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❷ 一房二賣能否構成合同詐騙罪
一、一房二賣是否構成合同詐騙罪
(1)犯罪主體：大多是二手房買賣中的自然人
涉及」一房二賣「的刑事案件絕大多數發生在二手房交易中，且被告人多是自然人。畢竟一手房交易中作為出售人的房產開發商相對比較有信譽和資質，即使存在一房二賣，一般也容易被認為是民事糾紛。但仍有判決開發商在一房二賣中構成犯罪的案例。
(2)罪名：合同詐騙罪
賣房人通過簽訂房屋買賣合同的形式收取他人購房款，事後又將房屋過戶給其他購房者，極容易構成合同詐騙罪。
刑法第224條的合同詐騙罪，是指以非法佔有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數額較大的行為。
「一房二賣」中行為人構成合同詐騙罪，依然要滿足詐騙犯罪的基本構造，即行為人實施欺騙行為——對方(受騙人)產生錯誤認識——對方基於錯誤認識處分財產——行為人或第三者處分財產——被害人遭受財產損害。
因此，要認定「一房二賣」的行為人構成犯罪，必須同時滿足三個條件：出賣人具有非法佔有購房款的主觀目的，購房者存在認識錯誤;出賣人實際取得購房款。
(3)構罪形式
A.出賣者非房屋實際產權人，與他人簽訂合同，收取購房款的;
B.出賣人偽造房屋權屬憑證，與他人簽訂合同，收取購房款的;
C.出賣者已將房屋實際出售過戶給他人，又與他人簽訂合同，收取購房款的;
D.出賣者與他人簽訂合同後，不履行房屋交付和過戶義務，逃匿和拒不退還購房款的;
E.出賣人明知沒有還款能力，將房屋重復抵押或出售，獲取貸款或者購房款的;
(4)排除情形
下列「一房二賣」應當作為民事糾紛，不應當認定為犯罪：
A.出賣人作為實際房屋所有人，與他人簽訂多份合同，將房屋選擇過戶給一人，對其他人承擔違約責任或者退還房款的;
B.出賣人雖未將房屋過戶登記給買受人，但已實際交付買受人，且不影響買受人實際使用的;
C.名為房屋買賣，實為以房抵債的。
二、如何認定一房二賣的合同效力?
合同一經簽訂，關於房屋買賣的法律關系就具有唯一性和排他性，開發商又將房屋賣給他人，屬於嚴重的違約行為，購房者在選擇簽訂購買該房屋，事先可能是付出了一定的財力和精力的，如果不能購買該房屋再選擇其他房屋，也會給購房者帶來一定的市場風險，所以開發商一房二賣的情況下，購房者可以到法院起訴開發商，要求開發商繼續履行雙方簽訂的認購協議，同時還有權要求開發商支付違約金。
根據我國《合同法》第130條規定，買賣合同是出賣人轉移標的物所有權於買受人，買受人支付價款的合同。根據此條規定，買賣合同因出賣人與買受人意思表示一致而成立，除違反《合同法》第52條規定的以外，即使一物存在多重買賣行為也均應認定有效，並不涉及標的物所有權轉移的問題。不動產買賣也是如此。從單個合同看，合同是有效的。但是由於「一房二賣」，造成沒有交付的買賣合同目的不能實現，其根本原因是出賣人的不誠信行為造成的，對此應當重點懲處。《司法解釋》第8條規定：「具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立後，出賣人未告買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。」
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非住房：100平方米以下（含100平方米）100元/宗，
100-500平方米（含500平方米）160元/宗，500-1000平方米（含1000平方米）200元/宗，
1000-5000平方米（含5000平方米）260元/宗，5000平方米以上300元/宗。
非住房轉讓手續10元/平方米，3%稅率，
個人所得：
①稅率20%，按財產轉讓（交易價格-房屋原價-原繳納契稅-本次繳納營業稅-合理費用）
②未能提供原購房發票的按已成交價格的1%徵收。賣方承擔。
1交易手續服務費：住宅6元/平方米（房改房、經濟適用房、安居房減半收取：3元/平方米）非住宅10元/平方米。買賣雙方各承擔一半。
買方承當。 2登記費：普通二手房住宅類為80元/套。
按房屋正常成交價的2%計征。賣方承當。 3土地收益金（代收）房改房、經濟適用房、安居工程房買賣過戶時收取。
4核檔費：50元/宗。
5契稅：稅率為3%按正常交易成交價格計征；個人購買的自用普通住宅（建築面積144平方米以下、容積率1.2以上、交易價格4290元/平方米）契稅稅率減半。成交價格逾越拆遷彌補款的對逾越局部徵收契稅。買方承當。按1.5%徵收；拆遷居民因拆遷重新購置二手房的對相當於拆遷彌補款的局部免徵契稅。
6印花稅：稅率1‰。交易雙方各承擔一半。按正常交易成交價格計征。
7營業稅及附加：12月17日。再申請購買第二套普通自住房的居民，新的二手房購買政策公布。對已貸款購買一套住房但人均面積低於當地平均水平。對比執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。其中，將現行個人購買普通住房超越5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的免徵營業稅；將個人購買普通住房缺乏2年轉讓的由按其轉讓收入全額徵收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額徵收營業稅。