沒有約定或者約定不明確，依照合同法的規定仍不能確定的，買受人應當在收到標的物或者提取標的物單證的同時支付。
3.合同生效後，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充。
4.不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。
5.根據以上規定購買的期房應當按與開發商所簽訂的《商品房預售合同》中約定的時間支付價款。
6.如果沒有約定房款的支付時間，就按合同法的規定處理。
7.如果按揭購買期房的話，要看開發商的付款時間了，一般都是在交房前就會辦理按揭手續。
8.還要看購房合同上簽定的付款方式及時間是怎麼樣的，如果有明確的約定，肯定是要按照合同執行的。
9.不是每個開發商都容許分期付款的，目前普遍用的就是一次性付款、銀行貸款、公積金貸款。
10.不管的認購是什麼時候，只有證件齊全了才能簽正式的購房合同。
11.期房因為有一定的風險所以價格便宜，哪種付款方式並不重要，重要的是選的樓盤開發商是否正規、及他的資質和實力。
以上是買期房所要的流程。期房是現在消費者很受歡迎的房產，它不僅價格實惠，而且有利於自己的發揮。面對如今居高不下的房價，相信不少的購房者一定會選擇購買期房，相信閱讀完以上的內容後，對買期房的流程也有了深刻的了解。
『叄』 期房注意事項和流程
1、已經交付了全部土地使用權的出讓金，取得了土地使用權證書。擁有合法的土地使用權是房地產開發企業進行房地產開發和預售的前提條件，在未取得土地使用權的土地上開發的房屋是非法建築。購買者要在購買前要求驗證開發企業的土地使用權證，以確保該房屋的合法性。
2、持有建設工程規劃許可證。此項規定是房屋開工建設的前提，房地產開發企業只有在其建設項目符合城市規劃，領取建設工程規劃許可證後才能開工建設。
3、按照預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並且已經確定施工進度和竣工交付日期。此規定是為了保障工程建設的穩定性和如期交房，避免開發商過分依賴預售款從事項目開發，防止無法如期交房損害購房者的利益。
4、向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理了預售登記，取得商品房預售許可證明(開發房地產的企業應到本市房地產管理局登記備案並取得該局頒發的商品房預售許可證明)。此規定的目的在於將房地產預售的活動置於政府房地產管理部門的監督之下，從而保證商品房預售的合法性。
『肆』 房屋建築施工工藝流程
1、場地平整，三通（通水、通電、通路）。
2、地基與基礎，就是挖基坑、做墊層、做基礎。樁基礎的還要打樁。
3、做完基礎後回填，沒有地下室的情況，回填土至正負零以下200--300的樣子。
4、然後做主體，主體實際上就是從基礎圈樑開始，綁筋、支模、澆築，一直到建築物封頂。一路按照施工圖紙來就可以了。
5、做完框架主體之後，開始每層砌牆。
6、砌牆完了是做樓地面，一般毛胚房的話拆模後是什麼樣子就什麼樣子，不用再做一遍地面，簡裝房的話會幫你做一遍砂漿。
7、樓地面做完了做防水，包括屋面防水、廁浴間防水。這時候要注意廁所的防水做完後要蓄水24小時檢驗，做完後做一層保護層，再蓄水檢驗24小時，最後才做沉箱，做面層。
8、做完防水了可以做水電管線了，這時候要注意水電管線的一些預埋管線在做主體結構的時候就已經預埋好了，在混凝土結構內部，具體預埋的時間是綁筋後，澆築前。
9、欄桿、門窗等實際上可以和水電管線一起做。
10、主要就是這些，但是專業知識比較多，想要深入，還的學習專業知識加實踐。
(4)期房建築流程擴展閱讀
施工方案的注意事項：
1、冬期施工除應能達到常溫時作業要求外，尚須防凍、裂、火、雪、毒等。需要配備的物資。
2、應成立冬期施工應急預案領導組。
3、進行冬期施工大檢查：在冬期施工前期，由冬期施工應急、督察組成員集體出動，對項目進行一次大檢查，內容包括：
（1）在建、緩建及停建工程的越冬維護情況。
（2）生產和生活臨建、設施、機具的越冬保溫情況。
（3）施工規范、規程及措施的執行情況。
（4）冬期施工物資、機具及設施的到位情況。
（5）對檢查不符合規定之處，及時上報有關部門盡快解決或下發相應班組限期整改。對因瀆職造成事故者，應做出處罰。此外，每次大雪過後，要先行作業場地及道路清掃。對漏水要及時搶修。
『伍』 商品房建築的施工步驟
1、場地平整，三通（通水、通電、通路）。
2、地基與基礎，就是挖基坑、做墊層、做基礎。樁基礎的還要打樁。
3、做完基礎後回填，沒有地下室的情況，回填土至正負零以下200--300的樣子。
4、然後做主體，主體實際上就是從基礎圈樑開始，綁筋、支模、澆築，一直到建築物封頂。一路按照施工圖紙來就可以了。
5、做完框架主體之後，開始每層砌牆。
6、砌牆完了是做樓地面，一般毛胚房的話拆模後是什麼樣子就什麼樣子，不用再做一遍地面，簡裝房的話會幫你做一遍砂漿。
7、樓地面做完了做防水，包括屋面防水、廁浴間防水。這時候要注意廁所的防水做完後要蓄水24小時檢驗，做完後做一層保護層，再蓄水檢驗24小時，最後才做沉箱，做面層。
8、做完防水了可以做水電管線了，這時候要注意水電管線的一些預埋管線在做主體結構的時候就已經預埋好了，在混凝土結構內部，具體預埋的時間是綁筋後，澆築前。
9、欄桿、門窗等實際上可以和水電管線一起做。
10、主要就是這些，但是專業知識比較多，想要深入，需要學習專業知識加實踐。
(5)期房建築流程擴展閱讀
建築工程中施工總承包方修的是商品房的利潤是15%左右。根據《建築法》規定：大型建築工程或者結構復雜的建築工程，可以由兩個以上的承包單位聯合共同承包。
實際情況是，建築工程的利潤率根據工程對象、建設方、施工方、當時的材料購買價格、人工及機械的實際使用價格不同而不同，尤其跟施工方的現場管理有關（管理人員的素質、自己的施工人員隊伍、自己的施工機械，自己有三大工具等），同樣一樣的工程，有的人就掙錢，有的人就賠錢。
一般建築工程的理論利潤率為總造價的5--8%左右，（人工費一般占總造價的15--20%，機械費一般站總造價的10--15%，材料費一般占總造價的70%左右）。
施工總承包一般包括土建、安裝等工程，原則上工程施工部分只有一個總承包單位，裝飾、安裝部分可以在法律條件允許下分包給第三方施工單位，如果雙方在施工的過程之中，受到了另外一家施工單位的干擾，可以向建設單位索賠施工干擾，降低效率的費用。
『陸』 買期房需要注意什麼看開發商的什麼手續了
一、認真查驗相關文件開發項目必須取得《土地使用權證》、《建設用專地規劃許可證》、《建設工程規屬劃許可證》和《建設工程施工許可證》;查驗開發商是否取得《商品房銷售(預售)許可證》，並核實自己擬購買的房屋是否在《商品房銷售(預售)許可證》上所載的房屋棟號范圍內。二、注意定金條款購房者購買期房時，一般要向開發商交付定金。根據《擔保法》規定，雙方約定的定金數額不能超過合同總價款的20%。三、區分定金和預付款四、注意購房合同中的面積五、注意購房合同中不可抗力條款延期交房是商品房交易中的一個最為突出的問題，為避免承擔違約責任，開發商常常以不可抗力為借口。為避免這方面的損失，購房人在簽約時，一定要對涉及到不可抗力的有關條款給予高度重視。六、對開發商產權證辦理義務的約定。
『柒』 期房購買流程
一般情況下，購買期房的流程如下：
1、收集房源資料，開發商的綜合實力和資質。
2、明確自己購房的目的，做一個小的規劃。比如我想買什麼戶型的房子，買多大的，買在哪裡等問題，給列一個小清單。
3、去售樓處看房，期房主要是看區位沙盤、戶型沙盤、項目沙盤等。還要仔細聽置業顧問的講解。
4、確定房源之後，開發商的工作人員會帶你排號認籌，約定選房日期；
5、選到心儀的房源後，與開發商簽《商品房認購書》，並交定金；
6、等到購房資格審核通過後，直接進行網簽，與開發商簽商品房買賣合同；
7、簽完合同後付首付或者全款，這就意味著完成了買房流程。
以上就是期房的購房流程，購房者可以參考一下。具體購買期房的流程，還要根據實際的過程走。
『捌』 購買期房流程是什麼購買期房要注意什麼
現如今房地產市場是以天比一天火熱，房屋的種類也在不斷的增加，最近很受人們重視的一類房型就是期房，很多人也在紛紛搶購期房，然而也有些人對期房並不了解，購買時的流程更是盲目，因此使得很多人不敢輕易出手，那麼今天就讓小編來帶大家看看購買期房流程是什麼？購買期房時要注意什麼？
購買期房時要注意什麼？
1．查看賣方的營業執照和房地產開發資質證書，以及本項目的有關「五證」，即：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證及商品房預售許可證。此外，購買人還要詳細查驗欲買房是否與許可證中批準的具體項目幢號、層次一致。
2．要認真填寫商品房的買賣合同並在規定時間內向房管部門辦理登記備案。買賣合同應採用國家統一制定的《商品房銷售合同文本》，合同應盡可能詳細、准確，明確房產的結構、建築面積、價格、交房確切日期、稅費負擔和違約責任等。
同時，雙方對一些未能在合同中體現出來的具體事項進行約定，並附在正式合同後，其附件的基本內容應包括：所購買房屋的平面圖、房屋的裝修標准及公共配套設施、購買停車位所簽訂補充協議，明確買賣雙方的權利、義務，以及正式合同文本中未列明的其他事項。
3．購買「期房」最好利用公積金抵押貸款或者按揭貸款。公積金貸款、按揭貸款將部分風險轉移到銀行方面，購房者的風險小些，但如果購房者資金充裕，而開發商信譽好、資金雄厚，不妨選擇一次性付款。
4．購買「期房」要准確房屋的位置。購買者要認真弄清所購的具體位置，以及所處的周圍環境和中長期建設規劃，不要被廣告所迷惑，避免房屋建成交房時，才與開發商交涉，甚至發生糾紛。
5．如果購買的「期房」未能如期交付，購房者要勇於維護自己的合法權利。□早報記者郭華萍／整理
上文中主要所講述的就是購買期房流程是什麼？購買期房時要注意什麼？購買期房的流程其實很簡便，就是看購買前有沒有將功課做足，只要在購買前多做了解，那麼購買時肯定就不會出現什麼大問題，而在購買時需要我們引起重視的點文中已經為大家講到了，希望大家在看了後能記住。
『玖』 購期房流程是什麼 購買期房有哪些注意事項
現今,期房銷售已經屬於一種普遍的社會現象。由於期房價格相對比較低,挑選的餘地較大,頗受購房者青睞。但在購期房的流程中也存在著諸多購房風險,為了避免購房者在購買期房中發生糾紛,購買期房的流程還是要注意的,避免被開發商「忽悠」?小編特整理了些購期房的流程及注意事項供大家參考
購期房的流程:
1、首先看開發商「五證」是否齊全,「五證」即有房地產開發證、國有土地使用證、工程開發許可證、建築工程規劃許可證與商品房銷(預)售許可證。
2、簽約時一定要注意房屋質量問題,購房者在簽約時,應當認真閱讀《商品住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》兩書內容,並將質保書作為該合同的附件。
3:簽訂購房合同。在簽訂商品房買賣合同之前應該仔細調查了解開發商的基本情況。包括開、發商的信譽、經濟實力、資信狀況及歷年在房地產市場的開發業績,並要求開發商出示有關開發建設和銷售的證件,如營業執照、資質證書及「五證」等。
4、預售登記
買賣雙方只有辦理完預售登記後,契約方能具備法律效力。買賣雙方應在契約簽訂後30日內,到所屬房屋土地管理局市場處辦理。同時交納印花稅。在此期間,買方如轉讓其所購房產,買方與受讓人應在契約上做背書,在背書簽字之日起十五日內,雙方持有關證件到市場處辦理轉讓登記,在轉讓登記申請表上簽字,市場處在辦理轉讓登記之日起十日內通知賣方。
5:在接到新房後,應查看房屋基本設施是否齊全,水、電、氣是否通暢,開發商在購房時答應的條件有沒有做到,還有小區的物業是否得力,監管到位,以及現在買房者很看重的停車位問題。都應該得到一個妥善的處理。
注意事項:
1、房屋質量風險。在期房投訴中有關房屋的質量問題一直位居首位。由於消費者在與開發商簽訂購房協議時,自己所購買的房屋還沒有成型,不能看見房屋的實際情況(即便房屋交付後,對一些隱蔽工程質量問題也難以發現),因此,消費者經常會因為房屋質量問題和開發商發生糾紛。
2、合同應標明所購商品房的應用面積。簽訂合同時應對每一個房間、陽台等實際面積進行確定,另外對按比例分攤費用的公用面積如電梯間走廊、樓梯等應有明確界定,以免日後麻煩。
3、虛假廣告宣傳的風險。我們在購買房子的過程中,是什麼打動了我們的心讓我們去購買,想必一定是房地商的廣告,既然我們信的是廣告,那麼我們就需要把我們想要的東西寫進我們的購買合同中,從而得到我們想要的東西。
4、合同中應有物業管理的服務條款及相關收費。
期房購買存在一定風險,如果大家想要購買期房,文內與大家分享購期房的流程和注意事項等問題是需要格外注意的。購期房的流程及注意事項相關的內容就和大家分享到這里了,希望對大家有所幫助。
（以上回答發布於2016-11-16，當前相關購房政策請以實際為准）
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