❶ 二手房買賣合同需要公證嗎
二手房買賣合同是需要公證的。
二手房買賣合同公證流程主要分為幾個步驟：
一、買賣雙方共同向公證處提出公證申請
1、賣方需要提交如下材料：身份證、護照、軍官證、戶口本、房屋產權證、土地證、結婚證等;
2、買方需要提供身份證、護照、軍官證、戶口本等;
3、如果一方當事人不能親自到場委託他人辦理的還必須提交經過公證的授權委託書;如果交易房產是多人共有的，則賣方應為所有共有人(以及其配偶)，需要全部到場。
❷ 二手房買賣土地出讓金怎麼計算
如果買賣的屬於非出讓國有土地使用權的土地，在辦理土地出讓時，其土地出讓金由受讓方按規定繳納；如果買賣的屬於已出讓的國有土地，則買方應該支付土地使用權剩餘年限的土地出讓金。
❸ 出售二手房流程及注意事項
二手房交易是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房是相對開發商手裡的商品房而言的，是房地產產權交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。那麼二手房交易的詳細流程及注意事項呢？
第1步：買賣前的產權審核
擔心買到產權有瑕疵的房子，是買家們不敢進行自主交易的一大原因。但做足前期准備工作，這一問題也將不是問題。
首先，要仔細查看業主的房產證，注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂後邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關憑據，比如購房發票、契稅發票等，作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。
風險提示：此環節最大風險即是產權瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔並得到確定答案。你相中的房屋有可能處於抵押狀態，也有可能因為有債務糾紛而處於查封狀態，而一旦房屋產權有問題，交易即宣布無效。
第2步：交定金與簽合同
看好房子，確定房屋產權後，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環節，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環節時，請多留個心眼。
如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業主手中，而應該交由第三方監管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協議，約定贖樓完畢之後給定金賣方，需註明「交給監管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約」。如果沒有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監管協議即可，約定在交易中心完成遞件手續後，劃撥到賣家賬戶上。
一般來說，在交定金的時候會簽一份預約買賣合同，示範文本可以在深圳市國土房管局網站上下載。合同至少需要約定物業地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等，具體條款見示範文本。
風險提示：
1.當下樓價上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高於成交金額的20%;
2 .賣家有可能以定金在監管未拿到手為由毀約賣樓，所以預約買賣合同中應註明「交由第三方監管即視為賣方收訖」;
3 .為避免交樓前業主存在拖欠費用等現象，你需要簽一份交房保證金協議，約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗傢具、電器完好，水電、物管等費用繳清，鑰匙交接完畢之後，再退還保證金。
第3步：贖樓
贖樓是一門大學問，不同贖樓方式費用不同、供樓時間不同、面臨的風險也不同。一般來說，贖樓是業主方的責任。贖樓有兩種操作方式：其一，業主通過擔保公司，向銀行借款贖樓，產生的是0.8%的擔保費用，以及0 .4%的短期贖樓利息，等買家房產證出來之後，再到銀行做按揭;其二，買家通過擔保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產生擔保費，但買家需要提前供樓。
「出於風險考慮，買家最好採用前一種方式贖樓。通過後一種方式，可節省0.4%的短期贖樓利息，但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產權問題，買家將陷入被動境地。」美聯物業按揭部總監王青說。
這里邊還有一些小竅門：如果通過同行轉按揭，上述費用少不了，但可以節省不少時間。另外，擔保公司與銀行有對接的關系，比如某個擔保公司對應的銀行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何選擇擔保公司，可到打算辦按揭的銀行咨詢，否則先行選擇擔保公司可能要空跑一趟。
風險提示：因贖樓產生的風險，為此環節中最大。買家拿現金贖樓或自己通過擔保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的方法。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會冒風險。記者采訪的幾位中介按揭部專家，均認同「兩筆款贖樓」，即業主自己通過擔保公司向銀行借款。
第4步：付首期及資金監管
除了產權問題之外，自主交易需要擔心的第二大問題就是資金監管。事實上，資金監管目前已成體系，買賣雙方按照既成規定來做，風險很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監管。
具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監管協議，然後各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之後，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務，一般會收取單筆500元左右的監管費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監管，則可以省去這筆費用。
出於公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監管協議時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家帶來困擾。
風險提示：
1.買家要保證首期款通過獨立的第三方進行監管，避免資金風險。用首期款為賣家贖樓更是險上加險。
2.倘若放款書沒有提前簽字，賣家在買家過戶完畢之後要及時催促解凍首期款，避免「人走茶涼」。
第5步：簽訂買賣合同
在交定金環節，記者已經提前知會：自主交易可以先簽訂一個「書面協議」，這個協議與普通的中介的居間合同非常類似，只是缺少了中介那部分內容。其格式可以參考中介的居間合同，或者直接到深圳市國土房管局網站的「信息公開」欄目的房地產管理相關下載處，下載《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同(2008版示範文本)》作為參考。
簽訂書面協議時，最主要要關注四個方面，是產權情況、房產總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協議裡面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行，例如規定贖樓要在45天內做完，首期款在簽完合同內7天做銀行監管等。
交付首期之後，就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。深圳市房地產經紀行業協會(下簡稱房協)的相關負責人告訴記者，自主交易雙方可以在任何能夠上網的地方，上到房協的網站，注冊並填寫相關內容，經過共4個工作日的確權及辦理時間後，就可以直接到房協(福田區景田東路36號潤豐園小區一樓)去領取，完全免費。據該負責人介紹，目前房協已經取消了中介代打合同的資格，不過還是有中介通過公司埠代打二手房合同並收取一定費用。記者了解到，這個費用並不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。
風險提示：
1.如果房產有共有權人，要讓共有權人一同簽字，避免後面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。
2.如果有租約的，應該讓租客簽訂放棄優先購買權的證明，避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗。
3.如果房產有較為貴重的家私家電，最好在附表中對傢具家電的情況加以詳細描述，例如傢具家電的品牌、新舊程度等，有必要的話還可以附上傢具家電的照片，以防交房時出現貨不對板的情況。
4.如果該房產附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。
5.要明確違約責任，特別是在目前房價上漲的情況下，業主違約的幾率增大，明確違約責任才能保障自己的權益。
第6步：選銀行和辦按揭
如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經理，說要做房產按揭，他就會幫忙處理。一般來說當天就能夠確批復。但有時候也會出現貸款額度不能達到預期的情況，像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長二三個工作日。不過在辦理按揭前，買方需要自己心裡有個數，如果房產樓齡較新，例如是在2000年以後入伙，因為評估價比較高，貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子，那麼貸款一般只能做到六七成。至於定金、首期款的銀行監管，也可以在申請按揭時同時辦理，免得來回跑腿。
至於銀行的選擇，中介人員推薦說四大國有銀行的貸款額度會較寬松，而且辦事效率會高一些。至於利率是否能下浮，每家銀行執行的政策基本一致，所以並不需要更多考慮。
風險提示：
1 .如果貸款額度達不到預期，買家需要做好支付更多首期款的准備，否則交易不成將造成違約。
2 .目前二套房貸有收緊趨勢，有可能出現貸款批不下來的情況，那麼為預防該情況發生後雙方發生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。
第7步：過戶及交稅
去過戶時，需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。一般遞件後，拿到回執業主就可以讓銀行放之前監管的定金。
至於辦證時間，關內是5個工作日出新證，關外寶安也是5個工作日，龍崗則是20-30個工作日(2000年以前的舊證是30個工作日，2000年以後的新證是20個工作日)。交稅時，如果合同約定是各付稅費，那麼兩人必須同時到場;如果是業主實收，就只需要買家到場。至於拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產證;如果是按揭貸款拿的就是房產證復印件，銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續，在5個工作日後放尾款給業主。
風險提示：
1.房地產的風險責任，產權轉移前由轉讓人承擔，產權轉移後由受讓人承擔。也就是說過戶後房屋出現損害等風險，是由買方承擔的，所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有質量問題。
2 .目前房價上漲，有業主會以虛假債務為由讓法院查封房產，讓過戶期間的房產交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業主原因房產遭到查封，那麼視為業主違約，必須承擔違約責任。
第8步：後續事項
交房一般就涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產內部還有傢具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，最終業主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務局、有線電視台、供電局等部門去辦理，雙方應准備好房產證復印件、身份證等，部分區域像羅湖區，辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同，交易雙方最好在去之前打電話進行咨詢，以免來回跑動。最主要的是之前有簽訂《交房保證金協議》，如果房子內部傢具家電完整，就交回給業主保證金。如果傢具家電確實有缺失，那麼經過雙方協商後可以在保證金裡面進行抵扣。
風險提示：
1.如果交房時傢具家電出現損壞甚至被搬走，而交房保證金無法彌補時，買方通常很難找到賣家去索賠。所以最好在當初約定交房保證金時，盡量把保證金的數額做大。
2.戶口問題也是交房時容易忽視的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查閱業主的戶口是否已經遷出。
❹ 如何出售二手房委託中介賣房交易流程
隨著人們需求的變化和經濟水平的提升，換房成為了一個較為普遍的事情。那麼什麼才是二手房的正確交易流程呢？怎麼樣才能把二手房賣個好價錢呢？下面我們就來具體了解一下二手房賣房的流程是是什麼吧！
1、價格評估：
價格評估就是為將要出售的二手房確定一個合理的價位。做價格評估時可以參考周邊同地段、同檔次、同面積的二手房銷售價格。或請業內的朋友和放心中介參與評估。
2、確定價格：
做完了價格評估後房主就要根據自己的實際需要對房子進行定價了。如果急於出售變現可以將價格訂得比周邊同地段、同檔次、同面積的二手房銷售價格低一些，但不可以過低，否則反而會使買家產生疑慮。如果不急於出售在定價時就要考慮當地區的房產增值速度了，我們可以定一個稍高於當地二手房的銷售價格或每隔一段時間就對價格進行一次調整。
3、准備相關文件：
賣方應該准備的有身份證、房屋產權證、結婚證等文件。如果是公房還應由單位出具同意銷售證明，如果是貸款未結清的房產要提供銀行的貸款合同。
4、委託中介：
現在大多數二手房的銷售都是通過中介公司完成的。在委託中介時要記住一個原則：只找信譽好、口碑佳的大型中介公司進行委託，這是房產可以安全交易的關鍵。
5、簽定委託協議：
找到一家好的中介公司就要與其簽署房產買賣委託協議。房產買賣協議應註明該房屋的具體地址、門牌號、房屋基本狀況、委託房價、委託期限等約定，並加蓋中介公司的印章表示認可。推薦使用「獨家代理」的形式把房產委託於指定的中介公司進行銷售。這樣可以避免多家中介公司同時打攪房主的正常生活的現象。
6、打掃房間：
將玻璃擦乾凈、把傢具擺放整齊、進行一些適當的修補是非常必要的。一個窗明幾凈、清新整潔的室內環境可以提高買家對房產的認可度並促成成交。不要因為房產即將出售就對其採取不聞不問的態度，最後受損失的只有自己。
7、配合買家看房：
可以對於來看房的買家提出的問題做一些簡單明了的介紹，不必顯得過分的熱情和急切。不與買家談論房產的出售價格，那是簽合同時要辦的事。切忌隨意更改房子的報價。對於反復來看房子的同一買家可以進一步介紹該房屋的特點，不要對買家對房屋的批評不滿，記住嫌貨才是買貨人的道理。
8、簽署房屋買賣合同：
當買方確定購買該房產時應馬上簽署房屋買賣合同。房產的賣方在合同中應注意定金的交付時間、剩餘房款的交付方式和具體時間、辦理產權過戶的時間、交房的時間、補充協議、買賣雙方的違約責任等條款的細則。
9、程式控制電話和網路的注銷：
在簽署完房產買賣合同後房主應對該房產中使用的程式控制電話及網路結清費用並申請注銷。不要與新房主對原程式控制電話和網路進行變更過戶，那比申請新裝要麻煩多了。
10、辦理房屋產權過戶手續：
現在辦理房屋產權過戶手續都由中介公司指派專人進行協助。買賣雙方在提供了相關文件後只要親臨過戶大廳進行過戶認證簽字就可以了。
11、物業交割：
這是二手房交易流程的最後環節了，賣方應會同買方和中介公司到所在小區的物業管理公司當面結清原房主應繳納的物業費、供暖費、停車費、水、電、天然氣等費用。並由物業或中介公司出具物業交割單，並由新房主與該物業公司簽署物業服務協議。
至此，二手房交易圓滿完成。
（以上回答發布於2015-11-23，當前相關購房政策請以實際為准）
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❺ 二手房出售時樓層的影響
開發商抄在定價時會有明確的襲樓層差價供購買者選擇，你作為購買方是被動的，在作為二手房轉讓時，你可以考慮樓層差價讓新的購買者選擇，但此時你作為賣方仍然是被動的，也就是說新的購買者不一定會明確認同你的樓層差價。二手房還會綜合考慮房屋裝修、附屬設施以及配套設施等情況。
❻ 我想把自己的二手房賣了，如果掛到中介，一般什麼流程
1、價格評估：
價格評估就是為將要出售的二手房確定一個合理的價位。做價格評估時可以參考周邊同地段、同檔次、同面積的二手房銷售價格。或請業內的朋友和放心中介參與評估。
2、確定價格：
做完了價格評估後房主就要根據自己的實際需要對房子進行定價了。如果急於出售變現可以將價格訂得比周邊同地段、同檔次、同面積的二手房銷售價格低一些，但不可以過低，否則反而會使買家產生疑慮。如果不急於出售在定價時就要考慮當地區的房產增值速度了，我們可以定一個稍高於當地二手房的銷售價格或每隔一段時間就對價格進行一次調整。
3、准備相關文件：
賣方應該准備的有身份證、房屋產權證、結婚證等文件。如果是公房還應由單位出具同意銷售證明，如果是貸款未結清的房產要提供銀行的貸款合同。
4、委託中介：
現在大多數二手房的銷售都是通過中介公司完成的。在委託中介時要記住一個原則：只找信譽好、口碑佳的大型中介公司進行委託，這是房產可以安全交易的關鍵。
5、簽定委託協議：
找到一家好的中介公司就要與其簽署房產買賣委託協議。房產買賣協議應註明該房屋的具體地址、門牌號、房屋基本狀況、委託房價、委託期限等約定，並加蓋中介公司的印章表示認可。推薦使用「獨有代理」的形式把房產委託於指定的中介公司進行銷售。這樣可以避免多家中介公司同時打攪房主的正常生活的現象。
6、打掃房間：
將玻璃擦乾凈、把傢具擺放整齊、進行一些適當的修補是非常必要的。一個窗明幾凈、清新整潔的室內環境可以提高買家對房產的認可度並促成銷售。不要因為房產即將出售就對其採取不聞不問的態度，較後受損失的只有自己。
7、配合買家看房：
可以對於來看房的買家提出的問題做一些簡單明了的介紹，不必顯得過分的熱情和急切。不與買家談論房產的出售價格，那是簽合同時要辦的事。切忌隨意更改房子的報價。對於反復來看房子的同一買家可以進一步介紹該房屋的特點，不要對買家對房屋的批評不滿，記住嫌貨才是買貨人的道理。
8、簽署房屋買賣合同：
當買方確定購買該房產時應馬上簽署房屋買賣合同。房產的賣方在合同中應注意定金的交付時間、剩餘房款的交付方式和具體時間、辦理產權過戶的時間、交房的時間、補充協議、買賣雙方的違約責任等條款的細則。
9、程式控制電話和網路的注銷：
在簽署完房產買賣合同後房主應對該房產中使用的程式控制電話及網路結清費用並申請注銷。不要與新房主對原程式控制電話和網路進行變更過戶，那比申請新裝要麻煩多了。
10、辦理房屋產權過戶手續：
現在辦理房屋產權過戶手續都由中介公司指派專人進行協助。買賣雙方在提供了相關文件後只要親臨過戶大廳進行過戶認證簽字就可以了。
11、物業交割：
這是二手房交易流程的較後環節了，賣方應會同買方和中介公司到所在小區的物業管理公司當面結清原房主應繳納的物業費、供暖費、停車費、水、電、天然氣等費用。並由物業或中介公司出具物業交割單，並由新房主與該物業公司簽署物業服務協議。
❼ 二手房買賣賣方應注意哪些
二手房交易流程賣房注意事項，賣房作為出讓房屋產權的一方也存在存現，那麼在交易過程中應該注意哪幾方面的風險：
二手房交易流程中，大多數人都關注買房者的利益，忽略了賣房者其實也存在一定的風險，這其中就要注意一下四個環節，維護自身的合法權益。
明確方式期限
賣方大多數情況下會通過中介公司予以掛牌出售。賣方在掛牌時除明確掛牌價格外，還應明確委託方式和掛牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者讓自己的中介人員先付定金把房子定下來，但最後簽約的肯定是他人。所以，賣方不要輕易收取中介的定金。謹慎收取定金
二手房交易流程進行到議價過程的時候，中介公司找到客戶後會同賣方議價。如賣方接受購買條件，則從中介處簽收定金。但很多中介公司會要求保管該定金，賣方對此要慎重。房子賣了，定金轉為傭金倒也算了，就怕買方毀約賣方可以沒收定金時，中介公司卻要求分賣方一杯羹。簽約注意三點
一是將房屋的物理狀況和權利狀況如實告知買方，最好在合同中寫下來;二是提供「三項證明」，即如有共有人須提供房屋共有人同意出售的證明，如有抵押，則提供已經書面通知房屋抵押權人的證明，如該房已經出租，則提供房屋承租人放棄優先購買權的書面證明。三是交易流程必須與房款支付掛鉤，即確保在房屋過戶前後拿到房款。取得放款承諾
簽約時，買方通常只支付首期款，餘款待過戶後由銀行支付。但銀行只根據買方指示付款，如在房屋過戶後、銀行放款之前，買方取消了貸款，則銀行自然不會再放款給賣方，故賣方最好能取得買方貸款銀行的放款承諾。
以上有關二手房交易流程賣方注意事項由法律快車房地產法整理，更多相關內容，請點擊：二手房交易流程
❽ 二手房買賣中 買賣雙方會同中介公司談好價格交納定金去房管交易所簽訂了合同 之後買家銀行按揭也批准了
需要夫妻雙方去中國公證處辦理委託公證，要求公證處工作人員去醫院協助辦理。妻子帶好委託書跟買家過戶、繳稅、領新證、房款即可！
❾ 來女士被害時所住的房價會同小區房價一起下跌嗎
杭州來女士案已經告破，犯罪兇手正是蘭女士的丈夫許某某，經過審訊之後，許某某已經招供承認，是他自己趁著來女士熟睡時，將其殺害並分屍拋至於化糞池，警方通過25個小時的連續奮戰，對38車糞水進行沖洗，篩選之後終於找到了疑似人體組織，並通過DNA對比鑒定之後，確定系來女士的人體組織，面對鐵一般的事實，許某某不得不認罪伏法。
畢竟，在大多數普通人看來，該小區發生了如此大的一起殺人碎屍案件，相對來說，該小區就屬於案發小區，所以，很多人是忌諱住在該小區內的，也正因為如此，當杭州來女士被殺案破案之後，該小區原來的租戶以及住戶，很多都主動搬離了該小區，房價下跌也就是成為了必然。