㈠ 大家認為唐冶新城怎麼樣啊
今年下半年以來，隨著唐冶新城規劃浮出水面和破土動工，濟南「東拓」的發展戰略開始有了實質性的進展，新區開發也由此邁出了實質性一步。這不僅是城市發展進程中的關鍵，也是濟南房地產市場新板塊崛起的一個亮點。
唐冶新城位於歷城區郭店鎮和港溝鎮境內，東至圍子山，西到繞城高速公路東線，南臨經十東路，北靠膠濟鐵路，規劃總面積約18平方公里。據歷城區有關部門負責人士介紹，整個片區將以世紀大道為軸心，政治、文化 、商業為主要功能，它不僅是東部新城的重要部分，而且是歷城區的政務和文化中心部分。
從唐冶新城規劃落定以來，整個區域受影響首當其沖的就是地價，「一夜之間暴漲」的局面也在潛藏醞釀。據業內人士透露，2002年唐冶新城周邊一帶的地價每畝近30萬元，經過道路的改善和新城區的規劃，如今地價每畝接近100萬元，有的開發商甚至每畝過百萬轉手。由此可見，唐冶新城區域未來的房地產市場也將成為整個樓市的熱點板塊。目前唐冶新城周邊房地產開發狀況看，雖然有些地塊已有所歸屬，但真正啟動的房地產項目並不多，這與生活配套相對不完善及開發商對當地市場的觀望息息相關，但隨著未來三至五年唐冶新城的開發建設，這里的房地產市場也會活躍起來。從前幾年三聯城建開發的鳳鳴山莊花園洋房看，近期二手房交易中房價已接近每平方米4000元，而由經十路沿線向東正在熱銷的蟠龍山水別墅區，其別墅價格每平方米也達4000多元。
在談到該區域的發展前景，泰山地產蟠龍山水負責人稱：「唐冶新城的發展，進一步奠定了東部板塊在城市發展中的位置。雖然蟠龍山水距離唐冶新城向東還有一段路程，但從近期消費群體看，唐冶新城的動工對項目起到了推動作用，東部的人文、自然環境已廣泛被消費者認可，他們認為從東部的長遠發展看，無論投資還是自居，都值得考慮。」
㈡ 10月濟南商品房均價9974元/㎡ 新房價格將破萬
早在十月中旬，濟南市二手房均價過萬的消息便不脛而走，據資料顯示，10月第二周，濟南市二手住宅均價為10051元/平方米，終於突破萬元大關。其實二手房均價過萬早已是意料之中的事，3月20日,濟南學區重新劃分的消息一經發布,便引發房產市場連鎖反應，二手房市場成交量明顯比去年增加，不少業內人士分析，二手房均價過萬也只是這個過程中的一個節點罷了，按照正常的走勢，未來教育地產成交價還將繼續攀升，這也必然會帶動著二手房均價整體上升。
正當人們還沉浸在二手房均價過萬的震撼中時，濟南市新房均價也將要過萬了。據統計，10月濟南市新房均價達到9974元/平方米，相比9月漲幅達到1.59%，按照這樣的增長幅度，11月濟南新房均價過萬已經是板上釘釘的事。從去年的11月到今年10月，整整一年的時間，濟南新房均價從8844元/平方米增長到了9975元/平方米，增長了1131元，漲幅達到12.8%，平均每月都有近100元的增長。
從各區房價來看，歷下區最高，均價為11899元/平方米；市中區也已超過萬元，均價10110元/平方米；歷城、高新、天橋、槐蔭四區房價接近，在8500—9100元/平方米左右；而章丘、長清、濟陽、商河四縣區則「拖了後腿」，均價在2988—6200元/平方米之間。
近幾個月來，「時光碟」、「日光碟」「剛需盤」等字眼最為活躍。省城每次出現性價比較高的剛需盤，伴隨而來的必然是「瘋搶」，這說明省城剛需依然堅挺。購買力的旺盛造成了剛需住宅的供不應求，在濟南主城區，萬元以下的剛需盤已不多見，諸如西客站、唐冶、章丘、長清等新興區域逐漸受到熱捧，高房價也隨著這樣的走勢在向外擴延，周邊區域的房價不斷升高，催促著城區的擴建，在這樣的循環中，省城房價整體升高必然成為趨勢，新房價格過萬也必然會到來。
（以上回答發布於2013-11-20，當前相關購房政策請以實際為准）
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㈢ 從唐冶土拍看樓面地價與房價到底什麼關系
前陣子唐冶片區地價遭開發商瘋狂抬高的新聞想必大家都已知曉，據相關人士計算，某塊地皮的樓面地價已經超過了周邊在售商品房的單價。這意味著什麼？想知道這意味著什麼之前，咱們先對樓面地價進行一個知識普及吧。
定義：
樓面地價最簡單的意思就是單位建築面積平均分攤的土地價格。
樓面地價是房價的主要組成部分之一，與建造成本、開發利潤、相關稅費等共同構成了商品房的市場價值。同時，樓面地價又是特殊的土地單價，是土地上建築物面積均攤的土地價格。在通常情況下，樓面地價是按照建築面積均攤的土地價格。
對樓面地價也可簡單理解為在土地上蓋出房子後，每單位售價中所包含的土地成本。樓面地價能最真實地反映建築單價中所包含的單位土地成本價格。在現實中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。
在當前的國有土地出讓中，正式掛牌的土地都會有規劃部分要求的容積率，作為這塊土地開發的附加標准，那麼開發商在拍地的同時，就能得知這塊地所能實現的建築總面積，樓面地價怎麼算才是最准確呢？其實，發展商只需根據自己的舉牌價格核算出，購買土地的成本平攤在將要實現的建築面積中所佔的費用，然後在加上建安成本，稅費成本，營銷成本等相關費用，就可算出這個項目將來要出售的成本價格是多少，對比當前此地塊周邊的同類型項目的銷售價格，就能知道自己的利潤空間及運營風險。
所以樓面地價已經成為房價的重要組成部分，是開發商要考慮的，也是政府應該看到，作為購房者只有了解到什麼是樓面地價才能了解開發商的實際成本，再了解樓面地價怎麼算，就可預算出開發商的利潤空間，對購房有一定的指導意義。
計算公式：
樓面地價具體分為以下幾種計算方式：
樓面地價=土地總價÷規劃建築面積 =土地單價÷規劃容積率
規劃建築面積=土地面積×容積率
容積率=地上建築總面積÷規劃用地面積
舉個例子：如果某塊土地面積為13145平方米，容積率為3.2，建築密度≤25%，綠地率≥25%，建築高度≤80米。最後成交價為4.63億元。樓面地價=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方。也就是建成後每平米商品房在購買土地上的成本，還要考慮到建設費用和其他費用，所以看地價識房價是一個很有效的方法。
樓面地價與地面基準地價相比，樓面地價具有理解容易，操作簡便，易於應用，更新方便等特點，是政府和開發商都樂於接受的計價方式。
（以上回答發布於2016-12-27，當前相關購房政策請以實際為准）
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㈣ 十個熱詞回望2017年濟南樓市
「房住不炒」已成為樓市主旋律，剛剛過去的一年，購房的種種經歷給不少濟南人留下深深的烙印。
從2016年年底樓市調控加碼到2017年「四限」，這一年濟南房地產市場調控政策迭出，最終樓市和土地市場雙雙趨於平穩。推開2018年的窗戶，租購並舉、住房租賃正向我們走來，符合房地產平穩健康發展長效機制的輪廓已逐漸顯現，並朝讓全體人民住有所居的目標穩步邁進。
關鍵詞1 調控升級
4個月調控雙擊，樓市進入「四限」關注指數：★★★★★
自2016年「12·26」樓市調控新政落地後，至2017年3月，新建商品住宅價格經歷環比「兩跌一平一漲」，熱點區域房價還是有上漲壓力。基於此，2017年「4·19」最嚴樓市調控政策出台，限購限貸加限價限售，濟南房地產市場調控政策前所未有地嚴厲，在需求和供應端同時發力，買房、賣房環節全覆蓋。
本著打擊炒房的最嚴樓市調控政策出台後，首付六成對外地剛需「殺傷力」過大，尤其是剛畢業幾年的外地來濟年輕人，很多人幾乎對買房不抱希望。在2017年5月開始的二線城市「搶人大戰」的背景下，濟南一方面取消購房落戶面積的限制，另一方面出台「人才新政30條」，同時限購細則對外地剛需購房「微松綁」：外地本科學歷社保繳滿半年視為享有濟南本地居民同等購房政策，首付三成即可。當年6月，外地本科購房細則落地，掃除了剛需購房後顧之憂。
關鍵詞2 天價車位
賣房捆綁車位，價格花樣飆漲關注指數：★★★
春江水暖鴨先知。2016年「12·26」樓市調控升級後，傳導到市場上，開發商最先出招應對：買房不買車位或地下室，對不起，不賣了。以捆綁車位來說，2017年春節過後，東部多個樓盤爆出「天價車位」的新聞，而一份「車位價格地圖」顯示，東部多數樓盤車位價格在「20萬+」，西部則是「15萬+」，整體來看，「買得起車卻買不起車位」的情況很現實。
不僅「天價車位」扎心，個別開發商捆綁銷售「天價地下室」，動輒三四十萬元，讓購房者望而卻步。後來，省住建廳開展嚴打囤房炒房的專項行動，並處罰一批違規房產商和中介，上述現象有所收斂。
關鍵詞3 一房難求
開發商玩飢餓營銷，頻演夜間開盤大戲關注指數：★★★★
2017年春天開始，濟南市場上演了各種買房故事，幾乎所有樓盤都是開盤售罄或者基本售罄，每次開盤幾乎就是一次搶房大戰。
當年3月下旬一天的深夜，記者曾在西客站片區一樓盤現場經歷了「半夜賣房」：當天，附近樓盤開盤即告售罄，從上午開始，該樓盤購房群里流傳開發商要開盤，均價9000元左右，購房者湧向售樓處，一直排到夜裡12點以後，有信心動搖的人離去，還有聞訊不斷趕來的人加入搶房大軍。次日6點左右，開發商突然開門認籌，徹夜排隊的人如意選到房子，而提前離去的則欲哭無淚。
樓市不只是「半夜賣房」，還頻頻上演「半夜認籌」的大戲：唐冶一熱點樓盤在眾多購房者不知情的情況下半夜啟動認籌，引來被剝奪知情權的購房者一片聲討。誰想到這只是開始，後續多個樓盤陸續上演了一幕幕夜間開盤的大戲。
關鍵詞4 全款買房
熱點區域「房挑人」，「三成」剛需很傷關注指數：★★★★
2017年買房，「全款的請進門，三成的別擠門口」，一句網路流行語讓很多購房者感同身受。
由於信貸政策收緊，不僅首套房商貸利率上浮，放貸時間也在加長，對於開發商來說，全款買房可加快資金流轉速度。因此，上半年東部一些高端樓盤全款優先選房的做法，在下半年開始大范圍傳導到剛需樓盤。有的樓盤即使不要求全款優先，也要求首付六成優先，首付三成的客戶直接被無視。此種現象在2017年11月以後有了改觀，國家發改委、住建部部署對商品房銷售價格進行聯合檢查，重點查處9種違規行為，聽懂了「房住不炒」的最強音，市場切換風向，有的樓盤悄悄地將首付三成客戶請回來。
關鍵詞5 「宇宙中心」
唐冶熱點樓盤扎堆，土拍吸金近163億關注指數：★★
熟悉西甲的球迷一聽說「宇宙隊」，頓時會心一笑：又說我巴薩呢!你可知濟南有個「宇宙中心」?它就是唐冶片區。
以前唐冶給人的印象是邢村立交東、繞城高速外，自從2016年6月底唐冶土拍過後，一年多來，該片區集中了龍湖、綠地、魯能等多個大盤，是2017年濟南樓市供應的主力地區，不斷被熱炒和關注，因此被網友調侃為「宇宙中心」。
時隔一年後的2017年8月唐冶土拍，是主城區土地市場一次「解渴」大面積土地供應，共推出1532畝土地，結果該片區入賬162.94億元，超過CBD的4座超高層地塊土地出讓金總和，成為濟南土拍「吸金王」。
關鍵詞6 秒光和日光碟
開盤售罄頻現，最快6秒清盤關注指數：★★★
進入2017年樓市下半場，迎來傳統的「金九銀十」，開發商推盤節奏加快，單價1.5萬元以下剛需盤去化屢屢保持高位。
當年9月，濟南市場有24個項目加推，熱點剛需樓盤開盤售罄成為常態。比如，一全國品牌房企採用手機線上開盤，6秒清盤。在科技助力開盤，創造「奇跡」的同時，由於系統宕機，部分購房者在開盤前被「踢」出系統，遂引來質疑：開發商開發、運營的在線選房系統，其公平、公正性誰來監督呢?在線選房「秒光」不是輕易能復制的。拿2017年12月中旬啟動認籌的萬達城來說，集中推出2700多套房源，也准備採用在線選房模式，卻因「全款認籌」引來投訴太多，被緊急叫停。
關鍵詞7 公貸新政
樓盤拒絕公積金貸款，或被停網簽關注指數：★★★
買房「歧視鏈」中，與三成首付客戶同樣不受開發商待見的，還有公積金貸款客戶。目前，公貸首套房利率3.25%，而商貸首套房利率上浮10%後為5.39%，假設貸款60萬元，按揭30年，每月等額還款的話，純公貸比純商貸的利息少27萬元。
對於樓盤拒絕公積金貸款現象，先是濟南出台新政，開發商只有先辦理公積金貸款樓盤准入才能開通網簽系統，對存在阻止或變相阻止使用公積金貸款，情節嚴重的暫停網簽;接著，住建部、財政部等四部門下發通知，明令房企不得拒絕公積金貸款，還要求房企做出書面承諾，並現場公示。
關鍵詞8 最高限價
5輪土拍落地，「攢」下41萬㎡安置房關注指數：★★
2017年「4·19」樓市調控中，對居住用地出讓實行最高限價政策。新政從2017年8月唐冶土拍落地以來，截至當年12月31日土拍收官，5輪土拍後，政府儲備性安置房面積共410888平方米。綜合來看，唐冶土拍競儲備性安置房面積最大，其次是漢峪土拍。2017年12月土拍，開發商拍地趨於冷靜，觸發最高限價的只有2宗地，競儲備性安置房面積只有8000平方米。
關鍵詞9 住房租賃
濟南版新政，令人期待關注指數：★★★★★
從山東出台住房租賃新政，到濟南版住房租賃新政完善中;從山東公布32家住房租賃國企名單，到濟南官方租賃平台「訂制」中……可以預見的是，2018年濟南住房租賃市場將迎來破局，朝讓全體人民住有所居的目標扎實邁進。
關鍵詞10 樓市走向
（以上回答發布於2018-01-02，當前相關購房政策請以實際為准）
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㈤ 「三高」催生泛豪宅化時代 警惕搶房背後的風險
隨著城市化進程的推進，濟南市主城區內幾乎沒有可開發的優質土地了，那麼稀缺優質的土地資源基本上都聚集在周邊區域，因此城市周邊區域就變成了各大房企的主場戰。從6月底濟南的一場土地拍賣可以看出，目前土地成交都呈現出：「高溢價、高總價、高單價」的三高特徵，「三高」之下，考驗的是開發企業的產品創新功能，在目前市場形勢下，泛豪宅時代應景而生。
6月29日，30日，濟南唐冶片區的土地拍賣，火爆異常。其中一宗土地溢價率近300%，據搜狐焦點網統計唐冶片區目前在售的普通住宅價格在6500元/㎡左右，而歷城區唐冶新區世紀大道以北、土河以東A1地塊總面積81777平米，拍出了樓面單價7100元/㎡的價格，兩天時間，賣地收入超70億元。
地價是房價的組成部分，高地價必然帶動房價也上漲。在唐冶、雪山片區的土地拍賣過後，這個片區的區域價值也將被重新界定。
目前在唐冶片區，封盤惜售的有，坐地漲價的有，新盤開發積極入市的有……業內人士預計，從7100元/㎡的樓面價，到銷售的均價約在10000元/㎡，隨著城市開發的進行，濟南的房價格局將又一次被改寫。
從樓面價格到樓盤均價，目前不僅唐冶片區在上漲，濟南市場整體價格都在上揚。從區域開發來看，目前唐冶片區的項目普通住宅到花園洋房、別墅產品都有了，那麼高地價帶來的項目後續的開發和運營則對開發企業提出了比較高的要求。業內人士分析認為：「雖然市場成交量很好，但目前競爭也相當激烈，如果沒有好的操盤能力，不能很好的進行產品規劃，在同片區內要突破產品差異化等瓶頸才能獲得市場認可。」那麼，購房者對高品質居住環境、生活境界的追求，高地價的產生必然引發泛豪宅化產品出現。
警惕搶房大戰背後的風險
80%的人都是買高不買低，目前市場火熱的現象背後，不乏炒房者，也有部分盲目跟風者。某個區域火熱，各大開發商進駐拿地高漲，同時後續項目之間競爭激烈，消化一部分購房群體後，總會歸於平靜銷售期。
追漲抄底心理都會有，但追究最後買房欠下賬還是要自己還哦。另外如果項目再出現爛尾之類的風險，得不償失。買房有錢賺，買房也有風險，且買且珍惜。
（以上回答發布於2016-07-05，當前相關購房政策請以實際為准）
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㈥ 濟南唐冶的房價為什麼這莫高
濟南均價就高 而且西不如東
㈦ 濟南經十東路唐冶新區附近有沒有公交車的規劃
有延遲115的規劃,但不知道啥時候能實現.公交樞紐說是在建造中...但是公交公司的
許諾
,已經沒法做任何期待了,不過終歸是會有的
㈧ 宇宙第一中心唐冶是什麼梗
應該是當初濟南發展，西邊西客站的人跟東邊唐冶的人爭論未來濟南的發展方向，結果東邊贏了，西邊不服氣就說，唐冶厲害，是濟南中心、山東中心、宇宙中心。
㈨ 住宅實現爆發式增長 濟南房價將繼續上漲
據世聯怡高山東分公司最新數據顯示：2016 年上半年濟南住宅市場共成交47577 套、545.55 萬平米，同比增長43.9%和47.7%。年後3月份以來，住宅市場成交整體高位運行，3-6 月月度平均去化9582 套，較去年同期月均增長43%，創歷史同期最高水平。
上半年，在寬松的貨幣政策以及降首付等多重利好政策刺激下，市場預期持續向好。濟南住宅成交市場實現絕對爆發式的增長，甚至創造了濟南房地產有史以來的月度成交最高值，3月單月成交量破萬套，同比增長81.5%。市場銷量暴漲這一現象持續了四個月之久，如果僅從供需市場來看，短期內改變目前的供需現狀將是小概率事件。平米，套數和面積均佔到全市成交量的48%，較去年同期上漲48.4%和54.7%。高端改善項目熱銷是導致成交面積上漲的主要原因。
2016 年上半年濟南住宅市場供應了58056 套、671.24 萬平米，同比增長3.0%和5.2%。其中新增供應36264 套、403.22 萬平米，同比增長13.6%和13.5%。
今年3月份以來，濟南住宅市場一直成交火爆，市場庫存逐月降低。面對如此火爆的市場，各項目積極補貨，上半年市場新增房源佔到總供應量的60%以上。從各區域的供應來看，東部已然是住宅供應的絕對主力區域，市場上接近半數的供應均來自東部。上半年東部市場供應了27194 套、317.22 萬平米，套數占總供應的47%，其中新增16654 套、185.80 萬平米，套數佔新增供應總量的46%。東部區域的新增主要來自持續在售項目的加推，上半年東部僅入市3 個新項目。其次是西部，西部上半年供應有所減少，供應14395 套、164.69 萬平米，套數占供應總量的25%；其中新增8979 套、100.77 萬平米。
上半年西部僅入市融創財富壹號1 個新項目，其餘新增全部來自持續在售項目。上半年表現最為明顯的為南部區域，供應5823 套、73.00 萬平米，套數占供應總量的10%。其中新增2311 套、27.90 萬平米，主要為華潤紫雲府和魯能領秀公館兩項目的加推。北部上半年供應8618 套、91.76 萬平米，套數占供應總量的15%。其中新增6809 套、73.73萬平米，套數佔新增供應總量的19%，新增主要來自華山瓏城、海爾雲世界和榮盛等項目。區域上半年入市2個新項目，為海爾瀾山公館和三箭瑞景苑。中部供應明顯增多，主要是華夏福地項目的入市帶動，區域供應2026 套、24.56 萬平米，新增1511套、15.01 萬平米,其中1300套的新增量均來自於新項目。
西部主要是品牌項目支撐片區成交，區域上半年共成交11291 套、129.4 萬平米，套數和面積均佔到全市成交量的24%，較去年同期上漲18.9%和20.0%。北部成交較為平穩，上半年共成交6817 套、72.6 萬平米，套數和面積分別佔到全市成交量的14%和13%，較去年同期上漲21.3%和23.6%。南部和中部成交量上漲明顯，南部成交主要是華潤、魯能項目，上半年區域成交5136 套、63.3 萬平米，套數和面積分別佔到全市成交量的11%和12%，較去年同期上漲146.7%和143.7%。中部是因為新項目的入市熱銷帶動，區域上半年成交1483 套、16.4 萬平米，較去年同期增長了1021 套和9.98 萬平米。上半年，樓市的火爆成交助推了房價的上漲，濟南住宅整體均價9505 元/平米，同比上漲14.3%。房價上漲明顯，一方面高端項目頻推，改善性需求爆發；另一方面銷售市場持續向好，各項目庫存量不足，價格上漲。
從各區域的價格來看，除了中部價格出現下降以外，其他區域的價格均呈上漲趨勢。尤其東部市場領漲勢頭最為明顯，目前東部區域成交均價已經突破萬元。隨著「6.29」唐冶地王的拍出，下半年東部價格或將繼續上漲。
2016年上半年住宅市場總結：
1、庫存量持續降低，供應布局繼續東進。
住宅市場庫存面積持續降低，整體來看濟南仍然是供需較為平衡的市場，而新增供應受市場刺激增長穩定；東部成為整體市場供應的絕對主力，區域發展將持續向東。
2. 成交爆發式增長，高端改善項目量價齊升。
上半年濟南住宅銷量井噴，實現絕對爆發式的增長，3 月份以來，月均銷售9582 套，較去年同期月均增長43%。3 月單月銷量更是破萬套，創造了濟南房地產有史以來的月度成交最高值。從成交結構性分析來看，剛需依舊是市場成交主力，但今年改善類項目成交佔比明顯增多，且實現量價齊升，剛需項目雖然銷量上漲，但價格漲幅較小。
3. 東部價格領漲，東西區域分化持續拉大。
住宅市場價格在政策背景、本地供需市場變化、二手房價格傳導等多重因素影響下，價格增長十分明顯。尤其是東部市場領漲勢頭最為明顯，目前東部區域成交均價已經突破萬元。而反觀供應量也相對集中的西部區域，明星項目和品牌項目支撐著片區成交，其餘在售項目走量一般。預計「6.29」唐冶地王拍出的標志性事件之後，未來將持續促進東部房價的上漲，而現在的唐冶片區重新定義了片區價值，未來會進一步打破了濟南的價格體系。
以上觀點、數據來自山東世聯怡高物業顧問有限公司半年報。
（以上回答發布於2016-07-22，當前相關購房政策請以實際為准）
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