限購之後，市民購房注意規避風險。
開篇語：買房不僅要求你有錢，你還得懂「技術」。你要會看樓盤的預售證、你要會查樓盤的備案價，你還要懂得避開銷售員的花言巧語尋覓真相……從本周起，《廣州日報佛山新聞.家天下》將開啟「購房寶典」系列報道，陪伴購房者的漫長買房路。如果您有購房難題，也可以發郵件至[email protected]咨詢我們。
10月8日佛山重啟限購政策。禪城區全區，南海區桂城、大瀝、里水，順德區大良、陳村、北滘、樂從區域，開始執行新建商品住房限購政策和差別化住房信貸政策。
買還是不買，是個問題；而如何買，又是個問題。今天的《購房寶典》就為購房者們理清這些問題。
文/廣州日報記者陳鈺鳳 圖/廣州日報記者陳楓
案例：
限購一來 首付兩成變三成
政策調整後，王先生首付從兩成提高到了三成。王先生無法支付首期款，想退定金，可否如願？
王先生於2016年8月12日在某樓盤銷售部交付20000元認籌金（後經核查該樓盤預售許可證是8月16日才簽發的），8月18日開盤選擇銀行按揭認購該項目一套間，首付款兩成，貸款八成。認購前因擔心無法得到銀行貸款，便詢問售樓員，其稱銀行流水可以幫忙造假，貸款不會有問題，就讓王先生交納定金和簽訂購房認購書，王先生也在約定時間內交了首付款。
當售樓員約了指定銀行過來辦理銀行按揭手續時，被告知其銀行流水未能達到貸款要求，故未能簽訂購房合同。之後售樓員又說幫找其他銀行，但一直都沒有進展，直到限購新政策出台前一個小時，通知先做網簽程序。王先生也配合地趕往辦理網簽手續，但因為系統錄入原因，網簽未能成功。10月8日，政府出台限購政策，令王先生的購房首付款兩成提高到三成，已經超出其能力范圍，無法繼續購房，故王先生要求退回認籌金、定金和首期款合計159585元。
最終，經消委會調解，該房地產公司同意退回相關費用給王先生。
必須get的幾個問題
王先生的案例相當典型，為避免不必要的麻煩，記者在此告訴你限購後必須get的幾個問題。
Q：政策變後定金可退？
A：可以
佛山市消委會律師顧問團藺存寶律師認為，根據相關司法判例及最高院《司法解釋》第二十三條相關規定，買方如因信貸政策調整而客觀上無法支付首付，無法繼續履行合同的，可以要求解除合同，並請求賣方退還定金和首付款。所以，該案例最終的結果也是符合相關司法實踐的要求的。
Q：預售證怎麼查？
A：兩個渠道可查預售證
在這個案例中，還需要注意一個問題，那就是預售許可證。
此前佛山長期存在提前「開賣」的情況。就如這個案例中的王先生，購買該商品房時，其實該房屋是沒有取得預售證，屬於違規銷售，所以，王先生與開發商簽訂的預售合同也是無效的。而限購一來，不少開發商協助購房者退房，就是因為沒有拿到預售證。
不過，需要指出的是，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干（下稱《司法解釋》）第二條之規定，如在買家起訴前開發商取得了預售許可證明，預售合同可以認定有效。所以，買家在繳納認籌金或簽訂預售合同前，必須知道所要購買的商品房是否取得預售證。
那麼，怎樣才能知道項目是否取得了預售證呢？有2個渠道可以查詢，一是通過佛山權威房地產網查詢，二是在項目銷售現場公示欄查詢。
Q：如何查房價？
A：可查一房一價
房價是決定購房行為的重要因素。但購房者對於房價很多時候都是「蒙查查」，一般要到開盤當天才知道價格，開發商看現場來的人數多而臨時漲價現象十分常見。在新政之前，開發商往往會採取集中開盤的策略，開盤現場人山人海。
而10月份執行的新政規定，取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業要在10日內一次性公開全部准售房源及每套房屋價格。這個價格如何查？同樣，禪城、南海、高明、三水的商品住房項目可登錄「佛山權威房地產網」查詢，順德區的商品住房項目可登錄順德區國土城建和水利局的政務網站查詢。需注意的是，在佛山權威房地產網查詢時，只有用綠標標識出來的可售房源才能看到房價，已簽約以及已備案的單位是看不到房價的。
（以上回答發布於2016-12-16，當前相關購房政策請以實際為准）
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B. 限購政策後 全款買房和貸款買房誰劃算
限購政策後,目前市面上買房方式主要有兩種,全款和貸款。二種方式並沒好壞之分,主要適用不同的人群。對於購房者來說,最重要的就是了解這兩種付款方式的優劣勢,並結合自身情況選擇合適的買房方式。
貸款買房優勢
前期投入少
目前首套房的首付只要2-3成,當然各地政策不一,具體還需要結合當地的規定。還需注意的是如果是二套房,限貸政策下常常要達到五成左右。但還是比全款的投入要少很多。
資金靈活
因為投入的少,可以把資金分開投資,比如貸款買了房,然後租出去,同時投資其他項目,資金的使用更加靈活。
風險小
如果遇到不良開發商,在申請貸款時,銀行也會仔細審查,購房的保險性就提高了。
劣勢
沉重的債務
貸款必然要承受高額的利息,從整體上來說,貸款所花費的房款要遠遠高於全款的支出。
其他的問題,比如貸款的程序復雜繁瑣,還有有貸款的房子二次銷售的時候也會更麻煩等等。
全款買房優勢
總體支出少
因為是全款,不僅開發商會有買房優惠,而且不用擔心利息問題,在整體支出上會遠遠少於貸款。
流程簡單,簽完合同,付完錢,不用經過銀行,所以省時省力。還有全款交易的房子,轉手時更受賣家青睞。
劣勢
壓力大,購房門檻高
對於經濟基礎薄弱的購房者來說,全款買房的難度太大了。一次性拿出大筆資金很有可能影響到未來的生活和發展。
風險大
當你把錢都給了開發商後,如果開發商出現問題,所有的後果都得自己承擔了。比如出現爛尾,開發商破產了,這種情況下全款的購房者損失會最大。
很多購房者之所以會糾結全款還是貸款的原因就是不知道哪一種方式跟劃算。其實主要還是看購房者能夠學會找到一個收益率更能高於房貸利率的,這樣貸款就更劃算了。
（以上回答發布於2016-11-22，當前相關購房政策請以實際為准）
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C. 招商銀行分期付款購物限購嗎
從消費形態來分，目前我行有消費時的購物分期和消費後的賬單分期：
1、購物分期：通過我行特約商戶，選擇以分期付款方式購買指定的商品或服務。分期付款具體收費標准及可辦理的商戶，您可登錄我行信用卡網站http://creditcardNaNbchina.com/,點擊「分期付款購物」查詢；
2、賬單分期（僅持有商務卡、公務卡（含財政公務卡）、采購卡、ANA擔保卡或附屬卡的持卡人無法申請）：若您購物的商戶不是我行特約商戶，消費後可申請賬單分期。賬單分期是我行信用卡推出的新型理財功能，可以幫助您按月分期償還賬單中的消費金額，賬單分期的申請是否通過，以我行信用卡中心綜合評定結果為准。詳情請您登錄信用卡網站http://creditcardNaNbchina.com/，點擊「信貸理財」-「賬單分期」查詢。
D. 24歲買房，分期付款，有什麼限購條件不。
有錢，徵信良好，就行
E. 限購後還能繼承房產嗎
已經沒有買房資格了，肯定是還可以繼承房產的，因為繼承房產，是誰也不能限制的，是受國家保護的：：
繼承房是不管你有多少房產，都
可以繼承的，只是在以後交中是要受一定的限制，比如交易的年限，交易的稅費等，可能查對要多的了。
但是完全可以繼承的。
F. 限購前買房分期付了一部份房款還有一份限購後付款,這算是限購前買的嗎
限購前買房分期付了一部分房款，還有一份限購後付款，這個屬於限購前買的房子。
G. 買房付完首付後，發現自己被限購了，房子還能退嗎
你要支付違約金。
H. 首付後， 因政策限購辦不了按揭款， 我該怎麼辦
需要看具體情況抄的才能決定的。如果是因為純客觀原因導致貸款辦理不下來，那麼不應該負賠償責任，不過也要看與開發商的事前約定；但是如果刻意隱瞞了自己的真實資料，導致貸款辦不下來，那麼從法律角度說，可能要承擔相關的違約責任。提示：很多開發商在和客戶簽訂合同時，一般都會在合同里約定雙方的權利和義務，包括違約責任等，因此購房者在簽合同時要格外細心，留意每一條合同條款，規避違約風險。同時在購房之前，購房者也要提前掌握自己的銀行信息，避免出現因主觀因素而導致購房糾紛的出現。
I. 限購後首付不夠了 已交的定金還能退嗎
家住石景山的楊女士近遇到了一些麻煩，本來已經看好的房子，定金也交了，突然間北京出台新政，二套房首付分四檔。而楊女士這次本來也是小房換大房，小房留給父母住，這下可好，首付一下子多出一百來萬，還不如先不買房呢。
跟賣家的溝通也不很順利，賣家倒是願意退房，但是覺得是買方違約，不同意退定金。那怎麼行，這幾百萬的房子，當時的定金也是將近100萬了，哪能說沒就沒呀。
楊女士的定金能不能要回來呢？今天我們就來說說這個問題。
樓市新政出台後，一些購房者因不符合購房資格或者首付款比例增加而無法繼續履行房屋買賣合同，通常會出現買方想解除合同，要求返還定金，而賣方不願解除合同，或者拒絕返還定金的糾紛。這其中涉及幾個法律問題值得分析。
首先要明白，無論限購前還是限購後簽訂的房屋買賣合同都是有效的。因為根據《高人民法院關於適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（一）》第4條規定：「合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國及其常委會制定的法律和國務院制定的法規為依據，不得以地方性法規、規章為依據。」
各地出台的限購限貸政策，並不屬於全國及其常委會制定的法律，也不屬於國務院制定的法規。因此，限購限貸政策的規定不影響買賣雙方簽訂購房合同的效力。但這裡面因調控政策突然出台導致無法履行合同，可分為限購和限貸兩種情況分析。
第一種情況：限購
在政策出台前購房者是有購房資格的，但因為政策出台，購房者喪失了購房的主體資格。此政策構成了對房屋買賣雙方的不可抗力。
《合同法》第一百一十七條規定「因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。」
所以因限購導致無法履行合同的當事人，可以向對方主張解除合同，並且不承擔違約責任。
第二種情況：限貸
即政策以提高首付比例等方式對購房者的貸款條件進行了限制，從而影響了購房者的履約能力，導致合同不能履行，此種情形屬於《合同法》上的情勢變更。
所謂情勢變更是合同有效成立後，因不可歸責於雙方當事人的原因發生情勢變更，致合同之基礎動搖或喪失，若繼續維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內容或者解除合同。
購房者因為首付條件的提高，無法履行合同的，可根據上述司法解釋的規定，主張解除合同，不負違約責任。
回到楊女士的情況
楊女士雖然不屬於限購的類型，但是確實是因為政策上對首付比例的提高而影響了履約能力的情況。這種情況就屬於情勢變更，即非雙方當事人的原因導致合同基礎動搖或喪失。
遇到這種情況，楊女士可以堅持在退房的同時，要求賣方退還之前所要的定金。
相關問題：
因政策原因未成交，已交的中介費能退嗎？
律師認為，因房屋買賣未成交，可以不按合同約定的價格支付中介費，但需向中介支付必要費用及合理報酬。
政策執行的時間節點是哪一步？
目前各地限購限貸政策通常以「網簽」時間作為是否適用新政策的時間節點。但買賣雙方簽訂合同後，未能在限購政策出台之前完成「網簽」的人，成為了受政策影響者。
所以建議政策出台之後，對於買賣雙方，應按著公平的原則妥善處理，比如沒有網簽，但交了定金和傭金的，可以根據紙質的合同、銀行的流水等加以甄別視為網簽或者因不可抗力政策，雙方可以解除合同，但該退的定金和傭金還是要退。
首付提高還是想買房，中介建議我現在辦理假離婚，這樣以我愛人的名義購買就算是首套住房，屆時只需要變更合同就可以了。真的嗎？
繞開限購限貸政策買房，「假離婚」確實是一部分人正在使用的辦法之一。尤其是對一些以小換大的購房者，一邊要賣房，一邊要買房，要不然就是將賣、買分兩步走，先把賣掉的房子過戶再以首套購買，不然就只能以假離婚的形式。
但是購房指南還是提醒大家，假離婚的風險甚大，不建議大家輕易嘗試。
（以上回答發布於2017-04-20，當前相關購房政策請以實際為准）
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J. 二手房屬於限購商品房的范圍嗎
二手房屬於限購商品房的范圍，一般限購規定的是限購住房，包含商品房和二手房。以成都限購為例，根據成都市政府下發的《關於進一步完善我市房地產市場調控政策的通知》第一條 在天府新區成都直管區、成都高新區南部園區新購買商品住房或二手住房的，應當同時符合以下條件：
（一）購房人具有擬購房所在區戶籍（其中戶籍遷入擬購房所在區未滿24個月的，應在擬購房所在區穩定就業且連續繳納社保12個月以上），或戶籍不在擬購房所在區但在當地穩定就業且連續繳納社保24個月以上。
（二）本市戶籍居民兩人及以上家庭在全市范圍內擁有1套以下（含1套）自有產權住房，或本市戶籍居民成年單身家庭、非本市戶籍居民家庭在全市范圍內無自有產權住房。
(10)限購後分期付擴展閱讀：
《關於進一步完善我市房地產市場調控政策的通知》第三條 在我市其他區（市）縣新購買商品住房或二手住房的，購房人應具有本市戶籍，或非本市戶籍但在本市穩定就業且連續繳納社保12個月以上。
第四條 夫妻雙方離異後，任一家庭成員兩年內購買商品住房或二手住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。父母投靠成年子女入戶的，不得作為單獨家庭購房。
第五條 在全市范圍內新購買的商品住房或二手住房，須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。