A. 天津成交量全國第7 但是房價可能會反彈
星標小鳳凰~
這兩天的樓市熱點很多，但有用的卻很少。中央經濟會議與住建部主持的專題論壇，對2021年的樓市做了規劃和定調，說來說去還是那麼幾個詞：
房住不炒、因城施策、長效機制、穩健市場……
今年乾脆連「房地產稅」都不提了，和之前預料的一樣，很多利益分配規則還沒搞明白，立法難度太大，沒個3-5年基本出不來。
當然現在樓市的「頂層調控框架」已經非常明確，總結為一句話：
不希望房地產再綁定我國經濟，各地方絕不能炒作房價，但可以通過調控政策市場穩住房價，房價要和貨幣增發、經濟名義增速相匹配，「穩健運行」。
轉化成大白話，就是希望房價維持一定比例的緩漲，可能嗎？
我認為不可能。
過去的樓市就好比一盤烤魚，魚是城市居民剛需購買力，配菜是炒房集團。經過上一輪房價周期烘烤，很多城市只剩下了魚骨渣，現在又禁止加入配菜，沒了油水，眾人只能離散而去。
實現穩健運行的前提是池塘里有足夠多的魚，從今年的成交數據上看，大城市可以，小城市很難，2021年必然是大規模跌漲的分化之年。
不過 ，這些宏觀角度的樓市思考，對大多數人參考價值已經不大了，如果想踩准購房時機，我們還需要聚焦到微觀市場。
昨天貝殼研究院老李給我發來一份數據，聲稱是用機器沒日沒夜跑了幾天整理校對出來的，數據源於真實成交，所以可以剖析出很多暗藏的市場玄機。
榜單的運算邏輯我還沒搞清楚，但情況基本和我預測的趨勢接近。
明年樓市，大灣區是主力，尤其佛山和珠海要重點關注一下，明年大概率迎來補漲。長三角次之，成都、武漢、合肥、西安等核心省會城市，都會橫盤築底，迎來反彈機遇。
B. 描寫雲瀾灣的成語
01 地嘉人善，煙雨江南
（大雲度假區實景圖）
嘉善地處江浙滬兩省一市交會處，境內沃土平川，河盪密布，氣候宜人，物產豐富，素有"魚米之鄉"、"銀嘉善"的美譽，是長三角一顆璀璨的明珠，更是上海的後花園。
嘉善歷史悠久，人文資源豐富，自然風景優美。「百里郊原似掌平，竹枝唱出盡吳聲；走遍綠野停舟晚，燈火漁火相映明。」千年古鎮，廊棚蒼老，弄堂幽深；十里水鄉，白牆墨頂，舟影波光；浪漫花海，真古溫泉，遊人如織。
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02 雙軌時代，與滬同城
（交通示意圖，僅做參考）
嘉善，是浙江省全面接軌上海示範區橋頭堡，是全國綜合實力百強縣之一，是全國唯一一個國家命名的「縣域科學發展示範點。2017年《上海市城市總體規劃（2017-2035）》提出「長三角區域協同發展，構建大上海都市圈」，嘉善成為浙江省直面上海的一面旗幟；在環滬「1小時通勤圈」內，嘉善是唯一享有「上海特權」的城市，包括醫保、公積金、區號、交通等方面的無縫對接與生活便利。嘉善，是浙江省全面接軌上海示範區橋頭堡，是全國綜合實力百強縣之一，是全國唯一一個國家命名的「縣域科學發展示範點。2017年《上海市城市總體規劃（2017-2035）》提出「長三角區域協同發展，構建大上海都市圈」，嘉善成為浙江省直面上海的一面旗幟；在環滬「1小時通勤圈」內，嘉善是唯一享有「上海特權」的城市，包括醫保、公積金、區號、交通等方面的無縫對接與生活便利。
從嘉善南站乘坐高鐵到上海松江僅需13分鍾，到上海虹橋23分鍾，到杭州也才35分鍾，滬嘉城際鐵路也已立項開工。嘉善境內，滬嘉杭高速、申嘉湖高速、蘇嘉杭高速，東連上海西至杭州，成為江浙滬道路樞紐。
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03 仁者樂山，智者樂水
（雲瀾灣實景圖）
仁者樂山，智者樂水。優越的區位條件,自然環境和得天獨厚的溫泉水資源，成就了雲瀾灣甜蜜小鎮獨一無二的產品價值。
雲瀾灣溫泉，杭嘉湖平原第一口真溫泉，泉水源自五億年前奧陶岩層，屬於偏硅酸-鋰溫泉，偏硅酸含量是國標的2.1倍，偏硅酸具有美膚和延緩皮膚衰老的功效，是女性保持靚麗容顏的天然「美人湯」。雲瀾灣溫泉也是中國首個女人溫泉，開業以來，已接待國內外愛美人士超過200萬。
江南多美景，怎不憶江南。雲瀾灣，除了極致的溫泉體驗，讓遊客趨之若鶩的還有這里的四季美景。春隨芳草，夏夢雨，秋思明月，冬聽雪。讀懂四季的人，才能讀懂生活的藝術。
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04 4A景區，復合住區
（雲瀾灣實景圖）
雲瀾灣甜蜜小鎮，位於嘉善13平方公里的大雲省級度假區，總規劃面積1300餘畝，總投資30多億，是浙江省重大產業項目，（浙江省重大服務業項目）是嘉善第一次寫入國家發改委文件的旅遊項目，浙江省首批優秀特色小鎮嘉善巧克力甜蜜小鎮的核心項目！2016年獲評國家4A級景區！
雲瀾灣甜蜜小鎮，以全國首個女人溫泉——雲瀾灣美人溫泉為核心，涵蓋美人溫泉、泓廬SPA精品酒店、四季花海樂園、櫻花風情商業街、五星度假酒店、斯維登溫泉度假酒店、國際宴會中心、一站式蜜月基地、拓展基地、愛情故事館、溫太醫養生堂等多種業態，集溫泉養生、休閑度假、購物玩樂、商務會議、餐飲住宿為一體的一站式新型甜蜜度假勝地。
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05 度假養生 多位一體
（戶型效果圖，僅做參考）
雲瀾灣PLUS度假公寓，是雲瀾灣甜蜜小鎮結合項目特色打造的一個滿足全家人度假的居住產品。建築面積約70㎡，創新規劃4房2衛舒適空間，約4.5米層高，兩層設計，一樓是客廳+客房，二樓是主卧+書房，還有一個兒童房，盡量滿足三代或二胎家庭的居住空間。
雲瀾灣PLUS度假公寓，與五星度假酒店為鄰，奢享著雲瀾灣甜蜜小鎮的醇熟全配套。管家式物業服務，酒店式無憂託管，讓業主不用擔心出租率，也不用擔心物業保養，可安享日租收益。自住、養生、度假、旅遊、投資多位一體，輕松玩轉不動產。
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06 春遊賞花 泡湯看房
（雲瀾灣實景圖）
最美人間四月天，不負春日好時光！約會春天，邂逅荷蘭鬱金香+日本櫻花，鮮艷的色彩接踵而至，溫暖的春風帶著花香吹進心田，喚醒心底那一抹春的悸動。
2019嘉興雲瀾灣·國際鬱金香櫻花展已經絢爛啟幕，百畝大花田，逾百萬株鬱金香，十里浪漫櫻花林，天然美人溫泉，泉暖花開之際，雲瀾灣PLUS度假公寓為回饋業主和遊客，推出了剩餘的10套臻品房源，全部一口價，100萬內就可以擁有一套，現在看房額外贈送賞花門票。
是時候放下生活的瑣碎，帶上輕松愉悅的心情，趁春暖花開，來一場說走就走的旅程了！
C. 相逢何必曾相識 知慶分享本翩翩 楊若前生未有緣 媛緣身是憶歸人是什麼意思
相逢何必曾相識 知慶分享本翩翩 楊若前生未有緣 媛緣身是憶歸人是什麼意思
昨天中午我在大眾嘉苑售樓處辦事，湊巧這幾天沒有拍視頻了，利用空餘時間去樣板房拍了個視頻！當我拍攝工作進行到一半的時候，有個中介帶了一個客戶來看樣板房！我只好暫停等待。
經過十多分鍾的等待，一切就緒，匆匆拍過視頻繼續辦事兒。和朋友一起喝杯茶聊天的空擋， 突然有兩個人從門口緩緩的走到我們桌邊，一男一女，男的大概四十多歲，女孩大概十幾歲的樣子！沒等我開口徑直做在我們這桌的椅子上，男的開口道「兄弟，我們好像在哪見過？比較熟悉，剛剛在樣板房的時候我就留意了你」
突然回憶好像我在拍視頻的時候，是有這么個人呵！中介的規矩是不可以去撩別人的客戶，我倒是沒有去搭理這客戶，自己過來找我………
我警惕性的問了一下和男的一起的小女孩「你是中介？」「不，不是，這個是我女兒，」
稍微松鬆了一口氣（不是我怕什麼？只是行業有規矩，最基本的職業道德要講的，不能讓別人誤會我是去主動撩別人的勞動成果）！男的開口了"我是青海人，想買套房子養老，總價控制在兩百萬內，從去年十月份看房到現在，看過太倉，花橋，嘉興，嘉善，一直沒有買，這次送女兒讀書，順便落實一下這個事兒。既然是別人有求，我的熱心腸控制不住了，一口氣從環滬政策講到長三角的發展，再講到嘉善城市的發展再到嘉善樓盤的優劣勢分析。一個多小時的互動中，通過他的描述我越來越覺得他像一個很久之前的朋友，微信搜索，果然，魏先生6月6號加的好友，聊的非常不錯，他老婆陝西人，還是我老鄉！
找到聊天記錄，他有些尷尬的說了句，沒有聯系我是想多找幾個中介比較比較！我默認的點了點頭，跟他分享了一些注意事項，他試探性的問我，能從我這里得到什麼樣的好處？我委婉拒絕，"你還是找別人吧"
基於幾點考慮，第一，如果相信我，他不會找中介！第二點，既然找了別人，我也不會去剝奪別人的勞動成果！第三點，注意事項都講過之後，至少他不會吃虧. 上當. 受騙，也不妄他能認出我！
不知道在什麼時候，我抬眼一看帶他看過房子中介，東倒西歪圍坐在我們桌子的四周，呵呵………
時間比較趕，我只能抱歉的離開，同時我也真誠的祝福他，能選到一套適合自己的房子，祝福他女兒學業有成，家庭和睦幸福
D. 90後返鄉置業佔比超六成 如何避免「入坑」
在一年一度的春節返鄉大潮中，很多人都制定了返鄉置業計劃。
在距離春節還有一個月的時候，何小妹所在的閨蜜群已經開始討論春節回老家買房的事情了，這個群雖然僅有四個人，卻分布在全國三個地方，北京、上海、南京，而她們共同的想法都是回鄉置業。
隨著一年一度的春節返鄉大潮來臨，返鄉置業也流行起來。據某機構發布的《2019返鄉置業調查報告》顯示，52.7%的人有回家鄉及在周邊城市置業的意向，與2018年的58.7%相比，2019年返鄉置業意向人群佔比略有下降，但仍超過一半，其中90後已成返鄉置業主力。
數據
過半人願意返鄉置業
每逢春節，都是一次震撼的遷徙運動。國家發展改革委副主任連維良1月7日曾表示，據初步預測，今年春運全國旅客發送量將達到29.9億人次，比上年春運增長0.6%。
大遷徙背後，是潮水般的返鄉置業大軍，既是對故鄉、親情的割捨不下，也有大城市房價高企下的無奈選擇，更有城市發展進程中，大城市產業外溢，新一線、二三線城市的崛起與機會。
據《2019返鄉置業調查報告》顯示，52.7%的人有回到家鄉及周邊城市置業的意向，另有38.0%的人選擇留在工作的大城市拼搏。與2018年的58.7%相比，2019年返鄉置業意向人群佔比雖然略有下降，但是仍然超過一半。
何小妹就是千萬返鄉置業人群中的一員，在上海已經工作七年的她，由於資格問題，遲遲未能買房。而兩年前，她曾有過在環滬區域置業的想法，但是猶豫之間錯失機會，環滬區域房價大漲，無奈之下，她將置業目光轉向老家城市——河南省會鄭州。
但何小妹當下以及未來一段時間並未有在鄭州工作的計劃，「上海買不了、環滬又買不起，錢放在手裡面貶值，沒安全感，鄭州現在發展不錯，先買一套再說，以投資為主，即便不賣，老了回去也有個窩。」
追隨何小妹腳步的還有同鄉張小雅，同在上海工作，沒資格更沒錢，用她的話說，「辛苦幾年攢的錢勉強能在鄭州付個首付，但勒緊褲腰帶也得買套房子，不然太丟人了。」
選擇
返鄉還是環京置業？
雖然返鄉置業成為趨勢，但是「北上廣深」是留下還是離開，從來沒有標准答案。
對於不願返鄉置業人群的調研結果顯示，職業發展和家庭生活仍然是人們選擇在何處購房的決定性因素，59.6%的人認為在工作城市置業是因為工作城市更適合職業發展，另有19.2%的人為了另一半或孩子而留在大城市。
返鄉置業還是留在工作的城市買房，是當下小慧非常糾結的事情。在北京工作6年的她，已經擁有了購房資格，但是高企的房價、高額的首付、超過支付能力的按揭貸款，扼殺了她北京安家置業的夢想，環京與返鄉置業成為退而求其次的選擇。但是環京住宅限購，能選擇的只有商辦類項目，由於增值空間有限、再次出手難等問題，多數人並不看好環京商辦類項目，「咨詢了很多人，都不建議我買。」小慧說，但是隨著北京副中心的搬遷，諸如燕郊的商辦類項目價格已經開始上漲，「我有點慌了」。
相比於環京的商辦類項目，有朋友建議小慧回河南省會鄭州購房。最近幾年，隨著鄭州在我國中部地區樞紐位置凸顯出來，更隨著新一線城市的定位，發展突飛猛進，房價也迎來一波上漲。
小慧有點心動了，「春節回家就去看房，哪怕住不了，回去養老也行。」
趨勢
90後成返鄉置業主力
何小妹、張小雅都是90後的年輕人，拿著一線城市不算太高的工資，儉省節約，希望通過努力買一套屬於自己的房子。與他們相似，越來越多的年輕人加入到返鄉置業的大潮中來。
《2019返鄉置業調查報告》顯示，從人群年齡來看，90後及95後已成為返鄉置業的中堅力量，佔比共達到62.1%，80後佔比為20.0%。隨著90後一代進入成家立業的年齡，購房剛需逐漸顯現，返鄉置業的需求也較為強勁。
從買房原因來看，有42.8%的返鄉置業意向人群是出於未來發展規劃而選擇回家鄉及附近買房，相較於2018年，這一佔比增加近一倍。此外，有24.1%的人群回鄉購房是為結婚做准備。值得一提的是，15.9%的受訪者將改善老人的居住環境作為返鄉置業的理由。
從返鄉置業購房款的來源上看，53.8%的人希望通過自己努力買房，32.9%的人選擇由家人幫忙支付一部分，另有13.3%的人會和另一半一起購買。據58安居客房產研究院調研數據顯示，71.3%的人群會以貸款形式購房。
提示
返鄉置業避免「入坑」
返鄉置業成為潮流，梳理原因，無外乎有以下幾點：一是大城市房價居高不下，「漂一族」在工作地置業的壓力加劇，不少人背負按揭還貸壓力，生活質量大大下降。二是以農民工為主的人群，或是為了改善居住條件，或是結婚需要，返鄉置業。三是不少二三四線城市，特別是大城市周邊地區，近兩年發展迅速，無論是投資還是未來工作需要，返鄉置業都成為選擇。
如何選擇城市？如何選擇區域？如何選擇樓盤？需要擦亮雙眼，小心「入坑」。58安居客房產研究院首席分析師張波認為，返鄉置業要重點關注兩點，一是明確自身置業需求，是為了自己以後住還是提升父母居住水平，而不要盲目購買，不然房產或會變為長期閑置資產。二是要充分了解返鄉置業城市的房價變化，三四線及以下城市由於經歷了一輪「棚改」去庫存，房價大都處於近幾年的高點，甚至部分城市的房子已經從高點開始下行，買房時需要多了解房價變動，不要急於出手，更不能有「炒房」短期獲利心理。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提醒返鄉置業人群，「若是在三四線城市進行購房，需要注意，交付時會有一再推遲的問題，小心遇到樓盤爛尾的情況。
此外，業內人士總結，一是要了解家鄉購房政策，諸如限購、限貸、公積金、落戶政策等。二是選擇好的地段與配套，這是通用法則，不論是一二線還是三四線。三是優選品牌房企項目，尤其是三四線城市，無論是住房品質還是交付時間抑或是保值增值空間，都有保障，如果不是品牌房企項目，一定注意項目資質。四是戶型選擇上盡量購買南北通透的主流戶型，諸如三居室，無論是自住還是未來出手，都是很好的選擇。
E. 有人在啟東恆大海上威尼斯海景房買了房子嗎
我家在啟東恆大樓盤的附近，是寅陽鎮的原住居民，我對當地情況非常熟悉，首先，海專水肯定不如屬三亞、塞班的海水藍，畢竟是長江入海口。
恆大在海邊圍了很大一塊地，沉澱的江水，你就當成在太湖邊好了，游泳、玩耍肯定是沒問題的，如果提到游泳，那江水是淡水，嗆了淡水，也比嗆了海水要好一點，不咸嘛。你們看宣傳的照片，遠處的「邊」，就是圍的堤岸。
恆大的樓盤品質還是可以的，內環境也不錯。
優點 : 恆大的樓盤在沿江公路邊，從沿江公路到崇啟大橋十幾公里，過江後，就是上海浦東，到浦東機場，也就1個小時多一點，交通很方便，從投資角度來看，風險很小，畢竟，售價低於一萬一平，而且，有傳言，在啟東，上海要再建個機場，浦東機場年吞吐量已經超負荷了。
缺點是：江邊、海邊，空氣很潮，沒常住過江邊、海邊的人，是很難體會的，金屬傢具，嚴重生銹。夏春秋三季，家裡都要開除濕機，否則，什麼都是潮潮的。
F. 我上海二手房的走勢會如何！！
二手房成交量創階段新高 房源價格卻仍然「明漲實跌」
據報道，節後大大小小的利好消息頻出，加之剛需置業需求集中釋放，3月全市二手房成交突破1.6萬套，為近14個月以來新高。有數據顯示，上一次上海市二手住宅月成交量超過1.6萬套，還是在限購令和二套房首付提高等政策公布之前的2011年1月成交20306套。
看房的人多起來了，房東縮小了議價空間，樓市是否會持續回暖？不少業內專家對後市持有謹慎態度，而二手房市場年後大量優質房源的去化，加上部分房東心態「由反轉正」將構成未來樓市成交不確定性的因素之一。
G. 上海周邊可以投資房產的項目
你好，上海周邊一小時經濟圈內都是可以投資的。
但是現在投資有些城市短時間內升值空間相對有限，或者說投資周期比較漫長，有些城市因為購房政策導致無法投資，比如崑山，其實崑山是上海周邊發展較早的城市，同時也是接受上海外溢最早也是最大的城市。
目前可以說是崑山和上海已經形成同城化，尤為明顯的就是崑山花橋。
那麼現在就算有購房資格再投資崑山相對來說不怎麼理想，首先投資成本已經比較高了，城市發展的基本飽和，那麼升值空間相對來說就有限了，或者說投資周期就很漫長，5年甚至更長（房產一般投資周期3年）
如果您想投資，建議您可以關注下嘉興這一塊，因為嘉興也算剛剛開始發展（2016年年初開始，崑山2004年就已經開始發展），可以說是繼崑山之後第二個接受上海外溢最多的城市，而且目前浙江省ZF大力推進嘉興全面接軌上海，把嘉興定位為浙江省全面接軌上海的示範區。
像部分項目都由上海ZF或相關單位介入打造，浙江省ZF和上海相關單位都是非常重視的，而且之前嘉興地鐵的謠言也已不是謠言，已經是板上釘釘的事情了，是從嘉興市區直接通到上海虹橋，與上海虹橋無非對接。目前地鐵已經確定就等開工建設（上海）。
現在嘉興可以說是處在一個發展初期階段，投資就是投資一個城市的發展過程，等城市飽和了也就沒有什麼太大的投資價值了。所以個人建議可以關注下嘉興的房產。
需要詳細了解可以私信或加我WX
希望能幫到您，望採納，歡迎追問，謝謝！！！
H. 大家沒有社保可以買房子嗎
如果您上海社保未達到滿足購房需求的條件下，建議您也可以先去環滬地區去看看新房，了解下。
如您感興趣，歡迎採納及追加，謝謝，祝您生活愉快！
I. 嘉善縣是不是在上海的郊環外
很多人都想在年前買好房子，現在買環滬和嘉善的不光是上海，杭州這些城市人群過來買，全國各地都有人過來看房買房。
最近嘉善應該算是環滬很熱門的，每天都有人問，橙子我要買嘉善交通好的地方一定要在地鐵旁邊的，學區一定要有的，關鍵價格還要便宜的，有什麼好的地段和樓盤推薦下！
先簡單講下嘉善的地鐵房！
我說過很多次了，上海交界的城市目前只有蘇州有地鐵，嘉興沒有地鐵，嘉善也沒有，有的只是規劃中的地鐵。
很多人問上海17號線延伸到嘉善，這個我不知道在那裡看的消息！
17號線是上海獨立的，基本不會出上海的。
嘉善規劃的是示範區一號線最後對接上海17號線。
也有很多人問示範區1號線地鐵口具體位置在那裡，在哪個樓盤旁邊，離自己有意向的樓盤遠不遠，我只能說現在還沒有動工，沒有人知道站點的具體位置在那裡，很多隻是大家的預測的一個大范圍。
最後說到價格，其實每個人都是喜歡聽好聽的話，自己的1塊錢希望能最好變成100塊錢的價值，買房也是如此。
就像嘉善的幾個板塊一樣，示範區的西塘和姚庄，城區外圍包括下面的鄉鎮，城北 城東和城南和什麼樣的學區，離學校的位置和距離價格都有很大的區別，包括最南邊高鐵站附近。
如果你沒有掌握好方向，現實往往是很殘酷的。
最後買的地段，我看很多人去嘉善買房基本都是隨波逐流，朋友同事買那裡自己也買那裡，具體的好壞都是聽別人嘴裡說的，當然聽到的基本都是好話了。
我們普通老百姓買一套房子不容易，想買好房子更不容易。
有時候我們說真話反而聽了不順耳，現在很多過來咨詢嘉善的，我們給了建議和合理的購房規劃後發現，他們不是過來聽真實的建議和購房規劃，而是希望自己的1塊錢變成100塊錢的這種想法。
從年中到年底開始環滬就有很多樓盤交房了，很多之前買房的說被套了，掉坑了，最後全部責任怪這個怪那個，當初買房的錢在你自己手上，難道自己沒有責任嗎？
買房容易掉坑的，有一個不變但又很現實的規律基本都是錢不多的，
如果錢多那無所謂，我買市中心，買核心的位置，肯定不會虧的。
J. 上海現在有多少幢老的花園洋房在那裡可以查到這些老洋房的資料
武康路是上海西區的一條幽靜馬路。8月9日上午，史丹福房屋置換公司總經理趙建平帶著4位經紀人在這條街上拍照登記，用他們的行話說是在「掃街」，即尋找房源。史丹福公司8月1日剛在這條街上開了第一家店，是上海目前惟一專門從事老洋房買賣、租賃的公司。
在這條不到3000米的小街上住著400多戶人家，其中有100多幢老花園洋房。而這些老洋房的主人們都曾顯赫一時。黃興住在393號，1916年10月31日在這里逝世;唐紹儀住在40弄1號，他曾出任袁世凱政府的第一任內閣總理;陳果夫、陳立夫兄弟分別住在105弄2號和67號，兩處相距百餘米，現在還有幾位原農業銀行的老職工住著;正廣和汽水廠的大班住在99號;加拿大人福開森住在390號，他曾是高等工業學堂（上海交大的前身）的監院和《新聞報》的老闆，而武康路在解放前就叫做福開森路。
「銷售一個樓盤的利潤也許都不如賣一幢老洋房。」史丹福公司董事長陳早春對記者說。在陳早春看來，短短的武康路簡直就是一個聚寶盆，「如果再算上附近的湖南路、新華路、淮海中路，這里聚集了300多套老花園洋房。」32歲的陳早春也是全國最大連鎖房屋租賃公司「我愛我家」的創始人，1995年即開始介入上海老洋房買賣。坐在他的寶馬X5吉普車中，一路上給記者指點經他手交易的房子，近幾年他一共賣了100多套老洋房，這還不算經手租出去的。最近的一個大手筆，是以5000萬元成交一套榮毅仁當年住過的老宅，在宛平路上。如果按行內通行的3.5%傭金計算，一筆買賣就可提175萬元的傭金，「而且，這是個循環的市場，買下洋房的可能再賣出，我再買進進行包裝，一樣也可以賺大錢」。
事實上，大多數代理商不一定都有專做洋房的部門，但一定不會放過洋房生意。「做成一筆生意的傭金往往會達到100萬元以上，這比一家店面一年利潤的總和還多。」上海房屋置換有限公司愚園店經理鄭偉說。
「截至1949年，上海一共有老花園洋房5000多幢，300多萬平方米。它們大多隱匿於尋常巷陌。」上海現代建築設計（集團）有限公司檔案室主任婁承浩告訴記者。在價格上，花園洋房與商品房完全是兩個概念，「上周還有人向我咨詢過哪些房可以買。」婁承浩說，「我告訴他，你先准備1000萬吧。」目前上海老洋房的價格為每平方米1萬到3萬元，總價往往會達到2000萬～3000萬元一套，「現在世貿中心頂層可以賣到3500萬。」21世紀不動產上海德佑加盟店店長邵非說，「上海的房價不斷上漲，為什麼花園洋房不可以賣得更貴呢？」
如果簡單計算，5000套洋房每套均價1000萬元，總價值將是一個天文數字。然而老洋房的市場前景並不這么簡單。「市場最大的瓶頸還是產權問題，」孫懿說。他是上海大華集團企劃部經理。上海的花園洋房經歷了私產、國有資產、「文革」沒收、落實政策等若干歷史階段;當初所有者健在的不多，有繼承關系的則飄零四方，大多數產權仍屬政府，但使用者既有政府機關、事業單位，又有普通居民;產權關系異常復雜。邵非說，產權清晰可以流通的花園洋房一般只有四五十套。
產權與物權的問題也同樣困惑著投資者，回報是否能得到保護？台灣建築師陸傳暉是上海老洋房較早的投資者，1999年他以每年128萬元的租金取得了「遠東第一豪宅」「綠房子」的10年租期，並承諾投入500～600萬元對房子進行維修保護。「由於是文物單位，政府要開論證會。在此期間房租照交，我卻根本沒法工作。」他以每月20萬元的租金把一、二層樓租出去，但所有者上海市規劃院對此提出異議，目前陸傳暉已經4個月沒收上房租了。如果正常的話，陸傳暉每年可以多賺100多萬的房租，但他還是覺得自己虧了。
誰動了李鴻章的花園
晚清重臣李鴻章不僅開啟了洋務運動、創辦了北洋水師，還給後人留下了一座丁香花園。丁香花園是上海老花園洋房的極品，僅花園就佔地2.66萬平方米，總建築面積2934平方米。一條華山路將丁香花園分隔為兩大塊，東邊的目前為上海市老幹部活動中心，香港商人租用了靠近門口的一棟樓開了申粵軒酒樓;西面一片現在則更名為「丁香別墅」。
兩年前「我愛我家」總裁陳早春和房管部門簽訂了8年租賃合同，租下了丁香花園的西面一片，其中有一間別墅和1000多平方米的草坪。「隨後我投資了1000多萬元在花園里修建了4座新別墅，連同原先的老房子一起租給了外國人。」陳早春告訴記者，「這里也就相應更名為丁香別墅。」
每年陳早春可以從每棟房子上獲得600萬元的租金。據陳早春說，今年5月，這塊地被管轄機構以1.6億元價格賣給了上海大統房地產公司，大統公司終止了和陳的租賃，「同時大統公司想讓其中的房客搬出去，所以我和那些房客的損失都得到了大統公司的賠償。」
關於這次「違約」是賠還是賺，陳早春說:「我是個生意人，除去我要賠付給那些租戶的違約金，我當然是要賺錢了。」以目前市場來看，這筆生意賺的應該要遠遠多於陳早春當時投資的那1000多萬，「我不太清楚大統公司買下這套洋房有何用處，聽說會把前兩年建的別墅都給推了，只留下那棟老洋房，也有可能把這塊地儲存起來或者用來做抵押貸款，都不確定。」
畢業於復旦大學經濟系的陳早春，1995年開始涉足花園洋房代理業務。「剛開始政策限制很嚴格，嚴禁買賣，惟一的渠道只可以是租賃。此前我在一個針對高端客戶的地產中介公司做經紀，手上有優質客戶。另一方面我對上海熟悉，於是開始針對這個市場去找一些老洋房，把它租下來改造後再以高價轉租給外國人。隨著後來經濟發展勢頭越來越好，進入上海的跨國機構越來越多，這樣的房子幾乎是供不應求。」陳早春告訴記者。
1998年下半年，陳到北京做二手房市場和房屋租賃市場，繼續發展史丹福公司，著重在房屋租賃市場發展。2000年4月，成立「我愛我家」房屋置換有限公司，兩年時間發展成為最大的房屋租賃公司，目前在全國擁有連鎖店400多家。
北京的業務上了軌道後，陳早春又回到了上海繼續他的洋房生意。據他的統計，所有買老洋房的客戶中，企業僅佔20%，個人佔了80%。而在租賃老洋房方面，企業佔了70%，個人則佔30%。有八九成客戶把購買或租來的老洋房用作住宅，特別是台灣和香港地區的買家居多，外籍華人和東南亞客商也是主力。
對於洋房的生意，史丹福公司並不僅限於租賃和買賣。巨鹿路889號所在的花園洋房共有9幢，原是由亞細亞火油公司在20世紀20年代建造。據史丹福公司經理趙建平說，他們正在與靜安區政府合作，將這12幢英式連體洋房改造為綜合性消費、娛樂中心，暫命名為『巨鹿路歐洲風情休閑街』。「一期產權置換加上二期整體環境改造的總投資約為1.46億元。」趙建平說。
上海老洋房地圖
「上海最早的西式建築出現於1872年，清同治十年，由英國領事館建造。1895年開始形成一定規模的花園洋房。花園洋房更准確的名字應該是『獨院住宅』，解放前建造的目前有5000餘幢，300多萬平方米，其中僅高級花園洋房面積就達160萬平方米。」上海現代建築設計（集團）有限公司檔案室主任婁承浩接受采訪時說，「最早的所有者是軍政要人、大商人、社會名流，這些人更容易在上海吸收外來文化，喜歡標新立異。可以說這些老花園洋房都是當時的國際流行式樣，還有一些大師的作品，包括鄔達克、艾塞西•羅傑斯。」
花園洋房的布局，一般正屋朝南，地基力求方正，宅前植以雪松、龍柏，中間往往是一片草坪，設置大理石塑像或噴泉作為花園的中心，遠處設置池沼，以求樹木倒映。主屋的前側有露台、高台階，晚期的則為低地坪，甚至與室內聯成一片，僅用大玻璃窗分割。主屋的西北角往往連接「下房」或車庫，還有花房或暖氣花棚。晚期豪華的花園洋房裡，還增加了游泳池、網球場。「上海老洋房的建築式樣豐富，有歐洲式、美國式、俄羅斯式、西班牙式、日本式;既有豪華、莊重氣派的歐洲文藝復興式、又有清晰明快、自由的鄉村別墅式、現代式等。」婁乘浩說。
據初步統計，花園洋房主要分布在四個市中心區:徐匯區約佔39%，長寧區約佔29%，盧灣區約佔9%，靜安區約佔8%。「上海是由東向西發展的，跑馬廳一共搬了三次:從河南中路到河北路，再到人民廣場，都是向西移動的。」婁乘浩指著地圖說，「最早的西方建築是在黃浦江邊，後來以西藏中路為界，花園洋房主要集中在這條路的西面，沿南京路、延安東路和淮海中路等幹道，自東向西分布。此外在越界築路地區，如溧陽路、多倫路、華山路、愚園路、虹橋路的兩側也建造了不少花園洋房。」汾陽路、太原路、愚園路、武康路、湖南路、思南路、長樂路、華山路、興國路、茂名路是老洋房最集中的區域，政界要人多住在徐匯一帶，商人住在愚園路、華山路一帶，而知識分子、技術精英則主要集中在盧灣區。「舊時王謝堂前燕」，解放後大部分花園洋房作為官僚資本被收歸國有。
「目前有二十幾幢洋房進入了上海重點文物保護名單，花園洋房的現狀並不樂觀。」婁乘浩說，他曾經考察的淮海西路1478弄有十幾幢洋房被白蟻啃噬得非常厲害。「政府缺乏足夠的經費維修好所有的建築，在這種狀況下租出或賣掉一批房產，可以吸引民間資金保護更多的建築。」
事實上，能夠得到及時維護的老房子只是極少的一部分。上海房屋置換有限公司愚園店經理鄭偉與記者談起他們做的一單2000萬元的生意:「房主是一位60多歲的老太太。她住這個洋房的時間太長了，想住臨江的高層建築。上海的秋雨總是突如其來，讓她來不及關上會濺雨的窗戶，來不及堵上漏水的天花板，天花板出現一團團黃色的水漬，還向下滴水，其餘的水順著牆壁流到牆根，匯成小小的一個水潭——因為那早年的木質地板已經朽成了一個個大小不一的洞。她家的臉盆和水桶甚至是杯子似乎永遠都不夠用，在多雨的秋季，都派上用場。這位老太太只相信現金，付款交易的那天中午飯後，她將買主和經紀人全約在她家，在她家地板上將2000萬元現金一張張仔細地數清，嚴明沒有假幣，然後交了鑰匙，出門叫了部計程車走了。」
產權的困惑
愚園路1136弄31號目前是長寧區少年宮，外形是哥特式建築，局部有西班牙風格，高3層，氣勢不凡。這里原是國民政府交通部長王伯群的私人住宅，建於1934年。1940年這座別墅被汪精衛佔用，後陳公博、周佛海都曾經住過。抗戰勝利後，原屋主王伯群已經去世，其妻保志寧返滬時，房產已被國民黨軍統局接收，保志寧央請姻親何應欽說情才收回。1947年保將房子租與英國駐華領事館新聞處。1949年5月上海解放後，這座別墅由部隊機關使用，後作為長寧區委辦公室。1960年成為長寧區少年宮。
「上海幾乎所有最著名老洋房都經歷過一番產權更替。」大華集團策劃部經理孫懿說，「這種動盪變化導致了目前花園洋房市場的一系列先天問題。」最重要的問題是哪些房子可以交易？
據孫懿介紹，老洋房的產權目前有三種狀態。解放後原國民政府、官僚資本、反動會道門頭子的資產被收歸國有，成為國有資產，由各級房管局管理，大多為政府各級機關、事業單位使用。此外市政府下屬的東湖賓館經營著原杜月笙公館、馬勒公館等幾處頂級物業，外事用房服務公司代理了包括張學良公館在內的十餘處老洋房，租給外國政府駐滬使領館。民族資本家的財產受到了保護，一部分洋房在公私合營中政府收歸國有，另一部分仍為私產，但在「文革」中被沒收，後經落實政策返還原主或給予補償，「這就有兩種情況，一種是政策落實徹底，房產由繼承人得到。另一種不夠徹底，由於歷史原因洋房裡住進了其他居民難以遷出，居民有房子的使用權，但房主又不可能接收居民廉價的房租，就形成了國家、房主、租戶的三方矛盾，都是歷史遺留問題。」
「屬國有資產的老洋房基本上是不賣的，或者只租不賣，賣的話要經過房管局嚴格審批。屬於教會資產的原則上可以賣，但手續非常復雜，需要宗教協會審批。政策落實不徹底的也無法上市，產權不夠干凈;能交易的只有徹底的私產房。」孫懿說。
即使是產權干凈的私產房也存在操作上的困難。21世紀不動產上海德佑加盟店店長邵非說:「房產的產權曾經被人為中斷，最初房主很多已經不在人世，他會有很多繼承人。只有所有繼承人都同意，房子才能賣。賣一套花園洋房，成交時往往要准備好幾個簽字室。有一些繼承人在國外不願回來簽字，要辦委託手續，還需要資料公證。經常會發生這樣的情況:繼承人之間經濟條件不平衡，大哥富裕小弟窮，有人認為賣房子是敗家子,但有人又需要錢。」即使如此，還要查清房子是否被法院查封，是否在銀行抵押貸款，有這些情況都無法交易。
對陳早春而言，最大的風險就是產權關系「拎不清」。他曾運作過一套房子，房子是解放後無人居住收歸國有的，然而賣出後繼承人突然從海外找上門來，他不得不再賠一大筆錢。「幾乎每一棟洋房的產權復雜程度都不一樣，這就看我們的調查能力了。」趙劍平說，「競爭一座洋房的公司很多，誰把洋房的產權弄清楚誰就可以提前下手將洋房拿下。我們有專門跟房管局、政府部門打交道的配套部門，一般都能以最快速度取得洋房背景。如果是只有使用權的洋房，比如被行政單位佔用的洋房，首先必須要將此洋房變為有產權房，我們可以幫助他完成這一過程，但之前會約定具體成交的事宜。」
得到一座產權「干凈」的房子絕非易事，很多時候要親自動手想辦法。邵非告訴記者，曾有一位台灣商人看中永嘉路一套花園別墅，但其中有8戶居民，他先找每一家做工作,買回他們的使用權，將8個使用權集中為一個使用權，再補交土地出讓金，取得統一產權，然後將房子以1200萬元賣出，實際他的動遷成本只有600萬元。其中一個環節談不妥，都會前功盡棄。
一般來說，花園洋房運作周期也很長，需要6～12個月。
價格的「嚼頭」
能夠在市場上流通的洋房有多少呢？按照邵非的經驗，在一個階段一般只有40～50套，「由於歷史原因，產權干凈的房子鳳毛麟角」。往往一套房子放出來，代理商們會一擁而上，「老花園洋房的價值就在於少，買一套少一套」。物以稀為貴，目前上海老洋房的價格為每平方米1萬到3萬元，一套房間面積700平方米，花園500平方米的房子，總價就要2500萬～3000萬元。
「花園洋房價格的彈性很大，沒有參照體系。」孫懿說，「地段不一樣，歷史不一樣，價格會相差很遠。往往面積越大，售價越高，因為開發為商業用途的可能性就越大。太原路上的洋房肯定比淮海路上的貴,因為更加幽靜。」
目前花園洋房的價格一般按照相似路段、相似面積的洋房成交價確定范圍。大華資產評估公司是上海目前專門做老洋房評估的估價公司，董事長李則兆接受采訪時說:「同樣是幾百萬上千萬的房子，買老洋房和買『望江豪宅』之類的新樓盤，審視角度是不一樣的。看房的角度主要是:人文歷史、情感、格調等。評估一套洋房值多少錢，首先是看地段，緊挨市中心那是必須的。無論作為投資還是自己居住，地段對於老洋房來說都極為重要。再看佔地面積大小，沒有花園的不算洋房。頂級的洋房至少會有一個街區，一塊很大的草坪。草坪越大，土地佔據面積越大，價格系數就越高。歷史、文化的沉澱更是重要。多數老洋房在歷史上曾有要員居住，顯赫一時，首先是由名人建造，其間幾十年數次轉手都是在名人之間進行。比如說興業路的一套洋房，以前是黃金榮住的，他是蔣介石的老師，有了這樣的故事，價格就沒邊了。老洋房非常講究安靜的環境、獨立的小院風格，最好四周還有高大的法國梧桐環繞，這些都會給老洋房增色不少。若周圍建有很高的大樓，價值就會大打折扣。房型結構也決定了洋房價值。外部內部都應該保存完整。事隔幾十年後，外部會有些破舊不堪，就是這樣的感覺才值錢。」
老洋房的內部細節對價格影響也很大。「上鏡率最高的居然是角落，特別是牆體間的夾角。只有這些地方才能表現出房子的深度。露台也是必去的地方，居高臨下，花園和周圍環境一覽無余。」李則兆說，洋房內的老舊細節也很具有價值，如南陽路貝潤生老宅銹跡斑斑的門把手，房頂上的盤龍，樓梯上的雙龍戲珠鏤刻，以及牆上的萬壽圖、梯形的柱角，都令看房人興致盎然，「一個在美國的朋友說，如果把這洋房的老舊鐵窗拆下來，拿到紐約去賣，告訴他來歷，至少可以賣10000美元。」
中長線的投資
在很多房產代理商看來，房源拿到手，買家根本不成問題。購房者基本分兩類，自己住的和投資者。邵非曾經陪一位瑞士老華僑在汾陽路看房，「他指給我看上小學的地方，玩耍的地方，對他來說錢不是問題，他有幾千萬的預算，現在寧肯每月花一萬多的房租，也不願買別的房子」。
在個人消費市場中，華僑和海外人士是主力。戴德梁行•泛城（中國）綜合住宅服務公司曾做過一次客戶調查，執行董事吳少聰介紹說，外籍人士佔到70%，其他為港澳台同胞、外省市與上海籍客戶占剩下的30%;只有13.3%的客戶有1年以上的別墅物業居住經驗，他們可以被稱為「經驗客戶」。
此外，大公司也是老洋房的追逐者，這種消費又帶有很強的投資性。「買洋房也是投資不動產，到銀行抵押貸款時，價格只會高估不會低估，這會給公司帶來很好的現金流。」孫懿說。在吳少聰看來，投資老洋房不同於投資一般房產，不是靠頻頻交易去實現它的投資價值，而是像投資藝術品那樣，需要有足夠耐心，並有足夠的信心去把握它的增值，更應該有足夠的時間去保護它的價值。
洋房的投資價值，不僅在於收購的機會和眼光，事後的裝修改造也左右了租金和再次出售價格。一般原則是，整舊如舊，再加上現代化的設施。趙建平介紹說，水、電、煤氣的管線和表具，最好能全部換上新的，外牆的陳舊，作為必要的維護，最好能請專業人士清洗一下，必要的話刷上與原來顏色接近的塗料。鋼窗一般不用換新，銅制的手柄、插銷也是老洋房味道的一部分，應盡量保留;木窗舊了，朝外的一面應保留它的原色。舊地板打磨一下，上一遍底漆再打蠟就行。廚房應該是整體廚房的樣式，舊的樣式才更有味道。底層地坪最好能抬高，可以防潮。老洋房的花園通常會有年代久遠、生長茂盛的名貴樹種，也需要專業公司進行日常維護，「要是稍不小心，破壞了『品味』，這房子就賣不了好價錢了」。
孫懿告訴記者，按照目前行情，一套太原路的400平方米的花園洋房可以租到11000美元一個月，最低也能租到9000美元。「眾多因素決定了老洋房在市場當中的『霸主』地位，這在短期內還是毫無爭議的事實。」李則兆說，老洋房是房產「古董」，抗跌性非常強，隨著老洋房的多次交易、換手，其各方面的條件將不斷得到完善，這將提升整棟房子的價值，所以投資者不妨「中長線」持有老洋房。
顧傳暉與「遠東第一豪宅」
顧傳暉是上海較早投資花園洋房的台灣商人。他的父母都是上海人，1997年他進入大陸做建材生意，曾經是建築設計師。1999年的一天，顧傳暉坐車經過北京西路、銅仁路口時，看到了「一條美麗的綠色弧線」。他停下車子跑過去看，那是一幢4層的綠色弧形建築，彷彿一艘郵輪，「我和這幢建築有心電感應，我認定這是一座不凡的作品。當時我也在江蘇租了一套花園洋房，我看了很多的上海洋房，基本都是剪力牆式的殖民建築，而這座洋房是樑柱結構的，是新建築。」4年後，顧傳暉就坐在當年震住他的弧形區域，回憶起第一印象，仍舊激動不已。
後來顧傳暉查資料，發現這里曾經是上海顏料大王吳同文的舊宅，吳同文是富商貝潤生的女婿，是建築大師貝聿銘的姑父。吳同文請匈牙利建築大師鄔達克給他設計了這棟房子。這是鄔達克在上海的最後一件作品，1938年竣工時鄔達克向吳同文保證，即使100年也不會落伍，當時這座綠房子被稱作「遠東第一豪宅」，有電梯、冷空調、地板供熱和鍋爐房。「鄔達克設計了上海的國際飯店，在40多年間一直是亞洲第一高樓，而貝聿銘也說，他受鄔達克的影響頗深。」顧傳暉說，「鄔達克喜歡用弧線，這座房子的廊梯、吊頂用了大量的弧線設計，即使電梯都是荷葉型的;貝聿銘也喜歡幾何圖形，喜歡銳角、錐體。這該是他們的師承關系吧。」
在「文革」期間這座豪宅由上海三輪車工會使用，又劃歸上海市規劃院,後來規劃院在邊上建了新大樓，這套花園洋房就成了曬圖室。當顧傳暉敲門進去的時候，房間里只有兩個曬圖工人，空氣中彌漫著阿莫尼亞葯水的臭氣，「只能用兩個字來形容——殘破，大部分的玻璃都碎了，空調外機亂七八糟的掛在外面，花園里還有一個人防工事的出口，貼著白瓷磚。」顧傳暉想買下這座房子，但沒有被允許，最後他以每年128萬元的租金取得10年租期，並承諾花500～600萬元對房屋進行修繕保養。「我當時的想法是非常單純的，認為自己是上海人，應該把這件優秀的建築保存下來。」
但接下來的發展卻令顧傳暉始料未及。「由於是上海市優秀建築，修繕必須通過文管會、房地局、規劃局的同意，每個部門、每個專家都有一套理論;討論會一直開了兩年，我每年100多萬房租照交，卻沒法動工。」顧傳暉說，「我是一個商人，還要做生意。」到2001年房子的修繕終於完成。他上交了4萬元拆除了人防工事入口，將四樓做自己的卧室，三樓做公司，一、二樓開了一個網吧，「那曾是上海最豪華的網吧，我都用康柏的主機，液晶顯示器，20塊錢一小時。我不懂這一行，一年後網吧關門，我虧了500萬元。」
「綠房子」已有70多年的歷史，房屋滲水比較嚴重，顧傳暉將樓頂重新做了防水層，但是房管部門不同意清理外立面，牆壁的漏水始終無法解決。「牆面有很多小縫，不拆除瓷磚怎麼解決呢？鋼筋都已經銹住了。」顧傳暉說，他躺在樓上，一有大車過，就會感到房間的晃動，「還能晃多久呢？我不曉得。也許它可能只有20年的生命了。」
1999年是上海樓市的谷底，2001年開始一路飄升。2002年顧傳暉將一、二樓租給了一新加坡商人開了叫「艷陽天」的餐館。一個月租金20萬元，租期5年。房東規劃院卻對顧的轉租行為提出異議，目前，「艷陽天」已經向顧傳暉停交了4個月的房租。
最令顧傳暉不解的是，他想花12萬元修好電梯，但各保護單位都有太多顧慮，「連勞工部門都要來管，說的責任嚇死人。我現在只好多一事不如少一事」。