A. 購房知識：搞定讓人頭疼的房地產行業術語
買房一直都是購房者們的頭疼事，很多的購房者們在買房子的時候總是會被置業顧問忽悠的一愣一愣的。到底該如何搞定這些讓人頭疼的行業術語呢？今天就讓小編來教給你怎麼樣分辨出這些行業術語。
定金、訂金、認購金、誠意金，這么多「金」你分得清楚嗎？建築面積、使用面積、公攤面積、贈送面積，這么多「面積」你知道你家到底有多少面積？普通公寓、酒店式公寓、商務公寓，這么多「公寓」哪一個投資更劃算？綠化率、綠地率，開發商樓書上顯示的你家小區綠地到底有多大等等。
「四金」認清楚
「定金」不能退
定金
定金是在合同簽訂或履行之前，支付一定數額的金錢作為擔保的擔保方式，又稱保證金。《擔保法》第八十九條規定：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務，應當雙倍返還定金。
訂金
訂金是在購房者與開發商就房屋買賣的意向初步達成協議後，准備進一步協商而簽訂的臨時認購協議。買方支付訂金即取得了在此期限內的優先購買權。訂金在合同正常履行的情況下，成為價款的一部分；在合同沒有得到履行的情況下，不管是給付一方當事人違約，還是接受方違約，都要原數返回。
認購金
「認購」就是購房者表現出買房的誠意，這個誠意需要通過繳納「認購金」來體現。在繳納「認購金」後，購房者可以獲得房屋的優先購買權，並在房價上享受一定程度的優惠。
誠意金
誠意金即意向金，這在中介與買房和賣房雙方簽訂的合同中多有體現。其實法律上並沒有「誠意金」之說，中介與買賣雙方之所以簽訂誠意金條款，主要是由於我們交易市場的誠實信用體系還不健全，交易主體為了各自的利益往往會違背誠實信用的原則，從而損害一方的利益。
置業建議：購房者需要謹記的是，「定金」在繳納之後，是不能退還的。而「訂金」、「認購金」、「誠意金」在購房者選擇放棄購房時，是可以無條件退還給購房者的。但即使是這樣，購房者在簽訂任何條款時都要看清楚，要留個心眼。
房產證上百平米住房
你能享用多大面積
建築面積
建築面積專業的說法是指，住宅建築外牆勒腳以上外圍水平面測定的各層平面面積之和，在房屋買賣中開發商就是以建築面積來計算價格的。購房者購買一套房子的建築面積，即寫在房產證上的產權面積，包括套內使用面積、套內牆體面積和公攤面積。
使用面積
每戶建築面積減去套內牆體面積再減去每戶公攤面積，即為套內使用面積。簡單地說，就是把你家所有地面全鋪上地毯，能鋪多少面積的地毯，就是多少的套內使用面積。
公攤面積
建築內的樓梯電梯間、消防通道，為本樓服務的配電房、水泵房等附屬設施用地，外牆水平投影面積的一半，這些全部計算為公攤面積。
贈送面積
隨著國家政策對建築的標准和規劃設計要求越來越嚴，今後贈送面積也會越來越少。但是，購房者需要時刻注意的是，贈送面積不是越高越劃算。很多樓盤號稱的贈送面積，實則是鑽了法規的空子，並不能夠被房屋管理部門所認可。
置業建議：售樓小姐向購房者介紹的一般都是房屋的建築面積，所以，購房者必須問清楚，自己房子的公攤面積有多大，多層一般在10%左右，高層一般在15%~20%，公寓則更高一般在20%~25%。購房者今後住進房子能夠享受到的面積，其實是建築面積減去公攤面積再減去套內牆體面積之後，你的套內使用面積。在交房時，購房者如擔心面積有誤差，可以聘請專業的測繪公司對房屋進行測算，房款可以少退多補。
一字之差
綠化面積差得遠
綠地率
綠地率是用來描述居住區用地范圍內各類綠地的總和與居住區用地的比率，包括公共綠地、宅旁綠地等。
綠化率
准確的說法應該是「綠化覆蓋率」，是指項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。
置業建議：購房者翻開所有開發商的宣傳手冊，上面全部寫的都是「綠化率」，那是因為綠化率一般都會比標準的綠地率要高一些，看起來自然讓購房者感覺小區的綠化水平比較高。一般而言，國家對綠地率的要求在30%左右，而開發商的宣傳中綠化率一般都在40%左右。
投資公寓
先摸清土地屬性
普通公寓
也叫居住型公寓，一般都為住宅產權類型，具有70年產權、戶型面積小、精裝修可以拎包入住等特點。
商務公寓
通常為40年產權，投資者可以用來居住也可以用於商務辦公，其物業管理和水電氣等費用屬於商業標准，要高於居住型公寓。
酒店式公寓
擁有獨立產權，配置包括廚衛在內的綜合套內物業，由物管公司提供酒店式的保潔、物業、租賃服務等。投資者一般可以像普通住宅一樣居住或出租，也可以交由物管方以酒店形式出租，獲得投資回報。
置業建議：
無論是投資還是自住，購房者都需要先摸清公寓的土地屬性，到底是70年的住宅使用期限還是40年的商業地產使用期限。除此之外，在水電氣方面，購房者也要弄清楚是居民用水用電還是商業用水用電，兩者之間的價格差距相當大。並且，有的公寓因為產權的原因，是不能通天然氣的，購房者在購買前需謹慎。
（以上回答發布於2016-12-21，當前相關購房政策請以實際為准）
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B. 公寓投資講究入市時機 要注意細節
公寓投資同樣要講究入市時機
■主人公：左先生
■年齡：約40歲
左先生與太太共同創辦了一家小型貿易公司，手頭有點閑錢。幾年前某天，左先生與朋友約在珠江新城吃飯，朋友因故遲到，無聊的左先生就跑到旁邊一個樓盤看樓，這個樓盤當時主推公寓，產品面積不大，約40平方米；當時珠江新城樓價剛剛步入上升通道，還不算貴，公寓售價約為1.6萬元/平方米，總價60多萬元。
銷售人員算了筆賬：公寓每個月可租3000元，一年下來可收3.6萬元租金，投資回報約為5.6%，左先生頗為心動。剛好他有朋友與開發商有些生意來往，便委託朋友幫忙申請折扣，開發商也算大手筆，直接去掉尾數，60萬元成交。左先生覺得很滿意，於是下了2萬元定金，打算兩個星期後簽訂正式合同。
簽合同前，左太太先去看樓。她到附近的中介地鋪了解了一下租賃行情，發現銷售人員所說的月租3000元是指有統一管理的酒店式公寓，至於左先生下定的這種零散出租的公寓，每個月的租金回報只有2000—2500元，扣除管理費等支出後，年投資回報只有4%左右。
而且左太太也不太喜歡公寓的戶型設計：廁所是黑廁，無法通風；公寓不帶陽台，無法晾曬衣服，「租房子的人多半是剛工作不久的畢業生，有錢的自己買房了，沒什麼錢的總不可能每天都把衣服送去乾洗吧？」
越想越覺得有問題，左太太每天都叮囑丈夫去退定金。左先生覺得太太也有道理，找朋友好不容易才把定金拿回來。「沒想到樓價會漲得那麼快！如今這個樓盤的二手價應該是3萬多元/平方米，如果當時買了，已經賺一倍多了！」
公式寶」（粵語，指錯失投資良機），但左先生還是認為，對樓盤本身的判斷其實並沒有錯，錯在沒跟上大市。「當時無論買什麼樓，現在都漲價了。我老婆的擔心也有道理，否則我當時也不會認同而退訂。購買公寓需要注意很多平時不太留意的細節，特別是打算將商務公寓當作住宅使用或出租的買家，除了有沒有晾衣服的地方以外，有沒有獨立的烹飪空間，我想也是很重要的。」（文/圖 梁棟賢）
（以上回答發布於2016-07-06，當前相關購房政策請以實際為准）
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C. 菜鳥購房：新手購房之如何看房屋質量
真正的行業專家告訴你如何看房子的質量購房者並不一定懂得建築質量如何鑒別，那麼如何才能避免建築質量問題呢?自己去多看看有些用處，但購房者畢竟不是專家，有時實在沒有別的辦法，要謹記一點就是要選擇有信譽的開發企業。除了開發商信譽外，購房者對較中意的住房最好從其施工階段就開始考察。經常到工地去看看，看其施工過程是否規范。雖然購房者不能進行全面對照判斷，但窺一斑見全豹，從一些細節即可大致評判。
一、基礎部分
基礎的形式是多種多樣的，例如大家看到最多的樁基礎、箱形基礎適用於高層住宅，而低層的別墅和多層的公寓一般用條形基礎就可以了，當然要根據當地的地質條件來決定採用什麼形式的基礎。高層住宅的地下室或地下停車庫一般就是利用箱形深基礎來建成的。基礎和其他的一些鋼筋混凝土受力構件在房屋建好以後我們就無法看到了，但這些隱蔽工程在建造和竣工時都有相應的質量監理報告和竣工驗收報告，通過這些報告資料我們就可以驗證該房屋的主體質量情況和它的安全性能。相反如果開發商或中介機構無法給我們提供這方面的資料，那麼我們就有理由懷疑該住宅的可靠性。
二、牆體
鑒別外牆面施工質量的目測方法可分為幾種情況，如果外牆面採用飾面磚，就應該主要觀察是否有脫落和凸凹不平的現象，飾面磚的接縫是否水平和垂直，飾面磚的色彩、質感是否協調。如果外牆是水泥砂漿再塗以牆面防水塗料，我們就要觀察水泥砂漿是否脫落或有裂縫；清水磚牆目前在低層別墅中應用得較多，這種牆面具有古典和莊重的意味，我們要注意的是清水磚牆的溝縫是否飽滿，磚是否密實。在觀察外牆時還有很重要的一點要提醒大家，如果發現外牆出現的裂縫有貫穿性的，那麼此房屋一定在設計或施工的某些環節出現問題，就應該請房屋質量鑒定部門進行重新鑒定。
外牆滲水是多層住宅的一個質量通病，一般有下列幾種情況：外山牆滲水，部位一般在樓板頂部，即圈樑與預制空心板搭接部位；外牆窗框滲水，這主要就是窗框與牆體之間的聯接不密實，防水性能不好而造成的；牆洞滲水，這主要是施工中留下的腳手架洞沒有封補嚴密而造成的；陽台滲水，陽台挑梁板出現倒坡泛水等。所以我們在看房時應該選擇在雨天去，注意觀察外牆的接縫處、牆面有無明顯的水印及霉點。在防水問題上我們建議盡量不要選擇飾面磚或馬賽克作為裝飾的外牆，因為貼面的水平縫隙容易積水而造成牆面滲水。對於內牆面除了觀察有無裂縫外，還要觀察牆的凸凹度，不得有較大面積的空鼓、開裂，另外水平和垂直牆線是否是一條直線也是確定牆體質量的重要標志。對於廚房和衛生間的內牆面我們一般選用漂亮的貼面瓷磚來裝飾，檢查瓷磚粘貼好壞的小竅門就是用一個鑰匙敲敲瓷磚，如果瓷磚貼得較密實則聲音越小越細，如果瓷磚貼得密實度較差則聲音越大越空。用鑰匙在一排或一列貼好的瓷磚上劃一下，就可以判斷出這些瓷磚貼的質量的好壞了。
三、樓地面
樓地麵包括兩層含義：一個是底層的地面和樓層的樓板。對於樓板首先我們要確定這樓板是預制板還是現澆板。低層和多層房屋的樓板主要是預制構件，我們要觀察樓板布板是否平整，有無裂縫，它產生裂縫的原因有兩種：一是房屋的圈樑不平和布板時座漿不勻；二是預制板的質量不過關，繞度過大。
中高層、高層房屋的樓板主要是現澆板，現澆板的整體性和防水性都比較好，我們主要觀察是否有露筋或蜂窩麻面現象，其混凝土的強度等級用肉眼是觀察不出來的，我們可以看質量檢驗報告，如果混凝土的質量過差，用手可以把凸的地方摳掉，例如在柱子的轉角處等是檢查的好地方。
在這里要特別強調的是廚房和衛生間的地坪必須是現澆整體板，不能用預制板，這是根據它們的特殊防水要求來做的，對於廚房和衛生間的地坪我們可以進行閉水試驗：灌水20至30mm深度，保持24小時，如果地坪沒有滲水現象說明是合格的。我們還要測試一下此地坪的坡度是否坡向地漏，有沒有倒坡和地面積水的現象。
四、屋面
在我們的民用住宅中屋頂的形式大多數是平屋頂和坡屋頂。屋頂最主要的功能就是防水、保溫和隔熱。對於選擇了頂層的住戶來說，屋面就是一個很重要的質量指標。首先我們要親自上屋面去查看，檢查屋面的排水坡度、出水口、檐溝的組織是否合理，落水管應安裝牢固，介面平密，不滲漏。屋面板不外乎就是整體現澆板和預制板兩種，現澆板的防水性能遠遠好於預制板。在防水措施上有柔性防水，即用油氈或防水塗料：還有剛性防水，如用細石鋼筋混凝土澆築防水層。兩種防水措施都有各自的優點和弊病，即使屋面既採用柔性防水，又採用剛性防水，也不能保證100%的可靠。屋面的滲漏多出現在結構變化的部位，比如屋面板與牆體的聯接處，伸縮縫、沉降縫部位等。屋面防水一直是困繞設計、施工單位和用戶的大問題，現在許多新型的屋面防水材料層出不窮，但筆者認為屋面防水質量的好壞主要取決於施工的質量。除了防水，還要注意屋面的隔熱和保溫，一般在屋頂都要設置架空通風層，這樣有利於空氣流動利散熱。五、樓梯
在住宅建築中樓梯多為現澆鋼筋混凝土結構，它是房屋結構中較為復雜的部分，也是體現設計和施工單位水平的一個標志。首先我們應觀察踏步高度是否一致，踏步的平整度如何，有沒有高低不平或下滑的感覺，腳踏在上面是否覺得太窄，每上一步是否覺得踏步過高，樓梯的進口高度是否過低，樓梯的扶手是否牢固。
在中高層以上的住宅中，電梯是主要的垂直交通工具，對於普通公寓，每10000平方米設置一組客梯(兩台)，而對於高檔公寓，每7500平方米需設置一組客梯，客梯與貨梯的比例是3：1或4：1，即3台客梯或4台客梯對應1台服務貨梯，服務梯可以兼作消防梯。乘坐電梯的舒適和快捷是一個判別的標准，電梯應能准確啟動運行、選層、停層，曳引機的雜訊和震動聲不得超過規定值，制動器、限速器、報警器及其他安全設備應動作靈敏可靠，另外還應有應急燈、求救按扭，高檔的電梯還應有閉路監視器。這時的樓梯就是發生緊急事故時的主要逃生通道，樓梯寬度不宜過小，樓梯口應有明顯標記，並設置防火門，還要有消防設施，如滅火器、消防水龍頭和水槍。
六、門窗
門窗是房屋中的兩個圍護部件，我們檢查門窗總的要求就是安裝平正堅固、無翹曲變形、開啟方便靈活、關閉嚴密、功能合理、便於維修，零配件裝配齊全、位置准確。
常用門窗材料有木、鋼、鋁合金、塑料、玻璃等。木門窗製作簡易，適於手工加工，是傳統一直被廣泛採用的一種形式。鋼門窗強度高、斷面小、擋光少、能防火，所用鋼門窗型材經不斷改進，形成多種規格系列產品。普通鋼門窗易生銹、重量大、導熱系數較高。現在新型發展起來的滲鋁空腹鋼門窗、鍍塑鋼門窗、彩板鋼門窗、中空塑鋼窗都大大改善了鋼門窗的防蝕和節能性能，已在民用住宅中推廣使用。
鋁合金門窗質輕、挺拔精緻、密閉性能好，在要求較高的房屋中己廣泛採用。但鋁合金導熱系數大，保溫較差且造價偏高。目前用絕緣性能較好的材料，如塑料做隔離層製成的塑鋁窗則能大大提高鋁合金門窗的熱工性能。塑料門窗的熱工性能好、加工精密、耐腐蝕，是很有發展前途的門窗類型。目前我國生產的塑料門窗成本偏高，強度、鋼度及耐老化性能尚待提高，但隨著塑料工業的發展，高強、耐老化的塑料門窗使用壽命已達30年以上，塑料門窗必將獲得越來越多的應用。
在這里我們還要強調進戶門不得使用膠合板製作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄；門窗玻璃應表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。
七、給排水設施
（以上回答發布於2016-08-10，當前相關購房政策請以實際為准）
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D. 房型分類有哪些
1、平層戶型
戶型的一種，指一套房屋的廳、卧、衛、廚等所有房間均處於同一層面上。
2、躍層戶型
躍層指住宅佔有上下兩層樓面，卧室、客廳、衛生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而採用戶內獨用小樓梯連接。
3、錯層戶型
錯層式住宅指是一套房子不處於同一平面，即房內的廳、卧、衛、廚、陽台處於幾個高度不同的平面上。
4、復式戶型
復式戶型在概念上是一層，並不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅高，可在局部拘出夾層，安排卧室或書房等用樓梯聯繫上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。
(4)公寓看房通道擴展閱讀
一般標准
1、採光要好，通風流暢，最好能有穿堂風，朝向的選擇通常以朝南最佳，朝東西次之，朝北最次。
2、在選擇住房時要盡可能重視卧室的採光效果。起居室、廚房、衛生間的採光效果依次類推。
3、客廳卧室分離，廚房餐廳分離，要相互挨著，戶門不宜直接對著客廳。
4、客廳中的門盡可能減少，盡量減少不能利用的通道走廊，有較好的朝向和視野。
5、卧室應當安靜、舒適、私密、安全，主次卧區分嚴格，主卧室最好有好的朝向，窗戶朝陽，採光通風要好。
6、衛生間干濕分離，與主卧室的位置要近，不宜正對客廳和餐廳，不宜與廚房緊連。
7、廚房直接對外採光、通風。
8、陽台與客廳相連，如果條件允許，陽台應大一些。
9、面積較大的套型應設有儲藏空間，儲藏室可不採光通風。
E. 中介曝內幕：買房過程中，這些錢你不該花
在親朋好友們相聚的時刻，茶餘飯後多少會聊到房價。雖然目前是拐點還是山腰爭論不休，但可以肯定的是，房產中介從中賺了不少。與此同時，不少違約、「退房」等糾紛也時常見於新聞，部分中介被指「套路」深。
與此同時，在一些「退房」糾紛中，部分中介被指「套路」深。
「業內確實有一些『套路』。」阿成（應要求化名）說。
他是個「擦邊」90後，個子不高，中等身材，即使在三伏天，都把襯衫一絲不苟地插進西褲里，他今年將手頭中介業務從二手房轉到一手房。
「東莞大朗遠大廣場就是這么鬧退房的。我們整個4月深圳客驟減。後來一旦有行業亂象被舉報，我們的損害是很大的。」
阿成說，接下來他的自白，更多是善意，期待行業環境改善：「大環境下，我的一些做法也不可避免『遊走在邊緣』，但我是真的感激這個行業，還想繼續做下去，所以希望它更好。」
中介自爆
一天200多個電話，約出三兩個看房
每一家房地產中介都要搞來客戶個人信息，姓名、電話、房產情況，這早就不是「不為人知」的秘密了。我們知道這是灰色地帶，也必須這么做。拿到這些電話，我們每天早上九點開始就逐個打，「金九」的時候打到200多個。
記者在阿成所在中介公司看到，人手一份花名錄，業務員逐個撥打，如果遭到粗暴拒絕，就做個標記，過一段時間再打；如果問價格問地段的，就標記為重點攻克對象。一天能夠約出三兩個看房的，已經算成績不錯了。
跨市看房：關於「沉沒成本」的心理戰
怎麼看房成交率最大？當然是現場看房，尤其那種特別遠點的跨市看房，只要客戶願意過去，就大概有了三四成的幾率，接下來的就是心理戰了。
有一回，阿成帶客戶去看東莞石龍邊上惠州東江府的房子，8000多元一平方米，平時上班到東莞東城南城也要1.5個小時地鐵轉公交車。
開始看到配套，客戶是失望的，大多數人抱著「這么遠來都來了，不要白來」的心理，換一個盤看還要再折騰個半天，好像心理書上叫「沉沒成本」。
磨一磨，客人一咬牙就買了。
相比現場認購，認籌則使客人危機感更容易被調動上去。
3月份匯龍灣開盤那期，大巴拉了幾車深圳人過來，很多人坦陳：樣板房和周邊的環境看都沒看，直接被「搶不到房」的氛圍嚇到了，塞錢給中介插隊，搶著進去選房，幾秒鍾就選中下訂了。
一位名為白偉的深圳客，在售樓處打電話給記者爆料：「早上一時沖動搶著認籌，下午又說加推，原來根本不用搶，想反悔，訂金還沒得退。」最後此事還是不了了之了。
當地相關部門表示，今年以來我們收到的許多投訴，例如房屋沒有預售證開賣、安全隱患沒有整改、貨不對板等，大多都是買房者在信息不對稱的情況下「搶房」，過後才發現的問題。
茶水費：「綠色通道」有價碼
9月10日開盤的某樓盤，洋房單價1.5萬-1.6萬，開盤就賣完了。像這種特別火爆的盤，還真的是搶不到籌，怎麼辦？
一般就會收茶水費，客戶交個1萬-2萬，就能提前認購。想要具體到哪個朝向、哪個樓層、哪個門號，再適當加一點錢，這個定價都是有空間、有得談的。高峰期的時候也有爆出過五六萬的「茶水費」。
多個代理中介都向記者否認「茶水費」這個提法，「這個叫『綠色通道』，可以提前認購。需要交一些誠意金。」不過具體價格和操作，對方一定要進入實際交易才願意透露。
「茶水費確實有這種情況，平時也有相關投訴。」東莞市房地產行業協會秘書長陳駿良說，這是中介管理規定明令禁止的，但雙方合約一般不把「茶水費」幾個字寫到賬面上，通過其他方式變相抬價，所以很難界定。
更名費：加價五六萬算少的
還有一種「搶籌」的方式，成本更高。就是中介先下定去認購一套房子，然後找到意向買家，加價最低五六萬，高的喊過十萬。
房管所制定嚴密的規定，一旦認購，業主名是不能改的。上有政策下有對策，一種是走「撻訂」的模式，原購房者和開發商共同提出撤銷申請，審批通過後開發商和新購房者重新簽訂購房合同。
阿成表示，有朋友做過一單五萬塊更名的，後來那個房子幾個月漲了二十萬，業主也不覺得虧。
但更名有風險，周期又長，實際上就是中介參與炒房，自己還沒嘗試過。
買家反饋
阿成鼓起勇氣，只是指出了中介部分「套路」罷了。更多的買家向記者反映，中介還有不少「雷區」，步步驚心。
吃差價
5月份，東莞的王小姐看上一套公寓房，中介答應幫忙砍價，最後叫價66萬。她怕房價上漲，冒著大雨取了5萬元定金交上去，後來才知道中介跟賣家說的價格是65萬。
她憤而找中介公司「告狀」，最後中介承諾幫她「降下」一萬的稅費，按65萬成交，另多付5000元給中介。「
付首付
首付貸雖然已被禁止，部分中介公司仍然承諾可以「搞定首付貸」。也有中介跟銀行的消費貸打包。某小品牌一手房平台可以通過首付貸實現15%的首付。
按照東莞最新的1.5萬元均價，100平方米的房子150萬，首付45萬，首付貸20萬按照5.6%的消費貸年息計算，三年還完，每期本加息要還6488元。
再加上70%的房價貸款30年還清，等額本息每月還貸5572元，疊加起來一個月還貸接近1.2萬元。對於很多工薪階層是壓力巨大的。
誠意金
東莞第一法院最近公布一個案例，東莞市民梁某為買房，與中介公司簽訂委託合同，並將2萬元作為誠意金交給中介，以確保買到中意的房子。
沒想到，看中的房子沒有到手，中介公司卻直接將2萬元扣下，拒絕返還。法院經審理認為，中介公司收下2萬元沒有法律依據，判決退還。
行家說法
信息不對稱買家最吃虧
「跟中介相關的投訴，大部分是由於信息不對稱。」東莞市房地產協會秘書長陳駿良說，隨著行情向好，今年跟房地產相關的糾紛陡然上升。
記者采訪的中介和買家反映的這些問題都有存在，反過來會損害房地產行業的健康發展。
（以上回答發布於2017-07-11，當前相關購房政策請以實際為准）
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F. 房產中介自曝行業內幕 買房這些錢你不該花
地產火熱，目前是拐點還是山腰爭論不休，買房的賣房的孰贏孰輸未定，但可以肯定的是，房產中介從中賺了不少。與此同時，在一些「退房」糾紛中，部分中介被指「套路」深。
「業內確實有一些『套路』。」阿成(應要求化名)說。他是個「擦邊」90後，個子不高，中等身材，即使在三伏天，都把襯衫一絲不苟地插進西褲里，他今年將手頭中介業務從二手房轉到一手房。
「3月份(東莞(樓盤))大朗遠大廣場就是這么鬧退房的。我們整個4月深圳(樓盤)客驟減。後來一旦有行業亂象被舉報，我們的損害是很大的。」阿成說，接下來他的自白，更多是善意，期待行業環境改善：「大環境下，我的一些做法也不可避免『遊走在邊緣』，但我是真的感激這個行業，還想繼續做下去，所以希望它更好。」
中介自曝
一天200多個電話，約出三兩個看房
每一家房地產中介都要搞來客戶個人信息，姓名、電話、房產情況，這早就不是「不為人知」的秘密了。我們知道這是灰色地帶，也必須這么做。拿到這些電話，我們每天早上九點開始就逐個打，「金九」的時候打到200多個。
我們在阿成所在中介公司看到，人手一份花名錄，業務員逐個撥打，如果遭到粗暴拒絕，就做個標記，過一段時間再打;如果問價格問地段的，就標記為重點攻克對象。一天能夠約出三兩個看房的，已經算成績不錯了。
跨市看房：關於「沉沒成本」的心理戰
怎麼看房成交率最大?當然是現場看房，尤其那種特別遠點的跨市看房，只要客戶願意過去，就大概有了三四成的幾率，接下來的就是心理戰了。
有一回，阿成帶客戶去看東莞石龍邊上惠州(樓盤)東江府的房子，8000多元一平方米，平時上班到東莞東城南城也要1.5個小時地鐵轉公交車。開始看到配套客戶是失望的，大多數人抱著「這么遠來都來了，不要白來」的心理，換一個盤看還要再折騰個半天，好像心理書上叫「沉沒成本」。磨一磨，客人一咬牙就買了。
相比現場認購，認籌則使客人危機感更容易被調動上去。3月份匯龍灣開盤那期，大巴拉了幾車深圳人過來，很多人坦陳：樣板房和周邊的環境看都沒看，直接被「搶不到房」的氛圍嚇到了，塞錢給中介插隊，搶著進去選房，幾秒鍾就選中下訂了。
茶水費：「綠色通道」有價碼
9月10日開盤的某樓盤，洋房單價1.5萬-1.6萬，開盤就賣完了。像這種特別火爆的盤，還真的是搶不到籌，怎麼辦?一般就會收茶水費，客戶交個1萬-2萬，就能提前認購。想要具體到哪個朝向、哪個樓層、哪個門號，再適當加一點錢，這個定價都是有空間、有得談的。高峰期的時候也有爆出過五六萬的「茶水費」。
「茶水費確實有這種情況，平時也有相關投訴。」東莞市房地產行業協會秘書長陳駿良說，這是中介管理規定明令禁止的，但雙方合約一般不把「茶水費」幾個字寫到賬面上，通過其他方式變相抬價，所以很難界定。
更名費：加價五六萬算少的
還有一種「搶籌」的方式，成本更高。就是中介先下定去認購一套房子，然後找到意向買家，加價最低五六萬，高的喊過十萬。
房管所制定嚴密的規定，一旦認購，業主名是不能改的。上有政策下有對策，一種是走「撻訂」的模式，原購房者和開發商共同提出撤銷申請，審批通過後開發商和新購房者重新簽訂購房合同。阿成表示，有朋友做過一單五萬塊更名的，後來那個房子幾個月漲了二十萬，業主也不覺得虧。但更名有風險，周期又長，實際上就是中介參與炒房，自己還沒嘗試過。
買家反饋
吃差價
5月份，東莞的王小姐看上一套公寓房，中介答應幫忙砍價，最後叫價66萬。她怕房價上漲，冒著大雨取了5萬元定金交上去，後來才知道中介跟賣家說的價格是65萬。她憤而找中介公司「告狀」，最後中介承諾幫她「降下」一萬的稅費，按65萬成交，另多付5000元給中介。
首付貸
首付貸雖然已被禁止，部分中介公司仍然承諾可以「搞定首付貸」。也有中介跟銀行的消費貸打包。
誠意金
東莞第一法院最近公布一個案例，東莞市民梁某為買房，與中介公司簽訂委託合同，並將2萬元作為誠意金交給中介，以確保買到中意的房子。沒想到，看中的房子沒有到手，中介公司卻直接將2萬元扣下，拒絕返還。法院經審理認為中介公司收下萬元沒有法律依據，判決退還。
行家說法
信息不對稱買家最吃虧
「跟中介相關的投訴，大部分是由於信息不對稱。」東莞市房地產協會秘書長陳駿良說，隨著行情向好，今年跟房地產相關的糾紛陡然上升。記者采訪的中介和買家反映的這些問題都有存在，反過來會損害房地產行業的健康發展。
（以上回答發布於2017-01-15，當前相關購房政策請以實際為准）
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G. 房產中介曝光內幕：買房時這些錢你本不該花
很多在蘇州的小夥伴買房時總會通過房產中介看房。地產火熱，目前是拐點還是山腰爭論不休，買房的賣房的孰贏孰輸未定，但可以肯定的是，房產中介從中賺了不少。與此同時，在一些「退房」糾紛中，部分中介被指「套路」深。
「業內確實有一些『套路』。」阿成(應要求化名)說。他是個「擦邊」90後，個子不高，中等身材，即使在三伏天，都把襯衫一絲不苟地插進西褲里，他今年將手頭中介業務從二手房轉到一手房。
「3月份(東莞)大朗遠大廣場就是這么鬧退房的。我們整個4月深圳客驟減。後來一旦有行業亂象被舉報，我們的損害是很大的。」阿成說，接下來他的自白，更多是善意，期待行業環境改善：「大環境下，我的一些做法也不可避免『遊走在邊緣』，但我是真的感激這個行業，還想繼續做下去，所以希望它更好。」
中介自曝：一天200多個電話，約出三兩個看房
每一家房地產中介都要搞來客戶個人信息，姓名、電話、房產情況，這早就不是「不為人知」的秘密了。我們知道這是灰色地帶，也必須這么做。拿到這些電話，我們每天早上九點開始就逐個打，「金九」的時候打到200多個。
我們在阿成所在中介公司看到，人手一份花名錄，業務員逐個撥打，如果遭到粗暴拒絕，就做個標記，過一段時間再打；如果問價格問地段的，就標記為重點攻克對象。一天能夠約出三兩個看房的，已經算成績不錯了。
跨市看房：關於「沉沒成本」的心理戰
怎麼看房成交率最大？當然是現場看房，尤其那種特別遠點的跨市看房，只要客戶願意過去，就大概有了三四成的幾率，接下來的就是心理戰了。
有一回，阿成帶客戶去看東莞石龍邊上惠州東江府的房子，8000多元一平方米，平時上班到東莞東城南城也要1.5個小時地鐵轉公交車。開始看到配套客戶是失望的，大多數人抱著「這么遠來都來了，不要白來」的心理，換一個盤看還要再折騰個半天，好像心理書上叫「沉沒成本」。磨一磨，客人一咬牙就買了。
相比現場認購，認籌則使客人危機感更容易被調動上去。3月份匯龍灣開盤那期，大巴拉了幾車深圳人過來，很多人坦陳：樣板房和周邊的環境看都沒看，直接被「搶不到房」的氛圍嚇到了，塞錢給中介插隊，搶著進去選房，幾秒鍾就選中下訂了。
茶水費：「綠色通道」有價碼
9月10日開盤的某樓盤，洋房單價1.5萬-1.6萬，開盤就賣完了。像這種特別火爆的盤，還真的是搶不到籌，怎麼辦？一般就會收茶水費，客戶交個1萬-2萬，就能提前認購。想要具體到哪個朝向、哪個樓層、哪個門號，再適當加一點錢，這個定價都是有空間、有得談的。高峰期的時候也有爆出過五六萬的「茶水費」。
「茶水費確實有這種情況，平時也有相關投訴。」東莞市房地產行業協會秘書長陳駿良說，這是中介管理規定明令禁止的，但雙方合約一般不把「茶水費」幾個字寫到賬面上，通過其他方式變相抬價，所以很難界定。
更名費：加價五六萬算少的
還有一種「搶籌」的方式，成本更高。就是中介先下定去認購一套房子，然後找到意向買家，加價最低五六萬，高的喊過十萬。
房管所制定嚴密的規定，一旦認購，業主名是不能改的。上有政策下有對策，一種是走「撻訂」的模式，原購房者和開發商共同提出撤銷申請，審批通過後開發商和新購房者重新簽訂購房合同。阿成表示，有朋友做過一單五萬塊更名的，後來那個房子幾個月漲了二十萬，業主也不覺得虧。但更名有風險，周期又長，實際上就是中介參與炒房，自己還沒嘗試過。
買家反饋：
【吃差價】
5月份，東莞的王小姐看上一套公寓房，中介答應幫忙砍價，最後叫價66萬。她怕房價上漲，冒著大雨取了5萬元定金交上去，後來才知道中介跟賣家說的價格是65萬。她憤而找中介公司「告狀」，最後中介承諾幫她「降下」一萬的稅費，按65萬成交，另多付5000元給中介。
【首付貸】
首付貸雖然已被禁止，部分中介公司仍然承諾可以「搞定首付貸」。也有中介跟銀行的消費貸打包。
【誠意金】
東莞第一法院最近公布一個案例，東莞市民梁某為買房，與中介公司簽訂委託合同，並將2萬元作為誠意金交給中介，以確保買到中意的房子。沒想到，看中的房子沒有到手，中介公司卻直接將2萬元扣下，拒絕返還。法院經審理認為中介公司收下萬元沒有法律依據，判決退還。
行家說法：信息不對稱買家最吃虧
「跟中介相關的投訴，大部分是由於信息不對稱。」東莞市房地產協會秘書長陳駿良說，隨著行情向好，今年跟房地產相關的糾紛陡然上升。記者采訪的中介和買家反映的這些問題都有存在，反過來會損害房地產行業的健康發展。
（以上回答發布於2017-01-06，當前相關購房政策請以實際為准）
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H. 買房子有什麼技巧
談判技巧1、了解樓盤的實際銷售情況
買房要想談判成功，首先要盡可能多地了解開發商的背景、經濟實力、行業信譽，以及預購房屋的情況，分析樓盤的詳情還有房價的走勢，判斷開發商是不是為了爭取多點談判空間而提高了房價，這樣購房者才能准確砍價，選擇購入時間。
談判技巧2、不要輕易被對方看穿
銷售人員為了取得購房者的信任，會提前對購房者的購房經歷、家庭背景、經濟實力、購房關注點等信息進行了解。通過這樣的了解，購房者便失去了主動權，不利於談判，所以購房者不要透露過多的個人信息。
談判技巧3、做一個挑剔的購房人
在與銷售人員洽談時，購房者應挑挑房子的毛病，必要時可以誇大這些瑕疵，並做出想放棄購入的念頭。這樣，銷售人員一般都會主動退讓一步來彌補房屋本身的問題。
談判技巧4、與其他樓盤作對比
告知銷售人員已看中其他樓盤的房子，並猶豫不決，看其是否願意開出更有吸引力的價格。
談判技巧5、學會「忽悠」
告知銷售人員自己很滿意，但家人有其他的想法，如果房價便宜則可以解決問題。同時，在和銷售人員溝通的時候，要表現出強烈的買房意向，但是對於此樓盤要故意表現出冷淡的態度，給銷售顧問一種漫不經心的感覺。越是這樣，銷售顧問就越是想拉攏你，會主動告訴你一些優惠信息。
談判技巧6、忽略銷售的第一個拒絕
為了不讓購房者取得主動權，銷售顧問往往會拒絕購房者的第一個建議，因此購房者不要被銷售顧問的談判手段影響到，該要的優惠和折扣一定要盡力爭取。
談判技巧7、把握認籌階段
大多數樓盤在開盤前都會經過一個儲備客戶的過程，這個時候就要好好把握了，因為在這個過程中，你有許多拿到最低折扣的機會，這便是認籌階段。
談判技巧8、找准看房時間
一般在周末看房的人很多，此時售樓處的置業顧問會表現出一副很忙的樣子，促使你趕快交定金，並且周末由於人多，接待你的時間也不會很久，更不要說與置業顧問談判了。因此盡量在工作日去看房，這樣即使有什麼疑惑問題也可以一次性問清楚，也更利於談判。
I. 如何選房 戶型朝向很重要
在中國，挑選住宅商品房的客廳，以朝南為最佳。
因客廳朝南，在冬天無凜冽寒風呼嘯，在夏天又是涼風習習。其他朝向的優劣順序大致為東南、東、西南、北、西。 其次，消費者應挑卧室的朝向。
一套房內，卧室一般有二、三間，其朝向也不完全一致。而且在大多數情況下是有好有差。消費者應以主卧室朝向好或多數卧室朝向好為評判標准。
卧室也以南向為佳，但最好不要外牆。因在夏天，南向卧室雖有涼風，但射入的陽光也較北向房間多，若是西向外牆，那麼室內溫度一定較高。
卧室朝向為東南、東、東北也可，最好不要選朝西的卧室。朝北的卧室不要太多，有一間尚可，因北向卧室冬天寒風呼嘯，但是，夏天北向的房間卻是十分涼快。
廚房、衛生間的朝向相對要次要一些。衛生間只要能直接採光、通風就行。因其使用是間斷的和短時間的，但最好還是避免選擇西向的衛生間。
廚房由於本身會產生許多油煙，因此，其室內空氣最需與外界經常保持交換。由於廚房的油煙產生量大，形成時間短，自然通風很難將其在短時間內排出，所以一般會用抽油煙機或排氣扇向外排氣。
一般來說，要防止由於朝向不好、外面風壓太大引起油煙的 「倒灌」或風將油煙引入其他房間。因此，廚房以不選北向為宜。
(9)公寓看房通道擴展閱讀
建築朝向主要是指建築物的正立面，或稱建築的主要立面所面對的方向。這里有兩種情形，一是對於住宅建築，主要立面是指主要房間所在的立面；二是公共建築，正立面或主要立面則可能是指該建築在形象上最為突出和最重要的立面，或是主要出入口所在的立面。
所謂的房屋朝向一般是指採光面最大的地方，中國鄉村小洋房一般是大門的採光面最大，城市的房屋中，一般主陽台是每個單元的最大採光面。
它對建築物的採光、通風、噪音、節能等方面都會產生一定的影響。一個好的朝向會讓你冬暖夏涼，而不良的朝向不僅會影響居住的舒適度，甚至有時還會因為通風等問題危及到住戶的健康。