A. 決定一棟房子好不好賣的因素和關鍵是什麼
1.房子外部條件。
大多數購房者對房子外部條件的衡量大致可以總結為3類：
小區中央比小區外圍好，位置優先排序是，臨近綠化、臨近小路、臨近地鐵、臨近高架/國道/幹道；
10樓以上20樓以下比8樓以下好，8樓以下比20樓以上好；
不靠近電梯井比靠近電梯井好。
因此，作為售房者，還是要審視自己的房子屬於哪一種。
2.兩幢高樓之間的高層住宅，高區和低區都不太受歡迎。
低區的採光明顯不如中區和高區；高區雖然採光無敵，但位置屬於空氣集中對流的風口，20樓以上的房間打開窗戶通風時，風力相當大。
3.三居室不那麼受歡迎兩居室戶型最受歡迎。
二手房市場上最難賣的是三居室。三居室的面積普遍在100平方米以上，即使是初次購房者也難以享受在稅費上的優惠減免。另外，總價比起其他中小戶型高出不少，也是影響目前大部分買房人決策的原因之一。最受歡迎的是兩居室的戶型，其次是一居室。
4.房子高齡難貸款。
如果你想要在自己的房子里住幾年之後，再把房子賣出去，就要考慮房齡了。「高齡房產」不怎麼收到購房者的歡迎，因為它意味著難貸款。
5.高樓層未必賣得好。
雖然通常樓層越高售價就越高，但在二手房市場卻不一樣，處在中間偏低樓層的房子最受歡迎。
6.動遷安置房不如商品房。
同樣的地段、同一個小區內，買房人更不喜歡動遷安置房，雖然它的價格通常比同小區內的商品房便宜很多。
7.年輕家庭不喜歡中式裝修。
裝修對房子二次銷售的影響很微妙。太過風格化的裝修很難正巧命中最有誠意的買房人，比如中式裝修。中式裝修的風格沉穩，色調比較暗，強調室內設計中高度風格化，需要有繁復的細節和意境表達，這對設計師來說是很高的要求。如果設計師發揮不理想，室內只會讓人感覺壓抑沉重，而感受不到它的沉穩和古樸。
8.「未來規劃」存在著巨大不確定性難打動改善型買房人。
如果房子周圍的相關設施還停留在規劃上，是很難打動購房者的。
9.有債務問題的房子影響雙方交易。
購房者不喜歡在擔保或債務抵押中的房子，一旦發生糾紛，最終影響雙方交易。
（以上回答發布於2016-07-02，當前相關購房政策請以實際為准）
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B. 如何在限購之下買房不同的人有不同的攻略
從購房人群來看，這輪限購政策已經不僅僅是限制炒房客了，連一些剛需和改善型人群也被無情的擋在門外。那麼如此嚴格的限購限貸之下，不同的人應該怎麼買房？
最近政策接二連三的推出，一線城市限購限貸收緊，二線城市也跟上限購的腳步。
我們先來回顧一下，3月截止到21日為止，全國共有20個城市出台或升級樓市限購政策，其中，在3月第一周（3.6-3.12）就有5個城市出台或升級樓市調控政策，3月第二周（3.13-3.19）再有8個城市出台或升級樓市調控政策，另外，在3月1日—3月3日有3個城市出台或升級樓市調控政策，在剛剛進入的第三周全國再有4個城市出台或升級樓市調控政策。
從本輪已實施限購城市來看，樓市調控不僅僅局限於一二線熱點城市，就連一些三四線縣級城市也加入到本輪的限購大潮中。本輪樓市調控無論從出台的密度，還是限購的力度都是的、實屬罕見的，足以見證決策者對於「穩樓市、降房價」的決心。
從購房人群來看，這輪限購政策已經不僅僅是限制炒房客了，連一些剛需和改善型人群也被無情的擋在門外。那麼如此嚴格的限購限貸之下，不同的人應該怎麼買房？我們一起來看一下。
首先是剛需族。
目前，很多城市的限購政策都對社保個稅繳納年限有要求且不能補繳， 在工作變動的時候要注意不要斷繳。以石家莊為例，外地人想要在當地買房，必須提供2年內連續繳納12個月社保或個稅，而且斷繳了也不能補繳。不能補繳可真是硬傷，試想一下好不容易快夠一年了，中間因為換工作斷交了一個月，結果就得從頭計算時間，實在憋屈。
建議：量力而行 重點關注個稅和社保
注意個稅社保別斷繳，同時買房量力而行。在房價高企的城市，剛需族買房要量力而行，買房前考慮清楚幾個問題：為什麼買房，買房預算是多少，能承擔多少月供，能買多大的房子，根據自己的經濟實力作出決定，可千萬別過度透支預算影響了生活質量。
然後是改善型購房群體。
很多城市在限購和限貸的問題上，對首套和二套的認定是不一樣的，一些一線城市限貸政策對於首套的認定越來越嚴格，認房又認貸的情況下，改善族很難再通過賣掉房子拿到最低的首付資格。
以北京為例，購買普通住房，首套房首付35%，二套房首付60%，實行新政前首套房首付35%，二套首付是50%。一些購房人之前資金有限，買了面積、戶型較小的房子暫時落腳，隨著二胎政策放開，小戶型已經滿足不了居住需求了，於是就會賣掉第一套房子換大一點的房子，假如手裡有100萬，在認房又認貸以前，賣掉第一套房子買第二套仍然算首套，能買一套300多萬的房子，現在是不僅認房又認貸，二套房首付也從50%提高到60%，100萬只能買160多萬的房子，以現在北京房價，就算是郊區面積大點的房子都得300萬起了，一二百萬的基本不是商住房就是面積三四十平方米的小房，完全不符合改善型購房人的需求。
建議：降低標准或者准備再苦幾年
一定要認清首二套房的認定標准，因為首套房二套房的首付能差幾十甚至上百萬。
如果想換房，只能考慮降低購房標准，買地段次一點、面積小點的，對於有剛性需求的改善型購房人（如為了孩子上學），如果實在想買，可以找親戚朋友借點錢解決燃眉之急，還是那句話：切記過度透支預算，理性購房。
最後是投資群體。
根據國務院、銀監會、央行等的態度，一再強調「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位，因城施策分類指導，引導資金流向實體經濟，把防範金融風險放在更加重要的位置，投資群體自然也就成了限購限貸政策主要針對的群體。
首付比例一提高，資金有限的人被攔在了門外，能全款買房的土豪們雖然有錢但沒購房資格，除非把手裡的房子轉出去，不過房產作為固定資產，想轉手並不那麼容易，加上限購限貸的作用，大量需求被抑制住，增加了賣房子的時間成本。
建議：不必把資金全壓在房產上
現在人民幣貶值，不能買房當然也不能讓錢在自己手裡浪費掉。但是從投資的角度看，建議不要把資金都壓在房產上，因為目前調控的主要目的就是限制資金流向樓市，已經流入的也被鎖死。投資要講究資金配置，將投資方向分散一下，如果都買了房子以後轉手都是個問題，如果繼承給孩子還要支付巨額遺產稅，購房指南就不建議你還繼續一條道走到黑了。
（以上回答發布於2017-03-24，當前相關購房政策請以實際為准）
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C. 在當前新政下 購房者應該持怎樣的購房心態
目前，房地產市場形勢復雜，並不利於購房者做出明智的購房決策。是否該專買房，買什麼類型的房子，什屬么時候買房，買房的終極目的等因素，對政策極為敏感的投資客們也迅速做出反應。對於大部分買房者來說現在也不急於賣方，而是陷入觀望。
還有一部分是繼續改善住房環境的，那麼對於這部分改善型住房的人群來講，雖然不是調控政策的重點或者是目的，但是確實新政的可以說是犧牲品，由於限購增加，貸款利率的提高，首付的上漲，使得原本不富足的改善型也只能心想事不成了。
當然對於時下的年輕人來講，買房可能還是遙不可及的願望，因此暫定這類型人群為等待型吧，雖然相對來說，買房的壓力會較經濟相對殷實的家庭大，但是買房心態倒是輕松許多，可以慢慢挑慢慢選，直到資金就位，滿意為止，而且年輕置業群體基本上是第一次置業，這類群體購買目的相對單純，主要以自住為主，偏好於小戶型，希望在自我空間里最大程度釋放自己的個性。
總之，也對於一些人來講，或許限購也是好消息，畢竟限購已出台，房產市場再也沒有以前的搶購風潮，房子也不似以前那麼緊俏，買房也不在那麼急於出手，可以遇到心儀的樓盤多看多查，覺得合適在出手也不遲。
D. 論文：購房貸款決策帶來的問題
住房信貸存在的問題及對策研究
一、前言
隨著經濟的發展, 改善居住條件越來越成為我國城鎮居民最迫切解決的問題。重要的解決途徑就是實行住房商品化。這一方面需要有強大的住房消費貸款支持,
另一方面也為銀行推動個人住房消費貸款、調整房地產信貸結構創造了條件, 使銀行進行金融創新有了內在的動力。自從上世紀年代中期中國建設銀行在部分城市試行銀行按揭貸款以來, 面對住房金融業豐富的市場資源, 我國各銀行普遍開展了針對個人住房消費信貸業務, 甚至推出了專門的業務品牌名稱, 如農業銀行的「 幸福之家」 、建設銀行的「 樂得家」 等等其業務量呈現明顯的逐年上升趨勢。根據中國工商銀行的有關統計數據表明該行全國的個人住房貸款從年的億
元增長到年月底的億元, 年幾乎增長了倍。有萬戶居民靠工行貸款住上了新房。因此、加強住宅領域銀企合作是推進住宅產業現代化的有力保證, 其中發展住房消費信貸是促進我國住房建設新經濟增長點的一項重要政策措施。但是我們通過對我國特別是溫州住房消費信貸市場的實證調查分析後, 發現其運作過程中仍然存在著一些問題魚待研究解決。
二、住房消費信貸市場存在的主要問題
1、居民的住房消費心理問題
勤儉持家是中國人的優良傳統, 但人們的投資意識比較薄弱, 絕大多數居民購房是為了改善住房條件, 用於投資目的的比例仍然不多〔日。中國人的另一大傳統是量入為出, 習慣於用自己的積蓄來達到購房的目的, 還有很大比例的消費者依然存在著「 無債一身輕」 的傳統消費觀念, 而對於西方盛行的提前消費還是不適應。
2、居民收入預期問題
根據國外普通家庭住房消費信貸發展的經驗,城鎮普通家庭是否具有住房負債消費的經濟承受能力主要取決於其穩定的家庭收入水平。收入水平越高, 對住房消費信貸的經濟承受能力越大。其住房消費信貸所發揮的擴大需求的作用越明顯。
目前, 我國經濟正處於轉軌時期, 產業結構的調整、加入等因素, 造成城鎮居民特別是中低收入階層存在以下的後顧之憂怕下崗失業保險制度不完善, 怕病醫療制度的改革還沒有到位, 怕老養老保障制度不健全。而據業內人士分析, 普通工薪階層的購房總價應控制在家庭年收入的倍以下較為適宜, 如果貸款為八成, 期限為年, 日後每月的還款最好不要超過家庭收入的, 否則就會影響正常的生活水平。這些現實問題的存在使得城鎮家庭經濟承受能力較弱, 造成城鎮居民收入預期普遍不高, 難以使住房消費信貸快速發展。
3、住房消費信貸的風險控制與保障問題
由於個人住房消費貸款的特點是客戶多、面廣分散, 基數大、期限長, 因此風險點多而不易控制。銀行在個人住房貸款運作過程中, 可能出現的風險包括產
權風險、信用風險、欺詐風險、抵押物價格風險、貸款條件風險等等。為此, 國外消費信貸發展的經驗表明, 防範住房消費信貸風險必須有以下條件一是有穩
定透明的收入來源二是有可靠的個人信用資格等級三是有住房產權的抵押保障四是有必要的住房消費信貸的擔保制度和有效的政策保障制度五是有適合不同層次需要的住房消費信用品種。而以上五大因素, 恰恰又是我國住房消費信貸運行
中的缺陷。具體表現在一是貸款機構無法獲知住房消費者的實際收入水平。按照國外消費信貸通行的規則, 為了降低家庭住房消費信貸的償還能力, 住房支出與收入比率一般控制在至之間。由於我國居民收入中包含著許多非貨幣化收入和灰色收入, 目前銀行採納的唯一能證明貸款者還款能力的「 收入證明」 , 經調查核實大多不真實, 這樣貸款機構就無法確切計算和查證居民收入的實際水平, 也就無法確認住房消費者的貸款資格, 因而也不可能對住房消費信貸進行有效的風險控制。另外, 由於不同銀行之間信息溝通不完善。假如某位購房者要在多處
購買房屋, 他將其收入證明一式多份, 就可能分別用於不同的銀行, 由不同的銀行提供按揭貸款。這樣一來,其實際貸款額就遠遠高於規定的數額, 月還款金額也遠遠大於其月收入情況, 各銀行的住房貸款風險在不知不覺之中已經倍增。
二是缺乏住房消費信貸的個人信用制度。由於沒有建立與個人信用制度相配套的個人信用評估、個人資信調查、個人破產制度。因而個人信用無法准確把握, 個
人住房消費信貸的風險無法控制。
三是缺乏必要的住房消費信貸擔保制度。由於我國現有的擔保法規囚沒有針對住房消費信貸的相應規定,二級市場的存量產權房以及公房使用權市場發育嚴重滯
後, 致使貸款抵押的住房產權、使用權的變現能力較差, 消費者在申請住房消費信貸時既無法選擇可靠的擔保形式又不能為貸款機構提供有效的風險保障
四是缺乏有效的政策保證制度。由於我國尚沒有健全的商品房保險的保障制度, 又沒有政府機構提供的保證制度, 也沒有包括房地產證券在內的政府機構發行的
住房債券。因而, 無法為住房抵押貸款提供強有力的保證和支持。
五是缺乏社會不同層次需要的住房消費信用品種。
我國一方面缺少長期的住房消費信用品種的供給另一
方面, 現存的抵押住房貸款首期付款額比重大、期限
小、利率大, 無法吸引更多的中等收入階層, 無法滿足
更多的住房消費信貸的需求〔。
、信貸經營理念問題
由於傳統體制所形成的固有慣性和我國現階段資本
的稀缺性特點, 使銀行在住房消費信貸的開辦上, 既存
在一些思想觀念上的矛盾又存在一些具體操作上的問
題。其表現
一是住房消費貸款抵押物的處置難於落實。現在很
多房屋都是期房預售, 按照《房地產抵押管理辦法》規
定, 期房在抵押合同簽訂日內要在房地產主管部門
辦理預抵押登記, 待房屋取得產權證後再辦理正式的抵
押登記手續。若在預抵押期間貸款者無力償還銀行借
款, 即會將房屋抵押款給銀行。由於種種原因, 目前房
屋產權證還是存在著辦證難的問題。比如在溫州, 就有
許多住戶在入住兩三年後還沒有能夠取得房屋產權證事
例。沒有產權證, 房屋自然不能進行正式抵押, 銀行也
就不能對抵押房屋進行合法處置。有時銀行在借款人無
法償還借款而對房屋抵押物進行處置時, 甚至會受到市
場以及顧及到社會穩定等因素的限制而難於保全貸款債
權。這些因素都在很大程度上制約了個人住房信貸業務
的發展。
二是尚未形成一整套科學的規范的銀行管理制度。
例如住房個人抵押貸款面對首期額度較低、利率較
高、手續復雜、條件苛刻、收費不盡合理、覆蓋面窄、
擔保手續規定較嚴等難於刺激個人住房信貸的條件規定
〕
三是銀行自身的業務量和成本增大。一筆住房貸
款, 要經過借款人資格審查、抵押物、評估和登記、擔
保物、財物體現, 第三方面擔保貨款合同公證等程序才
能獲得, 致使銀行成本增加, 工作負擔加重。同時, 貸
款過程中, 必須經過房屋測量、估價登記、辦證、交
稅、交費等, 也不同程度地增加了貸款消費人負擔, 從
而, 不可避免地影響了住房貸款人的積極性。
三、住房消費信貸市場解決對策
針對我國住房消費信貸存在的問題, 我們認為宜采
取以下對策選擇
、實行健康、合理、穩定的住房消費心理機制
一是制定合理、透明的住房消費政策, 使居民在了
解住房政策和規定的基礎上, 理解政策的合理性, 進而
自覺貫徹執行新政策, 形成穩定的住房消費大眾心理預
期二是進一步規范住房一、二級市場和房地產交易規
則, 強化保護住房消費者合法權益機制, 降低住房交易
稅費, 創造出一個公平、合理的住房消費環境, 形成一
個健康向上的住房消費心理機制團。
、擴大住房消費信貸的領域和群體。
在住房消費群體的選擇上, 針對我國存在的高收入
階層和政府大部分官員已有住房與低收入階層住房消費
潛力一時不大的客觀現實, 住房消費信貸政策應注重引
導既具有強烈住房消費慾望又具備一定經濟實力的中等
收入階層既具有較好預期經濟發展潛力和負債住房消
費心理, 又急需住房的青年消費群體上, 有針對性制定
一些配套優惠激勵政策, 著力啟動這些中等收入階層和
青年群體的住房消費行為』。在消費領域方面, 應根據
不同消費群體的不同經濟承受能力和住房消費傾向, 采
取多樣化、多層次、多領域的住房消費信貸, 使消費者
根據自己的經濟能力和居住意願有目的地選擇住房消費
信貸品種, 並結合不同消費群體的不同住房消費需求特
點, 制定一些配套的激勵優惠措施, 如利率補貼, 減免
稅費、免貸款、抵押購房公證收費等, 以啟動和促進這
部分居民的住房消費活動。
、建立健全發達規范的住房信貸制度。
歷史經驗表明當一國在進入「 住」 與「 行」 消費
升級階段時, 居民的消費模式也隨之發生變化, 逐步由
自我積蓄型滯後消費變為信用支持型提前消費, 即進入
消費信用化時代。目前, 我國正在從住房消費福利分配
制向住房消費貨幣分配製度的轉化, 而消費貨幣化則是
年月第期溫州大學學報
消費信用化的基礎。所以, 建立健全發達而規范的住房
信貸制度迫在眉睫。首先政府應抓緊包括住房消費信貸
在內的有關立法工作, 特別是在著手建立區域性的個人
信用體系的基礎上, 盡快建立全國性的個人信用體系,
並制定個人信用的統一徵信標准與徵信辦法其次要進
一步完善住房消費信貸商業保險制度, 制定政府的保險
和保證、保障措施, 建立必要的住房消費信貸資金供給
機制最後就是結合我國目前資本市場發育的現狀, 培
育一些能夠融通長期資金的市場主體, 吸引和集中資本
市場中的私人分散資金和機制投資者掌握的人壽保險
金, 養老保險資金等長期資金, 為住房消費信貸提供更
為廣泛的資金來源。
、建立良好的住房信用風險分攤機制
客觀的說無論是在發達國家還是在剛剛啟動的發
展中國家住房金融市場, 住房消費信用的風險總是客觀
存在的。雖然目前我國已經出台了《商業銀行法》、
《擔保法》、《城市房地產管理法》、《個人住房擔保
貸款管理試行辦法》等法規和條例, 但是《住房抵押貸
款法》至今尚未問世, 致使出押和受押雙方對有關抵押
和抵押實現、擔保與保險等法規條款的解釋缺乏權威性
依據『習。因此、一方面政府部門應該加緊有關法律的制
定工作另一方面銀行也應建立起科學的風險約束分攤
機制。
一是建立和完善政府擔保制度, 充分發揮政府對住
房消費信貸的支持作用。我國屬於發展中國家之列, 市
場經濟體制的完全確立還需要一定時日。改革以來不同
階層、不同行業之間的收入分配差距迅速擴大, 且仍呈
擴大態勢。由於住房涉及千家萬戶的利益, 屬敏感性商
品。如果成立不以贏利為目的的國家住房抵押貸款擔保
公司, 對一部分購買商品房確有困難的中低收入者實行
擔保, 則有利於解除其後顧之憂。因此、組建規范的國
家專門的住房擔保機制, 不僅可以克服目前由企業出面
擔保的眾多缺陷又可以有效分散銀行風險, 增加金融
機構的安全性。
二是建立和完善住房金融二級市場, 充分發揮社會
保險金融市場的基礎上, 嘗試和支持保險基金養老基金
和共同基金等金融機構積極參與住房金融二級市場, 更
好地體現和推動住房消費信貸的實施。
三是建立和完善住房二級抵押市場, 發展抵押貸款
證券化, 充分發揮證券在住房消費信貸中的支持作用。
開辟住房二級抵押市場, 不僅可以進一步發掘全社會的
資產潛力, 為住房市場提供具有競爭性的選擇性資金來
源, 又可以通過產權重組, 分散和轉移了住房貸款風
險, 成功地將在住宅金融市場與資本市場有機結合, 推
動住房貸款風險分攤的社會化。
、加大金融創新力度, 尋求銀行利潤最大化
在我國加入以後, 外資銀行進入我國的門檻的
不斷降低, 廣泛介入我國金融市場的各項業務領域當
然包括個人住房信貸業務, 銀行間的竟爭加劇必將迫
使國內金融機構加快創新步伐。具體到個人住房信貸業
務領域的金融創新體現在
一是在思想上, 銀行內部要對個人住房消費信貸對
促進住房建設和經濟增長的相互關系有足夠清醒的認
識, 進一步開拓進取意識, 改變舊有習慣模式和思維定
式, 大膽創新, 勇於改革。
二是在具體的服務層次、服務方式、服務態度上要
有一個實際的大的改進, 使消費者方便、快捷、滿意。
三是進一步擴大住房消費信貸服務品種, 擴展服務
領域優化服務環境。針對消費者的不同要求, 開辟房改
房貸款、使用權房貸款, 房屋互換貸款、私房二手房買
賣貸款, 盡快形成品種齊全, 層次分明的住房消費信貸
的格局。同時, 圍繞住房消費信貸這一領域, 開展住房
信息咨詢, 買賣指南、個人住房貸款方案設計, 房屋保
險公證、抵押還款受理、產權代辦等「 一條龍」 服務,
充分發揮其主觀能動性, 擴大住房消費信貸的規模。
四是進行金融工具創新。例如利用收入增長與
時間成正比例的關系, 推出逐漸遞增還款的個人住房貸
款, 滿足部分觀念變化快、有強烈消費慾望青年的金融
需求利用與國際接軌, 實行市場利率之際, 推出可變
利率的個人住房貸款新品種, 供不同層次金融需求客戶
進行選擇。
四、結束語
隨著我國住房分配貨幣化的推進和住房商品化的發
展, 遇到的一個難題就是當前廣大城鎮居民的實際收入
低與高昂房價的矛盾。而個人住房消費信貸業務的開
展, 可以有效的解決購房者資金不足的困難, 購房的經
濟壓力分解到以後若干年內承擔。將居民的潛在消費欲
望轉化為現實購買力。因此、切實解決好個人住房消費
信貸活動中存在的問題, 對我國房地產的發展和住房制
度改革具有重大意義。
E. 研究性學習（關於購房貸款決策問題）
哦，
首先要確定你的這個課題是給誰看的，也就是觀點立場。
然後確定你的研究群體，也就是課題定位。
有了這兩個主要方向就可以搭框架了。
比如你的課題是要給准備貸款購房的人群看，而你的研究群體包括已經成功貸款的人，房產開發商，相關銀行及政府機構，那麼你的研究主體就是如何能夠成功達成購房貸款，或者是當前購房貸款的局勢。
接下來的框架可以細分為：
1、當前的購房貸款形式
2、正在採用購房貸款的人群及特徵
3、國家的相關政策及注意事項
4、購房貸款的市場需求
5、各相關群體的利益及風險
6、對宏觀經濟的影響
7、時效性和現實意義、
8、專家建議及點評
9、附註：購房貸款的竅門等
F. 購房能力：如何正確制定購房計劃
購房是很多家庭最大的投資，因此，購房者在決定購房前首先需要制訂詳細的購房預算，對投資進行可行性分析，充分考慮自身及家庭收入水平、現有存款額、可獲得的貸款額度等各種資金來源及其他相關因素，從而正確估算自己的實際購買能力。
1、正確估量可支配收入
買房要根據需要和支付能力綜合考慮，先考慮支付得起的樓宇，再考慮喜歡的樓宇，要計算一下家庭的平均月收入，包括利息收入及各種貨幣補貼。買房前請主要保留兩部分的資金，其一是家庭的日常開支，其次是用於醫療保險及預防意外災害的預備資金。通過仔細核查，審慎地計算出個人或家庭的凈資產，這才是可隨時支配的自由款項。認真計算可以保證購房者能夠准確把握自身的實力和購房方向。
2、選擇適宜的房價和房屋面積
在對個人資產做完認真估量後，就要開始挑選品質好、價錢又不高的住宅了。現在，市場上可供選擇的商品房眾多，房價通常相差懸殊，眾多的因素使消費者感到無從入手、很難判別。其實，房價的制定是有一定規律的，它受到市場和成本制約。這主要取決於商品房的土地成本、開發建造成本以及利潤、稅費、銷售等相關費用。但房價的最終成因，還要回歸到市場的認同度，所以購房消費者可以根據實際購買力充分參照房價的成本和市場構成因素最終決定適宜自己的房價水平。購房人在選擇了適合自己消費水平的房子後，就要著重考量房間的面積、戶型等因素。
由於商品房的價格高達每平方米數千甚至數萬元，而房屋面積的大小又直接關繫到房屋的售價，因此，每一平方米都要精打細算。從房屋戶型來說，應根據家庭人口的數量、房屋使用的功能以及資金實力進行選擇。現在，人們一般喜歡要「四大一小」、雙衛生間、雙陽台的房間，因為這樣的房間更適合人們的居住，但具體選擇什麼樣的房屋，首先應確定房屋的總建築面積要多大。要了解一座建築物的有效面積系數，即「得房率」。它是指建築物內可使用面積與總建築面積的比例，有效面積系數越大，可使用面積就越大。有效面積系數的大小，意味著購房者花同樣的錢，買到房子的使用面積可能差別很大。
3、算清購房時的各項稅費
稅費的繳納在購買房產時佔有相當的比重，其中比較重要的幾個稅項有契稅、房地產交易費等。稅費在房產買賣過程中佔有相當重要的位置，因此了解稅費項目種類及繳納的方式對買房者來說很有必要。建議購房者在計算個人住房貸款時，最好同時計算相關的稅費支出。
4、仔細考量物業管理費用
物業管理費是指物業管理公司因提供管理及服務向業主或使用人收取的費用。物業管理公司管理服務費的高低直接與管理服務對象、內容及其業務量有關，通常按照不同檔次根據住房的建築面積以每平方米收取。商品房一旦售出之後，購房人就要開始負擔一切房屋的開支，如房屋的修繕、水、電、取暖、電梯、保安費等等，對這些開支如果未加考慮或考慮不足，那麼買房時就有可能造成失策。與其他費用不同，購買商品房入住後需要繳納的物業管理費是一直伴隨房子終身的，所以需要購房人在購買前了解清楚不同樓盤物業管理的收費標准，做到心中有數。
5、做好裝修及維修費用預算
裝修費用應與首期款一起考慮，仔細算計，同時應提前考慮適當的房屋維修款項。必須的生活設施還需要一些初裝費用，如開通管道煤氣、有線電視、寬頻網等。另外，購置適當的傢具、電器、裝飾也是新居預算所必須考慮的。
6、要算清自己可動用的資金
要算清自己可動用的資金有多少，是否足夠支付房款和日常生活所需。按揭購房首期款通常要佔到房價的20%至30%，是購房時必須支付的費用。
7、商品房價格
主要由三大塊組成：土地成本、開發建設成本和開發商的利潤、稅費、銷售等費用。目前價格構成絕大部分比重在前二者。另外，發展商的開發建設成本、選用的結構類型也導致成本的差異。在購房前，購房者有必要了解整個城市不同房價樓盤的分布情況。
8、一些生活必須的設施要繳納初裝費
這些是入伙當時需支出的費用，如開通管道煤氣、有線電視等。
9、需要裝修後才能入住
現在的住宅大多數是毛坯房，需要裝修後才能入住。裝修費用應與首期款一起考慮，仔細算計。另外，還有購置家居用品費用、咨詢服務費、律師費等，這些也應考慮進去。
（以上回答發布於2015-08-21，當前相關購房政策請以實際為准）
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G. 隨著經濟膨脹，對於買房者該如何決策
你好！
對於資金充裕的人來說呢，通貨膨脹來臨之時，投資機會不多，在做選擇的時候必然更加謹慎、
而對於東方人思維而言，房產又是比較能保值的投資渠道、、
綜上應該是逢低介入、
我的回答你還滿意嗎~~
H. 針對買房不是決策人的應該怎麼辦
針對買房不是決策人的，應該怎麼辦？這個你只有提建議吧，如果你也不滿意，你也可以不付錢，這個可以有權利嗎？如果都沒有，那你就隨他去吧，望採納，謝謝
I. 以家庭購房為例,一般都有哪些人參與決策
在家庭裡面有話語權的人都應該參與進來，比如說一個小家庭的話，就是夫妻兩個人，如果還和長輩一起生活的話，那麼所有的長輩都應該參與進來，如果還至今成年的話，也可以聽取孩子的意見
J. 政府，開發商，購房者，物業管理者的關系
政府在項目開發的初期中期和後期負責監管,土地審批,質量監督的任務.開發商通過房地產項目的開發和施工企業的施工,向購房者即業主交付合格的產品以及所有權和使用權,而相應地業主要支付開發商報酬.至於物業可以是開發商的下屬分公司(實力較大的房地產公司有下屬物業公司),也可通過招聘來尋求物業管理,業主要向其支付服務費用,物業向業主提供合同規定的服務項目