㈠ 主城漲跌幅不超10%！咸陽出台房產調控新政
在不少人關注西安的房產調控政策是否有變化之時，近幾年與西安樓市關系緊密的咸陽，卻突然出台房地產調控政策。
8月6日，咸陽市政府網站公布了由該市政府辦印發的《咸陽市房地產市場調控「一城一策」工作實施方案》，開啟新的房產調控，有效期至2022年12月31日。
這對咸陽樓市意味著啥？近期投資咸陽還可行嗎？
通讀了咸陽這份房地產調控新政，一個強烈的感覺是咸陽的房價和供應量，區域不平衡比較明顯，局部房價漲幅過快、去庫存壓力較大！
這從該新政提出的三大「工作目標」中，可感知一二：
1、保持商品住房去化周期健康平穩。2020年-2022年期間，主城區內商品住房去化周期控制在6至18個月，非住宅商品房庫存逐步控制消化。
2、初步建立租購並舉住房供應體系。2022年底前，全市初步形成租購並舉的住房體系，市場供需關系基本平衡。
3、合理控制房價。2020年-2022年期間，主城區新建商品住房均價年度漲跌幅不超10%，各縣市新建商品住房均價年度漲跌幅控制在25%以內，新建商品住房價格保持在合理區間。
值得注意的是，在該新政中對於房價漲幅的控制，用了「漲跌幅」這樣的表述，而不是簡單的「漲幅」，顯然預期是「房價有漲跌」，而不是單向的「漲」。
當然了，萬一跌的話，也不允許幅度過大，主城房價最大跌幅不超過10%、各縣市最大不超過25%。這個數字，大家可以很好地去體會了！
那麼，要實現上述三大工作目標，將採取哪些具體措施呢？
首先是加強土地環節管控。
1、按照商品住房去化周期及時調整土地供應節奏計劃：當商品住房去化周期連續5個月保持在12個月至18個月合理區間時，按照土地供應計劃正常供地；連續5個月小於12個月時，加快土地供應節奏；連續5個月大於18個月時，暫停土地供應。
2、適時調整土地出讓方式。適時採取「限地價、競房價、競配建」或「限房價、競地價」等方式，可採取「熔斷機制」、限定上市商品房價格等，穩定土地價格。
這一點其實比較難辦，除非是優質的、價值性強的地塊，尚可嘗試。但從西安的實踐看，最終地價走高是不可避免的。限定上市房價倒值得期待。
3、加強開發購地資金來源審查、提高重點調控區域普通商品住房用地競買准入門檻。
禁止房地產開發企業通過銀行貸款、信託資金、保險資金、資本市場融資、資管計劃配資、發行債券等方式籌措資金用於支付土地款。
新政文件中所列禁止的房企資金來源渠道，基本上是房企尤其是大型房企常用方式。這一「禁止」能否在實踐中奏效？目前不太好下結論。
聯想到近年來，數量不少的進入西安的房企都把矛頭指向了咸陽，近年上半年再度有6家進入咸陽主城區，累計有超過15家進入，房企搶灘咸陽的勢頭很猛。
難道說，咸陽為了保證項目不爛尾、保證品質和有序供應，要對房企進行篩選了？應該有這個意思！
其次是新房供應環節。
1、對已供地未開工、已開工未銷售的普通住宅項目，進一步加強監督。對違規企業嚴格按照相關規定征繳土地閑置費或收回使用權，做到逐一清查處理，促開工、促上市、促竣工。
2、商品房銷售價格備案原則上不高於「同地段、同區域、同品質」樓盤均價。未經價格備案擅自銷售的，限制開發企業商品房買賣合同網簽許可權。
3、已具備預售條件的，應一次性申請辦理《商品房預售許可證》，不得以分批、拆零、裝修、抵押等方式拖延入市時間。
4、取得商品房預銷售許可證的項目，不得以認購、認籌、預定、排號、售卡、VIP排號或收取凍結定金、預定款、誠意金等形式變相銷售。
5、已取得商品房預售許可證的項目，企業應在10日內將所有準售房源一次性公開銷售，不得捂盤惜售或者變相囤積房源。
未按此規定執行的，暫停辦理後續商品房預售許可證、暫停網簽許可權。
6、打擊未取得《商品房預售許可證》擅自預售、未經驗收房屋交付使用或將驗收不合格的房屋交付使用的違法違規行為。
7、完善預售資金監管制度，確保購房款優先用於項目建設，降低項目風險，保護購房人合法權益。
第三是交易環節。注意，這對於意向在咸陽買房投資的人士很重要。
1、商業貸款按揭買房，首次購買普通住房貸款最低首付比例為25%；首套房貸款最低首付比例為30%；第二套房最低首付不低於40%，三套及以上禁貸！
關於首套房的首付比例出現兩個標准，網站公布的原文如此，不知是否掉字，暫時無從知曉。
其中家庭1套住房的界定是不含繼承、受贈、自建等非購買途徑取得的房產，僅指商品住房；但要買第2套，無論是否有過住房貸款記錄和貸款是否結清，首付不低於40%。
2、使用公積金貸款買房：首套房最低首付比例為20%；再次使用公積金購買普通商品住房的，最低首付比例不得低於40%，且夫妻雙方名下不允許存在任何未結清的貸款本息。
使用商貸和公積金貸的差異在於首套房，第二套房的首付是一樣的。但是如果夫妻名下有公積金貸未結清的，則不能使用公積金貸款買房。這很嚴厲！
3、房企與購房人簽訂商品房買賣合同後30個工作日內必須辦理網簽備案，未經備案的購房合同不得作為辦理住房公積金和按揭貸款的憑證。
4、嚴禁期房轉讓，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。這意味著，正常情況下，新建商品住房要交房後才能進入二次交易，這實際是變相限售。
總體上看，咸陽這一次的房地產新政，有利於規范市場，比如全面執行網簽備案、租賃合同備案、預售資金監管、房屋交付要求等。
在房企拿地和監督建設環節，雖然要求很嚴，但是否能做到存在疑問，但不影響往好的方向努力，值得期待。
目前，單獨地看咸陽的地產價值，託管西咸新區的約14.6平方公里的部分、主城區、高新區和大西安文體功能區部分，相對價值更高，屬於文件中說的「重點區域」。
從近幾年外來購買力聚集看，也主要在上述區域，而其北五縣，其價值和購買力也僅限於當地需求。
因為不限購，加之「西咸一體」的預期，在西安及西咸新區房價迎來新一輪漲幅之時，不少人把投選眼光放在了咸陽，過去三年咸陽重點區域房價也漲幅不小。
未來在咸陽置業投資，還是要謹慎選擇板塊及項目，切記的原則是選擇發展利好聚集度較高的重點板塊和性價比較高的項目，切記盲目誤投。
編輯=六言 編審=周鑫
文章來源：西安樓市
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㈡ 咸陽市算幾線城市城市建設的怎麼樣
三線城市。
咸陽地勢狹長，東西走向。城市建設就是典型的小城規模，什麼都有但是規模都不大，都市感不強，商業區集中，東西部有明顯差距，咸陽東部是咸陽的老城區所在，西部是新城區。市民生活也較西安懶散些，很多咸陽年輕人都在西安工作，西安咸陽的交通運輸較發達。
咸陽，陝西省地級市，是中國首個封建王朝「大秦帝國」的都城，位於陝西省八百里秦川腹地，渭水穿南，嵕山亘北，山水俱陽，故稱咸陽。
咸陽東鄰省會西安，西接國家級楊凌農業高新技術產業示範區，西北與甘肅接壤。轄2區2市9縣，總面積10189.4平方公里(其中644.56平方公里被西安託管 ，亦未包含楊陵區）。2017年末全市常住人口437.60萬，中心城區人口91.5萬，位居陝西省第三位，僅次於西安、寶雞。
咸陽是中國甲級對外開放城市、國家級歷史文化名城、全國雙擁模範城市、國家衛生城市、中國魅力城市、中國地熱城、全國十佳宜居城市、首批中國優秀旅遊城市、全國精神文明創建工作先進市及中華養生文化名城。
(2)咸陽市限購擴展閱讀：
2016年咸陽市生產總值2396.07億元，按可比價格計算，比上年增長7.7%。其中，第一產業增加值345.32億元，增長3.8%，占生產總值的比重為14.4%；第二產業增加值1396.24億元，增長8.3%，佔58.3%；第三產業增加值654.52億元，增長8.4%，佔27.3%。
按常住人口計算，人均生產總值48119元，按年平均匯率約合7244美元。全市縣域經濟平均規模139.27億元，比上年增加12.57億元；縣域經濟占生產總值比重達到63.9%。全市非公有制經濟增加值1269.27億元，占生產總值的53.0%，比上年提高0.9個百分點。
㈢ 西安屬於幾線城市
截止2018年末，西安市是新的一線城市。
一線二線三線四線五線城市考量的五大標准：
1，商業資源集聚度
在消費領域，商業品牌選擇城市和具體的店址時，都會在針對城市當下消費力和未來潛力展開充分研究後作出理性決定。
如果將眾多品牌——也包括個體經營者——在這方面慎重評估的結論匯聚起來，就可以抹平其中的個體差異，成為判斷城市商業能力的指標。大品牌青睞指數和基礎商業指數衡量的就是這種商業能力。
2，城市樞紐性
城市並非孤立的個體，任何一座城市都有將自身資源輻射給其他城市的潛力。當這種城市輻射力表現出色時，就可以通過交通、物流等途徑，將商品、資金、人才和文化資源傳輸到周邊城市，並使自己成為整個城市網路的中心。
城市間的交通通達程度、物流通達程度、商業資源區域中心度都誠實地告訴我們，哪些城市是樞紐城市，它們輻射了誰，又被誰輻射。
3，城市人活躍度
城市人是構成城市活力的主體。他們在城市中的生活、工作、消費、思考、出行和娛樂等行為，交替點亮城市的各個角落。因為中國熱鬧的線上生活，互聯網平台上的用戶行為數據是檢視這種活躍度的最佳數據來源之一，既能體現城市在分秒間的變化，也意味著年輕人的聚集。
4，生活方式多樣性
衡量城市的魅力，很重要的一點在於它們能為城市人提供多少生活方式上的選擇和可能性。對生活氣息的直接感知，構建起了城市的共同記憶。而對城市人來說，它意味著在職業發展空間以外、另一種更為綿密而持久的吸引力。
生活方式其實是一個特別抽象，也特別私人化的概念，每個人對它都有不同程度的理解。城市要做的，就是提供選擇。
5， 未來可塑性
資源聚集與生活多樣是城市的最大優勢，並且不斷吸引著年輕人湧入和留下。年輕一代擇業擇居的新標准提醒著城市們，為未來留下成長和可塑的空間同樣重要。
(3)咸陽市限購擴展閱讀：
西安市位於渭河流域中部關中盆地，北臨渭河和黃土高原，南鄰秦嶺。轄境東西長約204公里，南北寬約116公里。截至2016年，西安面積9983平方公里，其中市區面積1066平方公里。
2018年，西安市全年地區生產總值[2](GDP)8349.86億元,比上年增長8.2%。其中，第一產業增加值258.82億元，增長3.3%；第二產業增加值2925.61億元,增長8.5%；第三產業增加值5165.43億元，增長8.3%。
㈣ 外地人到西安買房
根據西安現行2月底發布的限購令政策，如果您在西安沒有購買過房子，首套是首付30%，2套首付60%且基準利率上調1.1倍，一次性或按揭都可以，當然一次性付款的優惠比例能大一點，只要您資金實力夠雄厚。
在北京的公積金在西安用不了，只有本地的可以，如果您有辦法的話，可以把公積金提出來。
遷移戶口是絕對不可能的，現在買房早就不能遷了。早幾年有過這樣的政策，但是要辦下來手續麻煩而且時間長。
我在西安做置業顧問的，有什麼問題可以為您解答。
㈤ 120平米的房子首付多少錢
首套住房貸款的話，首付最低支付3成，最高可以貸款7成。
㈥ 西安奧林匹克花園為啥不限購
奧林匹克公園在咸陽市境內，不算西安的房子，所以不限購。
㈦ 西安灃西新城包括哪裡
灃西新城規劃范圍：
灃西新城位於西咸兩市之間，東至灃河，南至大王鎮及馬王街回辦南端，西至規答劃中的西咸環線，北至渭河南岸，包括戶縣的大王鎮，長安區的馬王街道、高橋鄉，秦都區的釣台、陳陽寨街道，總面積143平方千米，其中，西安市佔地93平方公里，咸陽市佔地50平方公里
㈧ 求破解西安限購令辦法
呵呵，回來工作唄，一年之後就可以買了！
限購令都出了，打擊的力度這么強，房價漲會讓人怕么？
西安實施限購令後，面對一個個急急止步觀望的消費者和逐漸縮水的樓盤成交量，許多「房老闆」們雖然沒有公開喊出降價口號，但背地裡已經用不同幅度的「折扣房價」應對限購令。西安東郊東方雅苑的售樓負責人聲稱，未來三個月內「西安炒客」的拋售行動，有可能使西安房價「真摔」。
記者連續兩日走訪的近20個新建在售樓盤中，幾乎所有的樓盤都喊出了折扣售房應對限購令的置業口號。其中，城東的「紫郡觀瀾」一次性付款優惠2—3個點，按揭優惠1—2個點；城南的「裕昌·太陽城」全款每平方米減100元，按揭每平方米減50元；西鹹的「壹品峰境」一次性付款優惠5％，按揭優惠3％；城西的「柏林春天」一次性付款優惠3個點，分期付款優惠1個點；城東的「東方羅馬 (論壇 新聞)花園」精裝房買一層送一層。更甚的是，裕昌·太陽城，竟然一下喊出現房優惠10萬元的折扣價。銀象花園則拿出買房優惠4．9萬元的優惠價；普華淺水灣推出買房花一萬抵三萬優惠措施……
西安東郊東方雅苑的售樓負責人告訴記者，目前，西安商品房限購令將使炒房客陸續從住宅性市場里銷聲匿跡，而一半以上的炒房客預計將在3個月內開始拋售房源。
一位炒房客向記者表示，「接連出政策，央行又上調准備金率，樓市基本面已經變了，估計肯定要大調整了，因此不會再抄底了。」對此，青年經濟學家李青分析指出，影響住房價格的最主要因素是供應量和需求量，西安版限購令會讓投資和投機性住房需求迅速減少，住房價格上漲也會很快得到遏制。
㈨ 咸陽人在西安買房需要什麼條件
為深入貫徹落實中央「房子是用來住的，不是用來炒的」定位精神，堅決遏製版投資投機性權購房需求，穩定住房市場發展，經市促進房地產市場平穩健康發展協調領導小組審議，現將進一步加強住房市場調控管理有關事項通知如下：
一、自本通知下發之日起，從市外遷入戶籍的居民家庭（退伍轉業、家屬隨軍落戶的除外）在本市住房限購區域范圍內購買商品住房或二手住房的，應落戶滿1年，或在本市連續繳納12個月的社會保險（或個人所得稅）。
二、非本市戶籍居民家庭在本市住房限購區域范圍內無住房且能夠提供5年以上（含5年）個人所得稅或社會保險證明的，方可購買1套商品住房或二手住房。
三、將臨潼區納入住房限購范圍，嚴格執行我市住房限購政策。
㈩ 咸陽買房需要什麼，有什麼條件
非本市戶籍居民家庭在本市住房限購區域范圍內無住房且能夠提供5年以上（含5年）個人所得稅或社會保險證明的，方可購買1套商品住房或二手住房。
將臨潼區納入住房限購范圍，嚴格執行我市住房限購政策。 落戶升級。明確戶籍要滿1年、或連續繳納12個月的社會保險才能買房，對那些投機者，有了一定的約束力；其次，社保升級。個稅或社保需滿5年。
那些不在西安生活或工作的人，等同於喪失了購房資格；限購區域增加。從2017年開始，西安先後出台8次調控，但這是首次將臨潼區納入限購范圍，說明西安的限購范圍擴散逐漸加大，置業者的選擇會逐步壓縮。
(10)咸陽市限購擴展閱讀:
咸陽買房的介紹如下：
各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已擁有1套住房的當地戶籍居民家庭。
能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)，對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭。