Ⅰ 李迅雷：貨幣泛濫下 房價與物價為什麼背道而馳
首先，就物價的走勢而言，我覺得，既然普通商品價格在下跌，標志著傳統產業正在走向衰落，投資要慎重，但並購重組的機會較大。同時，服務價格在上漲，說明中國經濟的亮點在服務消費，文化教育、娛樂體育、醫療衛生、養老保健等服務業的發展空間很大。
其次，目前房產投資是否還是一個好時機？我認為不是。如前所述，2000-2010年這十年間閉著眼睛買房子，收益率都能跑贏M2（增加4.6倍），過去五年中國房價總體沒有跑贏M2（增加100%），而且，據我們的房地產首席研究員說，唯一跑贏的只有深圳，勉強跑贏的只有廈門。當然，小區塊結構性跑贏的總是很多，如蘇州的高新園區，保定白洋淀等的漲幅遠遠超過100%等。但即便是這么差勁的股市，過去五年漲幅超過10倍的股票也為數不少，所以，不管是今天的股市還是今天的樓市，都需要考驗你的眼力。
良好的投資時機，應該是選擇在房價還在徘徊或剛剛啟動的時候，目前投資房地產，這就叫跟風了。對於這樣一個流動性起伏極大的市場，對於一個90後購房需求將大幅回落的市場，對於一個要對多套房徵收房產稅的市場，面對一個老年人紙尿褲的消費量將超過嬰兒的人口結構，我們應該關注的不是房地產投資者過去的輝煌業績，而是未來5-10年的房價潰敗模擬圖。
第三，在這個貨幣不斷超發、長期超發的時代，通縮也只是階段性的，不可能神話般地延續下去。即便是今年，黃金、鋁、白銀、焦煤、棉花、豆粕等不少大宗商品的價格也出現了大小不等的漲幅。未來金融風險的爆發可能性在增加而不是在縮減，全球的債務規模在繼續膨脹，迄今沒有一個主要經濟體已經擺脫了危機。因此，投資應該從避險的角度去考慮，尋找危機發生時可以保值的實物資產。
Ⅱ 鄭州各區房價為什麼這么大
你很聰明啊，就是這樣 的， 房價不搞，GDP怎麼能提高啊？
Ⅲ 鎮江市區房價大概是多少
1、香江小高層,價格3900起，期房。小區比較成熟，配套也可以。
2、中南世紀城，多層，4000多。期房，聽說前幾天開盤的聯排什麼的要5000多。鎮江的東南角，是角落啊，想不通為什麼這么貴。
3、夢溪嘉苑，3900起。這里比較看好，也是期房。
4、京峴山莊，3750。6樓有一套帶閣樓的大概3300，但是太高了，沒要。現在還在賣的就是期房小高了。
5、江南世家，3600起，車庫他NND要7萬來塊，一期紫雲山莊（二手）因為屬回遷房，環境差，價格比較便宜。旁邊的沃得價格要4400起。
6、魏瑪。2800元。要09年才交房。主要太遠了，開車到市區也要20來分鍾，沒車就別想了，而且配套好象不行，丹徒那邊房子空置率比較高。那邊房子是不醜。
7、南山華庭，3900起，比較遠，配套還比較落後，
8、華都名城，4100元。跟上面的差不多。
9、李家大山11路公交終點有個小小區，2900起。附件路太小了。
10、旺府家園3600。剩下的一般都是抵債房，不知道狀況怎麼樣。附件城南印象二手房大概3000多一點。
11、清華園，靠近天橋，怕吵，而且房子間距比較小，3600起。
12、萬科魅力，4200起，房子是不錯，但是價格高了，也有點遠。
13、花山灣附件二手房子到不貴，房齡太高了點，綠竹苑還有一幢樓准備蓋，我看價格起碼要4500了。
14、其他二手房看了也多，但是因為現在二手房房貸款比較困難，總價高的就基本不考慮了，而且二手房還要加裝修款，不合算啊！！
Ⅳ 經濟學家李迅雷：中國房價還能漲多久
肯定會不斷上漲的，原因如下：
1、中國經濟增長是必然的，經濟增長了，房屋版價格能下跌嗎？權
2、房屋價格情況是這樣的。世界的城市化進程，就是一個居民由農村向縣城、縣城向中等城市，中等城市向特大城市流動的過程。而特大城市總是有限的，所以北京這些城市的房屋價格只能上漲。
3、大學畢業後，一般人都是留在大學所在地工作，很少有回家鄉種田的，而大學一般都坐落於大型、特大型城市（副省級以上的城市），而中、小城市則很少，這就導致居民不斷向特大城市流動，北京這些擁有大批高校的特大城市，自然房屋價格自然也就被推的高了。
4、人口凈流出的都是中小城市和鄉村。這就是為什麼縣城房屋價格不漲的原因。
5、我們在北京買房子，真正要享受的不是10萬元一平的房子，而是北京的教育、醫療等等。但是區域核心城市就那麼幾個，所以大城市只能上漲，其他中小城市，房屋價格不高的。
Ⅳ 李迅雷:目前看不到房價短期下跌因素
在動筆寫以此為題的文章之前，我捫心自問，自己知道答案嗎？確實不知道。要是知道的話，不就可以賺大錢了嗎？但這不妨礙探討中國房地產及其他資產價格長期高估的問題，從中找出哪些因素可能是促使估值偏高的主因，哪些因素可以成為資產價格泡沫破滅的誘因。
對價差的偏好重於對價值的偏好
我曾經寫過一篇文章，專門研究A股高估值現象，認為流動性溢價是導致估值高低的一個重要原因。如果一個市場的流動性非常好，則溢價水平（期望回報率與無風險利率之差）可以相對低。股市中可以用換手率來反映流動性好壞。A股市場長期以來的換手率水平居全球主要股市之首，尤其是2015年的換手率奇高，主板換手率超過6倍（年交易額與平均可流通市值之比），中小板超過9倍，創業板則超過12倍。而且，創業板的估值水平高於中小板，中小板又高於主板。
今年以來，A股的換手率大幅下降，主板降至2.6倍，創業板也不足7倍，同時股價也大幅回落，但換手率還是高於全球主要股市的水平，A股剔除銀行股之後，估值水平與全球主要市場相比仍然高出很多。
國內的房地產交易同樣也是非常之大，根據國家統計局數據，今年1-4月份全國商品房銷售額比去年同期增長55.9%，由於沒有獲得全國房地產交易市場的匯總數據，但應該也比去年同期增長50%以上。從全球看，中國的房地產交易量也是最大的，僅北京一個城市的房地產交易量就超過日本。
一個市場如果交易活躍，說明這個市場有存在的合理性，如果過度活躍，則說明投機性較強，投機的目的是為了獲取價差收益，股市、期貨市場如此，房地產市場也是如此。股市換手率如此之高，本質上是短線投機，目的是為了獲得價差收益。而購房的目的主要有兩個，一個是自住，另一個則是同感投資來獲利。國內居民家庭在資產配置上，大約三分之二配置在房地產上，遠高於大部分國家居民的房地產配置水平，這也說明國內居民對房地產投資的偏好遠勝於其他金融資產，同時，房價高估問題也必然存在。
人民日報的權威人士訪談中說，「房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮化『去庫存』，而不應通過加杠桿『去庫存』。」同時，他也首次提到「房地產泡沫」，表明了高層對於高房價的擔憂。
對獲取價差的偏好，與交易的偏好是一致的，這是否與東亞國家的文化特性有關呢？比如，全球金融中心都可以看成是交易平台，東亞國家和地區中，就有東京、香港、新加坡（屬於華人圈）和上海、深圳等。此外，澳門的博彩業收入也是全球第一，遠超拉斯維加斯。中國最大的互聯網公司BAT，實際上通過做大平台來確立它們在國內乃至全球的地位。相比之下，中國在製造業方面具有國企品牌的超強企業屈指可數。因此，中國人對於追求價差的偏好，或是大於創造價值的偏好。
「隱形剛兌」普遍化抬高資產價格
剛性兌付不僅存在於信託產品、企業債等固定收益類產品的領域，其他資產如股市、房地產等資產實際上也或多或少地存在「隱形剛兌」現象。比如，殼資源價值的存在實質上就是「隱形剛兌」，即再差的殼公司也會因為有潛在資產注入的可能性，從而維持較高的市盈率和市凈率水平。中國股市26年來，退市的公司屈指可數，小盤績差公司的平均漲幅遠大於指數的漲幅。
那麼，房地產市場是否存在「隱形剛兌」呢？實際上也是存在的。比如，三、四線城市的房地產庫存現象長期存在，如果按照市場化原則降價銷售，庫存是可以化解的。但事實上，當地政府會干預房價，前期購房者也會反對降價出售。因此，房地產開發商在商品房的銷售方面存在多重約束。
然而，最大的「隱形剛兌」還是來自政府部門對房地產行業的支持。比如，2010年就推出房產稅的試點，迄今仍未實施。今年年初，為了推動房地產去庫存，還降低了首套房的首付比例。為何政府一定要支持房地產業的發展呢？這是因為，房地產投資能夠帶動的行業最多，如鋼鐵、水泥、有色、化工、家電、傢具等，而且房地產投資在商品房銷售暢通的情況下，可以帶來可觀的現金流回報，而目前基建投資的現金流回報很少，但債務的增長卻很快。這也是為何PPP項目推進較難的原因。
有統計數據顯示，中國購房者採取銀行借貸方式購房的，只佔所有購房者的18%，遠低於發達國家水平，而且，中國目前房地產按揭貸款余額占住宅總市值的比重只有10%左右，這也是非常低的。因此，在居民杠桿率水平較低的情況下，鼓勵居民購房是可以讓居民加杠桿、企業和地方政府去杠桿，且這是有空間的，不過，前提是房價不能出現大跌。
由於中國目前的市場經濟體制不同於西方，政府的力量還是比較大，因此，「隱形剛兌」其實就是降低了市場信用風險，使得信用溢價水平大幅降低。盡管政府一直試圖打破剛兌，但就目前體制而言，似乎並不支持打破剛兌，更何況在穩增長的既定目標下，必須維持寬松的貨幣政策以支持低利率，同時財政政策也必然是積極的。
匯率可控、通脹溫和之下房價可撐
2016年年初擔心兩件事，一是人民幣貶值，二是通脹躍升。目前看，在資本管制的情況下，貶值的主動權在央行，所以，近期隨著美國加息預期的上升，央行趁勢下調人民幣匯率。因此，盡管人民幣貶值預期長期存在，但資本大量外流的可能性似乎不大。二是通脹看來是溫和的，年初蔬菜和豬肉價格的上漲還是屬於季節性或周期性的。既然通脹壓力不大，那麼，貨幣政策收緊的概率就低了。只要利率不上行，那麼，對房價就不構成利空。
從我的判斷看，央行會採取漸進式貶值的方式來調控匯率，或是退三進二，溫水煮青蛙，同時也打擊投機資金，使得投機資金無所適從。這樣做的好處是降低國內外匯流出的總規模，同時又能使得人民幣匯率貶值幅度逐步增加，從而緩解貶值預期帶來的資本外流的風險。
從目前看，本輪人民幣貶值並沒有引發國內與國際資本市場的震盪，說明在資本管制的條件下，漸進式貶值的路是走得通的，對經濟的沖擊也會比較小。同時，對於房地產市場而言，小幅貶值及溫和通脹，都會對房價有支撐作用，因為持有房地產也是應對通脹和貶值的一種保值手段，前提是資本不出現明顯的外流。
為何在貨幣供應量長期超發的情況下沒有出現嚴重通脹呢？據我的長期觀察，CPI與M2之間的關聯度不大，卻與GDP的關聯度較大。目前的情況是，為了避免GDP增速的下行，採取了貨幣擴張手段來穩增長，但由於長期以來中國實行的趕超戰略，導致總供給大於總需求，投資增速超消費增速，名義GDP的增速超過名義可支配收入的增速，這才是導致目前M2增速與GDP增速之間剪刀差擴大的原因，也是CPI起不來的原因。
有管治的市場經濟可降低危機發生概率
縱觀90年代之後全球經濟，爆發全球性或局部性經濟危機的頻率比之前歷史上降低了很多，原因在於主要經濟體都加強了政府調控經濟的作用，採取了逆周期的政策。相對而言，中國實行的是社會主義市場經濟體制，因此，政府在經濟中所發揮的作用，比西方國家更大。
不過，凡事都有兩面性，如經濟增長中如何處理效率和公平的問題，始終沒有一個完美的解決方法。同樣，通過實證研究發現，市場化程度高的經濟體，企業的效率整體較高，但抗危機的能力較差；而行政化程度高的經濟體，企業的效率整體較低，但抗危機的能力較強。如在過去20年中，日本和美國均發生過兩次經濟衰退，但法國卻沒有過。同樣，中國也沒有發生過。
（以上回答發布於2016-05-31，當前相關購房政策請以實際為准）
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Ⅵ 2018年房價走勢如何
預測「房價」別輕易站隊，小心打臉！
原創2018-01-07子木子木聊房
文丨子木
圖丨攝圖
13年，上映了一部電影，至今為止，這部電影我大概看了8遍。
這部電影的鏡頭里滿滿的充斥著貪婪、拜金、毒品、爛性、欺騙、背叛和無止境的慾望。幾乎把世間的丑惡毫無保留地展示在大家眼前。它就是小李子主演的《華爾街之狼》。
其中可能會讓人感到庸俗以及瘋狂到誇張的墮落糜爛，劇情手法也猶如打了雞血無時無刻不喪心病狂般的慶祝狂歡，其實這才是本片的魅力所在。
激情?征服?慾望，會讓你覺得十分自然與親切。因為那才是你夢寐以求的，不要拒絕道德上的否定，它本就是藏在每個人內心深處的人性。
其中有一幕最為深刻，就是小李子初到華爾街求職股票經紀人時，老闆漢納對他說的一番話。
「股市其實是不存在的，沒有人知道它會漲會跌還是會持平，但只要你講出來，總會有人會相信，對於我們來說，我們什麼都不創造。」
這句話似乎同理於中國樓市。中國房價未來會漲還是會跌，只要有人預測，就肯定會有人相信。這就是市場，虛無而又存在。
就比如元旦這段時間，業界舉辦了一場「房地產盛會」。主講人是克爾瑞研究（號稱中國房產第一智庫）的CEO丁祖昱。
2000多人的會場，雲集圈內眾多「大佬」，結果卻華麗麗地上演了一場預測鬧劇。
子木只能說丁博士的預測境界已經升華到可以脫離世界的水準了。
因為前段時間，財政部長肖捷才勉強發文表示「2019年中國才能完成房產稅立法」，恰恰也是前幾天，中央嚴批了海南的環保問題，責令整改海南房地產市場。
結果會上丁博士卻自信滿滿，義正言辭道：「2018年房產稅會落地」且「2018年海南會勃起」，「中國2017年房地產市場已遭遇天花板」等等。
會還沒結束，就引來了其他很多自媒體大V的瘋狂diss。
不過也正常，因為丁博士曾經也預測過「2017年中國房地產銷售面積回落至13億-14億平方米」，打臉的是2017年中國房地產市場卻創下了歷史記錄，銷售面積跑到了16億平方米。
失測已為常態，但同樣也有台下的2000多人為其搖旗吶喊。
發現沒，是不是和我上文提到的華爾街真相如出一轍？「無論有人說什麼，總會有人相信」。
只能感慨，當今社會，任何事情都在追求節目效應而忽略其本質，對學術有嚴謹追求的和擁有愛智求真的精神的「專家」成為了稀缺物種。
那麼在講完樓市本質之後，我們來講今天的主題。
大家都知道，市場上有人喊漲，也有人喊跌。自然就分為兩派。俗稱多軍和空軍。
空軍
絕大部分是剛需族，想買房還買不起房，所以盼著房價跌，跌的越多越好，最好崩盤。大家都有房子住，就不用考慮房價問題了。一旦房價漲起來就怨氣橫生，罵政府罵開發商罵炒房客。彷彿這個世界都是罪惡的。
多軍
大部分是有房的，有改善需求。所以盼望房價多漲一點，多賣點兒錢換新房。
但很多軍也不好過，高位接盤，每個月幾乎一半甚至更多的工資用來還房貸，生活壓力太大，沒有誰能幫到自己，怕失業，怕生病，怕一切需要花錢計劃之外的事情，生活質量比買房之前差的不是一丁半點兒。
所以只有房價一路上漲，即使不可能賣掉自住房，他們也可以從中獲得一些心理慰藉，從而讓自己心理平衡一些。
其實真正的多軍是不說話的，他們只會偷偷的買了房子囤起來，也不會好心提醒你趕緊買房，房價要漲之類的。畢竟之前多了一個人買房，之後也就少了一個自己房子的接盤俠。
每逢房價大漲之時，也是多軍和空軍的大戰之日。尤其2016到2017年這輪大漲，雙方各持觀點，頗有魚死網破之勢。那麼下面，子木就為大家盤點一下，對於未來，多空軍之戰誰將更勝一籌。
第一場戰役：利率
之前子木曾在《回顧中國房產三十年?》這篇文章里，用了4000多字的篇幅講明利率對於房地產市場的重要性。看市場真假調控就看首付比例和貸款利率。
空軍出招：全球加息周期已經開始，同時，央行在2017年全年的貨幣投放比較克制，M2增速屢創新低。
市場利率的持續上漲也導致房貸額度吃緊，按揭利率穩步上調，按揭利率從取消折扣到基準利率的1.1倍、1.20倍、1.30倍??購房按揭利率必然會更高，貸款額度更緊張。
利率上調，購房者將承擔更大的壓力。所以將會有更多人選擇觀望，市場交易量下跌，從而供大於求，房價下跌。
多軍接招：雖說美國加息已成定局，但是中國國情當頭，加息會引發金融系統性風險，同時影響中國的經濟增速，而且目前市場利率相對較低，美聯儲加息對中國樓市並造不成很大的影響。
子木觀點：2018年，中國市場經濟註定會很難受。
一邊是系統性金融風險（債務危機）要求貨幣寬松和低利率，另一邊是資本外流蠶食外儲、施壓匯率，當局是在籠子里做決策。
前期，中國可以通過加大金融監管和「定向加息」的方式抵沖美聯儲加息的影響。但是如果美聯儲持續加息，中國勢必會有扛不住的一天。
目前利率已經市場化，大家有沒有發現，雖然基準利率不變，但是所有銀行給的房貸利率都很高。如果中國扛不住了，就只能放任匯率貶值，匯率市場化，來保外儲，同時減輕了印鈔的副作用（為印鈔松綁）
所以銀根縮減的大環境下，勢必會影響到居民購買力。所以子木認為空軍會略勝一籌。
第二場戰役：人口之戰
空軍出招：近年來，中國人口逐年減少，我國已經步入「人口老齡化」階段，「人口紅利」的優勢也在逐漸減少。
2017年全國人均住房面積已經達到了40.8平，所以說未來房子是夠住的，房子未來會被一般商品化。那麼供大於求是遲早的事情，房價也就會隨之下跌。
多軍接招：雖說中國人口在逐年減少，但是別忘了中國目前正處於最重要的歷史階段-城市化。
城市化建設勢必會推動人口對房屋的需求，棚改促使農村人口向城市轉移，城市發展帶來的虹吸效應促使三四線人口向一二線城市轉移。況且未來大家會不斷地提升自我需求，提升獨居率，房子是永遠蓋不夠的。
子木觀點：19大提出，我國社會主要矛盾現在已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。
而房子則是滿足美好生活的重要基礎。未來居民的獨居需求會促使房地產業的不斷進步與發展。
接下來更重要的是中國各大城市群的升級，以一線城市帶動周邊二三線城市的整體發展。
未來一線城市是財富和權利的象徵，二三線是產業的延伸。那麼人口的定向流動勢必會促使房地產市場格局發生變化，凈流入人口城市的房價必然會漲下去。
所以，長期來看，多軍此戰會略勝一籌。
第三場戰役：調控
空軍出招：2017年是中國房地產調控出台最多的一年，一線城市房價應勢大跌，例如北京已經跌回16年年底的水平，燕郊等環京樓市更是一片狼藉。
雖然三四線城市因限價和棚改導致房價大漲，但是後期定會需求不足，價格回落至當初。
且長效機制已經確立，租賃勢必會主導今後的房地產市場。而且殺手鐧「房產稅」一旦落地實施，投機炒房將不復存在，房價大跌指日可待。
多軍接招：每輪調控從來都不是為了讓房價下跌，而是為了抑制房價過快上漲。目前我國地方政府的主要收入來源還離不開房地產。
如果房價大跌，超發的貨幣定會抽空樓市，跑出來的熱錢無處安放，市場加速通貨膨脹，物價飛漲，民不聊生。
長效機制的確立我們承認，但是真正目的是讓房價上漲的增速放緩。大家可以看到，只有熱線城市才會試點長租機制，為的是讓更多完全買不起房的人有一個過渡期，有房可住。
而且美國日本施行房產稅這么多年，房價照樣不是蹭蹭上漲嗎？
子木觀點：首先大家呼之欲出的房產稅是為了讓政府土地財政開源，而不是降房價。政策調控只要限死，房價必然下跌，但有些地方卻留了口子。
就例如二三線城市的上漲，其實大部分是因限價政策出台後才激起的反映，正所謂，窗戶紙撕開的洞比門都大，其中的原因大家應該都清楚。
有句話講的好，完全競爭條件下無法存在合作。目前二三線城市都處在同一跑道上，相互競爭，你追我趕，誰都想進入新一線，誰都不甘人後。
但是嚴政之下，所有城市都被迫停下腳步。一開始還好，慢慢的就會有人偷偷摸摸的想往前湊上一步。
這種選手分為兩類城市：一類是之前大家都漲的時候，還沒開始漲，就被連帶調控了，感覺自己很冤枉；另一類是完全抵擋不住「人才的誘惑」，比較貪婪，畢竟人才才是一個城市的血液。
比如這段時間直接宣布取消限購的蘭州，還有通過人才政策玩隱形放鬆限購的南京等。
所以子木認為，出台調控只是是為了解決「一邊倒的供需」所帶來的社會問題，有吸引力的城市，調控過後照樣春季盎然，沒吸引力的城市，調控過後必一潭死水。這一戰，多軍略勝一籌。
其實接下來子木還准備繼續盤點第四場戰役「土地」還有第五場的「租售比」等。但是感覺觀點太多，反而讓大家迷失了方向，也埋沒了這期的主題。
昨天有位粉絲在後台留言說：「其實你就是看多一二線，看空三四線，讓大家都去一線城市買房，居心叵測！」
我只想說的是，看多看空這些都不重要。
重要的是在這個無法改變的大趨勢下，我們要選擇怎樣「合適」的生活。
中國這么大，做到資源完全分配絕不可能。
子木只希望未來一二線城市可以成為有追求有夢想的年輕人的聚集地，大家可以在此盡情拼搏，追求站在食物鏈頂端的夢想；三四線城市則可以成為百姓安居樂業的宜居城市，無憂無慮，天倫之樂。
而不是所有城市都被房地產綁架，年輕人因高企的房價而失去對生活的憧憬。
再者，市場也絕不會因為看多或者看空而演變，多軍和空軍所尋找在心理上的慰藉和一廂情願在事實面前也一文不值。
所以千萬不要輕易站隊，然後持著自己的理論無休止的抨擊對方，那又有什麼意義？
真正的智者是置身事外，站在旁觀者的角度理性分析。
市場沒有絕對，只有相對。
例如，子木對一二線看多，對三四線看空，對二線城市杭州武漢看多，重慶西安看空，對北京的通州看多，對石景山看空。那你又說我是什麼軍呢？
Ⅶ 廈門上李的房價
目前應該抄是5500至7000左右吧襲
那邊有不少房子是只有使用權的，買的時候要注意一點
另外汗一樓上的朋友：P
上李在曾厝垵的旁邊，到這里看地圖
http://www.8684.com/station/10/%C9%CF%C0%EE/map
不是在灌口旁邊，灌口的樂活小鎮目前售價應該也是在5000至7000吧
有經過上李公交站的公交車目前好像只有三路：87、531、旅遊二線
Ⅷ 現在江津李房價多少
正在江津區的房價大概是一兩萬元一平
Ⅸ 李先生購置住房,總房價560000元，首付按照總房價的20%計算，其餘從銀行貸款，年利率為5.23%，分25年半還清
回答如下：
房價56萬元，首付20%為11.2萬元，需貸款44.8萬元，貸款期限25年半（306個月），年利率專5.23%，等屬額本息法還款。月還款額計算公式：
月還款額=本金*月利率*(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]
式中：月利率=年利率/12，n表示貸款月數，^n表示n次方，如^306，表示306次方（貸款25年半、306個月）。注意：計算(1+月利率)^n-1時，要先將小括弧內的算出來，乘方後再減1。
將以上數據代入公式：
448000*（5.23%/12）*(1+5.23%/12)^306/[(1+5.23%/12)^306-1]
=2653.902432
=2653.90元。
月還款額為2653.90元。