⑴ 二手房合同違約如何賠償
二手房交易合同違約的賠付辦法：
1、違約方按照合同約定向另一方支付違約金；
2、違約方就違約行為給對方造成的損失進行賠償；
3、違約方繼續履行合同義務。
【法律依據】
《中華人民共和國民法典》第一百一十九條
依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。
第五百七十七條
當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第五百七十八條
當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。
⑵ 二手房買違約怎麼辦
由於二手房買賣市場復雜多變，可能出現買方由於房價上漲而不願繼續出售二手房的違約情況，要採取，保存好相關記錄，同時申請訴訟請求等方式通過人民法院，迫使二手房賣方繼續履行合同或者是支付違約金來維護自身權益。
1、一手房源主要開放商手中，一般的二手房交易主要是通過中介或者私人直接進行，由於房地產市場瞬息萬變，因此由於手續不完善和二手房房主私人體系化專業化程度較弱等多種因素，可能會造成二手房買賣過程中賣方毀約的情況出現，易引發買賣二手房交易糾紛。外方出現活躍，令人頭疼，如果出現賣方毀約的情況會比較麻煩，其具體解決辦法如下。
2、社會上出現的關於二手房交易過程中，賣家違約情況發生的主要原因在於由於房價鼓動而導致房價上漲，因此賣家獲得的實際利益與預期的利益之間有所差距。導致賣家出現臨時反悔情況如賣家不按規定交付二手房，逾期拖欠二手房交付或者是賣家拒不配合辦理二手房產權轉移或者是過戶手續，以及在二手房轉移過程中，對住房存在的質量問題不予受理情況出現，從而引發一系列的購房交易糾紛。
3、因此綜上所述,為了避免二手房購買幾件賣家出現違約情況,那麼買家在購買二手房之前應該做好相關調查，對二手房質量一起過戶程序有一定了解。同時因第三方服務直接關系的證人在場,同時保留好相關協議，微信通信記錄等一系列證人證言，來避免二手房賣家毀約情況的出現,保留好相關證據。
4、除此之外,在二手房合同簽里的過程中，要在合同中以書面形式明文寫名相關規定，並且確立好違規懲罰。一旦二手房買家出現違約情況，要根據合同是那一定費用的違約金。合同的簽訂是消費者維護自身權益的重要基礎。因此合同必須明確標明二手房買賣的細節問題.上述措施主要是針對個人直接從二手房房主是手中購買房產,如果遇到委託中間商或者是中介購買二手房的情況時,適當採取分期支付中介費的方式來監督二手房房主，避免出現迴避情況。同時有利於調動可供二手房房屋中介的服務意識,減少購房交易糾紛的出現。
5、如果不幸遭遇到二手房賣家毀約，情況是要學會指法，懂法用法，通過法律手段維護自身權益.購房合同的簽署是購房行為受法律保護,一旦二手房賣家出現違約情況，要根據相關法律法規和合同規定，支付一定賠償金來彌補購房者應與賣家失信行為所造成的損失.採取法律方式的主要手段，包括由買家直接向法院提出訴訟請求，要求賣家繼續履行合同，不得違約。或者是通過法院運用強制手段，要求買家償還因為行為的失信導致買家數，造成經濟和物質損失。
⑶ 二手房交易違約，違約金怎麼算
關於二手房合同中的違約金問題，我國法律中並沒有明確規定違約金上限數額，但不超過實內際損失容的百分之三十。具體賠償標准有：1、合同約定違約金數額或者計算方法，一般以合同約定為准；2、根據我國《合同法》第一百一十四條第二款規定：約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少；
⑷ 二手房賣家違約怎麼賠償
確實不能繼續履行二手房合同的，違約方應該賠償由於違約而給對方造成的損失，一般包含直接損失和預期可得利益損失。可以通過以下的2種方法來確定房屋漲跌損失：1、合同雙方協商確定，按約定進行；2、合同雙方不能協商確定的：房屋的市場成交價；沒有最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。
【法律依據】
《中華人民共和國民法典》 第五百八十五條 【違約金】當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加;約定的違約金過分高於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。
⑸ 二手房買賣房東違約怎麼辦
根據民法通則司法解釋第118條規定：「出租人出賣房屋，應提前3個月通知承租版人，承租人在同等條權件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。因此，如果房東在出賣該房屋3個月前沒有通知你承租方有優先購買權，你可以主張房屋買賣合同無效。根據民法通則司法解釋第119條第二款規定：「私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效」。如果你不想購買該房屋，你可以主張繼續承租該房屋，就是買賣不破租賃的體現，就是房屋在產權發生變動前已經存在的租賃合同在租賃期間不因此期間房屋的產權變動而發生變化，因此你可以繼承承租該房屋，新房主無權要求你搬出房屋。最後，你可以要求解除合同並要求房東賠償違約金。法律依據：《最高人民法院關於貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第一百一十八條出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。
⑹ 二手房違約 應該如何應對
與一手房相比，二手房具有配套相對成熟等優點，因此許多人在購房時選擇了二手房。但是，二手房交易過程中，總是會遇到這樣那樣的問題。
買賣房屋惹上官司，這是買家和業主任何時候都不願意麵對的情況，如果遇上房價急速上行或下滑，拖多一天就意味著再購（售）房屋的成本在上升。如果你不幸遇上二手房違約，該怎麼辦呢？
海珠區判例教訓：
未最終過戶別進行豪裝
這是一個發生在2013年的真實案例。濱江東某豪宅一位業主當年售房，房價接近千萬，由於買方希望盡快收樓裝修，在簽訂了網簽合同後爽快地支付了超過房價20%的首期款。不料隨後在買家投入過百萬元裝修豪宅後，竟然得知法院對房屋進行了查封，業主提出讓買家墊錢還債就可以解封。
買方因為覺得業主隱瞞房屋涉及債務糾紛而誠信有缺陷，擔心還了一筆還有一筆，於是起訴到法院要求解除合同，退還首期以及因此而發生的裝修費用，並要求業主賠償因樓價上升而產生的損失。由於這單房屋官司涉及房屋估價以及裝修估價，買賣雙方對此都各有異議，到2015年7月底該官司尚在二審之中。
根據一審判決，法院全部支持買家的請求，過百萬元首期款和近百萬元的裝修款都必須退還，業主還需支付樓價上升的70多萬元差價款。
深圳他山石：
房價漲了 違約案件處理多了
7月19日，深圳龍崗法院判決一違約賣家賠償合同房價20%比例的金額，比例之高讓被違約的買家們為之鼓舞。然而，業主賠償20%違約金，但房子漲幅達40%，看似買方勝訴，實際上仍是賣方獲得了違約利益。目前深圳二手房市場違約糾紛仍在持續，而「3·30」新政後深圳瘋狂違約潮的判決高峰將在今年10月左右。
據悉，至今深圳中院進入訴訟階段的二手房買賣合同糾紛案件，直到6月為止已經超過了兩千起，而深圳各區法院目前涉及二手房糾紛的案件，則數量已超過了6000宗。有買家笑稱：「如今最恨業主的還不是我們，而是法院的法官和相關工作人員，全市6000多件房產糾紛案，每個法官手上幾百個，害得法官和助理們每天加班到半夜。」
番禺區案例：
業主差錢 贖契交易進行不了
2014年10月上旬，劉先生夫婦通過中介向業主陳女士購買了番禺區南村鎮迎賓路某樓盤的一棟二手別墅，交易總價為325萬元。該別墅為陳女士2013年以總價286萬元購入，貸款十年。去年10月出售時，陳女士尚欠銀行貸款約192萬元。
合同約定，交易手續須在2015年1月30日前完成。同時，合同約定若陳女士未能按時履行合同約定的義務，每逾期一天，則按該物業成交價的千分之一(即3250元)向劉先生支付違約金。合同簽訂後，劉先生夫婦就爽快按合同約定支付了80萬元定金。2014年11月下旬做了網簽及簽訂按揭合同的當日，劉先生夫婦也支付了首期剩餘的95萬元房款。
去年12月9日，劉先生所貸款的銀行出具同貸書，同意貸款150萬元。到今年1月，陳女士以缺錢為借口拖延交易，最終沒有履行合同。在發函敦促陳女士贖契過戶無效後，劉先生夫婦於今年4月21日起訴至法院。
今年7月14日，番禺法院判決劉先生夫婦在判決生效起5日內直接向陳女士的貸款銀行提前還貸。在全部還清貸款後，陳女士和貸款銀行協助劉先生夫婦辦理塗銷抵押和過戶手續。而陳女士還應向劉先生夫婦返還代為清償的提前還貸款中扣除剩餘房款後的款項及利息；並在判決生效起五日內向劉先生夫婦以總價325萬元為本金，以每日千分之一的標准從2015年2月1日起賠償違約金直至到房屋產權過戶日止。
從一審判決看，僅違約金一項，陳女士就需支付(以2月1日至7月27日止共177天，每日3250元)至少57.5萬元。這筆賠償金，比陳女士賣房賺的39萬元升值額還多18.5萬元。若加上此前供樓、稅費及這次需賠付劉先生夫婦的利息等，陳女士在這起交易中將損失慘重。
在買賣雙方所簽署的網簽合同中，已對賣方可能出現的反價等違約行為進行了約定，如賣方已收取定金的，則買方作守約方可要求賣方按定金的雙倍或樓價的10%~20%作出賠償。在法院的實際判例中，如賣方在收取定金後出現惡意違約行為的，對於買方要求賠償樓價10%~20%作為違約金的訴訟請求，是完全有可能得到法院支持的。
交易貼士一：
「贖契」交易需處處小心
番禺區違約的交易屬於贖契交易，這類交易是二手房違約的高發區。
贖契資金有三種，一種是業主自行贖契，贖契後再交易；第二種是買家墊資贖契，資金由買家出；第三種是買家和業主共同墊資贖契，資金由雙方共同出資。
對於買家來說，第一種等同業主持證交易，對自己的資金安全影響不大，相反對業主來說，由於贖契前已簽訂合同，而贖契期則視乎銀行而定，有些銀行可能立即辦理，有的銀行或許要在一個月的某一天才可以提取房產證來做塗銷登記，時間長達一個半月，故此對業主來說，如果房屋不是特別難賣，業主最好自行墊資贖契後再進行放售，以免因房價變動而出現違約。
對於第二和第三種情形，贖契步驟與二手房網簽應該同步。通常由中介促成的交易會簽署兩份合同，一份是中介與買賣兩方簽訂的二手房交易草擬合同，一份則是買賣雙方通過中介埠簽訂的二手房網簽合同。網簽合同效力較大，可以鎖定盤源防止一房二賣。草擬合同與網簽合同基本上是「搬字過紙」，但的確有很多業主與買家像番禺案例那樣默契報低價，草擬合同才是最真實的價格。草擬合同會具體說明贖契所需要的金額以及來源，如果由買方墊資，則業主的供樓存摺、房產證都需交由中介保管，業主的網銀和電話銀行都需要取消，銀行通知轉賬提前還款的時候，客戶才把墊資款轉至供樓賬戶，防止業主挪用有關資金。塗銷抵押登記後，買賣雙方即按照合同進行遞件過戶。
法律貼士二 ：
20%違約金料法院支持
從深圳爆發的二手房違約潮來看，法院的判決已越來越傾向於支持買家得到相當於樓價20%的違約金。在合同中，違約金最高為樓價20%。在一般情況，如果業主只收取定金而進行違約，業主被認為是普通違約，買家有可能獲得雙倍賠定，或者相當於樓價10%的違約金。如涉及買家墊資贖契而業主違約，由於這已涉及買家提前支付部分或者全部的首期款，對買家的購房計劃產生巨大影響，這種行為可判定為惡意違約，則有可能被法院判決相當於樓價20%的違約金。
在涉及墊資贖契的交易中，也可能出現像番禺案例這種的按天計算的違約金，番禺案例的合同中約定違約金為千分之一。在廣州三大行的草擬合同中，墊資贖契而產生的違約金高達千分之五，但在房管局擬定的二手房示範合同，墊資贖契而產生的違約金則為萬分之五，具體違約金比例可由買賣雙方進行約定。
（以上回答發布於2015-08-07，當前相關購房政策請以實際為准）
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